TJ 75056, 2 sept. 2026, RG 26/52794

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

N° RG 26/52794 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCOGP

N° : 8-CH

Assignation du :
22 Janvier 2026

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 02 septembre 2026

par Rémi FERREIRA, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Célia HADBOUN, Cadre-greffier.

DEMANDEUR

Monsieur [E] [G] [R] [T]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représenté par Maître Corinne HAREL, avocat au barreau de PARIS - #C1103

DEFENDERESSES

La S.A.S. LES HALLES DE MONTMARTRE, exploitant sous l’enseigne [Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Maître Catherine LAZARD, avocat au barreau de PARIS - #C0853

La SARL DISTRI-BOURSE
[Adresse 4]
[Localité 3]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 08 Juillet 2026, tenue publiquement, présidée par Rémi FERREIRA, Juge, assisté de Célia HADBOUN, Cadre-greffier,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 6 janvier 2012, M. [E] [T] a donné à bail commercial à la société Sopadia, devenue Distri-bourse, des locaux situés [Adresse 5], moyennant un loyer annuel de 78 000 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Le bail a été renouvelé suivant acte du 16 juin 2022, moyennant un loyer annuel de 110 400 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Suivant acte du 21 mars 2025, la société Distri-bourse a cédé son fonds de commerce, comprenant le droit au bail, à la société Les halles de Montmartre.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du 22 janvier 2026, à la société Les halles de Montmartre, pour une somme de 70 714,86 euros, au titre de l’arriéré locatif au 20 janvier 2026.

Par actes du 7 avril 2026, M. [E] [T] a fait assigner la société Les halles de Montmartre et la société Distri-bourse devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de PARIS aux fins notamment de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, ordonner l’expulsion du locataire, et condamner les défendeur au paiement à titre provisionnel de la dette locative à hauteur de 96 426,52 euros, une indemnité d’occupation, une indemnité de 10% des loyers impayés, outre les frais irrépétibles et les dépens.

À l’audience du 8 juillet 2026, par conclusions déposées et soutenues oralement, M. [E] [T] a demandé de :
« Ordonner l'expulsion, sans délai, de la SAS LES HALLES DE MONTMARTRE et de tout occupant de son chef.

Dire, qu'à défaut d'exécution volontaire de la décision, le requérant sera autorisé à faire procéder à
l'expulsion, au besoin, avec le concours de la force publique, éventuellement assistée d'un serrurier,

A faire séquestrer le mobilier se trouvant sur place, lors de l'expulsion ou son transport dans tel garde-meubles au choix des demandeurs, aux frais, risques et périls du débiteur, conformément aux dispositions de L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Condamner la SAS LES HALLES DE MONTMARTRE, sans préjudice de toute instance au fond,
mais par provision sur le fondement de l’article 835 al 2 du CPC, à payer au requérant à titre provisionnel :

• le montant des loyers et charges visés au commandement délivré le 22 janvier 2026 resté impayé et augmenté des loyers exigibles ultérieurement portant la dette locative au mois de Juillet 2026 inclus à la somme de 108 132,89 euros, sauf à parfaire :
• une indemnité d'occupation, à compter de la résiliation intervenue égale à un quart d’une annuité
du loyer en vigueur, et subsidiairement égale au montant du loyer plus charges et taxes qui auraient été réclamées si le bail s’était poursuivi, et jusqu'au jour du départ effectif de la SAS LES HALLES DE MONTMARTRE et de tout occupant de son chef,
• une indemnité de 10 % des loyers impayés s’élevant à ce jour à la somme de 9642 euros, sauf à parfaire.

Juger que les sommes impayées porteront intérêt au taux légal en vigueur, à compter de leur échéance, en application de l’article 1231-6 du Code civil.

Juger qu’en application des dispositions contractuelles, et résiliation du bail pour inexécution des conditions ou pour toute cause imputable au preneur, le dépôt de garantie sera acquis au bailleur, à titre de préjudice subi.

A titre subsidiaire,
Si le Tribunal devait dans son appréciation souveraine, suspendre les effets de la clause résolutoire acquise au 22 février 2026 et accorder un échéancier judiciaire pour apurement de la dette locative en principal et charges ci-dessus visée, il ne manquera pas de le ramener à de plus juste proportion en l’absence de réel justificatif des capacités du preneur à apurer son retard, y ajoutant impérativement la reprise complète et régulière à bonne date contractuelle des loyers et charges courantes dès le mois de juin 2026, avec une clause déchéance du terme, acquisition de la clause et expulsion dans les termes de la demande initiale.

En tant que de besoin,
Déclarer, en tant que de besoin, opposable l’ordonnance à intervenir aux créanciers inscrits sur le fond, compte tenu des dénonciations de procédure effectuées, s’ils existent.

Vu l’ouverture de la procédure collective à l’encontre de la société DISTRI-BOURSE prononcée suivant jugement du TAEC de [Localité 1] le 23 avril 2026,

Donner acte à la concluante de ce qu’elle renonce à toutes demandes dans le cadre de la présente instance à l’encontre de la société DISTRI-BOURSE en sa qualité de garante du preneur, en application du principe de suspension des poursuites.

Condamner solidairement la Société LES HALLES DE MONTMARTRE, par application de l'article
700 du CPC au paiement d'une somme de 2 500 euros, ainsi qu'aux entiers dépens, comprenant notamment les frais de commandement.

La société Les halles de Montmartre, représentée, a indiqué ne pas contester la dette locative, mais demander des délais de paiement les plus larges possibles, la suspension des effets de la clause résolutoire, outre la condamnation de M. [E] [T] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, aux dépens, et le rejet de la demande formée à son encontre au titre des frais irrépétibles.

La société Distri-bourse, bien que régulièrement assignée à étude, n’était pas représentée.

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 septembre 2026, date de la présente ordonnance.

Par un message RPVA en date du 13 août 2026, M. [E] [T] a indiqué que le loyer du mois d’août 2026 avait été réglé.

Par un message RPVA en date du 25 août 2026, la société Les halles de Montmartre a contesté le décompte produit par le demandeur dans son message du 13 août 2026.

MOTIFS

Il convient d’indiquer que M. [E] [T] a abandonné toutes ses demandes à l’encontre de la société Distri-bourse, de sorte qu’il ne formule plus de prétentions qu’à l’encontre de la société Les halles de Montmartre.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et aux sommes impayées

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 22 janvier 2026 en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, M. [E] [T] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Les causes de ce commandement, n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, ce qui permet de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 22 février 2026, sous réserve des dispositions ultérieures relatives aux délais de paiement.

Selon le décompte produit aux débats, la créance s’élève désormais à la somme de 108 132,89 euros, arrêtée au 8 juillet 2026, échéance de juillet 2026 incluse.

Il y a donc lieu de condamner par provision la société Les halles de Montmartre au payement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur 70 714,86 euros et à compter de la présente décision sur le surplus.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiements

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil, n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

La société Les halles de Montmartre explique cette absence de paiement par des difficultés relatives à l’enregistrement de la cession du fonds du commerce qui n’a pas permis d’exploiter celui-ci avant plusieurs mois. Elle fait aussi valoir la reprise du paiement du loyer courant.

Si la défenderesse justifie d’un enregistrement de la cession au mois de septembre 2025 seulement alors que celle-ci a eu lieu en mars 2025, elle ne démontre pas pour autant les effets que cela aurait eu sur l’exploitation du local, notamment par la production d’éléments comptables, alors que l’extrait K-bis mentionne quant à lui un début d’activité au mois de juin 2025.

Pour autant, la société Les halles de Montmartre a repris le paiement du loyer courant depuis 3 mois désormais (juin, juillet et août 2026), ce qui démontre un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce, de sorte que sa bonne foi doit être reconnue tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques.

Ainsi, il y a lieu d’accorder un délai de 24 mois à la société Les halles de Montmartre pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande d’expulsion et sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
Mais compte-tenu des délais accordés, qui suspendent les effets de la clause résolutoire, l’expulsion ne sera autorisée qu’en cas de non-respect de l’échéancier prévu, dans les conditions précisées au dispositif.

En cas de non-respect de l’échéancier, la société Les halles de Montmartre sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, qui sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

En effet, le bailleur sollicite une indemnité d’occupation mensuelle égale à un quart du loyer annuel en cas d'expulsion. Mais cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence.

Enfin, la clause du bail relative à l’indemnité de retard de 10% des loyers impayés s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Il en va de même relative au dépôt de garantie, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société Les halles de Montmartre, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

La société Les halles de Montmartre étant tenue aux dépens, elle sera condamnée à payer à M. [E] [T] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [E] [T] n’étant ni tenu aux dépens, ni ne perdant son procès, la demande au titre des frais irrépétibles formulée à son encontre sera rejetée.

PAR CES MOTIFS