TJ 74010, 2 sept. 2026, RG 26/00141

Expéditions le : Minute n° 26/00204

Grosse :

ORDONNANCE DU : 02 Septembre 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00141 - N° Portalis DB2Q-W-B7K-GCZC

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDEUR

EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE SAVOIE - HAUTE-SAVOIE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Me Sophie GIROD-ROUX, avocat au barreau D’ANNECY

DÉFENDERESSE

Madame [R] [F], demeurant [Adresse 2]

comparante

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame RIVAS, Magistrat à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 01 Juillet 2026 devant Madame RIVAS, Magistrat à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 02 Septembre 2026.

Ordonnance rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 5 octobre 2023, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE a donné en location à Mme [R] [F] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 7 novembre 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2029,60 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 février 2026, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE a fait assigner Mme [R] [F] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 1], statuant en référé, pour demander de :
voir constater la résiliation de l'engagement de location dont il s’agit par le jeu de la clause résolutoire à la date du 19 décembre 2025 ;constater son occupation sans droit ni titre et lui ordonner de quitter les lieux ;voir ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 3.296,15 euros, à titre provisionnel, pour les loyers, provisions sur charges et indemnités d'occupation non réglés au 5 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2.029,60 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;fixer l'indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, avec indexation, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à la libération des lieux et la condamner à son paiement à titre provisionnel ;obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er juillet 2026.

A l’audience, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE, représenté par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5.943.32 euros au 30 juin 2026. Il souligne l’absence de reprise de paiement, faisant état d’un dernier paiement en juillet 2025. Il s’oppose à toute demande de délai de paiement et sollicite la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 658,45 euros.

Mme [R] [F] comparait en personne. Elle explique que suite à une situation conflictuelle avec son employeur, elle a négocié une rupture conventionnelle en février 2026. Elle indique que ce sont alors rajoutées difficultés financières, qu’elle s’est laissée dépasser par d’autres crédits et qu’elle n’a pas réussi à faire face. Elle précise qu’elle élève seule ses deux enfants, âgés de 8 et 10 ans. Elle ajoute être suivie par le PMS de [Localité 2], être en recherche de travail et percevoir actuellement 700 euros de pôle emploi et 500 euros de la CAF.

Le diagnostic social et financier n’a pu être établi en prévention de l’expulsion, faute pour la locataire d’avoir répondu aux convocations de l’enquêteur social qui a adressé un PV de carence.

La décision a été mise en délibéré au 2 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile [familiale] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. 

En l’espèce, le bailleur justifie avoir informé la CAF de la situation du locataire par courrier du 20 octobre 2025, valant saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, conformément aux dispositions légales précitées.

Par ailleurs, conformément à l’article 24 III suivant, le bailleur justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département via le logiciel EXPLOC, le 20 février 2026 pour une audience fixée au 1er juillet 2026, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est régulière et donc recevable

Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire

Concernant l'acquisition de la clause résolutoire

L’article 24- I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, article 9 et 10, prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le bail contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer par acte du 7 novembre 2025, visant le défaut de paiement de la somme en principal de 2.029,60 euros.

Le décompte arrêté au 30 juin 2026 et l'historique des paiements permettent de constater qu’entre le 7 novembre 2025 et le 19 décembre 2025, aucun règlement n’a été effectué, de sorte que la somme visée au commandement de payer n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l'effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s'est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 19 décembre 2025 et que Mme [R] [F] est dès lors occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Concernant l’expulsion du locataire

L’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 nouveau du code civil, au locataire, à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ; que pendant le cours des délais ainsi accordés, sur demande de l’une des parties, les effets de la clause de résiliation sont suspendus.

En l'espèce, le décompte produit par le bailleur permet de constater que Mme [R] [F] n’a pas repris le paiement du loyer courant, aucun règlement n’étant intervenu depuis le 7 juillet 2025. En outre, il ressort des débats que sa situation financière est précaire et que celle-ci ne lui permet pas de régler sa dette dans le délai légal.

Ces constatations rendent impossible l’octroi de délais de paiement et a fortiori la suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu d'ordonner à Mme [R] [F] de libérer les lieux occupés de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d'exécution volontaire de Mme [R] [F], le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant les indemnités d’occupation

Conformément aux dispositions de l'article 1240 du code civil, en réparation du préjudice causé au bailleur par l'occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, Mme [R] [F] sera condamnée, à titre provisionnel, à lui payer une indemnité d'occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 658,45 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Sur la dette locative

Attendu que selon les dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l'espèce, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE produit un décompte actualisé, aux termes duquel Mme [R] [F] est redevable de la somme de 5.943.32 euros, arrêté au 30 juin, déduction faite des frais de procédure.

Mme [R] [F] ne contestant pas la somme réclamée et n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les frais du procès

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [R] [F] succombant au principal sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment le coût du commandement de payer.

L'équité commande par contre de rejeter la demande formée au titre des frais irrépétibles.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l'article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS