TJ 49007, 1 sept. 2026, RG 20/00908

01 Septembre 2026

AFFAIRE :
[M] [E]

C/
S.A.R.L. ARCADE STUDIO RHÔNE ALPES
, S.A.S. REALITES MAITRISE D’OUVRAGE
, S.E.L.A.R.L. AJ UP
, S.E.L.A.R.L. [L] [J]
, Société MOTEC
, Société SMABTP Société d’assurance mutuelle
, Société BENETEAU CONSTRUCTION
, S.A. [X] [B]
, S.A.S. [X] [B] CONSTRUCTION

N° RG 20/00908 - N° Portalis DBY2-W-B7E-GJBE

Assignation :12 Juin 2020

Ordonnance de Clôture : 07 Avril 2026

Demande d’exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l’ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d’un élément de construction

C.EXE :
Me Jean-baptiste LEFEVRE de la SARL 08H08 AVOCATS
Me Thibault CAILLET de la SCP AVOCATS DEFENSE ET CONSEIL
Me Romain BLANCHARD
Me Sébastien NAUDIN de la SELARL NEDELEC & NAUDIN

Copie Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGERS

1ère Chambre

JUGEMENT

JUGEMENT DU UN SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDERESSE :

Madame [M] [E]
née le 05 Juillet 1960 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentant : Maître Jean-baptiste LEFEVRE de la SARL 08H08 AVOCATS, avocats au barreau D’ANGERS

DÉFENDERESSES :

S.A.R.L. ARCADE STUDIO RHÔNE ALPES
[Adresse 2]
[Localité 3]
n’ayant pas constitué avocat

S.A.S. REALITES MAITRISE D’OUVRAGE anciennement REALITES PROMOTION et venant au droit de la SCCV DE LA [Localité 4]
[Adresse 3] [Adresse 4]
[Localité 5]
Représentant : Me Romain BLANCHARD, avocat au barreau D’ANGERS

S.E.L.A.R.L. AJ UP prise en la personne de Maîtres [Q] [U] et [F] [T] en sa qualité d’administrateur judiciaire de la société REALITES MAITRISE D’OUVRAGE
[Adresse 5]
[Localité 6]
n’ayant pas constitué avocat

S.E.L.A.R.L. [L] [J] prise en la personne de Maîtres [S] en sa qualité de mandataire judiciaire de la société REALITES MAITRISE D’OUVRAGE
[Adresse 6]
[Localité 7]
n’ayant pas constitué avocat

Société SMABTP Société d’assurance mutuelle es qualité d’assureur de la société Motec et de la société Beneteau
[Adresse 7]
[Localité 8]
Représentant : Maître Thibault CAILLET de la SCP AVOCATS DEFENSE ET CONSEIL, avocats au barreau D’ANGERS

Société MOTEC
[Adresse 8]
[Localité 9]
Représentant : Maître Thibault CAILLET de la SCP AVOCATS DEFENSE ET CONSEIL, avocats au barreau D’ANGERS

Société BENETEAU CONSTRUCTION
[Adresse 9]
[Localité 10]
n’ayant pas constitué avocat

S.A. [X] [B]
[Adresse 10]
[Localité 11]
Représentant : Maître Sébastien NAUDIN de la SELARL NEDELEC & NAUDIN, avocat postulant au barreau D’ANGERS et maître Emmanuel PERREAU de la Selas Cabinet Perreau, avocat plaidant au barreau de PARIS

S.A.S. [X] [B] CONSTRUCTION
[Adresse 11]
[Localité 12]
Représentant : Maître Sébastien NAUDIN de la SELARL NEDELEC & NAUDIN, avocat postulant au barreau D’ANGERS et maître Emmanuel PERREAU de la Selas Cabinet Perreau, avocat plaidant au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Président : Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président
Assesseur : Claire SOLER, Vice-Présidente
Assesseur : Anne-Laure BRISSON, Vice-présidente
Greffier : Valérie PELLEREAU, Greffière

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 05 Mai 2026, devant ces trois magistrats précités qui ont ensuite délibéré.

A l’issue de l’audience, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 01 Septembre 2026.

JUGEMENT du 01 Septembre 2026
rendu à cette audience par mise à disposition au Greffe (en application
de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile)
signé par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, et par Valérie PELLEREAU, Greffière.

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 31 janvier 2014 reçu par Me [N], notaire [Localité 13] (Maine et [Localité 14]), Mme [M] [E] a acquis auprès de la SCCV de la [Localité 4] un appartement de type T5 en état futur d’achèvement, au sein de la résidence « [Adresse 12] » située [Adresse 13] à [Localité 15], ce pour le prix de 279.628,24 € TTC.

Elle a pris possession des lieux le 18 mars 2015.

Mme [M] [E] a fait un certain nombre de réserves lors de la prise de possession des lieux puis, entre le 31 mars 2015 et le 20 septembre 2015, a déclaré onze désordres. Elle a notamment déclaré des désordres en lien avec l’isolation phonique le 15 juillet 2015 (isolation interne à l’appartement), le 2 septembre 2015 (isolation entre appartements) et le 20 septembre 2015 (isolation phonique de l’appartement dans toutes les pièces de l’appartement).

La société Socotec, mandatée par la SASU Réalités Maîtrise d’ouvrage, gérant de la SSCV de la [Localité 4], a procédé le 6 juillet 2015 à des mesures acoustiques au sein de l’appartement pour déterminer le niveau de pression acoustique généré par la ventilation mécanique contrôlée (VMC) et par la chaudière et a indiqué, dans son rapport du 24 juillet 2015 que le niveau sonore généré par la VMC était conforme aux normes fixées par l’arrêté du 30 juin 1999 mais que le niveau sonore généré par la chaudière, adossée à une des chambres de l’appartement, n’était pas conforme.

Au regard des réservés exprimées, Mme [M] [E] a conservé la somme de 13.980€ correspondant à 5% du prix d’achat de l’appartement. Elle a fait consigner cette somme en l’étude de Me [Z], notaire à la fin du mois de février 2016.

Estimant que les prestations phoniques ne correspondaient pas à la notice descriptive qui lui avait été remise avant l’achat du bien, elle a obtenu du président du tribunal de grande instance d’Angers statuant en référé par ordonnance du 19 mai 2016 une expertise judiciaire, M. [D] étant désigné en qualité d’expert.

Les opérations d’expertise ont été étendues aux différents locateurs d’ouvrage intervenus.

L’expert a déposé son rapport définitif le 5 novembre 2018.

Mme [M] [E] a vendu son appartement le 11 mars 2020 pour le prix de 304.000€, dont 296.000 € correspondant au prix du bien et 8.000 € correspondant au prix des meubles.

Par acte de commissaire de justice du 12 juin 2020, Mme [M] [E] a fait citer la SASU Réalités Maîtrise d’ouvrage aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement du coût de travaux réparatoires et à la réparation de préjudices financiers en lien avec la vente de son appartement, son déménagement et d’un préjudice moral.

Par acte de commissaire de justice des 19 novembre 2020, 25 novembre 2020 et 15 décembre 2020, la SASU Réalités Maîtrise d’ouvrage a appelé en garantie la société Motec, la société Bénéteau, la Sarl Arcade Studio Rhône Alpes et la société [X] [B] et la société [X] [B] Construction.

Par acte de commissaire de justice du 19 mai 2021, la société [X] [B] et la société [X] [B] Construction ont à leur tour appelé en garantie la SMABTP, assureur de la société Motec.

Les procédures ont été jointes à l’instance initiale.

Enfin, la SASU Réalités Maîtrise d’ouvrage ayant fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire prononcée par le tribunal de commerce de Nantes le 5 février 2025, Mme [M] [E] a fait citer devant le tribunal judiciaire d’Angers par acte de commissaire de justice du 9 juillet 2025 la Selarl AJ UP en sa qualité d’administrateur judiciaire de la SASU Réalités Maître d’ouvrage venant aux droits de la SSCV de la Barre et la Selarl [L] [J] prise en la personne de Maître [S] en sa qualité de mandataire judiciaire de la SASU Réalités maîtrise d’ouvrage aux fins d’obtenir la jonction de l’instance avec la procédure 20/908 et la fixation du montant de ses créances à hauteur de 102.633,21 € au passif de la SASU Réalités Maître d’ouvrage.

*

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 13 janvier 2025, Mme [M] [E] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1231-1, 1604 et 1792 du code civil, de :

Condamner la SASU Réalités Maîtrise d’ouvrage à lui verser : 54.000 € correspondant au préjudice lié à la vente de son appartement9.720 € au titre des loyers échus entre son déménagement et la vente de l’appartement913,21 € au titre des charges échues entre son déménagement et la vente de l’appartement15.000 € au titre du préjudice moral subiOrdonner la compensation des condamnations prononcées avec la somme de 13.980 € consignée par elle ; Condamner la SASU Réalités Maîtrise d’ouvrage à lui verser la somme de 15.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner la SASU Réalités Maîtrise d’ouvrage aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire ; Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Elle fait valoir que les défauts d’isolation phonique constituent des désordres de nature décennale et qu’elle est fondée à obtenir réparation de ses préjudices découlant de ces désordres.

Dans l’hypothèse où le tribunal ne retiendrait pas des désordres de nature décennale, elle estime que la responsabilité de la SASU Réalités Maîtrise d’ouvrage peut être recherchée pour manquement à son obligation de délivrance prévue aux articles 1604 et suivants du code civil.

Elle explique ainsi que compte tenu des défauts majeurs d’isolation phonique existants, elle a été contrainte de vendre son appartement à une somme bien inférieure au coût du marché et à son coût d’acquisition soit la somme de 296.000 € au lieu d’une somme comprise entre 350.000 et 380.000 € tel que résultant de l’évaluation à la date de signature du compromis de vente ; qu’elle est fondée à réclamer la différence de valeur ; qu’elle a en outre dû s’acquitter de dix mois de loyer avant que la vente soit finalisée et régler des charges liées à un appartement qu’elle n’occupait plus.

Elle estime avoir subi un préjudice moral important dans la mesure où elle s’attendait à aménager dans un appartement de standing ce qui n’a pas été le cas, le problème d’isolation phonique rendant l’occupation insupportable ; qu’elle n’a jamais été prise au sérieux dans ses réclamations par la SASU Réalités Maîtrise d’ouvrage ; qu’elle a en outre subi l’annulation d’une première vente de son appartement après que les acquéreurs aient pris connaissance du rapport d’expertise judiciaire.

Elle déplore que la SASU Réalités Maîtrise d’ouvrage n’ait jamais fait le nécessaire pour mettre fin aux désordres.

*

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 22 octobre 2024, la SASU Réalités Maîtrise d’ouvrage demande au tribunal à titre principal de débouter Mme [M] [E] de ses demandes.

A titre reconventionnel, elle demande au tribunal de :

condamner Mme [M] [E] à lui payer le solde des sommes dues soit la somme de 13.980 € consignée ; ordonner en tant que de besoin la déconsignation des sommes séquestrées entre les mains de Me [Z], notaire, qui a passé la vente et sur les comptes duquel elle est séquestrée.
A titre subsidiaire, elle sollicite la condamnation in solidum de la société Arcade Studio, la société Motec, la société [X] [B] et la société Bénéteau Construction à la relever de toute condamnation en principal, frais et intérêts à intervenir ;

En tout état de cause, elle sollicite :

la condamnation de Mme [M] [E] et à défaut in solidum la société Arcade studio, la société Motec, la société [X] [B] et la société Bénéteau Construction à lui payer une indemnité de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; la condamnation de Mme [M] [E] et à défaut in solidum de la société Arcade studio, la société Motec, la société [X] [B] et la société Bénéteau Construction aux dépens lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Elle fait valoir que les désordres dont Mme [M] [E] se prévaut ne peuvent engager sa responsabilité décennale ou contractuelle dès lors que l’ensemble des mesures phoniques, à l’exception du bruit en provenance de la cage d’escalier, respectent les normes et tolérances applicables.

Elle souligne la mauvaise gestion faite par Mme [M] [E] sur le plan patrimonial dès lors qu’elle aurait pu elle-même réaliser les travaux d’isolation phonique intérieure qui étaient évalués à 2.200 € TTC et demander au syndicat des copropriétaires de réaliser les travaux dans les parties communes, qui étaient évalués à 3.000 € TTC, ce qu’elle n’a pas fait, préférant quitter son logement et se reloger avant la vente de son appartement.

Elle estime que Mme [M] [E] ne peut se prévaloir de préjudices qu’elle a elle-même créés en faisant le choix de quitter son appartement alors que celui-ci était conforme aux normes d’isolation phonique.

Elle ajoute que le prix de vente de l’appartement résulte d’une libre négociation entre acheteur et vendeur et que cette négociation s’est faite hors considération de la procédure judiciaire en cours et de l’expertise judiciaire passée dont l’acquéreur n’a pas eu connaissance.

Elle soutient qu’elle n’a commis aucune faute de nature contractuelle ; que Mme [M] [E] ne démontre pas qu’elle l’aurait informée de ses exigences préalables quant aux qualités acoustiques et phoniques de l’appartement ; qu’en tout état de cause, elle ne peut répondre des bruits de la vie quotidienne dont se plaint Mme [M] [E] (bruit du lave-linge, du lave-vaisselle…).

A l’appui de ses demandes en garantie, elle précise que l’expert judiciaire a retenu la responsabilité de la société Bénéteau Construction et du bureau [B] ; que la responsabilité de la société Motec, maître d’œuvre, peut néanmoins également être retenue dès lors qu’il lui appartient de vérifier la conformité des travaux réalisés avec les travaux contractuellement prévus.
*

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 3 avril 2026, la SMABTP, es qualité d’assureur de la société Motec et de la société Bénéteau, et la société Motec demandent au tribunal de :

débouter Mme [M] [E] de ses demandes ;

débouter la SASU Réalités Maîtrise d’ouvrage et la société [X] [B] et la société [X] [B] Construction de leur appel en garantie dirigé à l’encontre de la société Motec et à son encontre en tant qu’assureur ; débouter la SASU Réalités maîtrise d’ouvrage, la société [X] [B] et la société [X] [B] Construction et la société Arcade Studio Rhône de ses demandes à l’encontre de de la société Motec et à son encontre en sa double qualité ; condamner la SASU Réalités maîtrise d’ouvrage, la société [X] [B] et la société [X] [B] Construction et la société Arcade Studio Rhône à les garantir de toute éventuelle condamnation pouvant être prononcées à leur encontre ; condamner in solidum Mme [M] [E], la SASU Réalités maîtrise d’ouvrage, la société [X] [B] et la société [X] [B] Construction et la société Arcade Studio à leur payer à chacune la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner in solidum Mme [M] [E], la SASU Réalités maîtrise d’ouvrage, la société [X] [B] et la société [X] [B] Construction et la société Arcade Studio aux entiers dépens.
Elle fait valoir que les désordres dont se plaint Mme [M] [E] ne sont pas de nature décennale ; que la vente de son appartement et son choix de déménager avant la conclusion de la vente relèvent de choix personnels dont elle ne peut tirer argument ; que le prix de vente a été librement conclu entre Mme [M] [E] et ses acquéreurs sans qu’il soit fait mention dans l’acte de vente d’un prix minoré au regard des désordres dont Mme [M] [E] faisait état.

Il rappelle en outre que la SASU Réalités Maîtrise d’ouvrage étant en procédure de redressement judiciaire, Mme [M] [E] ne peut prétendre qu’à la fixation de sa créance au passif de la procédure collective de cette société.

*

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 7 janvier 2025, la société [X] [B] et la société [X] [B] Construction demandent au tribunal à titre liminaire de prononcer la mise hors de cause de la société [X] [B] SA.

A titre principal, elles demandent au tribunal de :

déclarer irrecevable la demande de réparation au titre des travaux de reprise depuis les parties communes ; débouter la SASU Réalités Maîtrise d’ouvrage et toute autre partie de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre.
A titre subsidiaire, elles demandent la condamnation in solidum de la SASU Réalités maîtrise d’ouvrage, la société Motec et son assureur la SMABTP, la société Bénéteau Construction et son assureur la SMABTP à les relever et garantir de toute condamnation, en principal, frais et intérêts susceptible d’être prononcée à leur encontre.

A titre très subsidiaire, elles demandent au tribunal de limiter le montant des condamnations susceptibles d’être prononcées à l’encontre de la société [X] [B] Construction, en principal, frais et intérêts, à une quote-part de responsabilité qui ne saurait excéder 5% et d’écarter toute condamnation solidaire ou in solidum de la société [X] [B] Construction avec les autres parties.

En tout état de cause, elles demandent :

que l’exécution provisoire soit écartéela condamnation in solidum de la SASU Réalités Maîtrise d’ouvrage et tout succombant à verser à la société [X] [B] Construction une somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; la condamnation in solidum de la SASU Réalités Maîtrise d’ouvrage et tout succombant aux dépens, dont distraction aux profit de Me Naudin, avocat aux offres de droit.
Elles font valoir tout d’abord que les activités de contrôle technique de la SA [X] [B] ont fait l’objet d’une filialisation au profit de la société nouvelle créé [X] [B] Construction SAS et qu’il convient ainsi de mettre hors de cause la SA [X] [B].

S’agissant des désordres d’isolation phonique, elles estiment que leur responsabilité ne saurait être engagée ; qu’en effet, les mesures effectuées ont démontré que le niveau sonore était conforme à la réglementation ; qu’elles ont rempli leur mission dans les limites de leur intervention de contrôleur technique qui interdisent toute instruction donnée aux constructeur et toute activité d’exécution.

Elles ajoutent que le manque d’isolation phonique à l’intérieur du logement ne pourrait que relever, le cas échéant, de la responsabilité contractuelle de la SASU Réalités Maîtrise d’ouvrage s’il existait une non-conformité de l’ouvrage à la notice descriptive qui avait remis à Mme [M] [E] et que les autres sources sonores ne constituent pas des désordres ; qu’en outre, la responsabilité de la société Bénéteau Construction pourrait être relevée du fait de la mise en œuvre d’un escalier non conforme aux dispositions du CCTP et qu’ainsi, la garantie de la SMABTP est engagée ; qu’enfin, la responsabilité de la société Motec doit également être retenue dès lors qu’elle n’a pas alerté le maître d’ouvrage sur la non-conformité de l’escalier aux prescriptions contractuelles et n’a pas effectué de réserve à la réception.

Elles rappellent par ailleurs que l’activité de contrôleur technique est spécifique et n’est pas de même nature que celle des constructeurs, ce qui empêche dès lors toute condamnation solidaire, la répartition à la dette devant être limitée à la seule quote-part de responsabilité retenue.

*

La société Arcade studio Rhône Alpes n’a pas constitué tout comme la société Bénéteau et la Selarl AJ UP en sa qualité d’administrateur judiciaire de la SASU Réalités Maître d’ouvrage venant aux droits de la SSCV de la [Localité 4] et la Selarl [L] [J] prise en la personne de Maître [S] en sa qualité de mandataire judiciaire de la SASU Réalités maîtrise d’ouvrage.

*

L’ordonnance de clôture, initialement rendue le 22 avril 2025, a été révoquée par ordonnance du 6 mai 2025 puis rendue le 7 avril 2026. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 5 mai 2026 et mise en délibéré au 1er septembre 2026.

MOTIVATION

Sur la demande de mise hors de cause de la société [X] [B] :
La société [X] [B] Construction justifie par la production d’un extrait Kbis à jour au 18 avril 2019 que les activités de contrôle technique de la société anonyme [X] [B] ont fait l’objet d’une filialisation par le biais d’un traité d’apport partiel d’actif au profit de la société nouvellement créée [X] [B] Construction. Dès lors, il conviendra de mettre hors de cause la société anonyme [X] [B].

Sur les demandes indemnitaires de Mme [M] [E] :
Sur le fondement de l’article 1792 du code civil :
Aux termes de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropres à sa destination. Une telle responsabilité n’a pas lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause extérieure.

En application de l’article 1792-1 1°, est réputé constructeur de l’ouvrage tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage.

Un désordre compromet la solidité de l’ouvrage lorsqu’il met en péril l’ouvrage ou qu’il génère un risque ou une menace de perte de l’ouvrage.

L’impropriété à destination relève du pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond, au regard de la destination initialement prévue par les parties. L’atteinte à la destination suppose en outre que les désordres soient généralisés.

S’agissant de l’isolation phonique d’un bien, la seule conformité des mesures acoustiques aux normes en vigueur ne suffit pas à exclure le caractère décennal des désordres (Cass, AP 27 octobre 2006 n°05-19.408 ; Civ, 3ème 21 septembre 2011 n°10-22.721). Il appartient ainsi au juge d’apprécier si ces défauts d’isolation phonique rendent l’ouvrage impropre à sa destination.

Le juge n’est pas tenu par les conclusions et constatations d’un expert. Néanmoins, le rapport de l’expert, désigné en raison de ses compétences techniques, constitue une base pour apprécier l’existence de désordres et le cas échéant les qualifier.

En l’espèce, l’expert indique dans son rapport qu’il n’existe pas de réglementation concernant l’isolation phonique à l’intérieur d’un appartement et que, s’agissant de l’isolation phonique entre appartements, la réglementation qui s’applique est celle fixée par l’arrêté du 30 juin 1999 relatif aux caractéristiques acoustiques des bâtiments d’habitation, la norme de mesurage étant la norme NFS 31-057.

Il résulte du rapport d’expertise déposé par M. [D] que :

S’agissant des niveaux sonores aux bruits de choc : les résultats sont conformes aux normes en vigueur à l’exception de l’espace compris entre l’escalier d’accès au 3ème étage et le couloir menant à l’appartement de Mme [M] [E] ; S’agissant de l’isolement aux bruits aériens intérieurs : les mesures sont conformes aux normes en vigueur ;
S’agissant de l’isolement aux bruits d’équipement individuels : les mesures sont conformes aux normes en vigueur, y compris s’agissant de l’émission acoustique produite par la chaudière adossée à la chambre 1.
L’expert indique en outre que, s’agissant des bruits de clés dont Mme [M] [E] faisait état, ils sont conformes aux normes en vigueur et, s’agissant d’événements non répétitifs, dont la durée est inférieure à une minute à chaque utilisation, ne représentent pas des troubles de voisinage.

Il explique en outre que la qualité des menuiseries extérieures posées peut concourir à rendre plus perceptible le moindre bruit parasite à l’intérieur et être perçu comme une intrusion.

S’agissant du défaut de conformité entre son appartement et la cage d’escalier située entre le 2ème et 3ème étage, qui résulte du fait que, contrairement aux préconisations du CCTP qui prévoyait l’installation d’un escalier hélicoïdal, un escalier a été mis en place alors que les marches étaient solidaires des murs périphérique en béton de la cage d’escalier, il estime que ce désordre ne rend pas le bâtiment impropre à sa destination et n’affecte pas la solidité ou l’esthétique du bâtiment mais qu’il peut être atténué par des travaux qu’il chiffre à 2.500 HT.

L’expert retient la responsabilité de la société Bénéteau Construction qui n’a pas respecté les conditions du CCTP s’agissant de la pose d’un escalier hélicoïdal en béton armé tournant et celle du bureau [B] qui n’a pas contrôlé correctement ce poste. Il estime que la responsabilité de la société Motec n’est pas engagée.

Il résulte du rapport de l’expert que les mesures effectuées, à l’exception du bruit provenant de la cage d’escalier, sont conformes aux normes en vigueur et qu’en outre, il n’existe pas de normes phoniques s’agissant de l’isolation au sein d’un logement.

Le respect des normes ne suffisant toutefois pas à exclure le caractère décennal d’un désordre, il appartenait à Mme [M] [E] de produire toute pièce tendant à objectiver l’existence de nuisances sonores à un niveau tel qu’elles ne permettaient pas une utilisation de l’appartement conforme à sa destination, en l’espèce, le fait de pouvoir y trouver le calme et l’intimité nécessaire au repos. Or, en dehors de ses réclamations écrites au titre des désordres qu’elle produit aux débats, fondées sur un ressenti subjectif, elle ne joint aucune pièce qui établirait objectivement l’existence de nuisances sonores empêchant tout un chacun de jouir paisiblement de son bien.

En outre, l’isolation insuffisante entre la cage d’escalier et son appartement n’est susceptible de générer des nuisances sonores qu’à l’occasion des passages très ponctuels dans l’escalier, ce alors que l’ouvrage dispose d’un ascenseur dont l’utilisation est usuellement priorisée sur celle des escaliers.

Il n’est dès lors pas établi l’existence de nuisances sonores rendant impropre à sa destination l’appartement de Mme [M] [E]. Ainsi, la garantie décennale au titre de l’article 1792 ne peut être mobilisée.

Il n’y a dès lors pas lieu d’examiner les appels en garantie formés à l’encontre des constructeurs.

Sur le fondement contractuel de l’obligation de délivrance conforme
En application de l’article 1604 du code civil, la notion de conformité ou non-conformité de la chose vendue aux caractéristiques spécifiées par les parties est inhérente à l’obligation de délivrance.

Il appartient ainsi à l’acheteur de prouver l’existence d’un défaut de conformité et le fait que ce défaut ne correspond pas aux prescriptions contractuelles initialement convenues entre les parties.

En l’espèce, le descriptif général de la résidence [Adresse 12] (pièce 1 demandeur) ne contient pas d’engagement quant à une qualité particulière d’insonorisation phonique, la brochure vantant principalement la luminosité des appartements permise par des « surfaces vitrées généreuses » et la végétalisation de la résidence.

La notice descriptive de la résidence (pièce 2 demandeur) ne mentionne pas, s’agissant des murs ou cloisons séparatifs entre logements contigus ou entre logements et parties commune, l’existence d’une isolation phonique particulière. Il est prévu, entre logements contigus des « voiles en béton armé, ou cloisons sèches de type SAD constituées d’une armature métallique avec isolation intérieure en laine minérale et de parements multiples en plaques de plâtre » ; les mêmes prestations sont prévues s’agissant des murs entre logements et parties communes.

S’agissant des cloisons de distribution entre pièces principales, il est prévu des « cloisons composées en plaques de plâtres sur âme alvéolaires d’épaisseur 50 mm conforme à la réglementation acoustique en vigueur » ; les mêmes prestations sont prévues s’agissant des cloisons entre pièces principales et pièces de service.

S’agissant enfin des escaliers communs, il est prévu dans la notice descriptive « escaliers collectifs intérieurs préfabriqués en béton armé ou coulé sur place », et dans le descriptif sommaire des appartements des finitions de type peinture sur les murs et plafonds dans les escaliers, une peinture anti-poussière pour les sols ainsi qu’une peinture sur les ouvrages serrurerie de type garde-corps, mains courantes ou barres d’appui) ainsi que la présence d’appliques murales.

En indiquant, à tort, que les cloisons intérieures étaient conformes à la réglementation acoustique en vigueur, alors qu’il n’existe aucune réglementation s’agissant de l’isolation phonique au sein d’un logement familial et qu’ainsi une telle précision n’était pas nécessaire à apporter, le constructeur a manifestement entendu, par cette mention, rassurer l’acheteur quant à l’existence d’une insonorisation satisfaisante au sein du logement.

En outre, le fait que l’acte de vente contienne une disposition (pièce 4 demandeur page 41) relative à la garantie de l’isolation phonique, qui ne fait que rappeler la dispositions de l’article L111-11 du code de la construction et de l’habitation prévoyant que les travaux réalisés dans le cadre de location d’ouvrage sont présumés être réalisés dans le respect des exigences minimales requises en matière d’isolation phonique et qu’ils peuvent le cas échéant relever de la garantie de parfait achèvement, a pu légitimement laisser penser à Mme [M] [E], profane en matière juridique, que l’appartement qu’elle achetait présenterait une isolation phonique minimale.

Ainsi, il peut être considéré que la question de l’insonorisation sonore n’était pas contractuellement absente des stipulations convenues entre les parties s’agissant de l’insonorisation intérieure. En revanche, il n’est fait référence à aucune prestation d’insonorisation dans les parties communes avec escaliers.

Néanmoins, il ressort du rapport d’expertise que les normes acoustiques mesurées sont conformes aux normes en vigueur, sauf s’agissant du bruit émanant de la cage d’escalier. Mme [M] [E] ne joint aucune pièce pour objectiver l’existence de nuisances sonores alors que les mesures faites sont conformes aux normes en vigueur. Ses simples déclarations de désordres, reposant sur son appréciation subjective, ne peuvent suffire à objectiver l’existence d’une non-conformité du bien qui lui a été délivré s’agissant de l’isolation à l’intérieur de l’appartement.

En l’absence de toute stipulation contractuellement prévue entre les parties relative à l’insonorisation de la cage d’escalier, il ne peut être établi l’existence d’un défaut de conformité.

Aucun défaut de délivrance conforme n’étant caractérisé, il ne peut être fait droit aux demandes présentées par Mme [M] [E].

Les appels en garantie contre les locateurs d’ouvrage sont également sans objet.

Sur les demandes reconventionnelles présentées par la SASU Réalités Maître d’ouvrage :
Il n’est pas contesté par Mme [M] [E] qu’elle doit à la SASU Réalités Maîtrise d’ouvrage la somme de 13.980 € au titre du solde des travaux, somme qu’elle a consignée auprès de Me [Z].

Il conviendra de condamner Mme [M] [E] à payer à la SASU Réalités Maîtrise d’ouvrage la somme de 13.980 € et d’ordonner en tant que de besoin la déconsignation des sommes séquestrées entre les mains de Me [Z].

Sur les autres demandes :
Partie perdante, Mme [M] [E] sera condamnée aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, elle sera condamnée à verser à la SASU Réalités Maîtrise d’ouvrage la somme de 2.000 €, à la SMABTP es qualité d’assureur de la société Motec et de la société Bénéteau Construction la somme de 1.000 €, à la société Motec la somme globale de 1.000 € et à la société [X] [B] Construction la somme de 1.000 €.

PAR CES MOTIFS :