TJ 49007, 27 août 2026, RG 26/00295

TRIBUNAL JUDICIAIRE
d’[Localité 1]
(Site Coubertin)

N° RG 26/00295

N° Portalis DBY2-W-B7K-IIFQ

JUGEMENT du
27 Août 2026

Minute n° 26/00841

S.A. PODELIHA

C/

[V] [H]

Le

Copie conforme
+ copie exécutoire

Me Arnaud BARBÉ

Copie conforme

Mme [V] [H]

Préfecture du Maine et [Localité 2]

Copie dossier

JUGEMENT

---

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d'ANGERS, le 27 Août 2026,

après débats à l'audience du 04 Juin 2026, présidée par Lorraine MEZEL, Vice-Présidente - Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Justine VANDENBULCKE, Greffier,

conformément à l'information préalablement donnée à l'issue des débats, en application des dispositions de l'article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

et signé par Lorraine MEZEL, Président, et Laurence GONTIER, greffier présent lors de la mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. D’HLM PODELIHA
immatriculée au RCS d’[Localité 1] sous le n° 057 201 139
dont le siège social est sis [Adresse 1],
[Localité 3],
agissant poursuites et diligences de son Président du Conseil d’Administration, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Arnaud BARBÉ (SCP PROXIM AVOCATS), avocat au barreau D’ANGERS,

ET :

DÉFENDERESSE

Madame [V] [H]
née le 04 Juillet 1975 à [Localité 4] (GUYANE)
demeurant [Adresse 2]
[Localité 5]

comparante en personne,

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 5 décembre 2023, la SA d'HLM Podeliha a donné à bail à usage d’habitation à Mme [V] [H] un logement situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 430,57 €, et 154,57 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d'HLM Podeliha a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 30 juin 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 30 janvier 2026, la SA d'HLM Podeliha a fait assigner Mme [V] [H] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 1] aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de droit :

- constater la résiliation du bail litigieux intervenue de plein droit le 1er septembre 2025; subsidiairement prononcer sa résiliation ;

- ordonner l'expulsion de Mme [V] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique ;

- fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération définitive des lieux à une somme équivalente au montant du loyer et des charges mensuels qui seraient dus en vertu du contrat s'il avait été poursuivi ;

- condamner Mme [V] [H] à lui payer :

1. la somme de 4.471,44 € à titre d'arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 21 janvier 2026, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

2. l'indemnité d'occupation mensuelle précédemment fixée et ce jusqu'à libération définitive des lieux,

3. la somme de 600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L'affaire a été appelée une première fois à l’audience du 2 avril 2026, date à laquelle un renvoi a été ordonné en raison du mouvement de grève des avocats. Elle a été retenue à l'audience du 4 juin 2026.

A cette date, la SA d'HLM Podeliha - représentée par son conseil - réitère oralement ses demandes initiales dans les termes de son exploit introductif d'instance, sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l'arriéré locatif à la somme de 3.415,94 €.

Elle soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti, la clause résolutoire emportant de facto la résiliation du bail lui est acquise. Elle fait valoir subsidiairement que le défaut de paiement des loyers justifie le prononcé de la résiliation du bail. Elle justifie sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation par le préjudice résultant de la perte de loyer et de la non remise à disposition des locaux.

Elle accepte la demande de délais de paiement suspensifs présentée par la défenderesse.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Mme [V] [H] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Elle sollicite l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, proposant de régler sa dette par mensualités de 200 €.

Elle déclare avoir retrouvé un emploi en CDD en qualité d’aide soignante ; que son salaire est de 1.700 € environ. Elle indique être actuellement seule dans le logement mais qu’il est envisagé que sa fille revienne vivre avec elle. Elle confirme l’absence de dossier de surendettement en cours.

L'affaire a été mise en délibéré au 27 août 2026 par mise à disposition au greffe, les parties étant informées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Maine-et-[Localité 2] par la voie électronique le 2 février 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

Par ailleurs, la SA d'HLM Podeliha justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par courrier recommandé envoyé le 11 juin 2025 et réceptionné le 17 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose désormais que ""tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

En l'espèce, le bail conclu le 5 décembre 2023 contient une clause résolutoire (article 6-7 - La Résiliation) prévoyant qu'après un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois le contrat de location sera résilié. Le commandement de payer signifié le 30 juin 2025 vise cette clause résolutoire et fixe un délai de deux mois à la locataire pour apurer sa dette.

Or, il est établi, au vu des pièces et des débats, que le commandement de payer signifié le 30 juin 2025, pour la somme en principal de 2.985,71 € est demeuré au moins pour partie infructueux pendant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 1er septembre 2025.

Sur l'arriéré locatif

Il résulte de l'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat de bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, outre le contrat de bail signé par le locataire, la SA d'HLM Podeliha produit un décompte démontrant que Mme [V] [H] reste lui devoir la somme de 3.415,94 € à la date du 28 mai 2026.

Mme [V] [H] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 3.415,94 €, avec les intérêts au taux légal sur cette somme à compter de l'assignation (30 janvier 2026) conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement suspensifs

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative."

L'article 24 VII ajoute que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l'espèce, Mme [V] [H] a repris le paiement intégral de son loyer avant l'audience. Elle a effectué en outre ces derniers mois plusieurs versements conséquents ayant permis une nette diminution de la dette.

Sa situation financière telle qu’exposée à l’audience lui permet d'assumer le règlement du loyer augmenté de la mensualité proposée. En outre, la proposition d'apurement est acceptée par le bailleur.

Compte tenu de ces éléments, Mme [V] [H] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette de façon échelonnée selon les modalités qui seront précisées au dispositif du présent jugement.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la cause résolutoire seront suspendus et la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si Mme [V] [H] s'acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l'intégralité de la dette.

En revanche, en cas de non paiement d’une échéance et quinze jours après une ultime mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la dette locative restée impayée redeviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité. Il pourra par ailleurs dans une telle hypothèse être procédé à l'expulsion de Mme [V] [H] ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, dans les conditions précisées au dispositif.

Le bailleur sera alors également en droit d'exiger dans ce cas le versement d'une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ceci à compter de la date d'effet de la clause résolutoire jusqu'à libération définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

Mme [V] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d'HLM Podeliha, Mme [V] [H] sera condamnée à lui verser une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS :