TJ 75056, 1 sept. 2026, RG 26/01024

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Eric CANCHEL ; Monsieur [R] [U]

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 26/01024 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCERP

N° MINUTE : 4-2026

JUGEMENT
rendu le mardi 01 septembre 2026

DEMANDEUR
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 1] représenté par son syndic LE CABINET VALIERE CORTEZ SYNDIC DE COPROPRIETE, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Me Eric CANCHEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0937

DÉFENDEUR
Monsieur [R] [U], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Xavier REBOUL, Vice-président, statuant en juge unique
assisté de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 23 juin 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 01 septembre 2026 par Xavier REBOUL, Vice-président assisté de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 01 septembre 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 26/01024 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCERP

Par acte d'huissier du 27 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé, [Adresse 4] à [Localité 2], a fait assigner M. [R] [U] en paiement de 5139,95 €, au titre des charges de copropriété dues le 9 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2025, la capitalisation des intérêts, 2000 € de dommages-intérêts, et 2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

A l'audience du 23 juin 2026, le syndicat des copropriétaires modifie ses demandes, par conclusions signifiées le 18 juin 2026, à hauteur de 9692,06 €, dont 159,50 € de frais, au titre des charges de copropriété dues le 15 juin 2026 (2ème trimestre 2026 inclus), tout en maintenant les autres demandes.

MOTIFS

Aux termes de l'article 10 de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, " Les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ".

Le syndicat des copropriétaires produit notamment aux débats :
- la matrice cadastrale,
- le règlement de copropriété,
- la mise en demeure et accusé de réception,
- le décompte,
- les appels de fonds et justificatifs de frais,
- les procès-verbaux d'assemblées générales concernées,
- le contrat de syndic.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

L'article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précise : " Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. "

S'agissant de son montant, la créance certaine, liquide et exigible s'élève à 9532,56 €, au titre des charges de copropriété, hors frais, arrêtées le 15 juin 2026 (2ème trimestre 2026 inclus). M. [U] est condamné au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal sur 4980,45 €, à compter du 20 octobre 2025, date du commandement de payer.

La capitalisation des intérêts, de droit, est ordonnée dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil.

Aux termes de l'article 10-1 de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10 : " les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ".

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi. Ces frais nécessaires doivent cependant s'entendre strictement de ceux rendus nécessaires pour la mise en oeuvre de la procédure de recouvrement de la créance du syndicat et qu'ils ne sauraient inclure que les frais de mise en demeure par lettre recommandée, de relance, d'inscription d'hypothèque légale ou d'opposition au paiement du prix de vente du lot du copropriétaire défaillant.

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 vise expressément les frais de mise en demeure et de relance, de sorte qu'il convient de prendre en compte le commandement de payer du 20 octobre 2025, justifié par le syndicat des copropriétaires, soit en l'espèce, 159,50 € de frais justifiés retenus.

Selon les dispositions de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

La défaillance de la partie défenderesse dans le paiement de sa quote-part de charges, malgré mise en demeure, est de nature à causer un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit faire l'avance des sommes dues et créé également une désorganisation de la trésorerie, préjudice distinct de celui réparé par l'allocation des intérêts moratoires.
Par conséquent, il convient de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires et de condamner M. [U] à lui payer 1200 € de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil.

En outre, ne sont pas soumises à l'exigence d'une motivation, les décisions qui relèvent du pouvoir discrétionnaire du juge, notamment l'allocation de sommes pour frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS, Statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,