TJ 81065, 31 août 2026, RG 25/00519

MINUTE N° : 26/00148
JUGEMENT DU : 31 Août 2026
DOSSIER : N° RG 25/00519 - N° Portalis DB3B-W-B7J-DETE
NAC : 5AA
AFFAIRE : S.C.I. DU [Adresse 1] C/ [V] [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CASTRES

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame Candys DUQUEROIX Juge placée déléguée dans les fonctions de juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Madame Catherine TORRES

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. DU [Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Maître Camille COMMENGE de l’AARPI AURACLE AVOCATS, avocats au barreau D’ALBI

DEFENDEUR

Monsieur [V] [Y]
[Adresse 1]
[Localité 1]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-81065-2025-003670 du 27/01/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])
représenté par Me Marguerite COUSTAL CROOK, avocat au barreau de CASTRES

Débats tenus à l'audience du : 02 Juillet 2026
Jugement prononcé par sa mise à disposition au greffe le 31 Août 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 10 avril 2024, la SCI DU [Adresse 1] a donné à bail à Monsieur [V] [Y] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à GRAULHET pour un loyer mensuel de 250 euros et une provision sur charges mensuelle de 10 euros.
Par acte d'huissier en date du 22 octobre 2025, la SCI DU [Adresse 1] a fait assigner Monsieur [V] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de Castres pour, à titre principal, constater la résiliation judiciaire du contrat de location aux torts du locataire survenue le 1er octobre 2025 du fait de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et à titre subsidiaire, déclarer l’action en résiliation de bail recevable au visa de l’article 1227 du Code civil et prononcer la résiliation du bail du 10 avril 2024 aux torts exclusifs de Monsieur [V] [Y].
Elle sollicite en tout état de cause d’ordonner la libération des lieux par Monsieur [V] [Y] et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie et à défaut de libération spontanée des locaux et de remise des clés, d’ordonner son expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est. Il sera renvoyé à l’assignation pour complet exposé des prétentions et des moyens.
L’affaire a été appelé à l’audience du 4 décembre 2025 et a fait l’objet de trois renvois à la demande des parties, pour être plaidée le 2 avril 2026 et mise en délibéré le 4 juin 2026.
Par jugement avant dire droit du 4 juin 2026, la réouverture des débats a été ordonnée, à la suite de la demande formée à ce titre, en vue de la production d’une pièce dans le cadre du délibéré et ce afin de permettre aux parties de faire part de leurs observations.
L’affaire a été rappelée à l’audience du 2 juillet 2026.
A cette audience, la SCI DU [Adresse 1], représentée par son conseil, se réfère à ses dernières écritures auxquelles il sera renvoyé pour complet exposé des prétentions et des moyens.
Elle demande au tribunal :
- in limine litis, de débouter Monsieur [Y] de sa demande visant à voir déclarer l’assignation irrecevable ;
- au fond, de déclarer l’action en résiliation de bail recevable au visa de l’article 1227 du Code civil et de prononcer la résiliation du bail du 10 avril 2024 aux torts exclusifs de Monsieur [V] [Y].
Sur la recevabilité, la SCI DU [Adresse 1], représentée par son conseil, reconnaît que l’huissier instrumentaire a saisi tardivement la CAPEX mais souligne que l’assignation comportait une demande subsidiaire tenant à voir prononcer la résiliation du bail en raison des manquements du locataire. Elle ajoute que monsieur [Y] ayant justifié le règlement de l’arriéré locatif, la demande tenant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire est devenue sans objet, l’obligation issue de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 n’étant prescrite que dans ce cadre.
Sur le fond, la SCI DU [Adresse 1] se prévaut des articles 6, 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1103, 1224, 1227, 1728 et 1741 du code civil et indique que Monsieur [V] [Y] a méconnu son obligation de jouir paisiblement du logement, de ne pas troubler la tranquillité du voisinage et de respecter les obligations particulières issues de son bail. Elle rapporte que Monsieur [V] [Y] a exercé une activité professionnelle illicite, n’entretient pas le logement en bon père de famille et cause de nombreuses dégradations entraînant une usure prématurée du bien. Elle allègue en particulier que le constat de non décence établi par la CAF a mis en avant la responsabilité du locataire et lui a laissé trois mois pour faire réaliser les travaux de mise en conformité du logement, ce qui n’a pas été fait et a entraîné la suspension de l’allocation de logement à compter du 1er octobre 2025. Elle conteste enfin l’état de lieux d’entrée ayant été produit par le locataire à l’issue de l’audience et ayant conduit à la réouverture des débats.
Monsieur [V] [Y], représenté par son conseil, se rapporte à ses dernières écritures (conclusions responsives n°2), auxquelles il sera renvoyé pour complet exposé des moyens. Il demande à titre liminaire de prononcer l’irrecevabilité de la demande en raison du manquement du délai de 6 semaines prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :
A titre principal, de constater l’absence d’arriéré locatif, déclarer que les conditions de la clause résolutoire ne sont pas acquises et débouter la SCI DU [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes fins et présentions ;A titre subsidiaire, accorder un délai d’un mois à Monsieur [Y] pour régulariser un quelconque arriéré à condition que le propriétaire en rapporte la preuve.Sur la demande de prononcer la résiliation du bail, il demande de :
déclarer la SCI DU [Adresse 2] irrecevable et mal fondé en ses demandes, l’en débouter la condamner à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les frais et dépens de l’instance.Au soutien de son argumentation relative à l’irrecevabilité de l’assignation, Monsieur [V] [Y], représenté par son conseil, fait valoir que l’article 24 III de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’état dans le département au moins 6 semaines avant l’audience, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce. Il allègue que cette obligation vaut pour toutes les assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur, ce qui était le cas de l’assignation dont la recevabilité est contestée, les conclusions postérieures ne pouvant régulariser a posteriori une telle irrecevabilité.
Sur le fond, Monsieur [V] [Y] conteste les griefs formulés à son encontre, soutient que le logement était déjà encombré lors de son entrée, relève les différents désordres à la charge du bailleur ayant conduit à un constat d’indécence du logement et en tout état de cause, fait valoir que les faits relevés ne sont pas constitutifs de manquements graves et répétés nécessaires pour justifier la résiliation du bail.
L'affaire a été mise en délibéré au 31 août 2026

MOTIFS DE LA DECISION

I – SUR LA RECEVABILITE
La SCI DU [Adresse 3] ne justifie pas avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture du Tarn plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.
En conséquence, toute demande fondée sur la résiliation du bail à raison d’impayés locatifs serait irrecevable. En l’espèce toutefois, l’assignation comporte dans son dispositif une demande subsidiaire, devenue principale à la suite de la régularisation de l’impayé locatif.
Par conséquent, les formalités issues de l’article 24 III de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 n’étant prescrites que s’agissant des assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative du preneur, la demande d’expulsion fondée sur des manquements du locataire à ses obligations, exposée à titre subsidiaire dans l’assignation introductive, est recevable.
L’action de la SCI DU [Adresse 3] est donc recevable.

II. SUR LA RESILIATION
L'article 1224 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable au contrat conclu après le 1er octobre 2016, dispose que "la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice."
En matière de baux d'habitation, l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989 liste les obligations du locataire, notamment :
- De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;
- D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;
- De répondre des dégradations qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
- De prendre à sa charge l'entretien courant du logement ;
- De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués ;
- De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.
En cas de manquement suffisamment grave à l'une ou l'autre de ces obligations essentielles du locataire, le juge peut ainsi résilier le contrat.
En outre, les articles 1728 et 1729 du code civil posent le principe que le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. Si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.
***
En l’espèce, Il ressort des pièces versées au débat que, par courrier recommandé du 15 mai 2025 dont le locataire a accusé réception le 21 mai suivant, la SCI relevait à l’encontre de ce dernier, soit un mois après son entrée dans les lieux, une méconnaissance de ses obligations relatives à l’entretien du logement et sa jouissance paisible, relevant notamment la présence de plusieurs canards dans le jardin privatif non donné à bail, du stockage de matériels, l’entrepôt de paille et d’objets encombrants dans les parties communes. Il mettait en demeure de remédier à ces points dans un délai de 15 jours.
Le 24/07/2025, un constat de non décence du logement a été établi par la CAF (pièce n°5) et adressé au propriétaire, évoquant la responsabilité du locataire dans les désordres constatés et l’ayant informé d’un délai de trois mois pour réaliser les travaux de mise en conformité du logement. Il est indiqué dans ce constat que « ce logement est en très mauvais état. Le locataire ne l’entretient pas, stocke des encombrants, possède des chats et des canards. Bien qu’il ait été constaté certains manquements à la décence, il est bien difficile dans ces conditions, pour le propriétaire d’effectuer des travaux » ; Il n’a pas été possible de faire une visite satisfactoire.
Monsieur [Y] soutient pour sa part avoir cessé toute activité d’élevage, précisant qu’elle n’avait rien de professionnelle, indique que les encombrants dans l’entrée ne lui appartiennent pas, qu’un précédent locataire est parti en les laissant. Il verse au débat une copie écran d’une photographie datée du 4 avril 2023 mentionnant le nom de [K] [I], rédacteur du bail, sur laquelle il est possible de voir que le couloir est particulièrement encombré, de même que la terrasse.
Par ailleurs, les états des lieux d’entrée versés au débat par le bailleur et le locataire sont différents, et dans les deux cas, ne mentionnent aucune spécificité, avec un état globalement « mauvais » pour le locataire, et « passable » pour le bailleur.
Il y a lieu de relever que la terrasse est indiquée comme partagée et que les services de la CAF indiquent ne pas avoir pu faire une visite « satisfactoire », de sorte qu’il n’est pas possible ne serait-ce que de comprendre ce qui relève des parties communes ou des parties privatives.
Monsieur [Y] produit à l’audience une photographie montrant que le couloir d’entrée est totalement vidé et nettoyé, tout en réaffirmant ne pas être responsable de l’encombrement qui lui était reproché.
Au vu de l’ensemble de ces éléments, et si un trouble de jouissance a été caractérisé par l’élevage de canard en dehors même des lieux donnés à bail, aucun élément ne permet de considérer que ce trouble a persisté après le courrier adressé par le bailleur au mois de mai 2025.
Dans ce contexte, outre que les éléments relatifs à la non décence du logement ne sont pas versés au débat (page 8 du document versé), les constats des agents de la CAF et leur appréciation relative à l’absence d’entretien du locataire ne suffisent pas à caractériser les manquements graves du locataire, en l’absence de constat objectif, notamment par un commissaire de justice, visant à établir l’imputabilité des désordres et encombrements constatés, ainsi que la persistance d’activité susceptible de générer des nuisances, comme l’élevage de canard.
Ce constat établi par un commissaire de justice n’a pas été réalisé alors qu’il avait été mentionné dans le courrier du mois de mai 2025 à défaut de cessation du trouble, ce qui laisse entendre que le trouble a cessé.
Au vu de ces éléments, la SCI sera déboutée de sa demande de résiliation de bail du 10 avril 2024.

II. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
La SCI DU [Adresse 3], partie perdante, supportera la charge des dépens et sera déboutée de sa demande relative à l’article 700 du code de procédure civile,
Monsieur [V] [Y] sera débouté de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, celui-ci étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
DECLARE l’action de la SCI DU [Adresse 3] recevable,
DEBOUTE la SCI DU [Adresse 3] de ses demandes,
CONDAMNE la SCI DU [Adresse 3] aux dépens,
DEBOUTE monsieur [V] [Y] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, celui-ci étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale,
DEBOUTE la SCI DU [Adresse 3] de sa demande relative à l’article 700 du code de procédure civile,
RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,