TJ 62119, 2 sept. 2026, RG 26/00164

MINUTE N° 26/00233

ORDONNANCE DU:

02 Septembre 2026

ROLE:
N° RG 26/00164 - N° Portalis DBZ2-W-B7K-JAXH

Société LJM IMMO 1
C/
Société K’lienté

Grosse(s) délivrée(s)
à Me HARENG

Copie(s) délivrée(s)
à Me HARENG

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

Ce jour, deux Septembre deux mil vingt six, en la salle des audiences du Tribunal judiciaire de BETHUNE

Odile SIMART, Président, assistée de Laëtitia WEGNER, Cadre Greffier, tenant l’audience des référés.

Dans la cause entre :

DEMANDERESSE

Société LJM IMMO 1, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Christophe HARENG, avocat au barreau de BETHUNE

DEFENDERESSE

Société K’lienté, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante

A l’appel de la cause ;

A l’audience du 08 Juillet 2026 ;

Après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, il a été indiqué que la décision sera prononcée par sa mise à disposition au greffe le 02 Septembre 2026;

Sur quoi, le Président, Juge des référés a rendu l’ordonnance suivante :

XPOSÉ DU LITIGE

La SAS LJM immo 1 est propriétaire du local à usage commercial sis [Adresse 3] à [Localité 1].

Suivant acte sous seing privé non daté, la SAS LJM immo 1 a consenti un bail commercial à Mme [I] [M] « représentant la société K’lienté en cours de création », portant sur un local commercial sis [Adresse 3] à [Localité 2], pour une durée de neuf années entières et consécutives, à compter du 5 mars 2025 pour se terminer le 4 mars 2034.

Le bail a été consenti moyennant un loyer mensuel de 800 euros hors charges, avec une gratuité de loyer jusqu’au mois d’octobre 2025 inclus, une réduction de loyer à hauteur de 600 euros pour les mois de novembre 2025 jusqu’à février 2026 inclus, une autre réduction de loyer à hauteur de 650 euros pour les loyers de mars 2026 à février 2027 inclus. La SAS LJM immo 1 indique que la provision pour charges appelée mensuellement est de 100 euros et comprend l’impôt foncier et l’assurance propriétaire non occupant.

La société K’lienté a été immatriculée le 20 mars 2025.

La bailleresse allègue que les loyers et charges ne sont plus réglés depuis le mois d’avril 2025.

Le 9 mars 2026, la SAS LJM immo 1 a fait délivrer un commandement de payer la somme de 2 936,31 euros TTC, comprenant la somme de 2 787,10 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er février 2026 outre la somme de 149,21 euros au titre du coût de l’acte, avec visa de la clause résolutoire.

Exposant que les loyers et charges courantes demeurent impayés, par acte de commissaire de justice du 1er juin 2026, la société LJM immo 1 a fait assigner la société K’lienté devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Béthune aux fins :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement signifié par la SELARL Kaliact 62, commissaires de justice à [Localité 2] (62), le 9 mars 2025 et demeuré infructueux, à effet du 9 avril 2026,
- ordonner en conséquence l’expulsion de la SASU K’lienté ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 1] à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’à parfait délaissement,
- ordonner l’expulsion de la SAS SASU K’lienté et tous occupants introduits de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
- ordonner l’enlèvement de l’ensemble des biens se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais et risques et péril de la SASU K’lienté qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par commissaire de justice chargé de l’exécution,
- assortir l’obligation de quitter les lieux et de les débarrasser de tous biens, d’une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux et de remise des clés,
- condamner la SASU K’lienté à payer à titre provisionnel à la SAS LJM immo 1 la somme de 4 424,02 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation, clause pénale et coût du commandement,
- condamner la SASU K’lienté à payer à la SAS LJM immo 1 une indemnité d’occupation égale à 800 euros par mois de la date de résiliation à cel[le] de la libération des lieux et de la restitution des clés et dire que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions du contrat ayant lié les parties,
- condamner la SASU K’lienté à payer à la SAS LJM immo 1 les charges au jour de la résiliation à celui de la libération des lieux soit le jour de la restitution des clés,
- condamner la SASU K’lienté à payer à la SAS LJM immo 1 la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens,
- rappeler que la décision est exécutoire de plein droit.

L’affaire a été retenue à l’audience du 1er juillet 2026 à laquelle la SAS LJM immo 1 maintient ses demandes.

La SASU K’lienté, assignée à personne, ne comparaît pas à l’audience.

La présente décision sera réputée contradictoire.

Les parties ont été avisées de la mise à disposition au greffe de la présente ordonnance à compter du 2 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les créanciers inscrits

L'article L. 143-2 du code du commerce dispose que le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions (nantissement ou privilège) doit notifier sa demande aux créanciers inscrits antérieurement. Le jugement ne peut intervenir qu'un mois écoulé depuis la notification.

En l’espèce, le demandeur produit un état récapitulatif des inscriptions délivré le 11 mai 2026 par le greffe du tribunal de commerce d’Arras, à jour au 8 mai 2026, sur lequel ne figure aucune inscription relativement à la société K’lienté.

Sur le constat d’acquisition de la clause résolutoire

La société LJM immo 1 produit, au soutien de sa demande en constat d’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail liant les parties :
- un bail non daté, à effet au 5 mars 2025, contenant la clause suivante : « A défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charges, ou prestations qui en constituent l’accessoire, ou enfin à défaut de l’exécution de l’une ou l’autre des clauses et conditions du présent bail ou du règlement de copropriété qui fait également la loi des parties (si les locaux loués sont soumis à ce régime), ou encore d’inexécution des obligations imposées au Preneur par la loi ou les règlements, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter restée sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit (…) »,
- du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire délivré à la société K’lienté le 9 mars 2026, comprenant la somme de 2 787,10 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er février 2026 outre le coût de l’acte,
- de l’extrait de compte établi par la société DP2M, en date du 15 avril 2026, justifiant de l’absence de régularisation des causes du commandement par la société K’lienté dans le délai imparti par le commandement.

La société K’lienté, à qui il incombe de démontrer s’être acquittée de ses obligations, ne comparaît pas à l’audience.

Il y a donc lieu de constater le jeu de la clause résolutoire contenue au bail liant les parties et par conséquent, la résiliation du bail au 10 avril 2026.

Sur l’expulsion sous astreinte

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

En l'espèce, le bail étant résilié de plein droit par l'effet de la clause résolutoire contractuelle, la société K’lienté est occupante sans droit ni titre.

Il convient d’ordonner l’expulsion de la société K’lienté, ainsi que celle de tout occupant introduit dans les lieux de son chef, dans l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1], avec si besoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier. Elle y sera contrainte dans le délai d’un mois, à compter de la signification de la décision. Il n’est pas opportun de prononcer l’expulsion sans délai et à compter du prononcé de la décision.

La société LJM immo 1 sollicite d’assortir cette obligation d’une astreinte de 150 euros par jour à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux et de remise des clés.

Toutefois, il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation d’une telle astreinte alors que la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur en l’absence de libération des lieux immédiate, satisfait d’ores et déjà à l’objectif assigné à l’astreinte.

La demande d’astreinte sera rejetée.

Sur le sort des meubles et l’astreinte

La société LJM immo 1 sollicite de voir ordonner l’enlèvement de l’ensemble des biens se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais et risques et péril de la SASU K’lienté qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par commissaire de justice chargé de l’exécution.

Or, cette demande n’appelle pas que le juge des référés statue spécialement à ce sujet, dans la mesure où il s’agit d’une conséquence que les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution attachent de plein droit aux opérations d’expulsion.

La société LJM immo 1 sera déboutée de sa demande à ce titre. La demande d’assortir l’obligation de débarrasser de tous biens d’une astreinte est sans objet.

Sur les demandes de condamnation à titre provisionnel

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

La société LJM immo 1 sollicite de condamner la société K’lienté à lui payer à titre provisionnel la somme de 4 424,02 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation, clause pénale et coût du commandement.

- Sur les loyers et charges

Les demandes en paiement provisionnel sont justifiées comme suit :
- sommes dues au titre du commandement de payer la somme de 2 787,10 euros correspondant aux loyers et charges arrêtés au mois de février 2026 inclus,
- loyers et charges dus pour le mois de mars 2026, soit 900 euros,
- loyers et charges dus pour la période du 1er avril au 9 avril 2026 inclus : 270 euros (900 x 9/30),
dont à déduire le versement par chèque de la somme de 700 euros intervenu le 10 avril 2026 selon le décompte produit,
Soit la somme de 3 257,10 euros.

La société K’lienté sera condamnée à payer, à titre provisionnel, la somme de 3 257,10 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 9 avril 2026 inclus.

- Sur la clause pénale

En outre, la société LJM immo 1 sollicite que la société K’lienté soit condamnée à lui verser la somme de 387,71 euros en application de la clause pénale contenue au bail.

La clause stipule : « A défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme, quinze jours après réception par le locataire d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception demeurée sans effet, le dossier sera transmis à l’huissier et les sommes automatiquement majorées de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux, et indépendamment de tous frais de commandement et de recette (…) ».

En l’espèce, il n’est produit aucune lettre recommandée avec avis de réception permettant de faire jouer la clause pénale de sorte qu’il y a lieu de rejeter la demande à ce titre.

- Sur le commandement de payer

La société LJM immo 1 sollicite que la société K’lienté soit condamnée, à titre provisionnel, au coût du commandement s’élevant à la somme de 149,21 euros. Toutefois, le coût de l’acte s’apparente plutôt à une demande au titre des dépens.

- Sur l’indemnité d’occupation

Celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation, qui peut être, en l’espèce convenablement évaluée, à titre provisionnel, au montant actuel du loyer.

La société LJM immo 1 sollicite de condamner la société K’lienté à lui payer les sommes provisionnelles de 800 euros au titre du loyer pour avril 2026 et 100 euros pour les provisions sur charges pour le mois d’avril 2026.

Ces sommes seront réduites à la somme de 630 euros, alors que l’indemnité d’occupation pour le mois d’avril a couru pendant 21 jours compte tenu de la date de résiliation du bail intervenue le 10 avril 2026 ; les sommes dues pour la période précédant cette date s’analysent en des loyers et charges et font l’objet de développements supra.

La société LJM immo 1 sollicite de condamner la SASU K’lienté à lui payer une indemnité d’occupation égale à 800 euros par mois de la date de résiliation à celui de la libération des lieux et de la restitution des clés et de la condamner à lui payer les charges au jour de la résiliation à celui de la libération des lieux soit le jour de restitution des clés.

Il n’appartient pas au juge des référés de statuer sur des demandes non provisionnelles, relevant des pouvoirs du seul juge du fond, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’indemnité d’occupation postérieure au mois d’avril 2026.

La demande d’indexation de l’indemnité d’occupation est devenue sans objet. Il n’y a pas lieu de statuer sur la demande.

Sur la demande au titre des charges

La SAS LJM immo 1 sollicite de voir condamner la société K’lienté à lui payer « les charges au jour de la résiliation à celui de la libération des lieux soit le jour de la restitution des clés ». Outre que cette condamnation n’est pas sollicitée à titre provisionnel, la société LJM immo 1 ne formule aucune demande chiffrée, étant observé qu’elle ne sollicite pas le versement des provisions sur charges.

Ainsi, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes accessoires

La société K’lienté, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance de référé.

Elle sera également condamnée à payer à la société LJM immo 1 la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS