TJ 49007, 27 août 2026, RG 26/00146

TRIBUNAL JUDICIAIRE
d’[Localité 1]
(Site Coubertin)

N° RG 26/00146

N° Portalis DBY2-W-B7K-IG7A

JUGEMENT du
27 Août 2026

Minute n° 26/00839

S.A. [Z]

C/

[R] [C]

Le

Copie conforme
+ copie exécutoire

Me Arnaud BARBÉ

Copie conforme

M. [R] [C]

Préfecture du Maine et [Localité 2]

Copie dossier

JUGEMENT

---

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d'ANGERS, le 27 Août 2026,

après débats à l'audience du 04 Juin 2026, présidée par Lorraine MEZEL, Vice-Présidente - Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Justine VANDENBULCKE, Greffier,

conformément à l'information préalablement donnée à l'issue des débats, en application des dispositions de l'article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

et signé par Lorraine MEZEL, Président, et Laurence GONTIER, greffier présent lors de la mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. D’HLM [Z]
immatriculée au RCS d’[Localité 1] sous le n° 057 201 139
dont le siège social est sis [Adresse 1],
[Localité 3],
agissant poursuites et diligences de son Président du Conseil d’Administration, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Arnaud BARBÉ (SCP PROXIM AVOCATS), avocat au barreau D’ANGERS,

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [C]
né le 21 Avril 1999 à [Localité 4] (97)
demeurant [Adresse 2]
[Localité 5]

non comparant, ni représenté,

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 19 janvier 2023, la SA d'HLM [Z] a donné à bail à usage d’habitation à M. [R] [C] un appartement situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 260,53 € et 59.37 € de provision sur charges.

Le 19 septembre 2025, la SA d'HLM [Z] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 30 décembre 2025, la SA d'HLM [Z] a fait assigner M. [R] [C] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 1] aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de droit :

- constater la résiliation du bail litigieux intervenue de plein droit le 20 novembre 2025 ; subsidiairement prononcer sa résiliation ;

- ordonner l'expulsion de M. [R] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique ;

- fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération définitive des lieux à une somme équivalente au montant du loyer et des charges mensuels qui seraient dus en vertu du contrat s'il avait été poursuivi ;

- condamner M. [R] [C] à lui payer :

1. la somme de 612.80 € à titre d'arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 10 décembre 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

2. l'indemnité d'occupation mensuelle précédemment fixée pour la période postérieure et ce jusqu'à libération définitive des lieux,

3. la somme de 600€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L'affaire a été appelée une première fois à l'audience du 5 mars 2026. Après plusieurs renvois, elle a été retenue à l'audience du 4 juin 2026.

A cette date, la SA d'HLM [Z], représentée par son conseil, réitère oralement ses demandes initiales dans les termes de son exploit introductif d'instance, sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l'arriéré locatif à la somme de 585,57 €.

Elle soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti, la clause résolutoire emportant de facto la résiliation du bail lui est acquise. Elle fait valoir subsidiairement que le défaut de paiement des loyers justifie le prononcé de la résiliation du bail. Elle justifie sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation par le préjudice résultant de la perte de loyer et de la non remise à disposition des locaux.

Elle déclare s'en rapporter à l'appréciation du tribunal sur l'octroi d'éventuels délais.

M. [R] [C] n'est ni présent ni représenté. Il avait comparu lors de l'audience du 5 mars 2026. Il n'a pas comparu lors des audiences ultérieures, bien qu'avisé oralement du premier renvoi de l'affaire à l'audience du 2 avril 2026 puis avisé par courriers simples du greffe des renvois aux audiences des 7 mai 2026 ou 4 juin 2026.

L'affaire a été mise en délibéré au 27 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

M. [R] [C] ayant comparu lors de l'audience du 5 mars 2026 et ayant été régulièrement avisé des dates des renvois ordonnés, le jugement sera qualifié de contradictoire malgré la non comparution du défendeur aux audiences ultérieures.

Sur les demandes principales

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Maine-et-[Localité 2] par la voie électronique le 2 janvier 2026, plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d'HLM [Z] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par lettre recommandée réceptionnée le 16 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action en résiliation du bail est donc recevable.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoyait que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Ce même article dispose désormais que ""tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

La loi du 27 juillet 2023 ne comprenant pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, il en résulte que son article 10 en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.

En l'espèce, le bail conclu le 19 janvier 2023 contient une clause résolutoire (article 6-7 La Résiliation) prévoyant "qu'en cas de non paiement à leur échéance du loyer, du dépôt de garantie, ou des charges dûment justifiées (...) et après un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois (...) le présent contrat de location sera résilié de plein droit et l'expulsion du locataire et de quiconque sera poursuivie (...)."

Le commandement de payer signifié le 19 septembre 2025 vise cette clause résolutoire et fixe un délai de deux mois au locataire pour apurer sa dette sous peine de résiliation du bail.

Or, il est établi, au vu des pièces et des débats, que le commandement de payer signifié le 19 septembre 2025, pour la somme en principal de 1.506,48 € est demeuré totalement infructueux pendant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 20 novembre 2025.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'article 24 VII ajoute que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l'espèce, M. [R] [C] n'a saisi le juge d'aucune demande de délais. Il n'a pas non plus repris le paiement intégral de son loyer avant l'audience : aucun paiement n'étant intervenu depuis celui remontant au 6 mars 2026.

Dès lors, aucun délai de paiement ni aucune suspension des effets de la clause résolutoire ne peuvent lui être accordés.

La clause résolutoire doit par conséquent produire ses pleins effets. Du fait de la résiliation du bail, M. [R] [C] est occupant sans droit ni titre des lieux occupés.

Son expulsion sera donc ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Il résulte de l'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat de bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, outre le contrat de bail signé par les parties, la SA d'HLM [Z] produit un décompte démontrant que M. [R] [C] reste devoir la somme de 585,57 € à la date du 28 mai 2026.

Le défendeur n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 585,57 €, avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation (30 décembre 2025), conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

M. [R] [C] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juin 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tels qu'ils auraient été dus si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les mesures accessoires

M. [R] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 19 septembre 2025, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d'HLM [Z], M. [R] [C] sera condamné à lui verser la somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :