TJ 75056, 1 sept. 2026, RG 25/03443

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Marie-Christine BEIGNET ; Me Alexandre CHEVALLIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/03443 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7QZJ

N° MINUTE : 2-2026

JUGEMENT
rendu le mardi 01 septembre 2026

DEMANDERESSE
S.C.I. [C], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Marie-Christine BEIGNET, avocat au barreau d’EURE,

DÉFENDEURS
Monsieur [V] [X], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Alexandre CHEVALLIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1473

Madame [J] [T] épouse [X], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Alexandre CHEVALLIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1473

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Xavier REBOUL, Vice-président, juge des contentieux de la protection
assisté de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 23 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 01 septembre 2026 par Xavier REBOUL, Vice-président assisté de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 01 septembre 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/03443 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7QZJ

Par un bail signé le 17 mars 2022, à effet du 12 avril 2022, M. [V] [X] et Mme Mme [J] [T], épouse [X], ont pris à bail un appartement de 160 m2 et cinq pièces, situé : [Adresse 3] à Paris dans le 8ème arrondissement, au loyer mensuel de 4650 €, majoré de 350 € de provisions pour charges, et appartenant à la SCI [C].
Ils ont rendu les clés le 31 juillet 2024, après avoir donné congé. A cette date, un procès-verbal de constat des lieux a été dressé par huissier de justice.

Vu l’assignation du 3 mars 2025, délivrée à la demande de la SCI [C], à M. [V] [X] et Mme [J] [T], épouse [X], par laquelle le tribunal judiciaire de Paris a été saisi aux fins de les voir condamnés solidairement à lui payer 17 670,10 € au titre des frais de remise en état de l’appartement, après déduction du dépôt de garantie, et 2500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI [C] sollicite désormais les sommes suivantes :
- 181 € en remboursement de la moitié du coup du procès-verbal de constat,
- 547,20 € correspondant au coût de remplacement de la porte cassée,
- 4200 € de frais de travaux de ponçage et de vitrification des parquets,
- 6500 € pour la réfection des murs et les remises en peinture,
- 10 791,90 € (2 X 5395,95 €, deux loyers d'août et septembre 2024), correspondant au délai de réalisation des travaux, soit un montant total de17 670,10 €, déduction faite du dépôt de garantie de 4650 €.
Elle demande également le paiement de 1852,45 €, au titre de la régularisation des charges et 4000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [V] [X] et Mme Mme [J] [T], épouse [X] objectent qu’ils ne doivent aucune somme au titre de la régularisation des charges ou des réparations locatives.
A titre reconventionnel, ils sollicitent 11 125,56 € en remboursement du dépôt de garantie, avec majoration, 1500 € en réparation de leur préjudice moral, 2669,47 € au titre de la répétition de l’indu, pour un trop perçu de loyers et 8621,66 € au titre des provisions pour charge injustifiées.
Subsidiairement, ils sollicitent la compensation des créances réciproques.
Ils demandent 4500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

1/ Sur l’état des lieux d’entrée ;
Un état des lieux d'entrée incomplet a été rédigé par les parties le 17 mars 2022, qui mentionne exclusivement l'entrée, le séjour et la chambre 1, s'agissant d'un appartement de 5 pièces, sur deux étages, en duplex.
Il est stipulé la mention B pour le parquet et la peinture de l'entrée, la mention B pour le parquet du séjour et la mention C pour la peinture du séjour, ainsi que la mention C pour le parquet et la peinture de la chambre 1.
Ainsi, cet état des lieux incomplet, ne fait pas état d'une remise à neuf de l'appartement, telle que le prétend le bailleur.

Pour le reste, l'article 1731 du code civil prévoit : « S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

Ainsi les époux [X] sont présumés avoir reçu les lieux, en bon état de réparations locatives, à défaut de preuve contraire (les photos non datées, produites en pièce n°10 n’ont pas de valeur probante), mais sans que l’appartement ait été refait à neuf.

2/ Sur l’imputabilité des frais de remise en état de l’appartement ;
L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précise : « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables … c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; … d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure… »

La vétusté correspond à une usure naturelle due à un usage normal et prolongé du logement, comme la peinture dont la couleur a passé, ou les revêtements de sols usés.
Les dommages causés par la vétusté sont à la charge du propriétaire, même si les réparations nécessaires figurent sur la liste des réparations locatives.

Le procès-verbal de constat, très détaillé, dressé le 31 juillet 2024, en présence des preneurs, indique :

1/ Entrée (p. 3) : peinture blanche défraîchie ou légèrement défraîchie et parquets massifs à l'état d'usage, présence de rayures, vernis usé ;

2/ Cuisine (p. 6) : la porte en bois, dont la partie à droite où se situe l'ancienne béquille, est arrachée, peinture blanche défraîchie et cinq petits trous non rebouchés ;

3) WC séparés (p. 11) : peinture blanche légèrement défraîchie et carrelage en bon état ;

4) Séjour (p. 13) : peinture blanche de la porte en mauvais état, peinture blanche défraîchie pour les murs, présence de cinq trous en haut de la porte, de cinq trous en haut à droite de la porte-fenêtre et de cinq trous, comportant des chevilles, au côté droit du mur face.
Parquet en bois massif à l'état d'usage, traces de rayures, vernis en mauvais état ;

5) Salle de bain (p. 19) : peinture blanche ou marron, défraîchie ou légèrement défraîchie.
Carrelage gris, bon état ;

6) Première chambre à droite dans le couloir (p. 24) : peinture blanche défraîchie.
Parquet à l'état d'usage, mais traces de brûlure.

7) Deuxième chambre dans le couloir sur la droite (p. 28) : peinture blanche défraîchie.
Parquet en bois massif, état d'usage, rayures, vernis usé ;

8) Pièce de vie (p. 34) : peinture blanche défraîchie ou légèrement défraîchie.
Mur de droite, peinture blanche en mauvais état et présence de reprises de peinture.
Parquet en bois massif, à l’état d'usage, rayures, vernis usé ;

9) Couloir (p. 40) : peinture blanche défraîchie ou légèrement défraîchie.
Parquet massif, à l’état d'usage, quelques traces d'usure ;

10) Chambre à droite (p. 40) : peinture blanche défraîchie. Traces de salissures et de frottements. Plafond, peinture blanche en mauvais état, fissuré en de nombreux endroits.
Parquet en bois massif, état d'usage ;

11) Salle de bain (p. 48) : peinture blanche défraîchie ou à l’état d'usage.
Carrelage gris, bon état ;

12) WC séparés (p. 52) : peinture blanche défraîchie.
Carrelage gris, bon état ;

13) Espace buanderie (p. 56) : peinture blanche des murs, en bon état, ou peinture blanche légèrement défraîchie.
Carrelage blanc en bon état.

Les dommages causés par la vétusté sont à la charge du propriétaire ; il résulte de ce constat, que les dégradations, conséquences des peintures défraîchies, légèrement défraichies, à l'état d'usage, ou de parquets en bois massif, à l'état d'usage, ne sont pas à la charge des preneurs.
En revanche, constituent des dégradations locatives, à la charge des preneurs, la présence de rayures sur les parquets, l’arrachement de la partie à droite de la porte en bois de la cuisine, l’existence de trous non rebouchés, les traces de brûlure sur le parquet, dans la première chambre à droite, dans le couloir, les traces de salissures ou de frottements, comme la présence de reprises de peinture.

A cet égard, le tribunal dispose avec le constat d'huissier du 31 juillet 2024, des informations suffisantes, pour évaluer à 10 % des sommes sollicitées, le coût de ces dégradations locatives, devant être supportées par les preneurs, compte non tenu du remplacement de la porte en bois.
Ceux-ci doivent donc au bailleur : 181 €, correspondant à la moitié du coût du procès-verbal de constat, 547,20 € de remplacement de la porte en bois, 420 €, de travaux de ponçage et de vitrification du parquet, 650 €, pour la réfection des murs et la remise en peinture.
Le propriétaire a pris l'initiative de faire entièrement repeindre l'appartement et rénover le parquet ; mais les dégradations imputables aux preneurs n'ont pas nécessité des travaux d'une durée supérieure à un mois, temps pendant lequel le bailleur n’a pu remettre son bien en location, soit une perte de 4953,54 €.
Au total les preneurs restent devoir : (181 € + 547,20 € + 420 € + 650 €+ 4953,54 €) – 4650 € = 2101,74 €.

Les époux [X] évoquent un trop perçu de loyers de 2669,47 €.
Entre mai et juillet 2024, il a été perçu 5395,95 € au lieu de 4953,34 €, majoré de 350 € de provisions pour charges (5045,95 €). Il a été perçu pour chacune de ces trois mois, 92,61 € en trop, soit 277,83 €. Le bailleur leur doit cette somme.

Ainsi les époux [X] restent devoir 1823,91 € (2101,74 € - 277,83 €) à la SCI [C], au titre des frais de remise en état de l’appartement ; par voie de conséquence, ils sont déboutés de leur demande en remboursement du dépôt de garantie majoré.

Les époux [X] sont condamnés solidairement à payer 1823,91 € à la SCI [C], au titre des frais de remise en état de l’appartement.

3/ Sur la régularisation des charges ;
Les demandes de régularisation portant sur l'année 2022 sont prescrites en application de l'article 7- 1 de la loi du 6 juillet 1989, du fait que le bailleur a formulé cette demande pour la première fois le 26 mars 2026.

Pour les années 2023 et 2024, il résulte des pièces n° 14 à 22 de la SCI [C], que les preneurs restent débiteurs de 812,60 € et 754, 24 €, au titre de la régularisation des charges, compte tenu des provisions mensuelle de 350 € d'ores et déjà versées, soit 1566,84 €.
Les époux [X] sont condamnés solidairement à payer 1566,84 € à la SCI [C], au titre de la régularisation des charges, pour les années 2023 et 2024.

4/ Sur les autres demandes ;
L’article 1231-1 du code civil prévoit : « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. »

L’article 1231-6 du code civil prévoit : « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

Les époux [X], qui ne justifient d'aucun préjudice, étant condamnés au paiement de diverses sommes, sont déboutés de leur demande en paiement de 1500 € de dommages intérêts pour préjudice moral.

En outre, ne sont pas soumises à l’exigence d’une motivation, les décisions qui relèvent du pouvoir discrétionnaire du juge, notamment l’allocation de sommes pour frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire, et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement les époux [X] à payer 1823,91 € à la SCI [C], au titre des frais de remise en état de l’appartement ;

CONDAMNE solidairement les époux [X] à payer 1566,84 € à la SCI [C], au titre de la régularisation des charges, pour les années 2023 et 2024 ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE solidairement les époux [X] à payer 2000 € à la SCI [C], en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement les époux [X] aux dépens ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit, pour toutes les affaires introduites après le 1er janvier 2020.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION