TJ 65440, 2 sept. 2026, RG 25/00859

TRIBUNAL JUDICIAIRE
Service civil
Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 02 Septembre 2026

N° de minute :

Affaire :
N° RG 25/00859 - N° Portalis DB2B-W-B7J-ESBE

Prononcé le 02 Septembre 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 09 juin 2026 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame TOURON Sandrine, greffier présent lors des débats et de Amel EL AMACHE cadre greffier lors de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 02 Septembre 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.A. S.E.M.I, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Emmanuel TANDONNET de la SCP TANDONNET - LIPSOS LAFAURIE, avocats au barreau de TARBES substituée par Me Mélanie NICLOUX, avocat au barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[N] [X], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Catherine LAY, avocat au barreau de TARBES substitué par Me Marie-hélène ABADIE, avocat au barreau de TARBES

[B] [V] [T] Epouse [X], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne (telle que cela a été retranscrit par le greffier présent lors de l’audience du 09-06-2026)

D’AUTRE PART,

RAPPEL DES FAITS

La SA SEMI a donné à bail à Monsieur [N] [X] et Madame [B] [V] [T] Epouse [X] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1] par contrat en date du 17 mai 2017, ayant pris effet le 23 juin suivant, pour un loyer mensuel de 600,86 €, outre 20,65 € de loyer annexe pour un parking, 29,62 € de loyer annexe pour un jardin, 30,24 € de provisions sur charges et 59,20 € de provisions pour charges d'eau.
Suite à une modification de la nomenclature urbaine, le l'adresse du logement a été modifiée comme suit : [Adresse 4] à [Localité 1].

Des loyers étant demeurés impayés, la SA SEMI a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 09 janvier 2025 pour un montant de 2 830,82 €.

La SA SEMI a ensuite fait assigner Monsieur [N] [X] et Madame [B] [V] [T] Epouse [X] par acte de commissaire de justice en date du 25 avril 2025 devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 2] pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au payement.

Le dossier a été appelé pour la première fois à l'audience du 09 septembre 2025 et a fait l'objet de plusieurs renvois à la demande des défendeurs.

A l’audience du 09 juin 2026, la SA SEMI - représentée par Maître Emmanuel TANDONNET - demande au Juge des contentieux de la protection, par conclusions n°2 auxquelles elle se rapporte oralement, de :
- dire que les causes du commandement de payer du 09 janvier 2025 n'ont pas été payées et que la clause résolutoire prévue au bail a été acquise le 10 mars 2025,
- constater, en conséquence, la résiliation du bail consenti le 17 mai 2017 par la SA SEMI à Monsieur [N] [X] et Madame [B] [V] [T] Epouse [X],
- ordonner que ces derniers devront libérer les lieux à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux suite à la signification du jugement à intervenir et que, faute de ce faire, ils pourront, ainsi que tout occupant de leur chef, en être expulsé, s'il échet avec le concours de la force publique et d'un serrurier, dans les conditions de l'article L 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution,
- condamner solidairement Monsieur [N] [X] et Madame [B] [V] [T] Epouse [X] au payement des sommes suivantes :
* 12 725,05 € au titre des loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dues au 1er juin 2026 suivant décompte du même jour, avec intérêts de droit du commandement de payer du 09 janvier 2025 sur la somme de 2 830,82 € et du jugement pour le surplus,
* une indemnité d'occupation égale au loyer et charges afférentes à compter du 10 mars 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,
* 200 € à titre de dommages et intérêts en application de l'article 1231-6 alinéa 3 du Code civil,
* 800 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 09 janvier 2025, de sa signification du même jour à la CCAPEX et de la signification de l'assignation à la Préfecture le 28 avril 2025.

La SA SEMI précise que le payement du loyer courant n'a pas été repris avant l'audience.

*

En défense, Madame [B] [V] [T] Epouse [X] – représentée par Maître [W] [H] – comparaît à l'audience du 09 septembre 2025 à laquelle elle ne formule aucune demande. Bien que régulièrement avisée des dates de renvois par l'intermédiaire de son conseil puis par lettre simple en date du 25 novembre 2025, Madame [B] [V] [T] Epouse [X] n'a pas comparu aux audiences ultérieures.

Monsieur [N] [X] – représenté par Maître [I] [H] – sollicite par conclusions déposées à l'audience et auxquelles il se rapporte oralement, de :
- dire et juger que les débiteurs sont malheureux et de bonne foi,
- les autoriser à s'acquitter de la dette au moyen de 36 mensualités,
- dire n'y avoir lieu à dommages et intérêts,
- statuer ce que de droit sur les dépens.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 06 août 2025.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 02 septembre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAYEMENT AU TITRE DE L'ARRIERE LOCATIF :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel "le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...)".

La SA SEMI produit un décompte estimant que Monsieur [N] [X] et Madame [B] [V] [T] Epouse [X] restent devoir la somme de 12 725,05 € à la date du 1er juin 2026.

Monsieur [N] [X] et Madame [B] [V] [T] Epouse [X], ne contestent ni le principe ni le montant de cette dette. Ils seront par conséquent solidairement (ARTICLE 6 – SOLIDARITE) condamnés au payement de cette somme de 12 725,05 € avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 830,82 € à compter du commandement de payer (09 janvier 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

II. SUR LA RESILIATION DU BAIL ET SES CONSEQUENCES :

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Hautes-Pyrénées par la voie électronique le 28 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA SEMI justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 09 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».
De jurisprudence constante, les dispositions de l'article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 I alinéa 1 de la loi du 06 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (voir notamment Cass avis 3ème civ. 13 juin 2024).

En l'espèce, le bail conclu le 17 mai 2017 contient une clause résolutoire (article Clauses résolutoires et pénales) octroyant un délai de régularisation de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 09 janvier 2025, pour la somme en principal de 2 830,82 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 mars 2025.

Sur la demande de délais de payement avec suspension de l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Monsieur [N] [X] sollicite le bénéfice de délais de payement sur 36 mois afin de lui permettre d'apurer sa dette et de se maintenir dans les lieux en suspendant l'action de la clause résolutoire.

Il ressort du diagnostic social et financier reçu au greffe le 06 août 2025 et des débats que Monsieur [N] [X] et Madame [B] [V] [T] Epouse [X] ont deux enfants à charge, un mineur et un majeur. Le couple aurait diverses dettes pour un montant total d'environ 20 000 €. Monsieur [N] [X] perçoit le minimum vieillesse et Madame [B] [X] travaille en auto-entreprise. Monsieur [N] [X] affirme, sans en justifier, qu'il aurait déposé un dossier de surendettement auprès de la Banque de France.

Si Monsieur [N] [X] affirme que les dernières échéances de loyer ont été réglées, force est de constater que le dernier règlement apparaissant dans le décompte du bailleur est un versement de 1 484 € le 05 mars 2026 et que le locataire, sur lequel repose la charge de la preuve, ne justifie avoir réalisé aucun versement supplémentaire.

Dans ces conditions, d'une part, le payement du loyer courant n'ayant pas été repris, la loi ne permet pas au Juge des contentieux de la protection d'octroyer des délais de payement pendant lesquels l'acquisition de la clause résolutoire serait suspendue. D'autre part, Monsieur [N] [X] et Madame [B] [V] [T] Epouse [X] n'expliquent pas les circonstances qui seraient de nature à leur permettre d'affecter une somme supplémentaire au loyer courant afin d'apurer la dette locative.

En conséquence, Monsieur [N] [X] sera débouté de sa demande de délais de payement et l'expulsion des locataires sera ordonnée.

Sur l'indemnité d'occupation

Monsieur [N] [X] et Madame [B] [V] [T] Epouse [X] seront également condamnés solidairement au payement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juin 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

L'indemnité d'occupation a pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien. Son fondement est délictuel et trouve son origine dans la faute commise par celui qui se maintient sans droits dans les lieux. Elle présente donc à la fois un caractère compensatoire et indemnitaire, étant destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à indemniser le préjudice qu'il subit du fait que son logement est indisponible. Dès lors, le principe de la réparation intégrale du préjudice a vocation à s'appliquer.

Comme pour toute indemnité réparatrice d'un préjudice, il est reconnu aux juges du fond un pouvoir souverain pour en fixer le montant (voir notamment Cass 3ème civ 11 octobre 1977 et 21 janvier 1998). Dès lors, le juge dispose de la faculté d'indexer le montant de l'indemnité d'occupation s'il estime que cette indexation est nécessaire pour assurer la réparation intégrale du préjudice (voir notamment Cass civ avis 04 juillet 2017).

En l'espèce, il apparaît que le préjudice de la SA SEMI sera intégralement réparé par l'octroi d'une indemnité d'occupation fixée à 786,42 € et non indexée.

III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS :

Aux termes de l'article 1153 alinéa 4 du Code civil, devenu l'article 1231-6 alinéa 3 du même code, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ».

En l’espèce, la SA SEMI ne justifie pas d'un préjudice supplémentaire et indépendant du retard dans le payement des loyers qu'elle aurait subi en lien avec le comportement de Monsieur [N] [X] et Madame [B] [V] [T] Epouse [X].

Elle sera donc déboutée du surplus de sa demande de dommages et intérêts.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [N] [X] et Madame [B] [V] [T] Epouse [X], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 09 janvier 2025, de sa notification à la CCAPEX le même jour, de l’assignation du 25 avril 2025 et de sa notification à la Préfecture le 28 avril 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA SEMI, Monsieur [N] [X] et Madame [B] [V] [T] Epouse [X] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l'espèce, il n'y a pas lieu de déroger au principe de l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS