TJ 94028, 1 sept. 2026, RG 26/00506

MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 1er Septembre 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00506 - N° Portalis DB3T-W-B7K-W24V
CODE NAC : 30B - 0A
AFFAIRE : S.C.I. SUPELENTE C/ S.A.S.U. ECO TRANSITION SERVICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Catherine MATHIEU, Présidente

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. SUPELENTE, immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n° 521 132 118, dont le siège social est sis 40 avenue Raymond Aron - 92160 ANTONY

représentée par Me Sandrine JEAND’HEUR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0694

DEFENDERESSE

S.A.S.U. ECO TRANSITION SERVICE, immatriculée au RCS de CRTEIL sous le n° 521 297 077, dont le siège social est sis 35 rue Karl Liebknecht - 94800 VILLEJUIF et dans les locaux pris à bail sis 33 rue Julien Victor Hugo - 94240 LHAY LES ROSES

non représentée

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Débats tenus à l’audience du : 02 Juillet 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 1er Septembre 2026
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 1er Septembre 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 27 février 2024, la SCI Supelente a donné à bail commercial à la société Eco Transition service des locaux situés 33 rue Julien Victor Hugo à L'HAY LES ROSES (94240) , pour une durée de neuf années, prenant effet à compter du 1er mars 2024, moyennant un loyer annuel de 26 400,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

La SCI Supelente a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d'huissier du 22 janvier 2026 à la société Eco Transition service pour une somme de 9 957,10 € au titre de l'arriéré locatif au 21 janvier 2026.

C'est dans ces conditions que par acte d'huissier du 24 mars 2026, la SCI Supelente a fait assigner la société Eco Transition service devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
- ordonner l'expulsion de la société Eco Transition service et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,
- condamner la société Eco Transition service à payer à la SCI Supelente la somme provisionnelle de 15 444,03 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 2 mars 2026 [échéance du mois de mars 2026 incluse] avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement, sur la somme de 9 957,10 € et à compter de l'assignation pour le surplus,
- condamner la société Eco Transition service au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur,
- condamner la société Eco Transition service au paiement d'une somme de 1 544,40 € au titre de la clause pénale,
- dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur,
- condamner la société Eco Transition service au paiement d'une somme de 2 500,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Il convient de se référer à l'acte introductif d'instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l'audience du 2 juillet 2026, la SCI Supelente, par l'intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus,

Bien que régulièrement assignée par acte remis selon les formes de l'article 659 du code de procédure civile, la société Eco Transition service n'a pas constitué avocat.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

À l'issue des débats, il a été indiqué aux parties que l'affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 1er septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n'existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI Supelente n'a fait qu'exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 9 957,10 €.

Les causes de ce commandement n'ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 23 février 2026.

Aux termes de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L'expulsion de la société Eco Transition service et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et passé ce délai,

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d'expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l'ordonnance.

L'article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

L'indemnité d'occupation due par la société Eco Transition service depuis l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S'agissant du paiement, par provision, de l'arriéré locatif, il convient de rappeler qu'une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l'article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, au vu du décompte produit par la SCI Supelente, l'obligation de la société Eco Transition service au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 2 mars 2026 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 15 444,03 € [échéance du mois de mars 2026 incluse], somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société Eco Transition service, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 9 957,10 € et à compter du 24 mars 2026 pour le solde.

Sur la clause pénale

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci. la SCI Supelente sollicite l'application d'une pénalité lui attribuant 10 % du montant des sommes retenues. Cette pénalité apparaissant manifestement excessive, il n'y a pas lieu à référé sur cette demande.

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s'analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d'être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil. Par suite, il n'y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

L'article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L'article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

la société Eco Transition service, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l'équité ou de la situation économique de la société Eco Transition service ne permet d'écarter la demande de la SCI Supelente formée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l'absence d'éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS