TJ 35238, 28 août 2026, RG 26/00053

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 28 Août 2026

N° RG 26/00053 - N° Portalis DBYC-W-B7K-L7YI

Jugement du 28 Août 2026
N°: 26/810

[S] [R]
[P] [R]

C/

[W] [M]
[Z] [Q]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me LUET
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à [Localité 3]
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 28 Août 2026 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 12 Juin 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 28 Août 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEURS :

M. [S] [R]
[Adresse 2]
[Localité 4]

M. [P] [R]
[Adresse 2]
[Localité 4]

représenté par Me Laura LUET, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Carole CAMUS, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEURS :

Mme [W] [M]
[Adresse 3]
représentée par Me Lucy LABAYEN, avocat au barreau de RENNES

M. [Z] [Q]
[Adresse 3]
représenté par Me Lucy LABAYEN, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 15 juin 2024, les époux [S] et [P] [R] ont consenti un bail d’habitation à Mme [W] [M] et M. [O] [Q] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 930 euros.

Par actes de commissaire de justice du 7 août 2025, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 7.440 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [W] [M] et M. [O] [Q] le 11 août 2025.

Par assignations du 26 décembre 2025, les époux [S] et [P] [R] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
A titre principal, constater la résiliation du bail conclu le 15 juin 2024 et dire Mme [W] [M] et M. [O] [Q] sans droit ni titre, A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, Ordonner, en conséquence, l’expulsion des lieux de Mme [W] [M] et M. [O] [Q] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, Condamner solidairement Mme [W] [M] et M. [O] [Q] au paiement de la somme de 9.300 euros correspondant au montant des loyers, des indemnités d’occupation et charges impayés arrêté au 5 octobre 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, Condamner solidairement Mme [W] [M] et M. [O] [Q] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il y aura lieu de fixer à la somme de 930 euros à compter du jour où le bail se sera trouvé résilié et jusqu’à l’entière libération des lieux, Condamner solidairement Mme [W] [M] et M. [O] [Q] au paiement des frais de signification du commandement de payer visant la clause résolutoire du 7 août 2025, de leur dénonciation à la CCAPEX, ainsi qu’au paiement des frais de signification de la présente assignation et de sa dénonciation à la préfecture, Condamner solidairement Mme [W] [M] et M. [O] [Q] au paiement de la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir et les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 décembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 12 juin 2026, les époux [S] et [P] [R], représentés par leur Conseil, maintiennent l'intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 12 juin 2026, s'élève désormais à 16890 euros. Ils considèrent qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les paiements ayant cessé depuis le mois de juin 2025. Ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement, faisant valoir que les locataires ne démontrent pas être en mesure de reprendre les paiements. Enfin, ils soutiennent ne pas avoir manqué à leur obligation de délivrance d’un logement conforme étant précisé que les locataires n’apportent pas de preuve contraire.

Aux termes de leurs conclusions, Mme [W] [M] et M. [O] [Q], représentés par leur Conseil, demandent de voir :
Autoriser Mme [W] [M] et M. [O] [Q] à bénéficier d’un délai d’évacuation raisonnable à compter de la décision à intervenir, Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire ou surseoir à son exécution jusqu’à l’expiration du délai d’évacuation accordé, Condamner solidairement les époux [S] et [P] [R] à verser à Mme [W] [M] et M. [O] [Q] la somme de 5.000 euros à titre de sommages et intérêts, Ordonner la compensation entre cette somme et les condamnations éventuellement prononcée à l’encontre des défendeurs, Autoriser Mme [W] [M] et M. [O] [Q] à bénéficier de délais de paiement pour l’apurement de la dette locative, sans suspension des effets de la clause résolutoire,Débouter les demandeurs de leur demande de condamnation solidaire au paiement de l’intégralité des loyers impayés arrêtée au 1er juin 2026, en raison de la compensation, Débouter les demandeurs de leur demande d’expulsion immédiate des lieux avec concours de la force publique, Débouter les demandeurs de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, Débouter les demandeurs de leur demande de condamnation au paiement des frais de signification du commandement de payer, Condamner les demandeurs aux entiers dépens. Ils sollicitent, en outre, l’octroi de l’aide juridictionnelle provisoire.

Au soutien de leurs prétentions, les défendeurs exposent être dans une situation financière précaire. Ils arguent de la mauvaise foi des bailleurs, en indiquant que ces derniers ont déposé le portail et que la chaudière est vétuste, si bien qu’ils vivent sans chauffage et sans eau chaude depuis le mois d’octobre 2025. Ils font état de la recherche d’un logement social.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Mme [W] [M] et M. [O] [Q] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Les époux [S] et [P] [R] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 7 août 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 7440 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 septembre 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser les époux [S] et [P] [R] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, il ressort des débats que l'expulsion de Mme [W] [M] et M. [O] [Q] entraînera des conséquences d'une exceptionnelle dureté au sens de l'article L. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution, compte tenu de la précarité actuelle de leur situation, et de la présence d'enfants en bas âge au sein du foyer. Il convient donc de porter à cinq mois le délai prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

2. Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ».

L’article 1719 du code civil impose au bailleur d’entretenir la chose louée et d’assurer la jouissance paisible du preneur pendant toute la durée du bail.

L’article 1231-1 dispose que : « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, Mme [W] [M] et M. [O] [Q] formulent une demande de dommages et intérêts à hauteur de 5.000 euros arguant de coupures de gaz au regard de la vétusté de la chaudière que les bailleurs n’auraient pas voulu changer. De plus, ils affirment que les bailleurs se seraient introduits dans leur domicile sans leur autorisation au préalable.

Mme [W] [M] et M. [O] [Q] versent aux débats un relevé de la consommation de gaz qui fait état d’une consommation nulle entre les mois d’octobre 2025 et février 2026, corrélée avec une augmentation de la consommation d’électricité. Pour autant, ils ne démontrent pas que leur chaudière est hors d’usage et qu’ils ont demandé à leurs bailleurs de la réparer. Aucune pièce du dossier ne démontre donc qu’ils ont averti leur bailleur d’un défaut de la chaudière. Faute de preuve, il ne peut donc, ici, être reproché aux bailleurs un manquement à leur obligation de délivrance d’un logement décent.

Les locataires affirment en outre que les époux [S] et [P] [R] se seraient introduits au sein de leur domicile et qu’ils auraient retiré le portail permettant l’accès au logement. Ces allégations contestées par les bailleurs ne sont étayées par aucun élément.

Par conséquent, faute de preuves, ils convient de débouter Mme [W] [M] et M. [O] [Q] de leur demande en dommages et intérêts.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, les époux [S] et [P] [R] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 juin 2026, Mme [W] [M] et M. [O] [Q] leur devaient la somme de 16890 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [W] [M] et M. [O] [Q] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 9300 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

4. Sur l’octroi de délais de paiement

Il résulte des dispositions de l’article 1343-5 du code civil que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
(...)
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
(...) ».

Mme [W] [M] et M. [O] [Q] sollicitent l’octroi de délais de paiement afin d’apurer l’arriéré locatif.

Les pièces produites permettent d’établir que les locataires connaissent une situation de grande précarité. Ils font état d’un revenu mensuel net de 1400 euros pour un foyer de 3 personnes, avec des avis tiers détenteur sur les salaires de M [Q] qui diminuent leur reste à charge. Ils sont redevables de la somme de 16.890 euros auprès de leurs bailleurs et ne paiement pas leur loyer courant.

Il résulte de ces éléments qu’ils ne disposent pas des ressources suffisantes pour honorer un échéancier de paiement au profit de leur bailleur.

Par conséquent, au regard de leur situation financière précaire, il convient de débouter Mme [W] [M] et M. [O] [Q] de leur demande de délais paiement.

5. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 930 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 19 septembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux demandeurs ou à leur mandataire.

6. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [W] [M] et M. [O] [Q], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande des époux [S] et [P] [R] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,