TJ 49007, 27 août 2026, RG 26/00633

TRIBUNAL JUDICIAIRE
d’[Localité 1]
(Site Coubertin)

N° RG 26/00633

N° Portalis DBY2-W-B7K-ILDN

JUGEMENT du
27 Août 2026

Minute n° 26/00856

S.A. [H]

C/

[K] [R]

Le

Copie conforme
+ copie exécutoire

Me Arnaud BARBÉ

Copie conforme

Mme [K] [R]

Préfecture du Maine et [Localité 2]

Copie dossier

JUGEMENT

---

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d'ANGERS, le 27 Août 2026,

après débats à l'audience du 04 Juin 2026, présidée par Lorraine MEZEL, Vice-Présidente - Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Justine VANDENBULCKE, Greffier,

conformément à l'information préalablement donnée à l'issue des débats, en application des dispositions de l'article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

et signé par Lorraine MEZEL, Président, et Laurence GONTIER, greffier présent lors de la mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. D’HLM [H]
immatriculée au RCS d’[Localité 1] sous le n° 057 201 139
dont le siège social est sis [Adresse 1],
[Localité 3],
agissant poursuites et diligences de son Président du Conseil d’Administration, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Arnaud BARBÉ (SCP PROXIM AVOCATS), avocat au barreau D’ANGERS,

ET :

DÉFENDERESSE

Madame [K] [R]
née le 13 Août 1993 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 2]
NOTRE DAME D’ALLENÇON
[Localité 5]

comparante en personne,

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 10 mai 2023, la SA d'HLM [H] a donné à bail à usage d’habitation à Mme [K] [R] un logement et ses annexes situés au [Adresse 3] [Localité 6], pour un loyer mensuel de 452,07 €, augmenté de 97,74 € au titre des annexes et 16,83 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d'HLM [H] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 30 septembre 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 7 avril 2026, la SA d'HLM [H] a fait assigner Mme [K] [R] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 1] aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- constater la résiliation du bail litigieux intervenue de plein droit le 1er décembre 2025; subsidiairement prononcer sa résiliation ;

- ordonner l'expulsion de Mme [K] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique ;

- fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération définitive des lieux à une somme équivalente au montant du loyer et des charges mensuels qui seraient dus en vertu du contrat s'il avait été poursuivi ;

- condamner Mme [K] [R] à lui payer :

1. la somme de 2.735,14 € à titre d'arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 23 mars 2026, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

2. l'indemnité d'occupation mensuelle précédemment fixée et ce jusqu'à libération définitive des lieux,

3. la somme de 600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 4 juin 2026.

A cette date, la SA d'HLM [H] - représentée par son conseil - réitère oralement ses demandes initiales dans les termes de son exploit introductif d'instance, sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l'arriéré locatif à la somme de 3.829,86 €.

Elle soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti, la clause résolutoire emportant de facto la résiliation du bail lui est acquise. Elle fait valoir subsidiairement que le défaut de paiement des loyers justifie le prononcé de la résiliation du bail. Elle justifie sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation par le préjudice résultant de la perte de loyer et de la non remise à disposition des locaux.

Elle accepte la demande de délais de paiement suspensifs présentée par la défenderesse.

Mme [K] [R] comparaît en personne et reconnaît le principe de sa dette locative sous réserve de la prise en compte d’un règlement supplémentaire effectué le 3 juin 2026 pour un montant de 470 €. Elle sollicite l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, proposant de régler sa dette par mensualités de 50 €.

Elle déclare vivre dans le logement avec ses trois enfants et son compagnon ; que ce dernier travaille en intérim. Elle explique qu’elle est dans l’attente d’obtenir une place en crèche pour reprendre le travail ; qu’elle perçoit actuellement des allocations chômage et des allocations de la CAF.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Conformément à la demande du conseil de la société [H], la partie demanderesse a été autorisée à produire un relevé de compte locatif actualisé en cours de délibéré et dans un délai de quinze jours.

L'affaire a été mise en délibéré au 27 août 2026 par mise à disposition au greffe, les parties étant informées.

Aucun décompte actualisé n’a été communiqué en cours de délibéré.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Maine-et-[Localité 2] par la voie électronique le 8 avril 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

Par ailleurs, la SA d'HLM [H] justifie avoir signalé la situation d'impayé à la CAF de [Localité 7] par la voie électronique le 22 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 avril 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoyait que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Ce même article dispose désormais que ""tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

La loi du 27 juillet 2023 ne comprenant pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, il en résulte que son article 10 en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.

En l'espèce, le bail conclu le 10 mai 2023 contient une clause résolutoire (article 6-7 - La Résiliation) prévoyant "après un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois (...) le présent contrat de location sera résilié de plein droit (...)."

Le commandement de payer signifié le 30 septembre 2025 vise cette clause résolutoire et impartit à la locataire un délai de deux mois pour apurer sa dette.

Or, il est établi, au vu des pièces et des débats, que le commandement de payer signifié le 30 septembre 2025, pour la somme en principal de 2.131,35 € est demeuré pour partie infructueux pendant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 1er décembre 2025.

Sur l'arriéré locatif

Il résulte de l'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat de bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, outre le contrat de bail signé par la locataire, la SA d'HLM [H] produit un relevé de compte locatif mentionnant une somme restant à devoir de 3.829,86 € à la date du 28 mai 2026.

Mme [K] [R], qui ne conteste pas le principe de sa dette, justifie toutefois, preuve de règlement par carte bancaire à l’appui, avoir effectué postérieurement au décompte fourni par le bailleur un règlement supplémentaire de 470 € le 3 juin 2026.

Il convient de prendre en compte ce règlement en le déduisant de la somme réclamée.

Mme [K] [R] sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme de 3.359,86 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.735,14 € à compter de l'assignation (7 avril 2026) et sur le surplus à compter du présent jugement conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement suspensifs

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative."

L'article 24 VII ajoute que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l'espèce, au vu du dernier règlement dont elle justifie, Mme [K] [R] doit être considérée comme ayant repris le paiement de son loyer avant l'audience. Il ressort du diagnostic social et financier et de ses explications à l'audience qu’elle vit avec ses trois enfants et son nouveau compagnon et que le montant global des ressources du foyer est de l’ordre de 2.850 €.

Sa situation financière lui permet donc d'assumer le règlement du loyer augmenté de la mensualité proposée et cette proposition d'apurement est acceptée par le bailleur.

Compte tenu de ces éléments, Mme [K] [R] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette de façon échelonnée selon les modalités qui seront précisées au dispositif du présent jugement.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la cause résolutoire seront suspendus et la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si Mme [K] [R] s'acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l'intégralité de la dette.

En revanche, en cas de non paiement d’une échéance et quinze jours après une ultime mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la dette locative restée impayée redeviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité. Il pourra par ailleurs dans une telle hypothèse être procédé à l'expulsion de Mme [K] [R] ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, dans les conditions précisées au dispositif.

Le bailleur sera alors également en droit d'exiger dans ce cas le versement d'une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ceci à compter de la date d'effet de la clause résolutoire jusqu'à libération définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

Mme [K] [R] , partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d'HLM [H], Mme [K] [R] sera condamnée à lui verser une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS :