TJ 75056, 1 sept. 2026, RG 26/04949

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [W]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître KASSABI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 26/04949 - N° Portalis 352J-W-B7K-DC4RV

N° MINUTE : 11 JCP

JUGEMENT
rendu le mardi 01 septembre 2026

DEMANDEUR
Monsieur [X] [W],
demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

DÉFENDERESSE
S.C.I. 2J14,
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître KASSABI, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C1331

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Laura JOBERT, Greffier, lors de l’audience

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 03 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 01 septembre 2026 par Romain BRIEC, Juge assisté de Stéphanie THELLIEZ, Cadre Greffier, lors du délibéré

Décision du 01 septembre 2026
PCP JCP fond - N° RG 26/04949 - N° Portalis 352J-W-B7K-DC4RV

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d'un acte sous seing privé en date du 23 février 2023, La SCI 2J14 a donné à bail à Monsieur [X] [W] un appartement sis [Adresse 3], soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pour un loyer de 1000 euros, outre 100 euros au titre de provisions sur charges.

Le locataire a quitté les lieux le 10 mars 2025.

Se plaignant que le loyer dépassait le plafond fixé au titre de l’encadrement des loyers, Monsieur [X] [W] a assigné la SCI 2J14, par acte de commissaire de justice du 19 février 2026 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
-La condamnation du bailleur à lui restituer 9408,31 euros de trop-perçu de loyers et 2400 euros de trop-perçu de charges, avec intérêts au taux légal depuis le 28 mars 2025 et avec capitalisation des intérêts,
-Sa condamnation à verser 1000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,
-Sa condamnation au paiement de 1200 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 2 juin 2026.

A cette audience, le demandeur, comparant en personne, a fait viser des écritures développées oralement, par lesquelles il s’est désisté de sa demande au titre du trop-perçu de charges, il a réduit sa prétention au titre du trop-perçu de loyers à la somme de 355,51 euros en raison du remboursement par le bailleur du reliquat, mais a maintenu ses autres demandes.

La SCI 2J14, représentée par son conseil, par conclusions visées soutenues oralement, a sollicité le rejet des prétentions adverses et la condamnation de Monsieur [X] [W] à verser 1500 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre 2500 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 1er septembre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’encadrement des loyers et la demande en remboursement du trop-perçu de loyer

Le principe de l'encadrement des loyers dans les zones tendues dont la Ville de [Localité 1] fait partie, depuis le décret n°2019-315 du 12 avril 2019 qui a rendu ce dispositif expérimental applicable et un arrêté préfectoral n°2019-05 du 28 mai 2019, entré en vigueur le 1er juillet 2019, qui a fixé les loyers de référence (le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré), est régi par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 2] en son article 140.

L’article 140 organise plusieurs types d’actions distinctes.
En premier lieu, lorsque le loyer de base stipulé au contrat excède le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, le locataire peut solliciter la diminution de son loyer et, corrélativement, la restitution du trop perçu, sur le fondement du dispositif d’encadrement mis en place par l’article 140 et la loi du 6 juillet 1989. Cette action, qui dérive du bail, est soumise à la seule prescription triennale de l’article 7 1 de la loi de 1989.
En deuxième lieu, lorsque le contrat de location ne mentionne pas le loyer de référence et le loyer de référence majoré, le V de l’article 140 prévoit un mécanisme spécifique : le locataire peut, dans le mois suivant la prise d’effet du bail, mettre en demeure le bailleur de faire figurer ces mentions, puis, en l’absence de réponse ou en cas de refus, saisir le juge dans les trois mois de cette mise en demeure pour obtenir l’inscription des loyers de référence et la diminution corrélative du loyer. Ces délais d’un mois et de trois mois encadrent ainsi une action particulière visant essentiellement la régularisation formelle du bail en cours.
En troisième lieu, lorsque le bailleur applique un complément de loyer destiné à dépasser le loyer de référence majoré, la contestation de ce complément obéit à un régime autonome : elle doit être introduite dans les trois mois de la signature du bail et suppose la saisine préalable obligatoire de la commission départementale de conciliation avant tout recours judiciaire.
En l’espèce, le bail litigieux ne comporte aucun complément de loyer, et Monsieur [X] [W] ne sollicite nullement l’inscription des loyers de référence dans un contrat encore en cours. Sa demande tend exclusivement à voir constater que le loyer de base fixé par les parties excède le loyer de référence majoré applicable au logement et à obtenir, en conséquence, la diminution de ce loyer de base et la restitution du trop perçu ainsi versé.
L’action exercée relève donc de la première hypothèse précitée (dépassement du loyer de base par rapport au loyer de référence majoré), qui n’entre ni dans le champ du régime 1 mois / 3 mois de l’article 140 V, ni dans celui de la contestation d’un complément de loyer avec saisine préalable obligatoire de la commission départementale de conciliation.

Aux termes du dispositif d’encadrement des loyers applicable à [Localité 1], le loyer de base d’un logement soumis à la loi du 6 juillet 1989 ne peut excéder le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, déterminé par mètre carré de surface habitable, par secteur géographique, nombre de pièces et catégorie de logement (nu ou meublé). Le loyer maximal autorisé se calcule en multipliant ce loyer de référence majoré au mètre carré par la surface du logement.

En l’espèce, le bail litigieux porte sur un appartement de 16 m² dans le [Localité 3], donné à bail pour un loyer de 1000 euros, outre 100 euros de charges. Se référant à l’avis de la commission départementale de conciliation du 14 novembre 2025, Monsieur [X] [W] sollicite, suite au versement effectué par la SCI 2J14 en cours de procédure, le paiement par la SCI 2J14 d’un reliquat de trop-perçu de loyer de 355,51 euros. Or, sur la base des barèmes officiels de la DRIHL/[Z] repris dans la mise en demeure de la Vaille de Paris du 6 janvier 2026 versée, la SCI 2J14 fait valoir qu’elle n’est plus redevable d’aucune somme.

Il sera relevé que l’avis de la commission n’est, par définition, que consultatif et ne saurait donc lier le juge dans son appréciation souveraine. Or, cet avis ne comporte aucun détail quant à la durée exacte de location retenue, aux éventuelles proratisations opérées, ni aux modalités qui ont conduit à e résultat. A l’inverse, la Ville de [Localité 1] expose clairement son raisonnement, lequel est objectif et vérifiable. C’est donc le calcul de la Ville de Paris qui sera retenu si bien que la SCI 2J14 a intégralement exécuté son obligation de remboursement.

La demande principale de Monsieur [X] [W] sera en conséquence rejetée, de même que celles subséquentes.

Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive.

En l'espèce, Monsieur [X] [W] n’apporte aucun élément objectif aux débats pour étayer du préjudice dont il se prévaut.

La demande indemnitaire de Monsieur [X] [W] sera en conséquence rejetée.

Sur la demande indemnitaire reconventionnelle

L’abus de droit est une théorie doctrinale et jurisprudentielle admise de longue date (Cour Cass., arrêt [Y] [G], 3 août 1915).

L’article 53-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 3000 euros, sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

L'exercice d'un droit d'agir en justice ne dégénère en abus que lorsque son auteur a fait preuve d'intention de nuire, de légèreté blâmable, ou de mauvaise foi.

En l’espèce, il n'est pas démontré que l'action de Monsieur [X] [W] trouve son origine dans l'intention de nuire à la SCI 2J14 et non dans la simple volonté de défendre ses intérêts.

La demande indemnitaire de la SCI 2J14 sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires

La demande principale de Monsieur [X] [W] étant sans objet au jour de l’audience, chaque partie conservera la charge de ses dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Le remboursement par la SCI 2J14 du trop-perçu n’étant intervenu qu’en cours de procédure, l’équité commande de n’allouer aucune somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile et il n’est pas justifié d’y déroger.

PAR CES MOTIFS