CA Montpellier, 1 sept. 2026, RG 26/00328

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

1ère chambre civile

ARRET DU 01 SEPTEMBRE 2026

Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 26/00328 - N° Portalis DBVK-V-B7K-Q5MX

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 09 DECEMBRE 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 1] - N° RG 25/00499

APPELANT :

Monsieur [J] [X]

né le 15 Mars 1970

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Thomas DES PREZ DE LA MORLAIS, avocat au barreau de MONTPELLIER

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2026-002417 du 02/06/2026 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 3])

INTIMEE :

S.C.I. HDM prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège social

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Marie Camille PEPRATX NEGRE de la SCP Eric NEGRE, Marie-Camille PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et Me Richard ROUX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 26 Mai 2026

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Juin 2026,en audience publique, devant Mme Anne-Claire BOURDON, Conseillère, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Mme Virginie HERMENT, Conseillère

Mme Anne-Claire BOURDON, Conseillère

Greffier lors des débats : Mme Laurence SENDRA

ARRET :

- Contradictoire ;

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par Mme Laurence SENDRA, Greffier.

FAITS, PROCEDURE - PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte en date du 14 janvier 2020, la SCI HDM a donné à bail à M. [J] [X] un logement, situé [Adresse 3], à Béziers (34), moyennant un loyer mensuel de 305 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 15 euros.

Par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2025, la SCI HDM a délivré à M. [X] un commandement de payer la somme principale de 1 955,11 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés de septembre 2024 à janvier 2025, outre un reliquat au 21 août 2024, à visant la clause résolutoire figurant au bail.

Par actes de commissaire de justice des 18 juillet et 18 août 2025, la SCI HDM a assigné M. [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers, aux fins, notamment, de voir constater la résiliation de plein droit du bail, obtenir l'expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de la dette locative d'un montant de 2 995,05 euros et d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer jusqu'à libération des lieux.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire en date du 9 décembre 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers, statuant en référé, a :

- ordonné la jonction des deux instances, enregistrées sous les numéros RG 25.00439 et RG 25.00499,

- déclaré recevable l'action en référé,

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 janvier 2020 entre la SCI HDM et M. [X] [J] concernant le bien à usage d'habitation sis [Adresse 3] à Béziers 34500 sont réunies à la date du 24 mars 2025 en raison du non-paiement des loyers,

- ordonné, en conséquence, à M. [X] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

- dit qu'à défaut pour M. [X] [J] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI HDM pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

- dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- condamné à titre provisionnelle M. [X] [J] à payer à la SCI HDM une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 24 mars 2025, jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

- fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, soit 379,05 euros,

- condamné à titre provisionnel M. [X] [J] à verser à la SCI HDM la somme de 4 511,25 euros arrêtée à la date du 1er octobre 2025, au titre des loyers dus,

- condamné M. [X] [J] aux entiers dépens de l'instance,

- dit que s'il devait être exposés des dépens pour l'exécution de la décision, ils seraient à la charge de M. [X] [J],

- condamné M. [X] [J] à verser à la SCI HDM la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration reçue le 23 janvier 2026, M. [X] a relevé appel de cette ordonnance.

Par avis en date du 4 février 2026, l'affaire a été fixée à l'audience du 2 juin 2026 en application des dispositions de l'article 906 du code de procédure civile.

Par conclusions du 18 février 2026, M. [X] demande à la cour de :

- réformer l'ordonnance de référé déférée,

- à titre principal, sollicitant,

1. l'annulation de l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions;

2. la suspension des effets de la clause résolutoire, sous réserve de l'octroi de délais de paiement adaptés à sa situation ;

3. la fixation d'une indemnité d'occupation proportionnée à ses ressources ;

4. la condamnation de la SCI HDM aux dépens et à une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

5. l'octroi d'un délai pour quitter les lieux, assorti d'un accompagnement social pour faciliter son relogement.

- à titre subsidiaire, ordonner éventuellement à toutes fins utiles d'expertise judiciaire sur les préjudices de jouissance subis, et les désordres invoqués par les locataires dans le local d'habitation ;

- accorder les plus larges délais de grâce aux défendeurs pour s'acquitter de l'éventuelle dette de loyer ;

- fixation d'une indemnité d'occupation proportionnée à ses ressources.

Au soutien de son appel, il fait essentiellement valoir que :

- la jonction d'instance est irrégulière puisque la première assignation (RG 25/00439) était entachée d'une erreur substantielle sur la personne morale demanderesse, ce qui en faisait une instance distincte et non une simple erreur matérielle.

- les conditions de l'article 834 du code de procédure civile ne sont pas remplies, faute d'urgence caractérisée. Il y a une contestation sérieuse tenant à sa situation de grande précarité qui justifiait une instruction plus longue.

- concernant la clause résolutoire, la loi du 27 juillet 2023, d'application immédiate, imposait un délai de six semaines que le juge a écarté à tort. Ensuite, l'actualisation de la dette de 1 955,78 euros à 4 511,25 euros est irrégulière car elle nécessitait une nouvelle mise en demeure.

- le juge a méconnu l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 sans examiner sa capacité à apurer sa dette, alors que le diagnostic social et financier versé au débat montrait une situation de vulnérabilité justifiant des délais de paiement.

- l'ordonnance ne prend pas en compte sa demande de logement social déposée en septembre 2024.

- l'indemnité d'occupation est excessive au regard de ses ressources.

- les droits de la défense, protégés par l'article 6 de la CEDH, ont été violés, faute d'avoir été informé de son droit d'assistance par un avocat commis d'office et au regard de la signification tardive de l'ordonnance, qui a amputé son délai d'appel, la procédure étant irrégulière.

Par conclusions du 14 avril 2026, la SCI HDM demande à la cour, au visa de la loi du 6 juillet 1989, de :

- confirmer l'intégralité de l'ordonnance de référé déférée,

- rejeter les conclusions, fins, moyens de M. [X] comme irrecevables et mal fondés,

- condamner M. [X] à lui payer en appel la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile

Elle expose en substance que :

- une assignation rectificative à la requête de la SCI HDM a été signifiée le 18 août 2025 au motif que celle du 18 juillet 2025 était signifiée par erreur à la requête de la SCI HDE. Il s'agit d'une erreur matérielle régularisable des articles 114 et 115 du code de procédure civile. Encore, l'appelant ne justifie d'aucun grief.

- la loi du 27 juillet 2023, si elle réduit certes le délai de 2 mois à 6 semaines, ne s'applique pas en l'espèce : les baux conclus ou reconduits avant le 29 juillet 2023 conservent le délai de deux mois qui est plus favorable au locataire.

- la condamnation au paiement de la dette locative est justifiée. M. [X] avait deux mois pour s'acquitter de la dette mais ne l'a pas fait. Le commandement de payer est resté infructueux justifiant la résiliation du bail. A l'audience du 7 octobre 2025, cette dette locative a été actualisée.

- M. [X] n'a pas demandé d'échelonnement de la dette lors de la première audience. Il est malvenu à le faire en appel tout en sachant que la demande d'un logement social et une situation de vulnérabilité ne peuvent garantir des délais de paiement.

- concernant les autres moyens, l'appelant fait preuve de mauvaise foi. A suivre ce dernier, le juge des référés aurait dû fixer une indemnité proche du symbole, pareil pour les frais irrépétibles. Le moyen concernant l'irrégularité de la procédure et le manque de respect des droits de la défense ne repose sur rien en droit comme en fait. Tout était indiqué sur l'acte délivré en mains propres.

- tant l'exécution provisoire (sic) que la mesure d'expulsion sont les seules solutions pour faire cesser un trouble manifestement illicite que l'appelant ne conteste pas.

Il est renvoyé, pour l'exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture est en date du 26 mai 2026.

Par note en délibéré autorisée, la SCI HDM a versé aux débats un décompte locatif en date du 22 mai 2026.

MOTIFS de la DECISION :

1- sur l'annulation de l'ordonnance de référé

Selon les articles 455 alinéa 1 et 458 du code de procédure civile, à peine de nullité, le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé.

L'annulation d'un jugement peut également être prononcée en cas de violation flagrante du principe de la contradiction ou d'excès de pouvoir.

M. [X] sollicite l'annulation de l'ordonnancée déférée au motif que celle-ci a prononcé une jonction d'instance irrégulière puisque la première assignation était entachée d'une erreur substantielle sur la personne morale demanderesse, ce qui en faisait une instance distincte et non une simple erreur matérielle régularisable par une seconde assignation.

Une jonction d'instance, mesure d'administration judiciaire, ne pourrait justifier l'annulation de la décision l'ayant prononcée qu'en cas d'excès de pouvoir. Or, M. [X] ne démontre pas que le premier juge a méconnu ses pouvoirs par un dépassement ou une amputation de ceux-ci. En effet, le vice de forme, affectant l'assignation délivrée le 18 juillet 2025 au titre de la désignation erronée de la SCI HDM sous l'appellation «SCI HDE», indépendant de la réalité de l'existence de cette société et de sa personnalité morale, était parfaitement régularisable, en application de l'article 115 du code de procédure civile, par une seconde assignation, telle que celle délivrée le 18 août suivant, rectifiant cette erreur matérielle. Ce moyen ne peut prospérer.

M. [X] fait valoir que ses droits de la défense ont été violés, faute d'avoir été informé de son droit d'assistance par un avocat «commis d'office» (sic) ou les services sociaux. Toutefois, il a été destinataire de deux assignations successives, datées des 18 juillet et 18 août 2025 (la seconde lui ayant été signifiée à personne), comportant les dispositions applicables à la représentation en justice et à celles relatives à l'aide juridictionnelle, pour une audience fixée au 7 octobre 2025, sachant que la procédure devant le juge des contentieux de la protection est sans représentation obligatoire selon l'article 761 du code de procédure civile. Par ailleurs, le diagnostic social et financier, en date du 27 août 2025, indique que M. [X] a été informé de l'importance de se présenter à l'audience avec des pièces justificatives et qu'il a indiqué ne pas souhaiter recourir au bénéfice de l'aide juridictionnelle. Ce moyen ne peut prospérer.

M. [X] fait valoir que la signification de l'ordonnance déférée, en date du 9 décembre 2025, est intervenue près d'un mois après son prononcé, ce qui a réduit son délai d'appel. Toutefois, la signification a été effectuée à personne le 13 janvier 2026, point de départ du délai d'appel de quinze jours (ainsi que l'indique l'acte), au sein duquel il a, le 23 janvier 2026, saisi la cour, sans expliciter en quoi elle serait tardive et aurait amputé son délai pour former un recours. Ce moyen est également inopérant.

En conséquence, l'ordonnance de référé déférée n'encourt aucune nullité, cette demande doit être rejetée.

2- sur la résiliation du bail et ses conséquences

En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux et de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835 alinéa 1 de ce code prévoit que le juge des contentieux et de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L'occupation sans droit, ni titre du fait de la résiliation acquise de plein droit par l'effet d'une clause résolutoire cause au bailleur un trouble manifestement illicite permettant au juge des référés de prendre des mesures conservatoires aux fins de le faire cesser.

L'existence d'un trouble manifestement illicite suffit à justifier le prononcé de mesures conservatoires sans qu'il y ait lieu de constater l'urgence de la situation ou l'absence de contestation sérieuse.

L'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 eu égard à la date du bail (étant constaté que le délai de six semaines revendiqué est moins favorable au locataire), dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le commandement de payer devant satisfaire aux conditions de forme prévues à cet article.

Le bail comprend une telle clause résolutoire (article VII), que le commandement de payer en date du 23 janvier 2025 reproduit.

Au vu du décompte versé aux débats, arrêté au mois de mai 2025, le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois ; les conditions d'acquisition de la clause résolutoire, figurant au bail, étaient réunies à la date du 24 mars 2025.

Il en résulte que M. [X], qui ne le conteste pas, est occupant sans droit, ni titre du logement depuis la résiliation. Cette occupation caractérise un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés de faire cesser sur le fondement de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile.

L'ordonnance déférée sera confirmée, en ce qu'elle a constaté la réunion des conditions d'acquisition de la clause résolutoire, ordonné à M. [X] de libérer les lieux et dit qu'à défaut, la SCI HDM pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion.

3-sur le paiement de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des contentieux et de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

Aux termes de l'article 7 a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

A compter de la résiliation du bail, l'occupant sans droit ni titre du logement est tenu au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, fixé par le premier juge à un montant égal à celui des loyers et provisions sur charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié.

En l'espèce, il ressort du décompte versé aux débats par le bailleur qu'au mois d'octobre 2025 (terme d'octobre 2025 inclus), M. [X] était redevable d'une somme de 4 511,25 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d'occupation.

M. [X] ne conteste pas ce montant, considérant que sa notification serait irrégulière, en l'absence de mise en demeure. Toutefois, il a été régulièrement destinataire de ce décompte dans le cadre de la présente instance d'appel par le biais de la notification des conclusions d'intimé de la SCI HDM en date du 14 avril 2026, l'actualisation de la dette locative n'étant pas soumise à la nécessité d'une mise en demeure, mais seulement au respect du principe de la contradiction.

M. [X] ne paie plus son loyer depuis le mois de juin 2024, sans justifier d'un changement de situation depuis cette date, ni même depuis l'acquisition de la clause résolutoire en mars 2025.

Au vu de ces éléments, l'ordonnance déférée sera confirmée quant à la condamnation à titre provisionnel du locataire à s'acquitter de l'arriéré locatif, arrêté au mois d'octobre 2025, pour lequel aucune actualisation n'est sollicitée, et à verser une indemnité mensuelle d'occupation, telle que fixée par le premier juge, sans que la situation personnelle de M. [X] (qui lui ouvre droit à une allocation logement) ne justifie qu'elle soit modérée.

4- sur les délais de grâce et la demande de mesure d'expertise

En application de l'article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, M. [X] n'a jamais repris le paiement du loyer intégral au sens des dispositions rappelées ci-dessus.

M. [X] ne mentionne pas avoir entrepris une quelconque démarche en vue de la régularisation de sa situation.

Il a déclaré des revenus à hauteur de 6 836 euros en 2024 (avis d'imposition 2024). Toutefois, il ne justifie pas de sa situation économique et financière actuelle.

Le diagnostic social et financier, en date du 27 août 2025, indique que M. [X] est célibataire et sans enfant, qu'il perçoit l'allocation de solidarité spécifique à hauteur de 659 euros par mois et supporte des charges à hauteur de 633 euros par mois (logement compris). Il précise que M. [X] ne percevrait plus d'allocation logement car le logement aurait été qualifié d'insalubre.

Ainsi, M. [X] ne démontre pas être en capacité de régler la dette locative, dont le montant a augmenté depuis la délivrance du commandement, étant, à la date du 1er mai 2026 (mois de mai 2026 compris), à hauteur de 7 132,49 euros, et ce y compris sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Au demeurant, il a déjà bénéficié d'un délai de près de dix-huit mois depuis la résiliation du contrat de location.

Aux termes de l'article L.412-3 alinéa 1er du code des procédures civiles d'exécution, dans sa version en vigueur issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

L'article L.412-4 du même code, dans sa version en vigueur issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que la durée des délais prévus à l'article L.412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il doit être tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L.441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Si les ressources de M. [X] sont uniquement composées d'allocations sociales, il ne justifie d'aucune recherche de logement actuelle dans le secteur public ou privé, ni d'aucune demande d'accompagnement social, le diagnostic social et financier, en date du 27 août 2025, ne mentionnant qu'une seule demande dc logement social en septembre 2024 et précisant qu'il ne souhaite pas rester dans son logement.

Au regard de ces éléments, les demandes de délais de grâce ne pourront qu'être rejetées.

M. [X] ne verse aux débats strictement aucun élément relatif à l'insalubrité du logement, de sorte que sa demande, subsidiaire, d'expertise fondée sur les dispositions de l'article 145 du code de procédure civile ne peut prospérer. Il n'y a pas lieu à référé sur cette demande.

L'ordonnance de référé sera complétée.

5- sur les autres demandes

M. [X], partie succombante, sera condamné aux dépens d'appel sans qu'il y ait lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la SCI HDM.

PAR CES MOTIFS :