TJ 41018, 2 sept. 2026, RG 25/02672

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Tribunal Judiciaire de de BLOIS
N° RG 25/02672 - N° Portalis DBYN-W-B7J-E4QW Page sur
COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 02 SEPTEMBRE 2026

N° RG 25/02672 - N° Portalis DBYN-W-B7J-E4QW
Minute : 2026/512

DEMANDERESSE :

S.C.I. DES FRERES [N]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Monsieur [B] [N] et Monsieur [E] [N], co-gérants

DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [C]
[Adresse 2]
[Localité 3]
comparant en personne

Madame [U] [D] épouse [C]
[Adresse 2]
[Localité 3]
comparant en personne

DÉBATS : à l'audience publique du 03 Juin 2026,

JUGEMENT : contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Hugues LEROY, Magistrat à titre temporaire,
en présence de Philomène OHEIX, Auditrice de justice et avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : S.C.I. DES FRERES [N]
EXPÉDITIONS : Monsieur [O] [C], Madame [U] [D] épouse [C]
le :
Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat de bail meublé du 13 août 2014, la SCI DES FRERES [N] a donné en location à Monsieur [C] [O] et Madame [C] [U] née [D] une maison à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 625 euros, payable d'avance.

Ensuite d'un précédent commandement du 25 juillet 2023 qui avait donné lieu à un accord de paiement, la bailleresse a fait signifier un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail le 15 mai 2025 à ses locataires, portant sur une somme en principal de 2 151,90 euros, qui a été signalé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 16 mai 2025.

La SCI DES FRERES [N] a ensuite fait assigner ses locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2025, aux fins suivantes :
- à titre principal :
- Constater l'acquisition de la clause résolutoire
- Ordonner l'expulsion de Monsieur [C] [O] et Madame [C] [U] née [D] et de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique ;
- Condamner solidairement Monsieur [C] [O] et Madame [C] [U] née [D] à régler à la SCI DES FRERES [N]
* 1 473,61 euros à valoir sur les impayés de loyers et charges, selon décompte arrêté au 16 juillet 2025, terme du commandement de payer, assorti des intérêts de droit à compter de l'exploit introductif d'instance ;
* une indemnité mensuelle d'occupation égale à ce que serait le montant du loyer et des charges à compter du 16 juillet 2025, jusqu'au départ volontaire des lieux ou à défaut de départ volontaire, jusqu'à l'expulsion
- subsidiairement :
- Prononcer la résiliation du bail ;
- Ordonner l'expulsion de Monsieur [C] [O] et Madame [C] [U] née [D] et de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique ;
- Condamner solidairement Monsieur [C] [O] et Madame [C] [U] née [D] à régler à la SCI DES FRERES [N] les sommes suivantes:
* 2 206,47 euros à valoir sur les impayés de loyers et charges compte arrêté au 1er septembre 2025, assorti des intérêts de droit à compter du jugement à intervenir;
* une indemnité d'occupation en deniers ou quittances égale à ce que serait le montant du loyer et des charges à compter du 1er septembre 2025 jusqu'au départ volontaire des lieux ou à défaut de départ volontaire, jusqu'à l'expulsion
- en tout état de cause :
- Condamner solidairement Monsieur [C] [O] et Madame [C] [U] née [D] à payer à la SCI DES FRERES [N] la somme de 700 euros pour résistance abusive et injustifiée et la même somme en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner solidairement Monsieur [C] [O] et Madame [C] [U] née [D] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l'assignation ;
- Assortir la décision de l'exécution provisoire.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département qui en a accusé réception le 12 septembre 2025.

À l'audience du 18 mars 2026, un renvoi contradictoire, les parties ayant comparu en personne, au 3 juin 2026 sera ordonné pour permettre à la SCI DES FRERES [N] de produire un extrait [Etablissement 1] de la société afin de justifier de la qualité de co-gérant de [E] et de [B] [N].

Le 3 juin 2026, la SCI des FRERES [N] sera représentée par ses deux co-gérants [E] et [B] [N].

Les époux [C] seront l'un et l'autre présents.

Les gérants indiquent que la SCI bailleresse, constituée entre eux exclusivement, n'a aucun revenu, ses locataires étant en défaut de paiement depuis de nombreux mois, en dépit de la compréhension dont ils ont fait preuve, devant supporter ses charges alors qu'ils sont à la retraite. La SCI s'oppose à tout délai, le loyer courant n'étant pas réglé.
La SCI bailleresse a maintenu ses demandes de l'assignation et actualisé sa dette locative
à 4 877,40 euros.

Les époux [C] exposent exercer une activité agricole et ne pas pouvoir se dégager de salaire. Ils indiqueront être locataires, ne pouvant pour des raisons géographiques habiter l'une des deux maisons qu'ils possèdent, qui sont louées, les loyers payant les crédits.
Ils souhaitent que des délais leur soient accordés.

La décision a été mise en délibéré au 2 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande

- Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives

L'article 24-I de la loi du 06 juillet 1989 modifiée dispose lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement avec son accusé réception du 16 mai 2025.

Sa demande est donc recevable à ce titre.

- Sur la notification au préfet

L'article 24-III de la loi du 06 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s'effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Et le IV de la même loi précise que les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'État dans le département incombant au bailleur

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet qui en a accusé réception le 12 septembre 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié et en vigueur depuis le 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail du 13 août 2014, contient une clause résolutoire, en avant dernière page, aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, le bail pourra être résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Se prévalant d'une situation d'impayés, le 15 mai 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête de la SCI DES FRERES [N] à Monsieur [C] [O] et Madame [C] [U] née [D] et remis à leur personne. Il portait sur la somme en principal de 2 151,90 euros au titre des loyers et charges échus.

La clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer, qui le reprendra, sans que les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n'aient eu pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

Monsieur [C] [O] et Madame [C] [U] née [D] avaient donc jusqu'au 15 juillet 2025 inclus pour régler les causes du commandement de payer, qu'ils ont effectivement réglées, en versant durant les deux mois suivant le commandement la somme de 2 452,89 euros (375,59+1020 +340 +377,30+ 340)

Les conditions d'application de la clause résolutoire ne sont ainsi pas réunies, la demande en constat de l'acquisition de la clause résolutoire ne peut qu'être rejetée.

- Sur la résiliation judiciaire

Conformément à l'article 1224 du Code civil, la résolution peut résulter d'une décision de justice en cas d'inexécution suffisamment grave.

Selon l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l'article 1728 du code civil, il s'agit de l'une des deux obligations principales du preneur.

En l'espèce, un premier commandement de payer les loyers impayés sera délivré aux locataires le 5 juillet 2023, il portait sur une somme de 2 008,95 euros en principal.

Un deuxième commandement sera délivré le 15 mai 2025 portant sur une somme de 2 151,90 euros qui, certes, sera réglé dans les deux mois du commandement mais au détriment du règlement des loyers courants.

Compte arrêté au 1er juin 2026, échéance de juin incluse, c'est une somme de 4 607,43 euros qui est due, frais d'exécution déduits.

Les loyers courants ne sont réglés que très partiellement depuis le 30 juin 2025, dès lors que le solde dû alors est passé de 944,78 euros à 4 607,43 euros à la date de l'audience.

D'évidence, les locataires manquent gravement à leur obligation première de régler leur loyer en temps voulu de façon récurrente.

Ces éléments caractérisent des manquements suffisamment graves aux obligations découlant du bail qui justifient sa résiliation aux torts exclusifs des époux [C] à la date de l'audience du 3 juin 2026.

- Sur le montant de l'arriéré locatif

Aux termes de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d'établir l'existence de la créance qu'il invoque et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

La créance locative de la bailleresse sur les locataires est suffisamment établie par ;
Le contrat de bail du 13 août 2014,
Le commandement du 15 mai 2025
Les décomptes des sommes dues au 1er septembre 2025 et 1er juin 2026.

Il en ressort une dette au titre des loyers, charges ou indemnité d'occupation impayés, de
4 877,40 euros, compte arrêté au 1er juin 2026, échéance de juin 2026 incluse, dont à déduire :
- 135,46 euros, 55,15 euros et 79,36 euros de frais d'exécution qui relèveront éventuellement des dépens,
laissant ressortir une somme due de 4 607,43 euros nette de frais.

Monsieur [C] [O] et Madame [C] [U] née [D] ne contestent pas leur dette, ils seront solidairement condamnés à régler la somme de 4 607,43 euros, telle qu'actualisée à l'audience, avec intérêts de droit à compter du jugement.

- Sur la demande de délais

La demande de délai formulée par les époux [C] ne peut être accueillie.

En effet les loyers courants ne sont pas réglés et les époux [C] se déclarent sans revenu.

Il n'est pas concevable dès lors qu'ils puissent régler une échéance d'arriéré en sus d'une échéance courante.

D'ailleurs selon l'article 24- V de la loi du 6 juillet 1989 - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Les deux conditions posées par cet article ne sont pas réunies pour que des délais de paiement soient accordés aux locataires.

La SCI des FRERES [N], qui est une [Etablissement 2] familiale, avec des associés en retraite, ne peut supporter et n'a pas à supporter de tels impayés qui la placent dans la plus grande difficulté.

Ainsi les intérêts en présence commandent également de mettre fin, sans délai, à cette situation d'autant plus que les époux [C] ont reconnu être propriétaire de deux maisons qu'ils louent.

- Sur l'expulsion des locataires

Le contrat de bail étant résilié à la date du 3 juin 2026, il convient d'ordonner, sans délai, l'expulsion de Monsieur [C] [O] et Madame [C] [U] née [D] ainsi que de toute personne se trouvant dans les lieux de leur chef, au besoin avec l'aide des forces de l'ordre ou d'un serrurier.

Il sera dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, sous réserve du mobilier et des équipements qui meublaient déjà les lieux lors de la prise d'effet du bail.

- Sur l'indemnité d'occupation

Monsieur [C] [O] et Madame [C] [U] née [D] seront redevables, à compter du 3 juin 2026, le bail étant résilié, d'une indemnité d'occupation dont il convient de fixer le montant mensuel à un montant égal au montant des loyers et charges contractuellement dus, Monsieur [C] [O] et Madame [C] [U] née [D] étant solidairement condamnés à en assurer le paiement jusqu'à la libération complète des lieux.

- Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée

Cette demande sera rejetée, aucun résistance abusive ou injustifiée n'est caractérisée et la SCI bailleresse ne justifie d'aucun autre préjudice à raison du retard de paiement que celui réparé par les intérêts de retard, comme le prévoit l'article 1231-6 du code civil.

III. Sur les demandes accessoires

- Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances de l'espèce, il y a lieu de faire application de ces dispositions à hauteur de 300 euros.

- Sur les dépens

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [C] [O] et Madame [C] [U] née [D], partie perdante, supporteront solidairement la charge des entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l'assignation.

- Sur l'exécution provisoire

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS