TJ 75056, 1 sept. 2026, RG 25/09233

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à :

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/09233 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBA7Y

N° MINUTE : 2/2026

JUGEMENT
rendu le 01 septembre 2026

DEMANDEUR
Monsieur [X] [W], demeurant [Adresse 1], comparant en personne

DÉFENDEUR
Monsieur [I] [S], demeurant [Adresse 2], représenté par le cabinet de Me Aude ABOUKHATER, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 3], vestiaire : #G0031

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mona LECHARNY, Juge des contentieux de la protection, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 20 mai 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé le 01 septembre 2026 par Mona LECHARNY, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 01 septembre 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/09233 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBA7Y

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé en date du 26 février 2002, Monsieur [X] [W] a donné à bail à Monsieur [I] [S] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 457,50 euros, ainsi que 46 euros de provision pour charges.

A raison d’impayés locatifs, Monsieur [X] [W] a fait signifier par courrier de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 24 400 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 16 juin 2025.

Par notification électronique du 17 juin 2025, Monsieur [X] [W] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice délivré le 29 septembre 2025 à étude, Monsieur [X] [W] a fait assigner Monsieur [I] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire et de prononcer la résiliation du bail ;
- dire que le défendeur est occupant sans droit ni titre ;
- ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [S], et de tout occupant de son chef, et, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;
- autoriser, le cas échéant, le requérant à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls du défendeur ;
- le condamner à lui payer la somme de 25 620 euros, à parfaire, au titre de l’arriéré des loyers et charges selon décompte arrêté au 16 août 2025, déduction faite des acomptes reçus à cette date, avec intérêts au taux légal ;
- le condamner à lui payer jusqu’au départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel, charges comprises, avec intérêts au taux légal ;
- le condamner au paiement d’une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée le 1er octobre 2025 à la préfecture de [Localité 1], mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 20 mai 2026, à laquelle l’affaire a été retenue après un renvoi pour permettre aux parties de se mettre en état, Monsieur [X] [W], comparant en personne, soutient ses demandes telles qu’exposées dans son assignation.

Il actualise sa créance à la somme de 27 450 euros. Monsieur [X] [W] indique ne pas s’opposer aux délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire si Monsieur [I] [S] paie la dette locative.

Il précise que ces loyers permettent à sa mère de vivre, qu’elle est usufruitière et lui nu-propriétaire. Il fait valoir que son locataire soulève systématiquement des problèmes d’insalubrité mais qu’une décision de justice a déjà indiqué qu’il n’y avait pas de problème.

Il souligne que les travaux de la copropriété ont mis du temps à être faits et qu’il y avait des problèmes avec l’appartement du dessus qui n’étaient pas de leur fait.

Il explique que chaque fois qu’il est sollicité pour faire des travaux il les fait, en les faisant lui-même, ou en les faisant réaliser par ses employés. Il a ainsi effectué des travaux au niveau des sous-bassement des fenêtres. Il fait également valoir que parmi les travaux qu’il a réalisés, de nombreux travaux relevaient de travaux incombant normalement au locataire.

Sur la question du chauffage, il indique ne pas savoir si le locataire l’a enlevé mais que le logement était pourvu d’un chauffage et que si tel n’est pas le cas il peut y remédier le jour-même. Enfin, s’agissant des charges, il indique que les régularisations peuvent être adressées et que le locataire ne les avait jamais sollicitées.

Monsieur [I] [S], assisté par son conseil, soutient oralement ses conclusions qu’il dépose et fait viser à l’audience. Il demande de voir :
- déclarer irrecevable la demande d’acquisition de la clause résolutoire ;
- rejeter la demande d’acquisition de la clause résolutoire ;
- condamner Monsieur [X] [W] à réaliser les travaux suivants afin de mettre un terme aux désordres sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir :
- faire cesser les condensations et exécuter les travaux nécessaires pour assurer une aération générale et permanente ;
- faire cesser la communication entre la cuisine et la salle de bain équipé d’un cabinet d’aisance et effectuer tous travaux nécessaires pour permettre l’évacuation d’air vicié de la salle de bain vers l’extérieur ;
- sécuriser l’installation électrique ;
- faire cesser les infiltrations du ballon d’eau chaude ;
- assurer l’étanchéité du pourtour de la baignoire et du lavabo ainsi que de l’évier ;
- assurer un chauffage suffisant ;
- remettre en état l’appartement ;

