TJ 75056, 2 sept. 2026, RG 26/54500

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

N° RG 26/54500 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCY2J

N° : 2-CH

Assignation du :
19 Juin 2026

[1]

[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 02 septembre 2026

par Rémi FERREIRA, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Célia HADBOUN, Cadre-greffier.
DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son syndic, le cabinet [W], société par actions simplifiée
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Maître Hélène GILLIOT, avocat au barreau de PARIS - #E1141

DEFENDERESSE

La SCI EDEN 19
[Adresse 3]
[Localité 3]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 08 Juillet 2026, tenue publiquement, présidée par Rémi FERREIRA, Juge, assisté de Célia HADBOUN, Cadre-greffier,

FAITS ET PROCEDURE

La société Eden 19 est propriétaire du lot n° 50 dans l’immeuble situé [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires se plaint de ce que suite à une infestation de punaises de lits, la société Eden 19 n’a pas permis aux sociétés missionnées pour y remédier d’intervenir efficacement pour traiter son lot.

C’est dans ces conditions que par acte du 19 juin 2026, le syndicat des copropriétaires situé [Adresse 4], représenté par son syndic, la société [W], a fait assigner la société Eden 19 devant le juge des référés afin de demander de :
Enjoindre à la société Eden 19 de faire respecter par ses occupants le protocole mentionné dans la présente assignation pour le traitement de son appartement (lot n° 50) et tel qu’énoncé dans la mise en demeure du 16 janvier 2026 adressée par le cabinet Gilliot avocat, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,Enjoindre à la société Eden 19 de laisser l’accès au lot n°50 à la société Easy services IDF et à toute entreprise missionnée par le syndicat des copropriétaires pour désinfecter l’appartement, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,A défaut d’exécution de la société Eden 19 dans le délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir :
Autoriser le syndicat des copropriétaires, à ses frais avancés mais à la charge finale de la société Eden 19, à faire ouvrir l’appartement (lot n° 50) pour appliquer le protocole dans l’appartement et pour permettre à la société Easy services IDF et à toute entreprise missionnée par le syndicat des copropriétaires de désinfecter l’appartement,Désigner à cette fin tel commissaire de justice qu’il plaira avec pour mission de faire procéder, avec le concours de la force publique, à l’ouverture du lot n° 50 appartenant à la société Eden 19 aux fins de :Appliquer le protocole dans l’appartement appartenant à la société Ede 19 de l’immeuble situé [Adresse 5],Veiller à la sécurisation des lieux pendant toute la durée des travaux,Faire procéder à la fermeture et à la sécurisation des lieux dès la fin des travaux.En tout état de cause :
Réserver sa compétence pour liquider l’astreinte qui sera prononcée,Enjoindre à la société Eden 19 de cesser l’occupation du lot n° 50 dans les conditions actuelles et de faire réaliser les travaux permettant de le rendre salubre, sous la surveillance de l’architecte missionné par le syndicat des copropriétaires, sous astreinte de 1 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,Condamner par provision la société Eden 19 à lui payer la somme de 15 072,65 € au titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier,Condamner par provision la société Eden 19 à lui payer la somme de 10 000 € au titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,Condamner par provision la société Eden 19 à lui payer la somme de 3 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens qui comprendront ceux de la signification et de l’exécution de la décision à intervenir,Rappeler l’exécution provisoire de droit.

A l’audience du 8 juillet 2026, le syndicat des copropriétaires a maintenu les demandes contenues dans son assignation.

La société Eden 19, régulièrement assigné par acte remis selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

La présente décision sera donc réputée contradictoire en application des dispositions des articles 473 et 474 du Code de procédure civile.

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 septembre 2026, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l'article 472 du code de procédure civile que lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes au titre du trouble manifestement illicite

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l'existence d'une illicéité du trouble et son caractère manifeste.
Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la violation de la règle de droit et la perturbation qui en résulte.

L’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :
« I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
Lorsque la modification de la destination de parties privatives à usage autre que d'habitation, à l'exception des locaux commerciaux, en locaux d'habitation contrevient à la destination de l'immeuble, elle est soumise à l'approbation de l'assemblée générale, qui statue à la majorité prévue à l'article 24.
Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.
II.-Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l'exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d'intérêt collectif régulièrement décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n'en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu'il existe une autre solution n'affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.
Pour la réalisation de travaux d'intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. »

L’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :
« La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.
Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.
Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.
Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes.
Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

En l’espèce, il ressort des pièces versées au débat, notamment des éléments résultants de l’intervention de diverses sociétés spécialisées en matière d’infestation de nuisibles, que l’immeuble situé [Adresse 4], subi depuis plusieurs années une infestation de punaises de lit depuis plusieurs années maintenant, en particulier au sien de l’appartement de la défenderesse situé au 4ème étage auquel l’accès n’a pas toujours été donné aux entreprises intervenantes.

Il apparaît que cette infestation n’est toujours pas résolue, notamment en raison de l’absence de respect du protocole des entreprises intervenantes par les occupants de l’appartement de la défenderesse ou de l’absence d’accès à cet appartement.
L’existence de cette infestation dans l’appartement de la défenderesse, et l’absence de respect des mesures prises pour y remédier alors que l’infestation se propage manifestement au reste de l’immeuble constitue à l’évidence un trouble dans le respect des droits des autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires ne produit certes pas le règlement de copropriété de l’immeuble, puisque celui produit en pièce n° 1 est en réalité celui applicable à un immeuble situé [Adresse 6], mais il reste que l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 précité dispose que tout copropriétaire doit user de ses parties privatives dans le respect des droits des autres copropriétaires et de la destination de l’immeuble, tandis que l’article 14 de cette loi dispose que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble.

Or, l’existence de l’infestation est susceptible de porter atteinte à la destination d’habitation de l’immeuble litigieux, dont la conservation suppose l’accès aux parties privatives infestées pour pouvoir les traiter et empêcher notamment la propagation de l’infestation, s’agissant d’un enjeu sanitaire majeur.

Le comportement de la société Eden 19, à savoir l’absence d’accès à son lot et le non-respect du protocole de désinfestation par ses occupants, est donc à l’évidence constitutif d’un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser.

Il sera par conséquent enjoint à la société Eden 19, selon les modalités décrites au dispositif de la présente décision, de laisser l’accès à son lot et faire respecter par les occupants de celui-ci le protocole de désinfestation devant être appliqué, sous astreinte provisoire de 500 € par jour de retard pendant 100 jours. A défaut d’exécution dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision, le syndicat des copropriétaires sera autorisé à faire ouvrir l’appartement pour permettre la désinfestation, sous astreinte provisoire de 500 € par jour de retard pendant 100 jours.

Le syndicat des copropriétaires sollicite également la cessation de l’occupation du lot de la défenderesse dans les conditions actuelles, qu’il qualifie d’insalubres et portant atteinte à la sauvegarde de l’immeuble et la sécurité sanitaire des occupants de celui-ci, ainsi qu’à faire réaliser les travaux permettant de le rendre salubre.

Comme évoqué précédemment, à défaut de production du bon règlement de copropriété, celui-ci ne saurait fonder la règle de droit qui serait violée par les conditions d’occupation du lot litigieux.

S’il est vrai que certains rapports d’intervention mentionnent une occupation par plusieurs personnes et contiennent quelques photographies montrant plusieurs lits superposés, ce seul élément ne saurait caractériser avec l’évidence requise une occupation contraire à la loi de 1965, notamment à l’origine de l’apparition de punaises de lit et qui pourrait être qualifiée d’insalubre.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande d’injonction.

Sur la demande de provision

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation.

Le syndicat des copropriétaires sollicite à titre de provision une somme au titre de l’intervention des sociétés de désinfection, ainsi qu’une somme au titre d’honoraires d’avocats, ces frais procédant selon lui exclusivement de l’infestation dont l’origine se situerait dans le lot de la défenderesse. Il sollicite au même titre une provision au titre du préjudice de jouissance subi par les copropriétaires.

L’existence d’une obligation à réparation de ces préjudices pesant sur la société Eden 19 supposerait qu’elle soit exclusivement responsable de l’apparition et du maintien des punaises de lit dans son lot, puis dans l’immeuble, et ce depuis plusieurs années, les premiers éléments produits remontant à l’année 2023.

S’il est vrai que plusieurs des rapports produits semblent évoquer le lot n° 50 comme étant la source de l’infestation, ces seuls éléments, qui sont essentiellement descriptifs des constats opérés sur place et assez succincts, ne permettent pas d’imputer à ce seul lot et à ses conditions d’occupation l’existence d’une infestation depuis plusieurs années avec l’évidence requise en référé, alors que cette infestation touche également de nombreux autres lots sur plusieurs étages et que plusieurs interventions de différents professionnels ont eu lieu.

Tant la durée de l’infestation que son étendue, comme la multiplicité d’intervenants, imposent au contraire une appréciation fine des responsabilités en cause, qui ne relève pas de l’office du juge des référés mais du juge du fond.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur les demandes de provision du syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société Eden 19 qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Eden 19 ne permet d’écarter la demande du syndicat des copropriétaires formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 3 000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS