TJ 35238, 28 août 2026, RG 26/03020

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 28 Août 2026

N° RG 26/03020 - N° Portalis DBYC-W-B7K-MFUK

Jugement du 28 Août 2026
N°: 26/813

[V] [W]

C/

[H] [Z]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Monsieur [W]
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 28 Août 2026 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, lors des débats et de Géraldine LE GARNEC,lors du délibéré, Greffiers ;

Audience des débats : 12 Juin 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 28 Août 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

M. [V] [W]
[Adresse 2]
[Localité 3]
comparant

ET :

DEFENDEUR :

M. [H] [Z]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 15 juillet 2019, M. [V] [W] a consenti un bail d’habitation à M. [H] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 310 euros.

Le 16 mai 2025, le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes a ordonné l’expulsion de M. [H] [Z] mais le jugement n’a pas été signifié dans les six mois.

Par acte de commissaire de justice du 17 avril 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3836 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de 6 semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [H] [Z] le 22 avril 2024.

Par assignation du 31 mars 2026, M. [V] [W] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et en conséquence de déclarer M. [H] [Z] occupant sans droit ni titre, Ordonner l’expulsion de M. [H] [Z] et de tout occupant de son chef ainsi que l’évacuation du mobilier garnissant l’appartement ou la maison, Dire qu’en cas de difficultés les requérants pourront faire procéder à l’expulsion de M. [H] [Z] et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, Condamner M. [H] [Z] à payer aux requérants la somme en principal de 3888 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et les indemnités d’occupation échéance de mars 2026 incluse, Dire et juger que ladite somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, Fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer actuel augmenté des provisions sur charges et de condamner M. [H] [Z] à son paiement, Dire que dans le cas où des délais de paiement seraient accordés au titre de l’article 1343-5 du Code civil que la déchéance soit prononcée au moindre manquement, Condamner M. [H] [Z] au paiement d’une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 mars 2026, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 12 juin 2026, M. [V] [W] maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 12 juin 2026, s'élève désormais à 4696 euros. M. [V] [W] considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré selon les formes prévues par l'article 659 du code de procédure civile, M. [H] [Z] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

M. [V] [W] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [V] [W] a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [H] [Z].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [V] [W] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail contient une clause résolutoire prévoyant une résiliation du bail huit jours après un commandement de payer. Les dispositions du nouvel article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sont plus favorables au locataire, il convient donc de les appliquer.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 17 avril 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3836 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 mai 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [V] [W] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [V] [W] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 juin 2026, M. [H] [Z] lui devait la somme de 4696 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [H] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 3888 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 320 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 30 mai 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [V] [W] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [H] [Z], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de M. [V] [W] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,