- condamner Monsieur [X] [W] à verser à Monsieur [I] [S] la somme de :
- 18 666 en réparation de son préjudice de jouissance pour la période de novembre 2024 à avril 2026 ;
- 3000 euros en réparation de son préjudice moral ;

- autoriser Monsieur [I] [S] à suspendre le paiement du loyer à hauteur de 70 % jusqu’à parfaite réalisation des travaux de remise en état constatés par un commissaire de justice aux frais de Monsieur [X] [W] ;

- ordonner la compensation entre la créance de Monsieur [I] [S] et sa dette locative ;
- déduire 4270 euros du décompte de Monsieur [X] [W] ;

subsidiairement,
- autoriser Monsieur [I] [S] à s’acquitter de sa dette en 36 mensualités ;
- suspendre les effets de la clause résolutoire ;
- dire que la clause résolutoire ne reprendra ses effets qu’après une mise en demeure restée infructueuse pendant 15 jours ;

très subsidiairement,
- accorder un délai de quatre mois à Monsieur [I] [S] pour quitter les lieux ;

en tout état de cause,
- dire que chaque partie conservera à sa charge ses frais irrépétibles ;
- mettre à la charge de l’État les dépens, à l’exclusion de la notification à la CCAPEX qui restera à la charge du bailleur.

A l’audience, il sollicite également la restitution de l’ensemble des provisions pour charges, soit un montant de 12 558 euros, faute de régularisation des charges depuis l’origine du bail.

Monsieur [I] [S] fait valoir une exception d’inexécution, soulignant que le logement est indécent, ce qui conduit à des troubles de jouissance, notamment parce qu’il n’y a pas de chauffage dans l’appartement.

Il reconnaît que des travaux ont été réalisés en cours d’instance par l’installation d’une grille d’aération et la reprise des soubassements des fenêtres. Toutefois, le problème du chauffage n’est toujours pas réglé et il existe toujours un problème de ventilation entre la cuisine et la salle de bains, et une absence de séparation entre les toilettes et la pièce principale.

Sur la dette, il fait également valoir qu’une partie est prescrite en vertu de la prescription triennale et que les provisions pour charges n’ont jamais été justifiées par l’envoi des régularisations annuelles, si bien que Monsieur [I] [S] est bien fondé d’en solliciter le remboursement depuis l’origine, la prescription de l’action en répétition de l’indu au titre des charges ne courant qu’à compter de la régularisation.

Il a été sollicité la production, en cours de délibéré, de justificatifs d’installation du chauffage dont il a été proposé par le bailleur de régler la difficulté le jour-même ; ainsi que la production des régularisations des charges.

Par note en délibéré du 21 juillet 2026, Monsieur [I] [S], représenté par son conseil a fait valoir ses observations sur les justificatifs de charges produits par le bailleur.

La juridiction n’ayant pas été destinataire desdits justificatifs, il a été sollicité de Monsieur [X] [W] qu’il les fasse parvenir ainsi que tout justificatif relatif à l’installation du chauffage conformément à son engagement pris à l’audience.

Par mail du 31 juillet 2026, Madame [V] [W], mère de Monsieur [X] [W], a fait parvenir au tribunal les pièces sollicitées.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 juillet 2026, délibéré prorogé au 1er septembre 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Par ailleurs, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, Monsieur [X] [W] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, et justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, alors même que cette dernière obligation ne lui incombait pas à peine d’irrecevabilité de la demande.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, étant précisé qu’un commandement de payer notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles (Civ. 3e, 5 février 1992, n° 90-18.557).

Par ailleurs, l’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

En application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale.

En l’espèce, le bail conclu le 26 février 2002 entre Monsieur [X] [W] et Monsieur [I] [S] contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet. Un commandement d’avoir à payer dans un délai de deux mois la somme en principal de 24 400 euros, hors coût de l’acte, visant et reproduisant textuellement cette clause, a été signifié à Monsieur [I] [S] le 16 juin 2025.

Toutefois, Monsieur [I] [S] fait valoir que la résiliation du bail n’a pu être valablement acquise compte tenu de l’indécence du logement.

Monsieur [X] [W], pour sa part, fait valoir que son locataire a déjà argué de l’indécence du logement, conduisant à une procédure pénale, dans le cadre de laquelle il a été relaxé.

Il ressort ainsi des pièces produites au dossier que dès le 30 juin 2021, Monsieur [I] [S] écrivait à Madame [V] [W], mère de Monsieur [X] [W], pour expliquer les impayés de loyers par des dégâts des eaux et dégradations importantes en sein du logement, notamment dans la salle de bain.

Il résulte de l’attestation établie par Madame [V] [W] et des échanges de SMS entre cette dernière et le locataire, qu’un arrangement avait été trouvé entre eux selon lequel Monsieur [I] [S] réglait l’arriéré des loyers de mai 2021 à février 2022 par deux chèques, tandis que le bailleur s’engageait à effectuer des travaux et dispensait son locataire de paiement du loyer pour les mois de mars et avril 2022. Toutefois, le 08 avril 2022, Monsieur [I] [S] et son épouse déploraient l’absence de travaux réalisés dans le logement.

Le 08 septembre 2022, le service technique de l’habitat de la ville de [Localité 1] faisait valoir qu’une inspection de salubrité avait été effectuée dans le logement le 23 juin 2022, permettant de constater les désordres suivants :
- une humidité de condensation règne dans le logement en raison d’une aération permanente inexistante et provoque l’apparition de moisissures sous la fenêtre du coin cuisine ;
- l’aération de la salle de bain, équipée d’un cabinet d’aisance, s’effectue par une fenêtre à ventail vertical, s’ouvrant sur le coin cuisine ;
- l’installation électrique est insuffisamment protégée (la prise de la cuisine est désolidarisée de son support et laisse apparaître des conducteurs sans protection mécanique ; le luminaire de la salle de bain ne comporte pas de globe de protection) ;
- le chauffe-eau électrique présente une fuite au niveau de la canalisation évacuant le trop-plein ;
- l’insuffisance d’étanchéité au pourtour des appareils sanitaires (joint vétuste et couvert de moisissure autour de la baignoire et du lavabo ; joint absent autour de l’évier de la cuisine) ;
- le logement ne dispose pas d’une installation permettant un chauffage normal et adaptée aux caractéristiques des locaux.

Le 27 avril 2023, le service technique de l’habitat de la ville de [Localité 1] informait Monsieur [I] [S] qu’un procès-verbal de contravention avait été dressé à l’encontre de Monsieur [X] [W] pour n’avoir pas, dans le logement occupé par Monsieur [I] [S], satisfait aux termes de la mise en demeure du 08 septembre 2022.

Le 20 et le 31 mai 2023, Madame [V] [W] écrivait au service technique de l’habitat de la ville de [Localité 1] pour indiquer ne pas être opposée à la réalisation des travaux, et produisait un devis de réfection de l’appartement en ce sens établi le 09 février 2023, mais expliquait ne pas pouvoir faire réaliser ces travaux tant que le syndicat des copropriétaires n’avait pas fait procéder aux travaux dans l’appartement du 2e étage et que le propriétaire de ce logement n’avait pas remédié aux fuites dans son appartement.

Il résulte, en ce sens, des pièces produites par le bailleur qu’une partie des désordres subis dans l’appartement occupé par Monsieur [I] [S] résulte d’un dégât des eaux au 2e étage. Ainsi des travaux de réfection du plancher du 2e étage ont été votés en assemblée générale et pris en charge par le syndicat des copropriétaires, tout comme le relogement des locataires pour la durée des travaux. Le devis des travaux était signé par FONCIA, en sa qualité de syndic, le 11 décembre 2025.

Le 12 janvier 2026, un ingénieur-expert intervenant pour l’espace solidarité habitat de la Fondation pour le logement des défavorisés effectuait une visite à domicile à la demande des locataires. Il relève, notamment, que « les fenêtres, à double vitrage, sont anciennes et n’ont pas de grille d’aération. Leurs allèges, peu épaisses, présentent de fortes déperditions thermiques, alors que le logement n’a aucun dispositif de chauffage. Les WC présentent des traces de fuites nauséabondes en pied de cuvette. La cuisine et la salle de bain ne disposent d’aucun système de ventilation.

En conclusion, le bailleur ne respecte pas les exigences des articles 2.5 et 3.1 du décret décence ni celles de l’article 23 du règlement sanitaire de la ville de [Localité 1] car :
- le logement ne possède aucun dispositif de chauffage ;
- la cuisine et la salle de bain ne sont pas ventilés. »

Dès lors, si Monsieur [X] [W] produit le jugement rendu le 27 novembre 2023 par le tribunal de police, aux termes duquel il a été déclaré non coupable de l’ensemble des faits reprochés, le tribunal relevant qu’il « ne résulte pas des débats de l’audience et des pièces versées à la procédure que les faits soient imputables à Monsieur [X] [E] [W] », il convient de rappeler que l’engagement de la responsabilité pénale d’un prévenu et la responsabilité civile du bailleur s’agissant de son obligation de délivrer un logement décent ne répondent pas aux mêmes critères. Ainsi, si la responsabilité pénale est personnelle, le bailleur est tenu de délivrer un logement décent à son locataire, quand bien même l’origine des désordres pourrait être imputée à des tiers, à charge, le cas échéant, pour le bailleur, de se retourner contre ces tiers.

Or, il ressort des pièces produites aux débats qu’en l’espèce, l’origine d’une partie des désordres a pu être causée par le dégât des eaux ayant eu lieu dans l’appartement du dessus et que des travaux étaient alors nécessaires de la part du propriétaire du 2e étage. En outre, une partie des travaux devait également être autorisée par le syndicat des copropriétaires et il ressort des échanges de mails avec le syndic que ces travaux ont mis plusieurs années à être réalisés (dégât des eaux en 2021 ; courrier du syndic pour la réalisation des travaux du 18 janvier 2024 ; devis des travaux signé par le syndic le 11 décembre 2025). Monsieur [X] [W] a alors fait valoir être prêt, de son côté, à effectuer les travaux nécessaires, sa mère produisant en ce sens au service technique de l’habitat de la ville de [Localité 1] un devis établi à sa demande, mais ne pouvoir faire réaliser les travaux tant que la fuite n’avait pas été réparée par le propriétaire du dessus.

Ainsi, si une responsabilité partagée apparaît s’agissant du retard pris par les travaux, il n’en demeure pas moins que Monsieur [I] [S] réside depuis plusieurs années dans un appartement ne répondant pas aux normes de décence, notamment au regard du manque de chauffage et de la forte humidité aggravée par une problématique d’aération du logement, et de ventilation de la cuisine et de la salle de bain. Or, ces désordres constituent des manquements du propriétaire à son obligation de délivrer à son locataire un logement décent.

Par conséquent, le bailleur ne peut se prévaloir de la résiliation du bail dans ce contexte pour solliciter l’expulsion de son locataire.

Monsieur [X] [W] sera donc débouté de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et tendant à voir ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [S]. La demande au titre de l’indemnité d’occupation devient, par ailleurs, sans objet.

Sur les impayés de loyers et provisions pour charges

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par Monsieur [X] [W] que Monsieur [I] [S] est redevable de la somme de 27 450 euros au 19 mai 2026, échéance d’avril 2026 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés à cette date.

Monsieur [I] [S] fait valoir qu’une partie de la dette est prescrite, si bien que le bailleur ne peut demander aucun loyer antérieur au 29 septembre 2022, l’assignation ayant été délivrée le 29 septembre 2025.

Il en résulte que la demande portant sur les loyers et charges entre le 1er mars 2022, point de départ du décompte du bailleur, et le 29 septembre 2022 sera déclarée irrecevable car prescrite.

Ainsi, déduction faite de la somme de 4270 euros, sollicitée pour la période prescrite, les impayés de loyers et provisions pour charges s’élèvent à la somme de 23 180 euros pour la période couvrant du loyer d’octobre 2022 à celui de novembre 2025, les loyers et appels de charges postérieurs étant tous acquittés.

Par conséquent, Monsieur [I] [S] sera condamné à payer à Monsieur [X] [W] la somme de 23 180 euros selon décompte arrêté au 19 mai 2026, échéance d’avril 2026 incluse, au titre des loyers et charges impayés

Sur la demande au titre des charges

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Il est par ailleurs admis que le défaut de régularisation annuelle ne prive pas le bailleur du droit de réclamer le paiement des charges dès lors qu’elles sont justifiées. En effet, l’obligation de régularisation annuelle des charges n’étant assortie d’aucune sanction, le bailleur peut en justifier à tout moment.

Enfin, la Cour de cassation juge que l’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, et que ce jour est celui de la régularisation des charges qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu.

En l’espèce, Monsieur [I] [S] sollicite le remboursement de la somme de 12 558 euros, au titre de la répétition de l’indu, faisant valoir qu’il s’agit de la somme qui lui a été réclamée au titre des charges et pour laquelle il n’a pas été justifié qu’elles ont bien été réglées par le bailleur.

Or, il résulte des pièces produites aux débats que, depuis l’origine du bail, le bailleur justifie avoir dû s’acquitter de la somme totale de 6508,31 euros au titre des charges locatives. Dès lors, seule la somme de 6049,69 euros n’est pas justifiée par le bailleur et doit donc être considérée comme indue.

Par conséquent, Monsieur [X] [W] sera condamné à payer à Monsieur [I] [S] la somme de 6049,69 euros au titre du trop-perçu de charges.

Sur la demande en réparation du préjudice de jouissance

En application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale.

Par ailleurs, l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, Monsieur [I] [S] sollicite le versement de sommes d’argent au titre de son préjudice de jouissance, correspondant à 100 % du loyer pour les six mois de chauffe et à 70 % du loyer pour le reste de l’année, pour les trois dernières années. Il convient, en ce sens, de relever que si dans le « par ces motifs » de ses conclusions, Monsieur [I] [S] limite sa demande en paiement au titre du préjudice de jouissance à la période de novembre 2024 à avril 2026, il réclame également le paiement de la somme de 18 666 euros correspondant à trois années de loyer et charges, conformément au développement figurant dans le corps de ses conclusions, mais également à sa demande à l’audience.

Comme cela a été développé précédemment, les pièces produites au dossier permettent de démontrer que Monsieur [I] [S] subit un trouble de jouissance du fait du manquement de son propriétaire à son obligation de lui délivrer un logement décent.

Ce manquement est, avant tout, caractérisé par le manque de chauffage qui résulte aussi bien de l’inspection de salubrité effectuée le 23 juin 2022, que du procès-verbal de contravention dressé le 20 mars 2023, et du rapport de la visite à domicile effectuée le 12 janvier 2026 dressé par un ingénieur-expert intervenant pour l’espace solidarité habitat de la Fondation pour le logement des défavorisés. Ce dernier rapport pointe, en outre, expressément que « le logement ne possède aucun dispositif de chauffage ». Ce manquement du bailleur est suffisamment grave pour impacter l’ensemble de l’usage du logement, si bien qu’il convient de retenir un trouble de jouissance pour un montant équivalent à l’intégralité du loyer pour les six mois de chauffe, soit d’octobre à mars, pour les trois années précédant la demande.

En outre, le manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement répondant aux critères de décence se caractérise également par l’humidité de condensation aggravée par l’absence d’une aération permanente et l’absence de ventilation de la cuisine et de la salle de bain. Si l’ingénieur-expert intervenant pour la Fondation pour le logement des défavorisés constate, lors de sa visite du 12 janvier 2026, que les arrivées d’eau ont cessé en 2024, et qu’il ne constate plus une humidité importante dans le logement, pour autant le manque d’aération et de ventilation est toujours pointé, de même que ses conséquences avec le développement, notamment, de moisissures noires sous la fenêtre de la cuisine. Par ailleurs, les différents intervenants ont également pu relever des fuites du chauffe-eau électrique, et des fuites en pied de cuvettes des toilettes. Ces manquements, qui n’impactent pas l’usage du logement dans son ensemble, et pour lesquels des solutions ont été progressivement apportées pour certains, justifient de retenir un trouble de jouissance à hauteur de 30 % du montant du loyer pour les six mois restant de l’année.

Il convient, par ailleurs, d’indiquer que le trouble de jouissance sera calculé sur la base du loyer hors charges, les provisions pour charges n’ayant pas vocation à être acquise définitivement au propriétaire mais venant uniquement compenser les dépenses exposées par lui au titre des charges de copropriété. En ce sens, des demandes spécifiques ont été formulées au titre des provisions pour charges.

Par conséquent, le montant alloué au titre de l’indemnisation du trouble de jouissance s’élève à la somme de 13 197,60 euros (564 x 18 mois + 564 x 30 % x 18 mois).

Sur la demande en paiement en réparation du préjudice moral

En l’espèce, Monsieur [I] [S] sollicite également le paiement d’une somme d’argent en réparation de son préjudice moral faisant valoir que ses conditions de vie sont particulièrement humiliantes, et ce d’autant plus qu’il est très malade.

A l’appui de ses prétentions, il produit notamment deux certificats médicaux, faisant état, d’une part d’une toux bronchite chronique persistante depuis six mois, que le médecin généraliste met en lien avec une exposition chronique à la poussière et à l’humidité (certificat du 10 juillet 2023) ; et d’autre part de la nécessité pour Monsieur [I] [S] de bénéficier d’un cadre de vie avec une hygiène irréprochable à la suite de son hospitalisation pour un cancer ORL et au regard de son état d’immunodépression (certificat du 05 avril 2024).

Ainsi, Monsieur [I] [S] justifie d’un impact direct sur sa santé de ses conditions de vie, si bien qu’il y a lieu de lui accorder des dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi.

Par conséquent, Monsieur [X] [W] sera condamné à régler à Monsieur [I] [S] la somme de 1000 euros en réparation de son préjudice moral.

Sur la compensation des créances réciproques

En l’espèce, Monsieur [I] [S] sollicite la compensation des créances réciproques entre les parties.

Il résulte de la présente décision que les parties détiennent chacune à l’encontre de l’autre des créances liquides, certaines et exigibles.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner la compensation de ces créances réciproques.

Sur la demande de travaux

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

En l’espèce, Monsieur [I] [S] sollicite la réalisation par son bailleur de divers travaux, tels qu’ils résultent du procès-verbal de contravention dressé le 20 mars 2023.

Or, il résulte des différentes pièces versées au dossier et notamment des mails du syndic de copropriété, des échanges de mails entre Madame [V] [W] et le conseil de Monsieur [I] [S] relatifs aux travaux effectués dans le logement, ainsi que du rapport de visite à domicile établi en janvier 2026 par l’ingénieur-expert intervenant pour l’espace solidarité habitat de la Fondation pour le logement des défavorisés, qu’un certain nombre des travaux listés par le procès-verbal de contravention le 20 mars 2023 ont d’ores et déjà été réalisés.

Monsieur [I] [S] ne justifie pas d’une demande à son propriétaire d’une mise en conformité du logement, listant clairement les travaux restant à réaliser postérieurement à la relaxe de Monsieur [X] [W] prononcée par le tribunal de police le 27 novembre 2023 et à la réalisation de différents travaux, notamment par le propriétaire du 2e étage et la copropriété.

En l’absence de cette mise en demeure précisant clairement les travaux restant à effectuer et au regard de la demande très générale effectuée par Monsieur [I] [S], reprenant une liste de travaux qui ne correspond plus à l’état actuel du logement, et ce d’autant plus que Madame [V] [W], mère de Monsieur [X] [W], justifie avoir, en cours de délibéré, acquitté une facture pour l’installation d’un chauffage, Monsieur [I] [S] ne pourra qu’être débouté de sa demande tendant à la réalisation de travaux par son propriétaire.

Par ailleurs, la demande tendant à se voir autoriser à suspendre le paiement du loyer à hauteur de 70 % jusqu’à parfaite réalisation des travaux de remise en état constatés par un commissaire de justice étant subséquente à la demande de réalisation des travaux, il en sera également débouté.

Il appartiendra en revanche au propriétaire de tirer toute conséquence de la présente décision et de remédier à l’indécence du logement.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700- 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il y lieu de condamner chaque partie, qui succombe pour une partie de ses demandes, à s’acquitter de la moitié des dépens.

Monsieur [X] [W] sera, par ailleurs, débouté de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS