TJ 75056, 2 sept. 2026, RG 25/56697

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

N° RG 25/56697 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAZBT

N° : 4-CH

Assignation du :
22 Septembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 02 septembre 2026

par Rémi FERREIRA, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Célia HADBOUN, Cadre-greffier.
DEMANDERESSE

La Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] (RIVP)
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS - #J114

DEFENDERESSE

La société ATELIER DE L’ETOILE
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Sophie LIMOUZINEAU, avocat au barreau de PARIS - #C0716

DÉBATS

A l’audience du 08 Juillet 2026, tenue publiquement, présidée par Rémi FERREIRA, Juge, assisté de Célia HADBOUN, Cadre-greffier,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 9 mars 2004, la Régie immobilière de la Ville de [Localité 1] a donné à bail commercial à la société Atelier de l’étoile des locaux situés [Adresse 3], moyennant un loyer annuel de 4 539,14 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Suivant avenant en date du 31 janvier 2017, le bail a été renouvelé.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du 30 juillet 2025, à la société Atelier de l’étoile, pour une somme de 10 959,63 euros, au titre de l’arriéré locatif au 23 juillet 2025.

Par acte du 22 septembre 2025, la Régie immobilière de la Ville de Paris (RIVP) a fait assigner la société Atelier de l’étoile devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

- ordonner l'expulsion de la société Atelier de l’étoile et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

- ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

- condamner la société Atelier de l’étoile à payer à la [Etablissement 1] immobilière de la Ville de [Localité 1] la somme provisionnelle de 10 959,63 euros (euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 2 septembre 2025 (3ème trimestre inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation,

- condamner la société Atelier de l’étoile au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur,

- condamner la société Atelier de l’étoile au paiement d'une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

À l’audience du 8 juillet 2026, la Régie immobilière de la Ville de [Localité 1], par des conclusions déposées et soutenues oralement, a maintenu les demandes contenues dans son assignation, en actualisation la dette à la somme de 20 624,45 euros arrêtée au 29 juin 2026 (2ème trimestre 2026 inclus), et en demandant le rejet des demandes de la société Atelier de l’étoile. Elle a également demandé à ce qu’en cas de délai accordé pour quitter les lieux, celui-ci soit conditionné au paiement de l’indemnité d’occupation.

La société Atelier de l’étoile, par conclusions déposées et soutenues oralement, a demandé de :
Donner acte de ce qu’elle acquiesce à l’acquisition de la clause résolutoireDébouter le bailleur de toute demande de condamnation au paiement au regard des contestations sérieuses qui entachent le commandement et le compte des sommes duesLui accorder un délai de 6 mois pour libérer les lieuxLimiter les condamnations provisionnelles à 25% de l’ancien loyerLui accorder des délais de paiement de 24 moisDébouter la RIVP de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civileCondamner la RIVP à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 septembre 2026, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Surtout, la société Atelier de l’étoile acquiesce à l’acquisition de la clause résolutoire, qu’elle n’entend pas contester pour seulement demander un délai pour quitter les lieux.

Les causes de ce commandement, n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, ce qui permet de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 30 août 2025, sous réserve des dispositions ultérieures relatives aux délais de paiement.

Sur les sommes impayées

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause. La nature de l'obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être quasi-délictuelle, contractuelle ou délictuelle.

S'agissant de la question de la charge de la preuve, il appartient au demandeur de prouver l'existence de l'obligation, puis au défendeur de démontrer qu'il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1720 du code civil dispose quant à lui que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 1728 du code civil dispose enfin que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, l’obligation au paiement des loyers est suffisamment démontrée par la relation contractuelle liant les parties, que la défenderesse ne remet pas en cause.

Selon le décompte produit aux débats, la créance s’élève désormais à la somme de 20 624,45 euros, arrêtée au 29 juin 2026, 2ème trimestre inclus. La défenderesse ne conteste pas l’exactitude de ce décompte.

La société Atelier de l’étoile invoque cependant une contestation sérieuse relative à cette obligation au paiement en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de l’existence d’une exception d’inexécution, l’état des locaux ne permettant plus depuis des années à ce qu’ils remplissent leur destination.

Il convient cependant de remarquer que la société Atelier de l’étoile, dans le dispositif de ses écritures, demande de limiter les condamnations provisionnelles à 25% de l’ancien loyer, et explique dans la partie discussion qu’elle propose de limiter l’indemnité d’occupation due postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire à 25% de l’ancien loyer.

Il en découle que celle-ci reconnaît a minima être redevable de 25% des sommes dues, qui ne sont donc pas sérieusement contestables.

Il convient cependant de déterminer si les 75% restants sont sérieusement contestables ou non au regard l’existence possible d’une exception d’inexécution tenant au manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme de la chose louée.

La RIVP soutient quant à elle avoir pris en compte les réclamations portées à sa connaissance et remédier aux difficultés rencontrées par sa locataire.

Il résulte des dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil que le bailleur est tenu à une obligation de délivrance de la chose louée dans un état lui permettant de servir à l’usage pour lequel celle-ci est louée.

Il convient de rappeler que l’activité de la défenderesse consiste, depuis 2013, dans la tapisserie et la décoration, ce qui suppose tant d’accueillir de la clientèle que de pouvoir entreposer divers matériaux.
Or, il ressort des pièces produites que le local loué par la RIVP subi depuis de nombreuses années des désordres liés à des infiltrations d’eau, ainsi qu’en témoignent les différents constats d’huissier, constats amiables, pièces provenant d’assureurs.

La RIVPA ne le conteste pas, et il apparaît en effet que celle-ci a fait procéder à des travaux pour y remédier.

Certes, ces éléments démontrent l’existence de désordres liés à des infiltrations d’eau entre 2013 et 2022, alors que les impayés débutent en 2023 seulement pour l’essentiel, de sorte que l’exception d’inexécution issue de ces désordres ne serait pas de nature à remettre en cause l’obligation au paiement de loyers postérieurs, alors que la société Atelier de l’étoile ne demande pas reconventionnellement le remboursement des sommes correspondant à la période d’apparition de ces désordres.

Néanmoins, il ressort du constat de commissaire de justice en date du 2 février 2026 que les désordres constatés dans les constats d’huissier des années 2015 et 2020, notamment s’agissant du mauvais entretien de la cour et de l’humidité importante présente dans la cave du local. Ce constat de commissaire de justice fait également état, au rez-de-chaussée du local, de traces d’infiltrations au niveau des fenêtres.

Il en découle que la situation actuelle du local loué fait toujours apparaître des désordres liés à des infiltrations d’eau, comme cela a régulièrement été le cas depuis plus de 10 ans, sans que les interventions du bailleur aient manifestement été en mesure d’y remédier.

Pour autant, tant parce qu’ils concernent essentiellement la cave, et donc le stockage uniquement, que parce qu’ils sont légers au rez-de-chaussée, il ne saurait être considéré que ces désordres, susceptibles de s’analyser en un manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme, ont totalement empêché l’exploitation du local commercial, étant rappelé que la défenderesse elle-même propose de ne retenir qu’une proportion de 25% au titre des sommes dues.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’existence de désordres liés à des infiltrations d’eau dans le local loué est susceptible de caractériser un manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme et par conséquent une exception d’inexécution pouvant justifier le non-paiement de loyers.

Parce que la possibilité de stocker des éléments de décoration, notamment de la tapisserie, apparaît être un élément important de l’activité commercial du preneur, et que la situation de la cave du local ne semble pas permettre de le faire correctement, l’obligation de la société Atelier de l’étoile au paiement des loyers ne saurait être regardée comme non sérieusement contestable qu’à hauteur de 50% des sommes dues.

Il y a donc lieu de condamner par provision la société Atelier de l’étoile au payement de la somme de 10 312,22 euros (= 20 624,45 /2), avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur le surplus.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiements

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil, n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

La société Atelier de l’étoile explique cette absence de paiement par des difficultés liées à l’impossibilité d’utiliser les locaux conformément à leur destination ainsi que par l’essor de l’intelligence artificielle qui permet de demander un descriptif de la décoration intérieure souhaitée sans passer par un prestataire extérieur. Elle indique avoir décidé de clore son activité au 31 décembre 2026.

Elle produit par ailleurs ses comptes annuels 2024 et 2025 et une attestation comptable indiquant des pertes d’exploitation importantes et une trésorerie faible.

Le décompte produit par le bailleur démontre enfin que depuis une année, le preneur n’a versé qu’un seul loyer, en novembre 2025.

Compte tenu de la situation financière de la société Atelier de l’étoile, et même s’il a été reconnu que l’arriéré locatif n’était non sérieusement contestable qu’à hauteur de 50%, il apparaît que le montant actuel de la dette conduirait, en cas de délais octroyés, à faire supporter une charge locative manifestement trop importante pour la défenderesse, outre que le bailleur est privé de tout revenu locatif depuis plus d’un semestre.

Au regard de ces élément, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de délais de paiement qui sera rejetée.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 30 août 2025 et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Sur la demande d’expulsion et sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société Atelier de l’étoile et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux, sans qu’il soit besoin de l’assortir d’une astreinte.

Au regard de l’ancienneté de l’occupation de la défenderesse et de la clôture à venir de son activité, il lui sera laissé un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision pour restituer volontairement les lieux.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel.

Néanmoins, au regard de ce qui a été indiqué précédemment sur le caractère non sérieusement contestable de l’obligation au paiement des loyers, cette indemnité d’occupation sera fixée à une somme égale à la moitié du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société Atelier de l’étoile, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Tenue aux dépens, la société Atelier de l’étoile sera condamnée à payer à la RIVP la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La RIVP n’étant ni tenue aux dépens, ni ne perdant son procès, la demande à son encontre au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

PAR CES MOTIFS