TJ 75056, 1 sept. 2026, RG 25/06301

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [O]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître DROUARD

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/06301 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBQN3

N° MINUTE : 2 JTJ

JUGEMENT
rendu le mardi 01 septembre 2026

DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1],
représenté par son syndicat, La société GECOTRA - [Adresse 2]

représenté par Maître DROUARD, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P378

DÉFENDEUR
Monsieur [U] [O],
demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, statuant en juge unique
assisté de Laura JOBERT, Greffier, lors de l’audience

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 03 juin 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 01 septembre 2026 par Romain BRIEC, Juge assisté de Stéphanie THELLIEZ, Cadre Greffier, lors du délibéré

Décision du 01 septembre 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/06301 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBQN3

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [U] [O] est propriétaire des lots n°5, 35 et 43 dans l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] représentant respectivement 31/1002ème, 4/1002ème, et 3/1002ème tantièmes.
Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic la société GECOTRA en exercice sous l’enseigne « GROUPE LRDI VICTOR HUGO », a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Monsieur [U] [O], par acte de commissaire de justice en date du 1e décembre 2025, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
4 215,03 euros en principal, au titre de son arriéré de charges de copropriété arrêté au 8 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance,Honoraires proportionnels résultant des dispositions de l’article 10 du décret 96-1080 du 12 décembre 1996 modifié par le décret n° 2011-2012 du 8 mars 2001, portant fixation du tarif des Commissaires de Justice en matière civile et commerciale, qu’il serait amené à régler dans l’hypothèse d’un recours à l’exécution forcée de la décision à intervenir, Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic la société GECOTRA en exercice sous l’enseigne « GROUPE LRDI VICTOR HUGO » fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, et que ces carences ont pour effet d’obérer la trésorerie du Syndicat et de faire supporter le coût des manquements du défendeur aux autres copropriétaires de l’immeuble. Le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic la société GECOTRA en exercice sous l’enseigne « GROUPE LRDI VICTOR HUGO » a souhaité actualiser sa créance à la hausse.
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 3 juin 2026.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic la société GECOTRA en exercice sous l’enseigne « GROUPE LRDI VICTOR HUGO » représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a indiqué qu’aucun règlement n’avait été effectué et que la somme demandée au titre de la dette avait augmenté.
Bien que régulièrement assigné à personne, Monsieur [U] [O] n'a pas comparu, ne s'est pas fait représenter, et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 1e septembre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Les pièces d'actualisation remises dans le dossier du demandeur sont inopérantes en ce que le demandeur n'a pas modifié ses demandes à l'audience puisqu'il s'en est remis au bénéfice de son acte introductif d'instance (la formulation d'une telle demande aurait nécessité en tout état de cause un renvoi de l'affaire pour le respect du contradictoire). Elles ne seront donc pas prises en compte au titre d'une actualisation des demandes, sauf à préciser qu'elles permettent toutefois de constater qu'aucun paiement n'est intervenu depuis l'assignation.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux
Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.
L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.
Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.
Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l'immeuble et relatif aux lots 5, 35 et 43, indiquant la répartition des tantièmes (31/1002èmes, 4/1002èmes et 3/1002èmes), établissant la qualité de copropriétaire de Monsieur [U] [O]l’historique du compte du 30 septembre 2021 au 11 octobre 2025 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 4 215,03 euros (dont 345,29 euros de frais de recouvrement), les appels de fonds pour la période du 1er janvier 2022 au 1er octobre 2025,les procès-verbaux des assemblées générales des 31 août 2020, 9 novembre 2020, 21 avril 2022, 17 mars 2023 et 12 décembre 2024 comportant : approbation des comptes des exercices 2018 à 2023,vote des budgets prévisionnels des exercices 2021 à 2025,fonds travaux 2020 à 2024,vote des travaux ou opérations suivantes : création d’une alimentation et d’une VMC en cave (assemblée générale du 21 avril 2022, résolution 15), traitement contre les remontées capillaires du hall, et des réfections du hall (assemblée générale du 21 avril 2022, résolution 16), ravalement du mur pignon cour et rue (assemblée générale spéciale du 14 mars 2023, résolution 4), les mises en demeure de payer des 2 mai 2022 et 2 février 2023, sans justificatif d’envoi par courrier recommandé avec accusé de réception,les lettres de relance par courrier simple des 2 juin 2022, 2 mars 2023, 18 août 2025 et 16 septembre 2025,la mise en demeure de payer la somme de 3620,36 euros, envoyée le 1er septembre 2025 (délivrée le 5 septembre 2025, pli avisé non réclamé)la sommation de payer la somme de 1950,70 euros en principal délivrée à étude le 25 mars 2024,les contrats de syndic, les factures de frais de gestion.
En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 4 215,03 euros portant sur la période allant du 30 septembre 2021 au 11 octobre 2025, incluant l’appel provisionnel du 4e trimestre 2025.
Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l’article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 345,29 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible.
La somme due sera donc arrêtée à la somme de 3 869,74 euros.
Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.
Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.
En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la sommation du 25 mars 2024 à hauteur de 1950,70 euros et de l’assignation du 1er décembre 2025 pour le surplus.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les  frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »
Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.
Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.
Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 345,29 euros se décomposant comme suit :
50 euros pour l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé réception,50 euros pour la relance après mise en demeure, 245,29 euros pour la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles)Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Pour l'envoi du dossier à l'avocat, il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais constituants ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété.
Il sera relevé également que l'envoi d'autant de mises en demeures et lettres de relance avant toute action judiciaire en sus de la délivrance d'une sommation de payer est un choix qui appartient au syndicat. Seule la somme de 50 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, correspondant au coût de la mise en demeure délivrée en lettre recommandée en date du 1e septembre 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2025.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.
Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.
Les manquements répétés du copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'il révèle sa mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.
En l'espèce, il est établi que Monsieur [U] [O] présente, de manière récurrente depuis 2022, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par Monsieur [U] [O]. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 400 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Concernant les potentiels honoraires de commissaire de justice en matière civile et commerciale, que le syndicat serait amené à régler dans l’hypothèse d’un recours à l’exécution forcée de la décision, ceux-ci ne sont qu’hypothétiques, la présente décision ne prononçant pas l’exécution forcée, dès lors, ne pourront faire l’objet d’une condamnation.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic la société GECOTRA, exerçant sous l’enseigne « GROUPE LRDI VICTOR HUGO », les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile
La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS, Le tribunal judiciaire statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,