TJ 68066, 1 sept. 2026, RG 25/00390

C O U R D ' A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COLMAR
TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE GUEBWILLER
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Tél : [XXXXXXXX01]
Courriel : [Courriel 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 1er SEPTEMBRE 2026

N° RG 25/00390 - N° Portalis DB2F-W-B7J-FPJ7

DEMANDEURS

Madame [F] [B]
née le 05 Novembre 1962 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Nil SIMSEK, avocat au barreau de MULHOUSE,

Monsieur [C] [I]
né le 21 Avril 1966 à [Localité 3],
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Nil SIMSEK, avocat au barreau de MULHOUSE,

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [O],
demeurant A [Adresse 3]
représenté par Me Jean louis COLOMB, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 1

NATURE DE L'AFFAIRE

Baux d'habitation - Autres demandes relatives à un bail d'habitation ; sans procédure particulière.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Georges BOLL, Vice-Président, juge des contentieux de la protection
Greffier : Emmanuelle EBER

DÉBATS : À l'audience publique du mardi 07 juillet 2026.

JUGEMENT : contradictoire et rendu en premier ressort,
prononcé par mise à disposition publique au greffe le à partir de 14 heures, les parties en ayant été avisées lors des débats, et signé par Georges BOLL, président, et Emmanuelle EBER, greffier.

Exposé du litige

Par acte sous seing privé daté du 01/12/2021, Monsieur [S] [O], bailleur, a donné à bail une habitation sise à [Localité 4], avec garage et chauffage ainsi que production d’eau chaude, individuels à Madame [F] [B] et Monsieur [C] [I], locataires selon engagement solidaire, pour un loyer mensuel initial avec provisions sur charges de 700 €uros et un mois de loyer principal (670€) à titre de dépôt de garantie.

Se plaignant de l’absence de transmission du dossier de diagnostic subsidiairement de ce que l’habitation louée ne correspond pas aux critères de décence, les locataires Madame [F] [B] et Monsieur [C] [I], parties demanderesses, ont fait assigner le bailleur le 25/04/2025 puis ont fait plaider pour formuler les prétentions suivantes à l’encontre du bailleur Monsieur [S] [O], partie défenderesse :
- la résolution du contrat de bail litigieux pour l’absence de transmission du dossier de diagnostic avec restitution de l’intégralité des loyers et charges perçus ;
subsidiairement :
- réduire d’au moins 50% le montant des loyers dus par les locataires depuis leur entrée, ce au motif du manquement aux critères de décence de l’habitation louée ;
- condamner le bailleur à payer 2500€uros à Madame [F] [B] au titre de son préjudice de jouissance;
-condamner le bailleur à payer 2500€uros à Monsieur [C] [I] au titre de son préjudice de jouissance ;
en tout état de cause :
- condamner le bailleur à payer 1000€uros à Madame [F] [B] au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
- condamner le bailleur à payer 1000€uros à Monsieur [S] [O] au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
- voir l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- condamner les défendeurs aux dépens.

En défense, toutes contestations des moyens et prétentions adverses ont été plaidées et il a été signalé que pendant trois ans, soit jusqu’au congé de bail qui leur a été délivré par le bailleur en février 2024, à effet en août 2024, les locataires n’avaient formulé aucune réclamation. Il est conclu au débouté des prétentions adverses et reconventionnellement, sollicité 1500€uros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
L’affaire a été mise en délibéré puis mise à disposition au greffe.

Motifs de la décision

Il se déduit des articles 1224 et suivants du Code Civil que l’effet résolutoire est applicable au contrat tel que le bail en cas d’inexécution. Il a cours compte tenu de la défaillance suffisamment grave du débiteur. En l’absence de dispense expresse et non équivoque, la résolution est subordonnée à une mise en demeure restée infructueuse.
Les articles 3-3 et 6 de la loi n°89-462 du 06/07/1989 obligent le bailleur à délivrer au locataire et entretenir un logement ainsi que ses équipements en bon état d’usage et décent, répondant à des critères notamment ne laissant pas apparaître des risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé ou encore répondant à un niveau de performance défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre-carré et par an et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. À cet effet, un dossier de diagnostic technique est à annexer au bail lors de sa signature ou de son renouvellement. Il comprend notamment le diagnostic de performance énergétique, de risque d’exposition au plomb ou encore un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz. La loi précise que ces documents n’ont qu’une valeur informative.

Or, pour apprécier la gravité des manquements reprochés par les locataires qui dénoncent le caractère indécent du logement, il ne suffit pas de mettre en avant un manque de documents de diagnostics mais il est utile que soient caractérisés des désordres affectant l’habitation louée, qui la rendent non-conforme aux critères du logement décent et que sommé de corriger, le bailleur ne s’est pas exécuté laissant perdurer des risques manifestes pour la sécurité physique. En l’occurrence, les demandeurs ou leur avocat ont dénoncé au bailleur des désordres affectant le logement à partir du second semestre 2024. Dans la même période, ils ont sollicité une enquête des services d’hygiène (ARS) qui dans son rapport évoque en substance les points suivants :
- des dispositifs de ventilation sont insuffisants tout comme le détalonnage de porte (sans moisissure constatée dans l’appartement de la famille [I]) ;
- un écoulement de douche non étanche “d’après le locataire” et à vérifier (pas d’infiltrations dans la cave constatées, pas d’odeurs signalées) ;
- le chauffage à gaz ne fonctionne pas ; les trois autres chaudières des trois autres appartements ont été changées mais à défaut pour le locataire d’avoir souscrit un contrat de gaz, l’intervention sur cette chaudière ne pouvait pas être réalisée ;
- l’installation électrique comporte un tableau électrique dont les disjoncteurs ne semblent pas adaptés, des conducteurs sont non protégés, une prise dans la cuisine est mal fixée et, “d’après les locataires” une prise produirait des arcs électriques ;
- l’escalier d’accès au sous-sol et la barrière d’accès à cet escalier sont dangereux.

Au dossier figure aussi la copie d’un courrier dans lequel, en réponse à une mise en demeure du 26/11/2024, le bailleur fait état de difficultés rencontrées avec Monsieur [I] malgré des travaux déjà effectués pour l’améliorations de la chose louée (pièce 5 Me [U]). Le bailleur produit notamment un courrier (LRAR du 16/06/2015) appelant le locataire à communiquer une date pour l’intervention dans son appartement et une attestation émanant de l’Entreprise AD SUNCLIM, chargée d’intervenir sur la chaudière, d’installer un thermostat d’ambiance ainsi qu’ une nouvelle VMC et de contrôler les circuits électriques. Le responsable déplore que, lui refusant l’accès à l’appartement concerné, le locataire a proféré des menaces à son encontre.

Non seulement, certains désordres répertoriés méritent d’être d’avantage caractérisés et ne sauraient à ce stade être considérés comme occasionnant des risques manifestes (il s’agit des désordres indiqués dans le rapport administratif comme étant relevés “d’après les locataires”; la chaudière quant-à-elle apparaît volontairement inutilisée par les locataires et donc non entretenue; la réparation de prise électrique déchaussée pourrait être au titre des réparations locatives), mais encore, lorsque le bailleur entend corriger les désordres, il est indispensable que pour la préparation et l’exécution des travaux, les locataires permettent l’accès aux lieux loués ce qui fait ici défaut, alors que le contexte du rapport de l’ARS puis le courrier du 16/06/2025 appelaient et annonçaient suffisamment l’arrivée d’un technicien. Le bailleur, sommé d’intervenir a été suffisamment diligent de sorte que le manquement à l’obligation de délivrance est insuffisamment caractérisé, son exercice se heurtant à une cause extérieure.

En conséquence, les demandeurs seront déboutés de leurs prétentions principales, subsidiaires et accessoires, leurs sorts étant liés.

L'équité commande en l'espèce que soit octroyée au défendeur une indemnité par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile et selon les modalités spécifiées au dispositif de ce jugement. Enfin, les parties demanderesses, en ce qu’elles sont déclarées débitrices, seront condamnées aux dépens.

Par ces motifs