TJ 2b033, 2 sept. 2026, RG 25/00494

MINUTE N° : 222/2026
ORDONNANCE DU : 02 Septembre 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/00494 - N° Portalis DBXI-W-B7J-DOGK

NATURE DE L’AFFAIRE : 30B Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion  

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

ORDONNANCE DE REFERE

PRÉSIDENT : Régis FRANCE, Président

GREFFIER : Carine GRIMALDI, Greffier

Copie exécutoire délivrée à :
- Me MOUSSET CAMPANA
- Me CANARELLI

Le : 02 Septembre 2026

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [L] [B]
née le 29 Mai 1948 à PARIS (75009), demeurant 2 rue des Rosiers - 95290 L’ISLE ADAM
représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, Me Alexandra MOUSSET-CAMPANA, avocat au barreau de BASTIA

Monsieur [C] [M]
né le 15 Décembre 1966 à VERSAILLES (78000), demeurant 12 rue de Bellevue - 92150 SURESNES
représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, Me Alexandra MOUSSET-CAMPANA, avocat au barreau de BASTIA

Monsieur [W] [P]
né le 29 Mai 1991 à HAGUENAU (67500), demeurant 55 Cooper street - M5E 0G1 TORONTO. -
non comparant

Monsieur [J] [Q]
né le 30 Novembre 1953 à SAINT MICHEL DE MAURIENNE, demeurant 16 Chemin du Parterre - 78630 Morainvilliers
représenté par Me Alexandra MOUSSET-CAMPANA, avocat au barreau de BASTIA

S.A.R.L. GUAY PATRIMOINE agissant poursuite et diligences de son représentant légal domiciliée audit siège, M. [G] [A], dont le siège social est sis 3 Rue de la Terrasse - 75017 PARIS
représentée par Me Alexandra MOUSSET-CAMPANA, avocat au barreau de BASTIA

S.C.I. BORGO agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliées audit siège,, dont le siège social est sis 7 RUE DU CROTOT - 25000 BESANCON
représentée par Me Alexandra MOUSSET-CAMPANA, avocat au barreau de BASTIA

S.A.R.L. LEFORT PATRIMOINE agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliées audit siège., dont le siège social est sis 1311 Route de la Côte - 74410 Saint-Jorioz
représentée par Me Alexandra MOUSSET-CAMPANA, avocat au barreau de BASTIA

S.A.R.L. MAGUET PATRIMOINE agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliées audit siège, dont le siège social est sis 83 RUE LES ENFANTS DU PARADIS - 92100 BOULOGNE-BILLANCOURT
représentée par Me Alexandra MOUSSET-CAMPANA, avocat au barreau de BASTIA

Madame [D] [E]-[I] née [H]
née le 19 Juin 1947 à St Blaven, demeurant 3496 Route de Galice - 13090 AIX-EN-PROVENCE
représentée par Me Alexandra MOUSSET-CAMPANA, avocat au barreau de BASTIA

Monsieur [J] [V]
né le 16 Septembre 1966 à BESANCON, demeurant 2 Le Cotard des Sarrazins - 25500 Montlebon
représenté par Me Alexandra MOUSSET-CAMPANA, avocat au barreau de BASTIA

Madame [T] [V] née [N]
née le 16 Septembre 1967 à Cusio, demeurant 2 Le Cotard des Sarrazins - 25500 Montlebon
représentée par Me Alexandra MOUSSET-CAMPANA, avocat au barreau de BASTIA

Monsieur [Z] [V] née [N]
né le 09 Décembre 1982 à , demeurant Route de Beausoleil - 97141 Vieux-Fort
représenté par Me Alexandra MOUSSET-CAMPANA, avocat au barreau de BASTIA

Monsieur [J] [O]
né le 16 Avril 1969 à FORBACH, demeurant 3 Cite Eichelbach - 67110 Oberbronn
représenté par Me Alexandra MOUSSET-CAMPANA, avocat au barreau de BASTIA

Madame [R] [O] née [K]
née le 10 Juillet 1972 à SARREGUEMINES, demeurant 3 Cite Eichelbach - 67110 Oberbronn
représentée par Me Alexandra MOUSSET-CAMPANA, avocat au barreau de BASTIA

Madame [U] [Q] née [F]
née le 21 Octobre 1962 à PARIS, demeurant 16 Chemin du Parterre - 78630 Morainvilliers
représentée par Me Alexandra MOUSSET-CAMPANA, avocat au barreau de BASTIA

Monsieur [S] [Y]
né le 07 Novembre 1943 à TULLE, demeurant 35 Rue Théodore Honoré - 94130 Nogent-sur-Marne
représenté par Me Alexandra MOUSSET-CAMPANA, avocat au barreau de BASTIA

Madame [R] [Y] née [X]
née le 12 Novembre 1959 à , demeurant 35 Rue Théodore Honoré - 94130 Nogent-sur-Marne
représentée par Me Alexandra MOUSSET-CAMPANA, avocat au barreau de BASTIA

Monsieur [J] [QE]
né le 25 Janvier 1965 à [I] en Laye, demeurant 668 Avenue de Saint Maur - 34000 Montpellier
représenté par Me Alexandra MOUSSET-CAMPANA, avocat au barreau de BASTIA

Madame [KA] [NA] épouse [QE]
née le 01 Juin 1972 à LIMOGES, demeurant 668 Avenue de Saint Maur - 34000 MONTPELLIER
représentée par Me Alexandra MOUSSET-CAMPANA, avocat au barreau de BASTIA

S.A.R.L. CANAVAGGIO PATRIMOINE agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliées audit siège., dont le siège social est sis 15bis Rue César Campinchi - 20200 BASTIA
représentée par Me Alexandra MOUSSET-CAMPANA, avocat au barreau de BASTIA, Me Bertrand DE CAMPREDON, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [XB] [EA]
né le 09 Octobre 1951 à Saint Medar de guiziere, demeurant 978 Rue Lucien Bonaparte Résidence Primavera Batîment CHIARA - DI LUNA - 20000 Ajaccio
représenté par Me Alexandra MOUSSET-CAMPANA, avocat au barreau de BASTIA

Madame [SH] [EA] née [JX]
née le 27 Septembre 1960 à Saint Cloud, demeurant 978 Rue Lucien Bonaparte Résidence Primavera Batîment CHIARA - DI LUNA - 20000 Ajaccio
représentée par Me Alexandra MOUSSET-CAMPANA, avocat au barreau de BASTIA

Monsieur [OF] [PY], demeurant 24 Rue Vineuse - 75016 Paris
représenté par Me Alexandra MOUSSET-CAMPANA, avocat au barreau de BASTIA

Madame [NM] [PY] née [FX]
née le 14 Juillet 1965 à TOULOUSE, demeurant 24 Rue Vineuse - 75016 Paris
représentée par Me Alexandra MOUSSET-CAMPANA, avocat au barreau de BASTIA

Monsieur [PC] [MN]
né le 28 Avril 1980 à SAINTES, demeurant 1 Rue de Verdun - 90400 Danjoutin
représenté par Me Alexandra MOUSSET-CAMPANA, avocat au barreau de BASTIA

Madame [OT] [MN] née [UP]
née le 02 Juin 1980 à CASABLANCA, demeurant 1 Rue de Verdun - 90400 Danjoutin
représentée par Me Alexandra MOUSSET-CAMPANA, avocat au barreau de BASTIA

DÉFENDERESSE

S.A.S. La SOCIÉTÉ NOUVELLE RÉAL, dont le siège social est sis MAPAD SAINTE DEVOTE, REVINCO - 20290 BORGO
représentée par Me Jean jacques CANARELLI, avocat au barreau de BASTIA

