TJ 51454, 31 août 2026, RG 26/00718

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 31 AOUT 2026

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N° RG 26/00718 - N° Portalis DBZA-W-B7K-FKP7

Minute 26-

Jugement du :
31 août 2026

La présente décision est prononcée le 31 août 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Maryline BRAIBANT, vice-présidente chargée des contentieux de la protection assistée de Madame Nathalie WILD, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 26 juin 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [C] [J]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représenté par Me Arnaud GERVAIS avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [H]
[Adresse 2]
[Localité 1]

représenté par Me Manon DECOTTE avocat au barreau de REIMS

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé du 26 septembre 2022 Monsieur [C] [J] a donné à bail à Monsieur [O] [H] un logement à usage d'habitation sis [Adresse 3] sis à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel révisable de 510 euros outre la somme mensuelle de 130 euros de provision sur charges.

Un état des lieux d'entrée a été établi le 26 septembre 2022.

Monsieur [O] [H] ayant avisé son bailleur de ce qu'il souhaitait quitter le logement, la résiliation amiable a été envisagée en avril 2024, et il a été demandé à Monsieur [O] [H] le règlement des sommes restant dues, à savoir le dépôt de garantie de 500 euros, le paiement des loyer et charges restant dues au mois d'avril 2024 : 580 euros, et le paiement du loyer et charges dues au mois de mai 2024 : 660 euros, soit la somme totale de 1.740 euros.

Sans réponse de son locataire, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 15 mai 2024 à Monsieur [O] [H] pour la somme en principale de 1.740 euros.

Parallèlement, une pré-visite contradictoire a eu lieu le 11 mai 2024 à l'issue de laquelle il a été demandé à Monsieur [O] [H] par mail du 18 mai 2024 de vider tout ce qu'il avait entreposé dans le garage, finir la pose de divers appareillages, des enduits, de la pose du bouchon de vidange des deux lavabos de la salle de bain à l'étage, et du cache de réservoir WC du RDCH.

Il était précisé au terme de ce courrier que si le locataire ne réalisait pas ses engagements, le commissaire de justice établirait un état des lieux et engagerait une procédure judiciaire.

Le 31 mai 2024, Maître [N], commissaire de justice, a dressé procès verbal de constat contradictoire en présence de Monsieur [O] [H] et de Monsieur [C] [J].

Le 20 juin 2024, le commissaire de justice instrumentaire a demandé à Monsieur [O] [H] règlement des sommes dont il restait redevable selon le bailleur, soit la somme totale de 2.102,58 euros.

Par ailleurs pour réfection des désordres allégués dans le logement par le bailleur celui-ci a fait établir des devis de reprise et procédé à la réalisation de travaux pour les sommes de 1.207,80 euros (devis RMS DEPANNAGE du 13 juin 2024) et de 165 euros (devis ASSIST HOME du 13 juin 2024).

Monsieur [O] [H] a cependant refusé de régler ces différentes sommes, ainsi que la moitié du procès verbal valant état des lieux de sortie établi par le commissaire de justice, soit la somme de 126,25 euros, au motif qu'il était lui-même créancier de Monsieur [C] [J] en raison de nombreux travaux réalisés par lui dans les lieux, déclarant au commissaire de justice qu'il avait travaillé sur place durant 420 heures ce qui correspondait à un coût de 12.400 euros (à raison de 25 euros de l'heure) dont il attendait le règlement de son bailleur.

Monsieur [C] [J] a alors fait assigner Monsieur [O] [H] par acte délivré le 11 septembre 2024 à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de voir :
le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes,y faisant droit,juger que Monsieur [O] [H] s'est montré défaillant dans le cadre du respect de ses obligations locatives tant en termes de paiement de ses loyers que de réparations et remises en état de l'appartement à sa date de sortie,le condamner au règlement des loyers impayés et frais de remise en téat du logement loué,ce faisant,condamner Monsieur [O] [H] à lui régler la somme totale de 2.729,05 euros à titre d'impayés locatifs et de compte de sortie à sa charge, somme devant être majorée des intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de cette assignation jusqu'à parfait paiement,
condamner Monsieur [O] [H] à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance,rappeler l'exécution provisoire de la décision à intervenir,débouter Monsieur [O] [H] de toutes demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.
Dans le cadre de cette instance, Monsieur [O] [H] a cependant conclu à l'irrecevabilité de l'action de Monsieur [C] [J] faute du respect des dispositions de l'article 7510-1 du code de procédure civile.

Parallèlement à cette première instance, Monsieur [C] [J] a saisi le conciliateur de justice lequel a établi un constat d'échec de la tentative de conciliation en date du 31 mars 2025.

Monsieur [C] [J] a ensuite fait délivrer une nouvelle assignation à Monsieur [O] [H] le 05 février 2026 à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS, reprenant l'ensemble de ses précédentes demandes.

À l'audience du 26 juin 2026, Monsieur [C] [J], représenté par son conseil, maintient l'intégralité des demandes exposées dans son assignation et reprises dans ses conclusions n°1 déposées à l'audience.

Monsieur [O] [H], représenté par son conseil, reprend également les demandes exposées dans ses conclusions prises pour l'audience du 26 juin 2026 tendant à voir :
à titre principal,- débouter Monsieur [C] [J] de sa demande formulée au titre des dégradations locatives,
- juger qu'il existe une compensation entre les dettes de chacun,
- constater que la créance de dette locative de Monsieur [O] [H] est éteinte, et en conséquence l'en débouter,
à titre reconventionnel ;- condamner Monsieur [O] [H] à lui verser la somme de 175,99 euros,
en tout état de cause,- débouter Monsieur [C] [J] de toutes demandes, plus amples ou contraires,
- condamner Monsieur [C] [J] à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

Monsieur [O] [H] fait valoir que l'état des lieux d'entrée non contradictoire laissait apparaître un logement en très bon état, alors qu'en réalité, il avait été convenu entre les parties de la réduction du montant du loyer contre la réalisation de travaux et de réparations au sein du logement par Monsieur [O] [H] lequel a vécu dans un appartement en pleine réfection et s'est efforcé de réaliser les travaux nécessaires à la remise en état du logement.

Il déclare s'être acquitté de diverses sommes pour la réfection du logement, sommes que Monsieur [C] [J] n'a pas jugé utile de lui rembourser.

S'agissant de la demande de paiement de Monsieur [C] [J] au titre de la remise en état du logement, il fait valoir que l'entrée dans les lieux d'un preneur connaissant le mauvais état du logement n'équivaut pas à une renonciation de sa part à se prévaloir ensuite de ses droits concernant l'obligation légale d'entretien du bailleur et que la charge de la preuve des dégradations incombe au bailleur qui s'en prévaut.

Il allègue que le logement loué n'était pas dans un bon état et que le précédent locataire avait restitué le bien d'habitation dans de telles conditions qu'une procédure judiciaire a été initiée par Monsieur [C] [J] à son encontre.

Il mentionne le constat d'huissier diligenté le 05 janvier 2023 dans lequel il est relevé qu'un procès verbal de constat a été établi à l'époque du départ du locataire par l'Etude de Maître [D], huissier de justice à [Localité 3], faisant état de nombreuses dégradations, que le logement a été reloué à Monsieur [O] [H], que Monsieur [C] [J] a fait faire une grosse partie de travaux de rénovation à la suite du départ du locataire, qu'en plus le nouveau locataire a effectué des travaux à sa charge contre une remise du loyer et qu'une procédure judiciaire est en cours à l'encontre de l'ancien locataire.

Il indique encore que cette absence de bon état du logement lors de son entrée dans les lieux est également démontrée par les quittances subrogatives qui indiquent que « le locataire s'engage à rénover, à prendre en état les locaux constatés le 26 mars 2022 après rafraichissement des peintures et diverses réparations réalisées par lui-même.
Le bailleur s'engage à lui rembourser toutes les dépenses justifiées par des factures de fournitures ».

Il déduit de ces éléments qu'il appartient à Monsieur [C] [J] de démontrer l'imputabilité des dégradations locatives à son locataire, que les créances alléguées ne lui sont pas imputables, Monsieur [C] [J] tentant de s'enrichir sans cause.

S'agissant de la demande au titre des loyers impayés, Monsieur [O] [H] déclare justifier s'être acquitté de la somme totale de 855,99 euros au titre des travaux qu'il a effectués au sein du logement, lesdites factures étant cependant restées à sa charge.
Il allègue en outre s'être acquitté de la somme de 550 euros aux fins de réparer le réseau téléphonique du logement et demande que par le jeu de la compensation, Monsieur [C] [J] soit tenu à titre reconventionnel de lui verser la somme de 175,99 euros.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 31 août 2026 par jugement mis à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement au titre du compte de sortie :

Aux termes des alinéas a), c) et d) de l'article 7 la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

« a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande.(...)

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. »

L’article 9 du Code de procédure civil dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la demande au titre de la remise en état des lieux :

L'article 1731 du code civil dispose que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En l'espèce, l'état des lieux d'entrée produit, qui précise que l'ensemble du logement est en très bon état, n'a été signé que par le bailleur.
Cependant, cet état des lieux d'entrée s'est trouvé contre-signé lors de son départ par le locataire lequel a signé l'état des lieux de sortie établi le 31 mai 2024 sur lequel il était mentionné que le bailleur prendrait en charge la finition des peintures de la cage d'escalier et la finition des sols de la mezzanine.

En outre, dans le procès verbal de constat en date du 05 janvier 2023, établi à la demande du bailleur pour constater l'état des lieux de la maison en vue de justifier devant le tribunal des nombreuses dépenses de remise en état qui ont été faites dans les lieux, le logement apparaît en bon état d'entretien avec encore quelques reprises en finition.

Il est par ailleurs rappelé dans les quittances de loyer des mois de mars, avril et mai 2024 que « le locataire s'engage à rénover, à prendre en état les locaux constatés le 26 mars 2022, après le rafraichissement des peintures et diverses réparations réalisées par lui-même. Le bailleur s'engage à lui rembourser toutes les dépenses justifiées par des factures de fournitures ».

Si dans le procès verbal de constat en date du 05 janvier 2023 le logement apparaît en bon état d'entretien, de nombreux travaux de rénovation ayant été effectués par le bailleur au départ du son précédent locataire, le procès verbal de constat établi le 31 mai 2024, valant état des lieux de sortie, mentionne diverses dégradations dans chaque pièce, l'ensemble du logement étant décrit sale, voire très sale et poussiéreux.

Monsieur [O] [H] quant à lui s'il produit les tickets ou factures de divers achats chez LEROY MERLIN, ACTION, CASTORAMA, BRICOMARCHE, entre septembre 2022 et octobre 2023, ne justifie pas qu'il aurait procédé lui-même à l'intégralité de ces achats, certaines factures étant au nom de l'EURL VS-FRANCE [Adresse 4] à [Localité 4], ni que ces factures correspondent à des travaux relatifs à la remise en état du logement loué.

Il convient d'ailleurs de relever que ce n'est que lorsqu'il a été réclamé à Monsieur [O] [H] le 20 juin 2024 paiement de la somme de 2.102,58 euros au titre du dépôt de garantie, des loyers et charges de mai 2024 et du solde d'avril 2024, outre le coût des actes de procédure, que celui-ci a opposé avoir réalisé 420 heures de travail dans le logement pour le rénover et qu'il attendait de son bailleur règlement de la somme de 12.400 euros au titre de ces travaux.

En outre après qu'il ait évalué ses travaux de réfection allégués à la somme de 12.400 euros, il ne les évalue plus désormais qu'à la somme de 1.405,99 euros sans davantage de justificatif, et alors que comme le relève le demandeur principal dans ses écritures, cette prétention n'a pas été évoquée devant le conciliateur de justice, Monsieur [O] [H] proposant seulement de régler une somme de 1.100 euros au titre des loyers dus, sans évoquer une quelconque compensation avec une somme dont le bailleur lui serait resté redevable au titre de travaux réalisés par ses soins.

Monsieur [O] [H] sera en conséquence débouté de sa demande en paiement de la somme de 855,99 euros au titre des frais restés à sa charge.

Il ne justifie pas davantage avoir réparé le réseau téléphonique du logement pour la somme de 550 euros de sorte qu'il sera également débouté de sa demande à ce titre.

Monsieur [C] [J] produit quant à lui deux factures l'une de RMS DEPANNAGE de 1.207,80 euros et l'autre de ASSIST HOME de 165 euros, lesquelles sont contestées par Monsieur [O] [H].

La première facture porte sur :
- changement du mécanisme du WC : démontage et remontage réservoir
- montage robinet d'arrêt avant compteur
- fournitures :
-soudure et création d'une arrivée,
-tube cuivre d.12
-kit raccord cuivre n.2 & kit soudure
-collier de maintient lot 40.

Dans le procès verbal de constat en date du 31 mai 2024 il est en effet indiqué que dans la salle de douche, la cuvette des toilettes est entartrée et que le système ne fonctionne pas.

Rien n'est mentionné à ce sujet dans le procès verbal de constat en date du 05 janvier 2023.

Le robinet avant compteur est communément considéré comme faisant partie du réseau public d’eau potable. 
Il n’appartient donc ni au locataire, ni au propriétaire, mais au service des eaux de la commune ou du fournisseur d’eau.

En outre, le décret n°87-712 liste précisément les réparations locatives à la charge du locataire. Pour les équipements sanitaires, ce texte prévoit que le locataire assume l’entretien courant et les « menues réparations », comme le réglage ou le remplacement des petites pièces de la chasse d’eau : flotteur, clapet, joints, tiges, câbles ou boutons. Ces interventions relèvent de l’usage normal du WC et doivent être assurées par le locataire.

De plus, le remplacement du réservoir de WC est à la charge du bailleur si la casse est due à la vétusté (usure naturelle), à une mauvaise installation ou à un défaut du produit, elle est au contraire à la charge du locataire si c'est lui qui l'a cassée (mauvaise utilisation, coup, etc.)

En l'espèce, il est uniquement indiqué que le système ne fonctionne pas alors que dans le procès verbal de constat en date du 05 janvier 2023 il n'apparaissait pas défectueux.

En conséquence, le démontage et le remontage du réservoir doit rester à la charge du locataire à l'exception toutefois du montage du robinet d'arrêt avant compteur.

Dès lors qu'il n'est pas précisé l'affectation des diverses fournitures pour ces travaux, il sera mis à la charge de Monsieur [O] [H] au titre de cette facture la somme de 609,90 euros.

La seconde facture porte sur l'ouverture de la porte n°2.

Il ne se déduit pas de la comparaison de l'état des lieux d'entrée avec le procès verbal de constat valant état des lieux de sortie que des clés seraient manquantes ou qu'une porte n'aurait pu être ouverte.

En conséquence, Monsieur [C] [J] sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur la demande au titre des loyers impayés :

Monsieur [O] [H] ne conteste pas devoir à Monsieur [C] [J] au titre des loyers impayés la somme de 1.230 euros correspondant aux loyers et charges dus pour les mois de mars et avril 2024.

Monsieur [O] [H] sera en conséquence tenu au paiement de cette somme laquelle portera intérêt au taux légal à compter de la première assignation en date du 11 septembre 2024.

Sur les frais d'état des lieux de sortie :

Monsieur [C] [J] demande à ce titre la moitié du coût d'établissement du procès verbal de constat, soi la somme de 126,25 euros.

Il n'est cependant pas établi en l'espèce que le locataire, convoqué à l'état des lieux de sortie par Maître [N], aurait refusé de venir au rendez-vous, ou de faire l'état des lieux, ou de le signer.

D'ailleurs, il est produit par le bailleur la pièce n°10 portant la signature de Monsieur [O] [H] au bas de « l'état des lieux à la fin du bail ».

En conséquence, dès lors que Monsieur [C] [J] n'établit pas que l'état des lieux de sortie n'aurait pas pu se faire amiablement entre les parties ou que Monsieur [O] [H] aurait sollicité pour ce faire les services d'un commissaire de justice, Monsieur [C] [J] sera débouté de sa demande de prise en charge de la moitié du coût du procès verbal de constat du commissaire de justice.

En conséquence, Monsieur [O] [H] sera condamné à payer à Monsieur [C] [J] la somme de 1.230 euros au titre du solde de loyers et de charges ainsi que celle de 608,90 euros au titre des travaux de reprise, soit au total la somme de 1.838,90 euros, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2024.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure, Monsieur [O] [H], partie succombant pour l'essentiel à l’instance, supportera les dépens.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [C] [J] les frais irrépétibles qu'il a exposés pour faire valoir ses droits.

Monsieur [O] [H] sera en conséquence condamné à lui verser la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile..

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,