TJ 75056, 2 sept. 2026, RG 26/51557

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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N° RG 26/51557 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCDRY

N° : 7-CH

Assignation du :
25 Février 2026

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 02 septembre 2026

par Rémi FERREIRA, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Célia HADBOUN, Cadre-greffier.

DEMANDERESSES

La société OCP CLUB 155
[Adresse 1]
[Localité 2]

La société OCP CLUB DEAL 12
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentées par Maître Virginie METIVIER, avocat au barreau de PARIS - #B0045

DEFENDERESSE

La société LTHB BOETIE
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Maître Thomas MLICZAK de la SELEURL MARGAUX HORSTMANN SELARL, avocats au barreau de PARIS - #D0653

DÉBATS

A l’audience du 08 Juillet 2026, tenue publiquement, présidée par Rémi FERREIRA, Juge, assisté de Célia HADBOUN, Cadre-greffier,

Suivant acte sous seing-privé du 27 juillet 2020, la société Areas Vie, aux droits de laquelle vient la société SNC [Adresse 3], a consenti à la société LTHB Boétie un contrat de bail commercial portant sur des locaux dans un immeuble sis [Adresse 4], pour une durée de neuf années à compter du 1er août 2020, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 70.000 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

Par acte authentique du 23 décembre 2024, la société OCP Club 155 et la société OCP Club Deal 12 ont acquis de la SNC [Adresse 3] la propriété des locaux situés [Adresse 4], devenant ainsi bailleurs de la société LTHB Boétie.
Détenant les locaux en indivision, la société OCP Club 155 est titulaire de droits indivis à hauteur de 68%, tandis que la société OCP Club Deal 12 est titulaire de droits indivis à hauteur des 32% restant.

Des loyers étant demeurés impayés, les bailleurs ont, par acte du 14 janvier 2026, fait délivrer au preneur un commandement de payer la somme en principal de 35.262,75 euros, visant la clause résolutoire.

Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la société OCP Club 155 et la société OCP Club Deal 12 ont, par acte du 25 février 2026, fait assigner la société LTHB Boétie devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins essentielles de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire.

L'affaire, initialement appelée à l'audience du 13 mai 2026, a fait l'objet de deux renvois à la demande des parties.

L'affaire a été plaidée à l'audience du 8 juillet 2026.

A cette audience, par conclusions déposées et développées oralement, la société OCP Club 155 et la société OCP Club Deal 12 demandent au juge des référés de :

- JUGER que la société LTHB BOETIE n'a pas réglé les causes du commandement visant la clause résolutoire du 14 janvier 2026 dans les mois de sa signification.
En conséquence,
- CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail commercial signé le 27 juillet 2020 à la date du 15 février 2026

- ORDONNER l'expulsion de la société LTHB BOETIE ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce avec le concours de la force publique s'il y a lieu, du local situé [Adresse 3] à [Localité 3] au rez-de-chaussée de l'immeuble et d'une surface de 160 m2 environ, sous astreinte de 500 euros par jour à compter du prononcé de l'ordonnance à intervenir,

- DIRE que les meubles et objets se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et R433-1 du Code des procédures civiles d'exécution.

- CONDAMNER, à titre provisionnel, la société LTHB BOETIE à payer à la société OCP CLUB 155 et à la société OCP CLUB DEAL 12, proportionnellement à leurs droits indivis, la somme de 171.106,02 euros TTC, correspondant au montant des loyers et accessoires arrêtés au 19 juin 2026,

- CONDAMNER, à titre provisionnel, la société LTHB BOETIE à payer à la société OCP CLUB 155 et à la société OCP CLUB DEAL 12, proportionnellement à leurs droits indivis, la somme de 17.110, 60 euros TTC, correspondant à 10% des sommes dues, en application du Bail.

- CONDAMNER, à titre provisionnel, la société LTHB BOETIE à régler un intérêt de retard sur les sommes dues égal au taux légal majoré de 2 points, et ce à compter de la date d'exigibilité de chaque somme impayée en application du Bail.

- CONDAMNER, à titre provisionnel, à compter du 15 février 2026, la société LTHB BOETIE à payer à la société OCP CLUB 155 et à la société OCP CLUB DEAL 12 une indemnité d'occupation calculée sur la base du double du loyer annuel, charges et accessoires en sus, jusqu'à la restitution effective des lieux qui s'entend de la remise des clefs et des lieux libres de tous occupants, marchandises et mobiliers et dans un état conforme aux stipulations du bail.

- DEBOUTER la société LTHB BOETIE de l'ensemble de ses demandes,

- CONDAMNER la société LTHB BOETIE à payer à la société OCP CLUB 155 et à la société OCP CLUB DEAL 12 la somme de 4.000 € au titre de l'article le 700 du Code de procédure civile.

- DIRE qu'à défaut de règlement spontané du montant des condamnations à intervenir, les sommes retenues par le commissaire de justice chargé de l'exécution forcée, en application de l'article A 444-32 du Code de commerce, devront être supportées par la société LTHB BOETIE,

- La CODNAMNER aux entiers dépens qui incluront le coût du commandement de payer du 14 janvier 2026, de l'état des inscriptions sur le fonds de commerce et de la signification de l'assignation.

En réplique, par conclusions déposées et développées oralement à l'audience, la société LTHB Boétie sollicite de :

A titre principal,
- CONSTATER que la SARL LTHB BOETIE, preneur, bénéficie du droit au maintien dans les lieux prévus par l'article L.145-28 du Code de commerce ;

- CONSTATER qu'aucune indemnité d'éviction n'a été réglée à ce jour,

En conséquence,
- DEBOUTER les SAS OCP CLUB 155 et SAS OCP CLUB DEAL 12 de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, notamment tendant à l'expulsion de la SARL LTHB BOETIE.
A titre subsidiaire,
- DIRE ET JUGER qu'il existe des contestations sérieuses ;
En conséquence,
- DIRE qu'il n'y a pas lieu à référé sur les demandes des SAS OCP CLUB 155 et la SAS OCP CLUB DEAL 12 ;

- DEBOUTER la SAS OCP CLUB 155 et la SAS OCP CLUB DEAL 12 de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, notamment tendant à l'expulsion de la SAL LTHB BOETIE

A titre infiniment subsidiaire,

- ACCORDER à la SARL LTHB BOETIE un délai de paiement pour une durée de deux ans à compter de l'ordonnance qui sera rendue par Madame ou Monsieur le Président du Tribunal, sans intérêt de retard ou, à défaut, au taux d'intérêt légal sans majoration ;

- SUSPENDRE les effets liés à l'acquisition de la clause résolutoire jusqu'au complet apurement de l'arriéré selon les modalités exposées ci-dessus ;

- DIRE que la clause résolutoire reprendre ses pleins effets après une mise en demeure restée infructueuse ;
En tout état de cause,
- REJETER les demandes, fins et conclusions de la SAS OCP CLUB 155 et SAS OCP CLUB DEAL 12

- CONDAMNER la SAS OCP CLUB 155 et la SAS OCP CLUB DEAL 12 à payer, à la SARL LTHB BOETIE la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que " toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ".

Le bailleur demandant, au titre d'un bail commercial, la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve des obligations qu'il invoque.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :

- la violation des obligations invoquées dans le commandement soit manifestement fautive,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Il sera rappelé que si le montant porté au commandement de payer apparaît supérieur au montant réellement dû, le commandement n'est pas pour autant nul mais ne vaut que pour la somme effectivement due, de sorte que les contestations élevées au titre du loyer ou des charges ne sont pas de nature à invalider l'acte.

***

En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu'à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges, des indemnités d'occupation ou des accessoires, ou de toutes sommes qui pourraient être dues aux bailleurs ou en cas d'inexécution d'une seule des conditions du bail, celui-ci pourra être résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer signifié le 14 janvier 2026 vise cette clause.

Il est constant que les causes du commandement n'ont pas été intégralement réglées dans le délai d'un mois.

La société LTHB Boétie soulève l'existence de contestations qui, selon elle, font obstacle à l'acquisition de la clause résolutoire.

A titre principal, la société LTHB Boétie expose que suivant courrier du 1er juin 2024, son ancien bailleur, la SNC [Adresse 3], s'était engagé à lui verser une indemnité d'éviction d'un montant de 1.350.000 euros. Elle argue de l'absence de paiement de cette indemnité pour expliquer qu'elle est titulaire d'un droit autonome au maintien dans les lieux en application de l'article L. 145-28 du code de commerce. Elle souligne qu'en acquérant la propriété des locaux appartenant à la SNC [Adresse 3], les demanderesses ont également acquis les obligations de l'ancien bailleur, comprenant le paiement de cette indemnité d'éviction.

Elle soutient n'être redevable d'aucun loyers et que ni le commandement de payer, ni la clause résolutoire ne lui sont opposables en raison de son droit au maintien dans les lieux, jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction convenue.

En réplique, la société OCP CLUB 155 et la société OCP CLUB DEAL 12 expliquent que l'accord du 1er juin 2024 n'a jamais été mis à exécution et qu'il est caduc. Elles indiquent qu'en raison de la caducité de cet accord, l'ancien bailleur et la société LTHB Boétie ont signé un protocole d'accord le 19 décembre 2024, prévoyant l'indemnisation par le bailleur du préjudice subi par le preneur résultant de l'absence de mise en œuvre de l'accord du 1er juin 2024. Elles estiment que le protocole d'accord du 19 décembre 2024 a mis fin aux discussions initiées entre l'ancien bailleur et la société LTHB Boétie et qu'aucune résiliation anticipée du bail n'est intervenue, ni aucun accord au titre d'une prétendue indemnité d'éviction. Elles considèrent ainsi que les stipulations contractuelles du bail s'appliquent et que le commandement de payer lui est parfaitement opposable.

En l'espèce, la société LTHB Boétie se prévaut d'un courrier rédigé le 1er juin 2024 par l'ancien bailleur, la société SNC [Adresse 3], aux termes duquel celle-ci envisageait une libération des locaux avant le 2 janvier 2025, ainsi que le versement d'une compensation financière consistant en une exonération du loyer principal à compter de la date de signature du protocole d'accord et jusqu'au 30 juin 2025, assortie du paiement d'une indemnité forfaitaire de 1.350.000 euros hors taxes.

Toutefois, par acte du 19 décembre 2024, les parties ont conclu un protocole d'accord dont il ressort que la mise en œuvre des arrangements proposés par l'ancien bailleur dans le courrier du 1er juin 2024 était subordonnée à la réalisation de plusieurs conditions, au nombre desquelles figurait la signature d'un protocole d'accord avant le 10 juin 2024. Or, cette condition n'a jamais été remplie.

C'est précisément en raison de l'absence de formalisation d'un accord avant le 10 juin 2024 que l'ancien bailleur et la société LTHB ont finalement signé le protocole d'accord du 19 décembre 2024. En effet, celui-ci prévoit le versement par la société SNC [Adresse 3] d'une indemnité destinée à réparer le préjudice de son locataire résultant du fait de l'absence de conclusion de l'accord envisagé dans le délai prévu.

En outre, les parties y ont expressément stipulé qu'elles " conviennent de mettre un terme à tout contentieux existant entre eux à ce jour ".

Il résulte de ces éléments qu'en signant le protocole le 19 décembre 2024, les parties ont entendu régler de manière définitive les conséquences de l'absence de formalisation des accords envisagés dans le courrier du 1er juin 2024, le protocole prévoyant expressément l'indemnisation du préjudice invoqué à ce titre. Les parties ont, par ailleurs, renoncé réciproquement à toute contestation née antérieurement à sa signature.

En conséquence, le preneur ne saurait, dans le cadre de la présente instance, se prévaloir du courrier du 1er juin 2024 indépendamment du protocole transactionnel intervenu postérieurement, lequel a eu pour objet de régler définitivement les conséquences tenant précisément à l'absence d'exécution des accords formulés dans ce courrier.

Cet argument ne revêt ainsi pas le caractère de la contestation sérieuse.

A titre subsidiaire, la société LTHB Boétie invoque l'imprécision du commandement de payer lui ayant été délivré, expliquant que le décompte joint est une juxtaposition de plusieurs extraits de grands livres comptables et d'avis d'échéance, qui ne permettent pas de reconstituer clairement les sommes réclamées par les bailleurs. Elle ajoute que les extraits des grands livres ne mentionnent qu'une seule des deux sociétés à la fois alors qu'elles sont toutes deux bailleresses, tandis que les avis d'échéance comportent la mention des deux sociétés. Elle souligne enfin que le commandement de payer mentionne une somme globale sans procéder à aucune ventilation entre les loyers et les charges ou les autres sommes appelées.

Les demanderesses répliquent que les pièces jointes au commandement de payer sont suffisamment claires pour permettre au locataire de comprendre l'étendue de ses obligations.

En l'espèce, il est constant que les locaux loués par la société défenderesse sont détenus en indivision par la société OCP Club 155 et la société OCP Club Deal 12, la première détenant des droits indivis à hauteur de 68% et la seconde 32%.

Il résulte des Grands livres des comptes clients joints au commandement de payer que les loyers et charges ont été appelés par les bailleurs au prorata de leur quote-part dans l'indivision, la société OCP Club 155 percevant 68% du montant du loyer et des charges, contre 32% du montant du loyer pour la société OCP Club Deal 12.

De la même manière, les avis d'échéance relatifs aux 3ème et 4ème trimestres 2025 précisent que 68% du montant de l'échéance est à régler à la société OCP Club 155 et que 32% de l'échéance est à régler à la société OCP Club Deal 12.

Or il ressort des Grands livres des comptes clients susmentionnés que le locataire a, à plusieurs reprises, procédé au paiement des loyers et des charges conformément à la répartition opérée entre les bailleurs, à hauteur de leurs quotes-parts indivises respectives de 68% et 32%.

Dans ces conditions, le locataire ne peut sérieusement soutenir qu'il ne comprend pas les décomptes annexés alors même qu'il est parfaitement cohérent que chaque bailleur dispose de son propre grand livre correspondant à sa quote-part indivise et aux sommes lui revenant et alors même que les documents joints au commandement de payer reprennent la même clé de répartition que celle qu'il a lui-même précédemment appliquée pour régler son loyer et ses charges.

En conséquence, cette contestation n'apparaît pas sérieuse.

S'agissant de l'argument selon lequel le commandement ne distingue pas les loyers des provisions pour charges, il ressort des termes clairs du bail que la provision pour charges trimestrielle au titre des charges de copropriété est de 2.202 euros, tandis que la provision au titre de la taxe foncière et de la taxe sur les ordures ménagères est de 879 euros, payables en même temps que le loyer indexé, de sorte que le preneur ne peut sérieusement soutenir qu'il n'a pas été mis en mesure de comprendre le montant des sommes réclamées par les bailleurs.

De surcroît, il sera relevé que pour la période qui s'étend du 1er juillet 2025 au 31 décembre 2025, sont joints au commandement de payer les avis d'échéance couvrant cette période, qui distinguent expressément les montants appelés au titre du loyer et les montants appelés au titre des provisions pour charges et rappellent que la provision pour charges s'élève à 2.202 euros tandis que la provision au titre de la taxe foncière et la taxe sur les ordures ménagères s'élève à 879 euros.

Cet argument ne revêt ainsi pas le caractère de la contestation sérieuse.

La société LTHB Boétie invoque par ailleurs la mauvaise foi des demanderesses dans la délivrance du commandement de payer, indiquant que les bailleresses avaient connaissance des difficultés qu'elle rencontrait et de l'existence d'une procédure de conciliation en cours avec ses créanciers lorsqu'elles lui ont fait signifier le commandement de payer.

Les demanderesses expliquent qu'aucune mesure de recouvrement n'a été entreprise dans le délai convenu à l'issue de la conciliation dont a bénéficié la société LTHB Boétie et que le commandement de payer ne lui a été délivré qu'à l'issue de ce délai et non avant.

Elles soulignent également que le locataire n'a plus réglé aucun loyer depuis le mois de janvier 2026.

La seule circonstance que les bailleresses aient eu connaissance des difficultés financières de leur locataire et de l'ouverture d'une procédure de conciliation par le tribunal des activités économiques avec ses créanciers ne saurait caractériser l'existence de la mauvaise foi des demanderesses dès lors que l'ouverture d'une procédure de conciliation n'avait ni pour effet de suspendre l'exigibilité des loyers, ni d'interdire aux demanderesses d'exercer leurs droits de bailleurs et que le locataire restait tenu de s'acquitter de ses loyers et de ses charges conformément au contrat de bail.

Cet argument ne revêt ainsi pas le caractère de la contestation sérieuse.

Enfin, la société défenderesse soutient que les demanderesses ont manqué à leur obligation d'assurer la jouissance paisible des locaux, en raison notamment de rongeurs dans la cave, de l'absence de réparation de la porte d'accès aux caves qui a rendu l'accès au climatiseur et aux stocks très difficile, de l'absence de réparation de la porte de secours depuis 2020 et de l'absence d'entretien de la cour. Elle ajoute qu'une coupure d'électricité est survenue le 28 février 2025, neutralisant l'ouverture des portes et de l'issue de secours.

En réplique, les sociétés OCP Club 155 et OCP Club Deal 12 soutiennent que les arguments de la société LTHB Boétie sont infondés, ceux-ci n'étant étayés par aucune autre pièce que quatre e-mails. Elles considèrent ainsi qu'aucun trouble de jouissance n'est caractérisé.

Les seules pièces produites par la société LTHB Boétie pour démontrer l'existence d'un trouble de jouissance et contester le règlement de ses loyers sont trois courriels adressés aux bailleresses les 27 janvier 2025, 28 février 2025 et 10 mars 2025.

Or ces courriels ne sauraient démontrer, à eux seuls, l'existence d'un manquement imputable aux demanderesses.

Par ailleurs, la société défenderesse ne produit aucun élément établissant un constat objectif des faits allégués, tel qu'un constat de commissaire de justice.

En conséquence, le manquement des bailleresses à leur obligation de jouissance paisible n'est pas établi et aucune exception d'inexécution ne peut être invoquée par le locataire.

Il résulte de tout ce qui précède que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail sont réunies au 14 février 2026 à 24 h.

Sur la demande de provision

Aux termes de l'article 835 alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause. La nature de l'obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

En vertu de l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

*

Le relevé de compte locatif versé aux débats fait apparaître une dette de 171.106,02 euros au 19 juin 2026. Ce décompte inclut toutefois l'échéance du 3ème trimestre 2026, laquelle n'était pas encore exigible à la date du décompte. Cette échéance devenue exigible depuis le 1er juillet 2026 est néanmoins justifiée par l'avis d'échéance correspondant produit aux débats.

En revanche, le décompte intègre, à compter du 14 février 2026, des indemnités d'occupation majorées au double du montant du loyer.

Si le bail prévoit la majoration de l'indemnité d'occupation au double du montant du loyer, cette stipulation contractuelle s'analyse en une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond en cas de caractère manifestement excessif, au sens de l'article 1231-5 du code civil.

Il convient dès lors d'écarter les sommes majorées, qui sont sérieusement contestables, et de retenir, au titre des sommes dues par le preneur qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse, le montant correspondant aux échéances contractuelles de loyers et provisions sur charges, soit la somme de 26.333,59 euros par trimestre, répartie à hauteur de 17.906,84 euros pour la société OCP Club 155 et 8.426,75 euros pour la société OCP Club Deal 12.

Ainsi, après rectification du décompte sur cette base, le montant non sérieusement contestable de la créance s'élève à la somme de 114.263,52 euros.

En conséquence, la société LTHB Boétie sera condamnée à payer à la société OCP Club 155 et la société OCP Club Deal 12, chacune à proportion de leur quote-part de droits indivis, une provision de 114.263,52 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 3ème trimestre 2026, échéance du 3ème trimestre 2026 comprise, avec intérêts au taux légal sur la somme de 35.262,75 euros à compter du commandement de payer et à compter de la présente décision pour le surplus.

Les stipulations contractuelles relatives à la pénalité de 10% des sommes dues et aux intérêts majorés au taux légal majorés de 2 points s'analysent en des clauses pénales susceptibles de modération par le juge du fond en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil.

En conséquence, il n'y a pas lieu à référé sur la demande de condamnation de la défenderesse à payer à la société OCP Club 155 et de la société OCP Club Deal 12 la somme de 17.110,60 euros TTC proportionnellement à leurs droits indivis au titre de la clause pénale, ni de la condamner au paiement d'intérêts au taux légal majoré de 2 points à compter de la date d'exigibilité de chaque somme impayée.

Sur la demande de délais de paiement

La société LTHB Boétie sollicite des délais de paiement à hauteur de 24 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire, expliquant que son ancien bailleur avait mis en œuvre une " stratégie " pour l'évincer des locaux, que les difficultés qu'elle a rencontrées n'ont cessé d'accroître et que son chiffre d'affaires est négatif depuis 2022.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'article L. 145-41 du code de commerce conditionne l'octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.

En l'espèce, il sera relevé que la société LTHB ne s'acquitte plus du paiement de ses loyers depuis le mois d'octobre 2025 et que la dette ne cesse d'accroître.

En l'absence de reprise du paiement des loyers courants et face à l'impossibilité manifeste pour le débiteur d'apurer sa dette dans le délai légal de 24 mois, la demande de délais ne peut qu'être rejetée.

Sur la demande d'expulsion et d'indemnité d'occupation

Le bail étant résilié de plein droit depuis le 14 février 2026 à 24 h, l'expulsion du locataire sera ordonnée, dans les conditions précisées au dispositif.

Le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire, il n'y a pas lieu d'assortir cette mesure d'une astreinte. La demande d'astreinte formée par les sociétés demanderesses sera ainsi rejetée.

La défenderesse sera par ailleurs condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu'il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 15 février 2026 jusqu'à son départ effectif des lieux, la demande de majoration formée par les demanderesses étant rejetée dès lors que la stipulation contractuelle s'analyse en une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond en cas de caractère manifestement excessif, au sens de l'article 1231-5 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, la société LTHB Boétie doit supporter la charge des dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 14 janvier 2026 et de l'assignation, mais non l'émolument de recouvrement du commissaire de justice en application de l'article A 444-32 du code de commerce, ou les frais d'exécution, lesquels sont à la charge du débiteur en application de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution, mais ne constituent pas des dépens, ni le coût de la levée de l'état des créanciers inscrits, qui n'entre pas dans les dépens et n'entretient pas de lien étroit et nécessaire avec l'instance dès lors qu'il correspond à une formalité destinée à préserver les seuls droits du bailleur.

Ayant contraint les bailleresses à engager la présente procédure et à exposer des frais, elle sera condamnée à les indemniser, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, à hauteur de la somme de 3 000 euros.

La société OCP Club 155 et la société OCP Club Deal 12 n'étant ni tenues aux dépens, ni ne perdant leur procès, la demande de la société LTHB à leur encontre au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

PAR CES MOTIFS