TJ 49007, 27 août 2026, RG 26/00363

TRIBUNAL JUDICIAIRE
d’[Localité 1]
(Site Coubertin)

N° RG 26/00363

N° Portalis DBY2-W-B7K-IJFW

JUGEMENT du
27 Août 2026

Minute n° 26/00845

Société [R]

C/

[M] [D]

Le

Copie conforme
+ copie exécutoire

Me Pierre LAUGERY

Copie conforme

Mme [M] [D]

Préfecture du Maine et [Localité 2]

Copie dossier

JUGEMENT

---

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d'ANGERS, le 27 Août 2026,

après débats à l'audience du 04 Juin 2026, présidée par Lorraine MEZEL, Vice-Présidente - Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Justine VANDENBULCKE, Greffier,

conformément à l'information préalablement donnée à l'issue des débats, en application des dispositions de l'article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

et signé par Lorraine MEZEL, Président, et Laurence GONTIER, greffier présent lors de la mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. D’HLM [R]
immatriculée au RCS d’[Localité 1] sous le n° 057 201 139
dont le siège social est sis [Adresse 1],
[Localité 3],
agissant poursuites et diligences de son Président du Conseil d’Administration, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Pierre LAUGERY (SELARL LEXCAP), avocats au barreau d’ANGERS,

ET :

DÉFENDERESSE

Madame [M] [D]
née le 07 Juillet 1978 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 2]
[Localité 5]
[Localité 6]

comparante en personne,

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 28 juin 2023, la SA d'HLM [R] a donné à bail à usage d’habitation à Mme [M] [D] un logement situé au [Adresse 3] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 135,51 € et de 57,59 € de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d'HLM [R] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 10 avril 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 16 février 2026, la SA d'HLM [R] a fait assigner Mme [M] [D] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 1] aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de droit :
- constater la résiliation du bail litigieux intervenue de plein droit le 10 juin 2024 subsidiairement prononcer sa résiliation ;
- ordonner l'expulsion de Mme [M] [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique,
- fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération définitive des lieux à une somme équivalente au montant du loyer et des charges mensuels qui seraient dus en vertu du contrat s'il avait été poursuivi,
- condamner Mme [M] [D] à lui payer :
1. la somme de 498,84 € à titre d'arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 7 janvier 2026, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
2. l'indemnité d'occupation mensuelle précédemment fixée et ce jusqu'à libération définitive des lieux,
3. la somme de 600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L'affaire a été appelée à l’audience du 2 avril 2026, date à laquelle un renvoi a été ordonné en raison du mouvement de grève des avocats. L’affaire a été rappelée et retenue à l'audience du 4 juin 2026.

A cette date, la SA d'HLM [R] - représentée par son conseil - réitère oralement ses demandes initiales dans les termes de son exploit introductif d'instance, sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l'arriéré locatif à la somme de 651,18 €.

Elle soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti, la clause résolutoire emportant de facto la résiliation du bail lui est acquise. Elle fait valoir subsidiairement que le défaut de paiement des loyers justifie le prononcé de la résiliation du bail. Elle justifie sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation par le préjudice résultant de la perte de loyer et de la non remise à disposition des locaux.

Elle accepte la demande de délais de paiement suspensifs présentée par le défendeur.

Mme [M] [D] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Elle sollicite l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, proposant de régler sa dette par mensualités de 60 €.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 27 août 2026 par mise à disposition au greffe, les parties étant informées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Maine-et-[Localité 2] par la voie électronique le 18 février 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

Par ailleurs, la SA d'HLM [R] justifie avoir signalé la situation d'impayé à la CAF de [Localité 7] le 18 novembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoyait que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Ce même article dispose désormais que ""tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

La loi du 27 juillet 2023 ne comprenant pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, il en résulte que son article 10 en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.

En l'espèce, le bail conclu le 28 juin 2023 contient une clause résolutoire (article 6-7 - La Résiliation) prévoyant "après un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois (...) le présent contrat de location sera résilié de plein droit (...)."

Le commandement de payer signifié le 10 avril 2024, tout en visant cette clause résolutoire, fixe un délai de six semaines au locataire pour apurer sa dette. Il convient d'y substituer, pour les motifs précités, le délai de deux mois contractuellement prévu dès lors que celui-ci est plus favorable au locataire.

Or, il est établi, au vu des pièces et des débats, que le commandement de payer signifié le 10 avril 2024, pour la somme en principal de 872,43 € est demeuré au moins partiellement infructueux pendant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 11 juin 2024.

Sur l'arriéré locatif

Il résulte de l'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat de bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, outre le contrat de bail signé par le locataire, la SA d'HLM [R] produit un décompte démontrant que Mme [M] [D] reste lui devoir la somme de 651,18 € à la date du 27 mai 2026.

Mme [M] [D] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 651,18 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 498,84 € à compter de l'assignation (16 février 2026) et sur le surplus à compter du présent jugement conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement suspensifs

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative."

L'article 24 VII ajoute que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l'espèce, il ressort du diagnostic social et financier et de ses explications à l'audience qu'elle perçoit le revenu de solidarité active et qu’elle a déposé une demande d’attribution de l’allocation aux adultes handicapés.

Bien que disposant de ressources limitées, Mme [M] [D] a repris le paiement intégral de son loyer avant l'audience. Le montant de son loyer résiduel est de 50,78 €.

Compte tenu de ces éléments, elle apparaît en mesure de régler sa dette à hauteur des mensualités proposées.

Cette proposition d'apurement est acceptée par le bailleur.

Compte tenu de ces éléments, Mme [M] [D] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette de façon échelonnée selon les modalités qui seront précisées au dispositif du présent jugement.

Par ailleurs, conformément à la demande de la locataire, il convient de prévoir que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la cause résolutoire seront suspendus et la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si Mme [M] [D] s'acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l'intégralité de la dette.

En revanche, en cas de non paiement d’une échéance et quinze jours après une ultime mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la dette locative restée impayée redeviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité. Il pourra par ailleurs dans une telle hypothèse être procédé à l'expulsion de Mme [M] [D] ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, dans les conditions précisées au dispositif.

Le bailleur sera alors également en droit d'exiger dans ce cas le versement d'une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ceci à compter de la date d'effet de la clause résolutoire jusqu'à libération définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

Mme [M] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de la situation réciproque des parties, il n’est pas inéquitable de laisser à la SA d'HLM [R] la charge de ses frais irrépétibles. Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS :