TJ 13055, 8 juin 2026, RG 25/04794

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 14 Septembre 2026
Président : FUSINA,
Greffier : DE ANGELIS,
Débats en audience publique le : 08 Juin 2026

GROSSE :
Le ...................................................
à Me .Aurélien LEROUX............
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/04794 - N° Portalis DBW3-W-B7J-62KJ

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [Z] [X]
née le 28 Novembre 1988 à [Localité 1] (13), demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Aurélien LEROUX, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [O] [N]
né le 28 Octobre 1988 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Aurélien LEROUX, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 1] PROVENCE (HMP), dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Frédéric POURRIERE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Un contrat de bail d’habitation a été conclu le 14 août 2015 entre Madame [Z] [X] et l’Office Public de l’Habitat PROVENCE METROPOLE LOGEMENT (anciennement l’établissement public HABITAT [Localité 1] PROVENCE), relatif à un appartement situé [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé intégral de leurs moyens et prétentions, M. [O] [N] et Mme [Z] [X] ont fait assigner l’Office Public de l’Habitat PROVENCE METROPOLE LOGEMENT en référé devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 28 septembre 2023. L’affaire, après des renvois, a été appelée et retenue à l’audience du 21 mars 2024 et mise en délibéré au 30 mai 2024.

Par ordonnance du 30 mai 2024, le juge des contentieux de la protection a débouté M. [O] [N] et Mme [Z] [X] de leur demande de faire réaliser des travaux sous astreinte dans leur logement, de même que de leur demande de dommages-intérêts à titre provisionnel, mais a fait droit à la demande subsidiaire d’expertise.

L’expert M. [Y] [K] a été désigné avec pour mission de :

Se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles pour l'accomplissement de sa mission, Se rendre sur les lieux ([Adresse 3]) et les décrire, Examiner les désordres allégués dans l'assignation, ainsi que les dommages en résultant,Dire si le logement présente des défauts de conformité à l’usage d’habitation, d’entretien et de réparations,Dire si les désordres compromettent la solidité du logement ou l’affectent dans l’un de ses éléments constitutifs,Déterminer la nature, le siège, la gravité, la date d'apparition et la cause de ces désordres, Fournir tous les éléments techniques et de fait permettant à la juridiction saisie de déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis,Dire si les désordres proviennent d'un défaut d'entretien du logement ou trouvent leur origine dans les parties communes,Indiquer la nature, les délais d’exécution et le coût des travaux propres à remédier aux désordres constatés, incombant au propriétaire ou à la locataire,Fournir tous éléments permettant de nature à permettre ultérieurement au Tribunal d'établir les responsabilités des intervenants, et d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

Le rapport d’expertise a été rendu le 30 décembre 2024.

Suivant acte de commissaire de justice du 28 août 2025, M. [O] [N] et Mme [Z] [X] ont ensuite fait assigner l’Office Public de l’Habitat PROVENCE METROPOLE LOGEMENT devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins cette fois-ci de le condamner à leur verser la somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral et de jouissance subis, ainsi que 1800 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

A l’audience du 8 juin 2026, M. [O] [N] et Mme [Z] [X] ont déposé des conclusions par l’intermédiaire de leur conseil aux fins de :
A titre principal :
Condamner l’Office Public de l’Habitat PROVENCE METROPOLE LOGEMENT à les reloger dans un logement décent sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;Condamner l’Office Public de l’Habitat PROVENCE METROPOLE LOGEMENT à faire réaliser l’ensemble des travaux nécessaires à la reprise des désordres affectant le logement sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;Condamner l’Office Public de l’Habitat PROVENCE METROPOLE LOGEMENT à leur verser la somme de 12.000 euros au titre du préjudice moral et de jouissance subis ;Condamner l’Office Public de l’Habitat PROVENCE METROPOLE LOGEMENT à leur verser la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.A titre subsidiaire :
Ordonner avant dire droit la désignation d’un nouvel expert judiciaire avec mission de déterminer la cause structurelle des désordres, les responsabilités encourues et les travaux propres pour y remédier.
Cité à personne morale, l’[Etablissement 1] de l’Habitat PROVENCE METROPOLE LOGEMENT a été représenté par son conseil qui a déposé des conclusions aux fins de rejeter l’ensemble des demandes des requérants et les condamner solidairement au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La décision a été mise en délibéré au 14 septembre 2026, par mise à disposition au greffe.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DECISION

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Vu l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989,
Vu le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, qui décrit les caractéristiques du logement décent,
Vu les articles 1103, 1217, 1231-1, 1240, 1719, 1720 et 1721 du code civil,
Le bailleur est tenu à une obligation de délivrance conforme à l'usage d'habitation, d’entretien du local et d’assurer au preneur la jouissance paisible du logement.
Vu l’article 246 du code de procédure civile,
*
En l’espèce, M. [O] [N] et Mme [Z] [X] exposent qu’un dégât des eaux a eu lieu le 20 janvier 2023 provenant d’eau pluviale ruisselant depuis le toit et causant dans tout l’appartement d’importantes moisissures. Les demandeurs ont fourni au débat :

- un signalement sur la plateforme Histologe le 2 février 2023,

-des photographies des lieux,

-un courrier en date du 6 mars 2023, à l’attention de Mme [Z] [X], faisant état d’infiltrations,

- un diagnostic établi par l’AMPIL suite à une visite du 6 mars 2023, qui pointe des suspicion d’infiltrations d’eau de pluie dans le logement ; des traces sur les murs ; des murs dégradés par la moisissure et l’humidité ; la présence importante de moisissures et d’humidité au niveau des murs, d’une des chambres, cuisine, loggia, salle de bain et placard ; une utilisation de la chambre et du placard impossible due à la surface de moisissure et l’odeur,

- un rapport d'expertise établi par l’assurance protection juridique de Mme [Z] [X], qui met en exergue l'existence de désordres affectant le logement : « le contrôle des divers éléments sanitaires n’a révélé ni infiltration sur le réseau d’évacuation, ni fuite sur les réseaux d’alimentation du client. Pas de fuite active détectée le jour de la visite du technicien. L’origine des infiltrations semble provenir des combles de l’immeuble au-dessus du logement du client.
Commentaires :
Humidité sur les supports sinistrés a été relevée entre 76% et 100% sauf dans le cellier mesuré à 28% ;L’assuré a fait appel à son assurance suite à l’apparition de moisissures, d’auréoles et de traces d’écoulement au niveau des murs de plusieurs pièces du logement.Une vérification générale de la plomberie et des divers éléments sanitaires a été effectuée chez le client. Aucune anomalie n’a été observée.Un contrôle des écoulements d’eau au compteur a été effectué chez le client. Aucune anomalie n’a été observée.Les canalisations d’alimentation d’eau sanitaire ne sont pas fuyantes et ne sont pas mises en cause.Teste d’écoulement des réseaux d’évacuation à l’eau claire. Aucune ressortie d’eau n’a été observée ».
M. [O] [N] et Mme [Z] [X] indiquent avoir fait intervenir une entreprise pour assainir les pièces et repeindre les murs, et avoir été indemnisés de la somme de 750 euros pour les dégâts matériels.
Pour rappel, l’ordonnance de référés du 30 mai 2024 a ordonné une expertise judiciaire dont le rapport a été rendu le 30 décembre 2024. L’expert rendait les conclusions suivantes :

« Après avoir visité les lieux, l'expert se base sur les déclarations faites par les parties et leurs conseils au cours de l'accédit, ainsi que sur les copies des courriers et documents qui lui ont été transmis, sans porter d'appréciation sur leur validité. Les demandeurs font état de désordre d'humidité et de moisissures dans plusieurs pièces de leur logement à la suite d'un dégât des eaux, (A), survenu depuis les combles du bâtiment. L'expert n'a pas pu constater l'ensemble des faits allégués en raison des travaux de peinture ayant été récemment effectués par les locataires, mais a visualisé des traces de moisissures dans la cuisine et la loggia, (B). Le dégât des eaux trouve son origine dans le débordement d'un bassin de rétention situé au-dessus du logement. Il appartenait aux locataires d'établir une déclaration de sinistre auprès de leur assurance dans le cadre d'un constat amiable de DDE.
Les désordres d'humidité, (B), sont relatifs à la suroccupation du logement par six personnes + les différents effets néfastes qu'a engendré cette situation + l'insuffisance de ventilation et d'aération naturelle des lieux par les occupants.
Ce logement ne présente pas de défaut de conformité à un usage d'habitation, ni de risques liés à sa solidité. Aucun préjudice n'est à considérer dans ce dossier ».

M. [O] [N] et Mme [Z] [X] soulignent que si la vidange du bassin dans les combles de l’immeuble a pu résoudre définitivement la problématique de l’indécence dans le salon et la cuisine, il n’en est rien concernant les chambres dans lesquelles de nouvelles traces de moisissures sont apparues, comme le souligne Mme [Z] [X] dans un courriel en date du 8 juillet 2025. Des photographies datées du 15 avril 2026 sont également jointes au dossier, de même qu’un certificat médical attestant de l’asthme subi par l’un des enfants de la famille et aggravé par les moisissures du logement.

Au regard de ces éléments, il apparaît une contradiction entre les conclusions tirées par l’expert dans le rapport du 30 décembre 2024 et les autres éléments du dossier détaillés supra (photographies, diagnostic établi par l’AMPIL, rapport d'expertise établi par l’assurance protection juridique de Mme [Z] [X]). En effet, la conclusion selon laquelle les dommages n’auraient été dus qu’à une suroccupation ne semble pas cohérente avec la réapparition de ces moisissures, de manière particulièrement marquée, en un temps restreint et dans des chambres vides. En outre, la suroccupation et le surencombrement du logement ne sont pas suffisamment établis et la description des mauvaises pratiques des locataires, au demeurant d’une certaine banalité, ne paraît pas suffisante à expliquer la survenue de tels désordres.

Si le bailleur invoque une attestation de la société QUALIRENOV selon laquelle les locataires auraient refusé l’intervention dans leur logement, il apparaît que celle-ci date du mois de septembre 2023, et qu’en tout état de cause les désordres se sont amplifiés.

En application de l’article 246 du code de procédure civile, le juge n’est pas lié par les constatations ou conclusions d’un technicien. Il lui appartient ainsi d’apprécier souverainement la valeur et la portée du rapport d’expertise au regard de l’ensemble des éléments de preuve soumis à son appréciation. Il apparaît en l’espèce que le bailleur a commis un manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent au vu des désordres importants et persistants, à savoir des moisissures recouvrant une partie significative des murs de certaines pièces de vie.

Dès lors, l’Office Public de l’Habitat PROVENCE METROPOLE LOGEMENT sera condamné à effectuer les travaux nécessaires à la reprise des désordres affectant le logement, à savoir l’humidité et les moisissures, et ceci dans un délai de deux mois suivant la signification du jugement, sous astreinte, passé ce délai, de 100 euros par jour de retard pendant 3 mois.

En revanche la demande de relogement sous astreinte n’est pas suffisamment caractérisée, s’agissant de l’impossibilité actuelle d’occuper les lieux, de même qu’en l’absence d’éléments indiquant que le logement serait inhabitable pendant la réalisation des travaux. Cette demande sera rejetée.

Enfin, il apparaît que l’étendue des moisissures et la vitesse de leur réapparition cause un trouble de jouissance aux locataires, ceux-ci précisant ne plus pouvoir faire usage des pièces particulièrement touchées par celles-ci. Ils font notamment état de l’asthme dont souffre l’un des enfants de la famille, appuyé par un certificat médical en ce sens. En tout état de cause, la présence importante et persistante de moisissures présente un risque pour la santé des locataires. Toutefois, la demande de dommages-intérêts à hauteur de 12.000 euros par mois n’est pas suffisamment explicitée. En tenant compte du montant du loyer, de la durée des désordres mais également de leur caractère intermittent (amélioration lors du rapport d’expertise de décembre 2024), de l’étendue des moisissures, de la composition de la famille et des problèmes de santé aggravés par cette situation, il peut être évalué un préjudice équivalent à environ 20% du loyer, soit une somme de 2500 euros. L’Office Public de l’Habitat PROVENCE METROPOLE LOGEMENT sera condamné à verser aux requérants la somme de 2500 euros en réparation de leur préjudice.

La demande subsidiaire d’une nouvelle expertise est sans objet.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’Office Public de l’Habitat PROVENCE METROPOLE LOGEMENT succombe à l’instance, de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles  
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les demandeurs, l’Office Public de l’Habitat PROVENCE METROPOLE LOGEMENT sera condamné à verser la somme de 1000 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,