Les conseils des parties ayant été entendus en leurs explications et conclusions à l’audience des référés, tenue au Palais de Justice de BASTIA, l’an deux mil vingt six et le dix sept Juin, par Monsieur Régis FRANCE, Président du Tribunal judiciaire de BASTIA, assistée de Mme Carine GRIMALDI, Greffier lors des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [J] [Q] et madame [U] [Q] née [F], monsieur [W] [P], la société CANAVAGGIO PATRIMOINE, monsieur [XB] [EA], madame [SH] [EA] née [JX], monsieur [OF] [PY], madame [NM] [PY] née [FX], monsieur [PC] [MN], madame [OT] [MN] née [UP], la SARL GUAY PATRIMOINE, la SCI BORGO, la SARL LEFORT PATRIMOINE, la SARL MAGUET PATRIMOINE, madame [D] [E]-[I] née [H], monsieur [J] [V], madame [T] [V] née [N], monsieur [Z] [V], monsieur [J] [O] et madame [R] [O] née [K], monsieur [S] [Y] et madame [R] [Y] née [X], monsieur [J] [QE] et madame [KA] [QE] née [NA], madame [B] et monsieur [C] [M] énoncent avoir conclu des baux commerciaux avec la SAS SN REAL portant sur des chambres situées dans un ensemble immobilier sur la commune de BORGO à usage d'EHPAD et/ou de résidence Seniors dénommé " Résidence Sainte Devote ".

Soutenant que la SAS NOUVELLE REAL a cessé depuis le début de l'année 2024 de verser les loyers, Monsieur [J] [Q], Madame [U] [Q] née [F], Monsieur [W] [P], la société CANAVAGGIO PATRIMOINE, Monsieur [XB] [EA], Madame [SH] [EA] née [JX], Monsieur [OF] [PY], Madame [NM] [PY] née [FX], Monsieur [PC] [MN] et Madame [OT] [MN] née [UP], la SARL GUAY PATRIMOINE, la SCI BORGO, la SARL LEFORT PATRIMOINE, la SARL MAGUET PATRIMOINE, Madame [D] [E]-[I] née [H], Monsieur [J] [V], Madame [T] [V] née [N], Monsieur [Z] [V], Monsieur [J] [O], Madame [R] [O] née [K], Monsieur [S] [Y], Madame [R] [Y] née [X] et Monsieur [J] [QE] et Madame [KA] [QE] née [NA] ont par exploits de commissaire de justice en date du 31 octobre 2025, fait citer à comparaître la société NOUVELLE REAL devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bastia afin de la voir condamner à leur régler diverses sommes à titre de provision sur les arriérés locatifs assorti de l’intérêt au taux légal à compter du 30 juillet 2025 ; de l’enjoindre à communiquer divers éléments relatifs à l’exploitation de la résidence sainte-dévote Borgo, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, outre une condamnation aux dépens et au versement à chacun des demandeurs de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L'affaire a été appelée une première fois à l'audience du 19 novembre 2025, et renvoyée à deux reprises pour être retenue le 25 février 2026.
Par ordonnance en date du 25 mars 2026, le juge des référés a donné injonction aux parties d’avoir à rencontrer un médiateur de l’association médiateurs et arbitres de corse.

Par courriel en date du 5 mai 2026, la médiatrice a indiqué avoir dispensé l’information à la médiation le 28 avril 2026 par visioconférence. Elle précisait que dix personnes n’étaient pas concernées : Monsieur [C] [M], Madame [UM] [OW], Monsieur [Z] [V], MAGUET PATRIMOINE, BORGO, Monsieur [PC] [MN], Madame [OT] [MN], Monsieur [J] [O], Madame [R] [O], LEFORT PATRIMOINE.

Par courriel en date du 26 mai 2026 le conseil des demandeurs a précisé que Monsieur [OF] [PY], Madame [NM] [PY] née [FX], Monsieur [S] [Y], Madame [R] [Y] née [X], Monsieur [J] [QE], Madame [KA] [QE] née [NA], Monsieur [J] [Q], Madame [U] [Q] née [F], Madame [D] [E]-[I] née [H], Monsieur [M] [C], la SARL LEFORT PATRIMOINE, Monsieur [XB] [EA], Madame [SH] [EA] née [JX], la société CANAVAGGIO PATRIMOINE, Monsieur [Z] [V] sollicitaient un nouveau rendez-vous de présentation de la mesure de médiation.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 17 juin 2026.

A cette audience, Monsieur [J] [Q], Madame [U] [Q] née [F] Monsieur [W] [P], CANAVAGGIO PATRIMOINE, Monsieur [XB] [EA], Madame [SH] [EA] née [JX], Monsieur [OF] [PY] et Madame [NM] [PY] née [FX], Monsieur [PC] [MN], Madame [OT] [MN] née [UP], la SARL GUAY PATRIMOINE, la SCI BORGO, la SARL FORT PATRIMOINE, la SARL MAGUET PATRIMOINE, Madame [D] [E]-[I] née [H], Monsieur [J] [V], Madame [T] [V] née [N], Monsieur [Z] [V], Monsieur [J] [O], Madame [R] [O] née [K], Monsieur [S] [Y], Madame [R] [Y] née [X], Monsieur [J] [QE], Madame [KA] [QE] née [NA], Madame [B] [L], Monsieur [M] [C], représentés, ont soutenu oralement leurs écritures communiquées par voie électronique en date du 11 juin 2026, et ont demandé au juge des référés de bien vouloir :
Condamner la société NOUVELLE REAL à leur payer la somme totale de 39.984,10 euros à titre de provision sur les arriérés locatifs évalués à la fin du 3ème trimestre, à actualiser au jour de l’ordonnance et assorti de l’intérêt au taux légal à compter du 30 juillet 2025, répartie de la manière suivante : Monsieur et Madame [Q] [J] et [U] née [F] – la somme de 2.225,64 euros ;Monsieur et Madame [P]-[HV] [W] et [EC] la somme de 2.152,44 euros ; La société CANAVAGGIO PATRIMOINE la somme de 3.427,48 euros ; Monsieur [EA] [XB] la somme de 1.915,64 euros ; La SARL [PY] PATRIMOINE la somme de 4.242,53 euros ; Monsieur et Madame [MN] [PC] et [OT] la somme de 1.151,70 euros ; La société GUAY PATRIMOINE la somme de 3.182,02 euros ; La SARL MAGUET PATRIMOINE la somme de 4.842,65 euros ; Madame [D] [E]-[I] née [H] venant également aux droits de son époux décédé [OF] la somme de 1.161,80 euros ; Monsieur [V] [J] la somme de 1.207,15 euros ; Monsieur [V] [Z] et Madame [T] [V] née [N] la somme de 1.272,28 euros ; Madame et Monsieur [O] [R] et [J] la somme de 1201,28 euros ;Madame et Monsieur [X] [Y] [R] et [S] la somme de 2.136,64 euros ; Monsieur et Madame [QE] [NA] [J] et [KA] la somme de 1.201,28 euros ; Madame [B] [L] la somme de 2.323,56 euros ; Monsieur [M] [C] la somme de 1.447,48 euros ; Condamner la société NOUVELLE REAL à leur payer la somme totale de 7.499,33 euros à titre de provision sur l’indemnité d’occupation évalués à la fin du 4e trimestre 2025, à attribuer au bénéfice des consorts [Q], à actualiser au jour de l’ordonnance et assorti de l’intérêt au taux légal à compter du 30 juillet 2025 ; Enjoindre à la société NOUVELLE REAL de leur communiquer les éléments suivants relatifs à l’exploitation de la résidence Sainte-Dévote à Borgo : *la grille des tarifs affichés public par catégorie d’appartement,
*l’état locatif complet de la résidence à ce jour (avec par lot : date d’effet du bail, sortie de bail, n° de lot, n° de logement, tantième de copropriété, typologie, surface, n° d’étage, exposition, présence ou non d’un balcon/parking, nom du propriétaire, loyer annuel à la date d’effet du bail, loyer annuel appelé)
*un tableau récapitulatif de la typologie des appartements avec le nombre d’appartements par catégorie,
*les comptes d’exploitation et/ou données chiffrées de l’exploitation pour les années 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025, avec le détail des chiffres d’affaires ventilé entre chiffre d’affaires d’exploitation, le résultat site, les investissements réalisés, les frais de fonctionnement, l’EBITAR site et avec la certification par le commissaire aux comptes des chiffres d’affaires,
*sur la même période, tableau d’analyse des chiffres d’affaires par catégorie d’appartement et des taux d’occupation sur les dernières 5 années,
*quelques contrats type passés avec les clients étudiants,
*chronologie et liste des travaux réalisés sur les cinq dernières années,
*dernier PV de la commission de sécurité,
*bail et loyer en cours pour les locaux de service,
*attestation quant au nombre de lots privatifs pris à bail commercial, utilisés par l’exploitant pour le besoin de l’exploitation et donc exclus du parc locatif,
Ceci sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, étant précisé que l’ensemble des obligations de communication devront être satisfaites pour que l’astreinte prenne fin.
Dire que le juge de céans se réserve le droit de liquider l’astreinte sur simple requête,Débouter en tout état de cause, la société NOUVELLE REAL de l’ensemble des demandes, fins et conclusions, Condamner la société NOUVELLE REAL à leur payer chacun la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner la société NOUVELLE REAL aux entiers dépens.
Au soutien de leurs demandes, ils exposent être propriétaires de lot donnés à bail commercial à la société NOUVELLE REAL, laquelle exploite la résidence Sainte Dévote. Ils invoquent que depuis 2024, l’exploitant a décidé de procéder à un règlement partiel des loyers, en effectuant une retenue systématique de 20% sur l’ensemble des loyers versés aux copropriétaires bailleurs de ladite résidence. Ils soutiennent que depuis le premier trimestre 2024 cette dernière procède de manière systématique à des paiements partiels des loyers en ne réglant qu’environ 80% des sommes contractuellement dues et seulement 76,5% des loyers dus pour le troisième trimestre 2025 concernant Monsieur [W] [P], Monsieur et Madame [PY], la SARL GUAY PATRIMOINE, la SCI BORGO, la SARL LEFORT PATRIMOINE, la SARL MAGUET PATRIMOINE, et Monsieur [J] [V]. Ils ajoutent que les soldes sont versés avec un retard important, parfois supérieur à une année, de sorte que les impayés se reconstituent à chaque échéance.

Ils relèvent que les libellés de virements effectués par la société défenderesse démontrent eux-mêmes leur caractère partiel, et l’obligation de paiement des loyers, qui constitue l’obligation essentielle du preneur, et ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

S’agissant de la demande de provision au titre d’une indemnité d’occupation, ils exposent que la défenderesse a délivré congé à certains bailleurs, notamment aux consorts [Q] avec effet au 24 mai 2025, tout en continuant à exploiter les locaux sans les avoir restitués, ni remis les clés. Ils en déduisent qu’elle demeure redevable d’une indemnité correspondant aux loyers. Ils soutiennent en outre que les baux conclus dans le cadre de l’exploitation de la résidence (EHPAD) présentent un caractère indivisible, de sorte que l’exploitant ne pourrait mettre fin isolément à certains d’entre eux.

Ils sollicitent enfin la communication de plusieurs documents relatifs à l’exploitation de la résidence, faisant valoir qu’ils envisagent d’engager une procédure tendant notamment à la fixation judiciaire de la valeur locative de leurs biens. Ils estiment que les pièces sollicitées sont nécessaires afin d’apprécier les conditions économiques de l’exploitation de la résidence, les loyers pratiqués, les taux d’occupation ainsi que la situation financière de l’exploitant. Ils soutiennent que cette communication devra intervenir sous astreinte.

La SAS SN REAL, représentée a soutenu oralement ses écritures communiquées par voie électronique en date du 4 juin 2026, et a demandé au juge des référés de bien vouloir :
Dire n’y avoir lieu à référé sur les prétentions des demandeurs, A titre subsidiaire, débouter les demandeurs de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions et notamment :
De leur demande de provision au titre des arriérés locatifs, De leur demande de provision au titre des indemnités d’occupation, De leur demande de communication forcée de pièces sous astreinte, Et de toute prétention fondée sur l’indivisibilité alléguée des baux ;
Condamner Monsieur [J] [Q], Madame [U] [Q] née [F], Monsieur [W] [P], CANAVAGGIO PATRIMOINE, Monsieur [XB] [EA], Madame [SH] [EA] née [JX], Monsieur [OF] [PY], Madame [NM] [PY] née [FX], Monsieur [PC] [MN], Madame [OT] [MN] née [UP], GUAY PATRIMOINE, SCI BORGO, LEFORT PATRIMOINE, MAGUET PATRIMOINE, Madame [D] [E] [I] née [H], Monsieur [J] [V], Monsieur [Z] [V], Monsieur [J] [O], Madame [R] [O] née [K], Monsieur [S] [Y], Madame [R] [Y] née [X], Monsieur [J] [QE], Madame [KA] [NA] née [NA] à payer chacun la somme de 500 euros à la SAS SN REAL.
Elle fait valoir que les conditions d’octroi d’une provision ne sont pas réunies dès lors que le montant des créances invoquées demeure sérieusement contesté. Elle soutient que les décomptes produits ne permettent pas d’identifier, pour chacun des demandeurs, des loyers effectivement exigibles, les indexations applicables, les règlements déjà intervenus, ni leur imputation, notamment au regard des baux ayant fait l’objet d’un congé. Elle reconnaît toutefois l’existence d’arriérés locatifs qu’elle évalue à la somme de 35.996,25 euros, tout en indiquant avoir procédé à plusieurs règlements partiels, notamment par des ordres de virement émis le 30 janvier 2026, et soutient que les divergences entre les parties nécessitent un examen relevant du juge du fond.
Elle fait également valoir que la demande de provision au titre de l’indemnité d’occupation suppose de statuer sur les effets des congés délivrés, sur les conditions de restitution des locaux, sur l’existence d’une occupation postérieure à la résiliation ainsi que sur la portée de l’indivisibilité alléguée des baux, autant de questions qui excèdent les pouvoirs du juge des référés.

Enfin, elle conclut au rejet de la demande de communication de pièces, estimant que les demandeurs ne justifient pas d’un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile, que les documents sollicités concernent de manière générale son activité d’exploitation et que leur demande s’apparente à une mesure générale d’investigation. Elle conteste par ailleurs le caractère indivisible des baux faisant valoir que chacun d’eux constitue un contrat autonome conclu avec un bailleur distinct et portant sur un lot déterminé. Elle énonce que la question de l’indivisibilité alléguée constitue une contestation sérieuse dont la solution relève exclusivement du juge du fond. Elle précise également qu’au regard des congés donnés, certains propriétaires n’ont pas le droit d’agir à son encontre.

Conformément à l’article 446-1 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience pour de plus amples développements quant aux moyens et prétentions soulevées par les parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En préambule, il convient que les parties ont été en mesure de s’approprier la voie de la médiation, et qu’il leur appartient de la poursuivre, sans nécessité d’un second rendez-vous d’information ordonné judiciairement.

Sur la demande de provision :
Selon les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Le montant de la provision allouée n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Une seule condition est fixée par le texte susvisé à savoir l’absence de contestation sérieuse sur le principe de l’obligation. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée, le juge fixant alors discrétionnairement la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

En l’espèce, les demandeurs sollicitent la condamnation de la société NOUVELLE REAL au paiement de la somme totale de 39.984,10 euros à titre de provision sur les arriérés locatifs évalués à la fin du 3ème trimestre, à actualiser au jour de l’ordonnance et assorti de l’intérêt au taux légal à compter du 30 juillet 2025, outre une provision de 7.499,33 euros au titre des indemnités d’occupation.

A l’appui de leur demande ils produisent diverses pièces, notamment les différents baux commerciaux souscrit avec la société NOUVELLE REAL ou les actes établissant leur qualité de bailleurs :
*pour le lot n°38, bail conclu le 25 juin 2010 avec Monsieur [J] et [U] [Q],
*bail commercial initial du 28 septembre 2019, poursuivi au profit de Monsieur [W] [P] et Madame [EC] [HV] subrogés dans les droits des vendeurs pour la poursuite du bail à compter du 23 mars 2022,
*pour le lot n°90, bail conclu le 8 mars 2021 avec Monsieur [EA] [XB],
*pour les lots n°7 et 8, bail conclu le 30 septembre 2020 avec la société CANAVAGGIO PATRIMOINE,
*pour les lots n°1 et 2, bail conclu le 28 septembre 2019, avec la société [PY] PATRIMOINE,
*pour les lots n°4 et 32, bail conclu le 28 septembre 2019 avec la société LEFORT PATRIMOINE, complété par une attestation notariale établissant l’acquisition du lot n°31 par Monsieur [PC] [MN] et Madame [OT] [HH] [UP],
*pour les lots n°43,44 et 45, bail conclu le 26 septembre 2019, avec la société GUAY PATRIMOINE,
*pour le lot n°26, courriel envoyé par la SCI BORGO proposant le renouvellement du bail le 10 septembre 2025,
*pour les lots n°9A,10A,11A et 51, bail conclu le 2 janvier 2009, avec la société MAGUET PATRIMOINE,
*pour les lots n°27,28,29 et 30, bail conclu le 24 avril 2008, avec la société RENAULT BPCA,
*bail commercial initial du 28 septembre 2019, poursuivi au profit de Monsieur et Madame [V] subrogés aux droits et obligations de la société S&B PATRIMOOINE le 6 février 2022,
*pour le lot n°46, bail conclu le 14 septembre 2020, avec Monsieur [Z] [V],
*bail commercial initial du 17 janvier 2021, poursuivi au profit de Monsieur et Madame [O] subrogés dans les droits et obligations de Monsieur et Madame [HD] à compter du 8 septembre 2023,
*pour le lot n°36 Madame et Monsieur [X] [Y] [R] et [S] indiquent être « propriétaires depuis le 16 mars »
*bail commercial initial du 17 janvier 2021, poursuivi au profit de Monsieur [QE] et Madame [NA], qui devraient être subrogés dans les droits et obligations de Monsieur et Madame [HD] (avenant non daté et non signé)
*pour les lots n°29 et 30, courriel envoyé par Madame [L] [B] proposant le renouvellement du bail le 10 septembre 2025 (renouvellement non signé)
*pour le lot n°79, bail commercial non signé pour Monsieur [M] [C].

Ils produisent également plusieurs titres de propriété, une mise en demeure adressée à la société NOUVELLE REAL le 16 juillet 2025 portant sur un arriéré locatif global de 43.790,41 euros, une seconde mise en demeure du 30 septembre 2025, plusieurs relevés bancaires faisant apparaître les règlements intervenus ainsi qu’un tableau récapitulatif des sommes qu’ils estiment demeurer impayés.

La société NOUVELLE REAL ne conteste pas être débitrice d’arriérés locatifs. Elle soutient toutefois que leur montant demeure sérieusement discuté. Elle fait valoir que les décomptes produits ne tiennent pas compte de l’ensemble des règlements intervenus, de leur imputation, de la situation des baux ayant fait l’objet d’un congé, ni des difficultés tenant à l’identification des créances encore exigibles. Elle verse également aux débats ses propres décomptes, les courriers de congé délivrés et un procès-verbal de constat de commissaire de justice réalisé le 28 mai 2025 concernant le lot n°38.

Selon une jurisprudence constante, la demande de provision peut être accueillie, même en présence d’une contestation sur l’étendue du préjudice, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Il résulte des pièces produites que les parties demeurent en désaccord tant sur le montant des sommes restant dues que sur les modalités de calcul des créances invoquées.

Force est de constater que les décomptes établis par les demandeurs sont expressément contestés par la défenderesse, laquelle produit également des éléments comptables différents.
Des contestations persistent également concernant l’imputation des règlements déjà effectués, sur les conséquences des congés délivrés, sur l’identification des baux toujours en vigueur ainsi que sur l’actualisation des créances réclamées.

Même si l’existence d’un arriéré locatif n’apparaît pas sérieusement contestable dans son principe, les éléments fournis ne permettent pas de déterminer, avec l’évidence requise devant le juge des référés, le montant des sommes demeurant effectivement dues à chacun des demandeurs.

Dès lors, l’obligation invoquée ne peut être regardée comme non sérieusement contestable dans son montant, et les demandeurs seront en conséquence déboutés de leur demande de provision au titre des arriérés locatifs.

Ils seront également déboutés de leur demande de provision au titre des indemnités d’occupation.

En effet, cette demande suppose de déterminer les effets des congés délivrés, la potentielle date effective de restitution des différents lots, l’existence d’une occupation persistante et postérieure ouvrant droit à une indemnité, ainsi que la portée de l’indivisibilité alléguée des baux commerciaux.

Au regard de ces éléments et puisque l’examen de ces questions, en présence de contestations entre les parties, nécessitent un examen approfondi du litige, il convient de rejeter les demandes de provision des demandeurs.

Sur la demande de communication de pièces :
En application de l’article 145 du code de procédure civile, « s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
La juridiction territorialement compétente pour statuer sur une demande formée en application du premier alinéa est, au choix du demandeur, celle susceptible de connaître de l'affaire au fond ou, s'il y a lieu, celle dans le ressort de laquelle la mesure d'instruction doit être exécutée.
Par dérogation au deuxième alinéa, lorsque la mesure d'instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l'immeuble est seule compétente. »

Il appartenait aux demandeurs de démontrer l’existence d’un litige potentiel suffisamment caractérisé, ainsi que l’utilité et la proportionnalité de la mesure sollicitée au regard de l’objet du litige.

Les demandeurs sollicitent la communication de diverses pièces sous astreinte par la société NOUVELLE REAL, notamment de :
*la grille des tarifs affichés public par catégorie d’appartement,
*l’état locatif complet de la résidence à ce jour (avec par lot : date d’effet du bail, sortie de bail, n° de lot, n° de logement, tantième de copropriété, typologie, surface, n° d’étage, exposition, présence ou non d’un balcon/parking, nom du propriétaire, loyer annuel à la date d’effet du bail, loyer annuel appelé)
*un tableau récapitulatif de la typologie des appartements avec le nombre d’appartements par catégorie,
*les comptes d’exploitation et/ou données chiffrées de l’exploitation pour les années 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025, avec le détail des chiffres d’affaires ventilé entre chiffre d’affaires d’exploitation, le résultat site, les investissements réalisés, les frais de fonctionnement, l’EBITAR site et avec la certification par le commissaire aux comptes des chiffres d’affaires,
*sur la même période, tableau d’analyse des chiffres d’affaires par catégorie d’appartement et des taux d’occupation sur les dernières 5 années,
*quelques contrats type passés avec les clients étudiants,
*chronologie et liste des travaux réalisés sur les cinq dernières années,
*dernier PV de la commission de sécurité,
*bail et loyer en cours pour les locaux de service,
*attestation quant au nombre de lots privatifs pris à bail commercial, utilisés par l’exploitant pour le besoin de l’exploitation et donc exclus du parc locatif,
Ceci sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, étant précisé que l’ensemble des obligations de communication devront être satisfaites pour que l’astreinte prenne fin.
Ils font valoir que ces éléments sont nécessaires afin d’apprécier les conditions économiques d’exploitation de la résidence et d’envisager une procédure tendant notamment à la fixation judiciaire de la valeur locative des biens donnés à bail commercial.

La société NOUVELLE REAL s’oppose à cette demande. Elle fait valoir que les documents sollicités concernent de manière générale son activité d’exploitation, que les demandeurs ne justifient pas individuellement d’un motif légitime à leur communication et que la mesure sollicitée s’analyse en une mesure générale d’investigation. Elle rappelle également que plusieurs baux ont fait l’objet de congés, que leur portée est contestée et que certains demandeurs ne disposeraient plus d’un intérêt à agir.

En l’espèce, la communication sollicitée porte sur un nombre particulièrement important de documents couvrant plusieurs exercices comptables et intéressant, de manière générale l’intégralité de l’activité économique commerciale et financière de la société NOUVELLE REAL.

Il ressort des éléments du débat, que la demande ne tend pas à l’établissement de la preuve de faits précisément identifiés dont pourrait dépendre la solution d’un litige déterminé, mais poursuit l’obtention d’informations générales relatives aux conditions d’exploitation de la résidence Sainte Dévote.

En outre, si les demandeurs invoquent envisager une action tendant à la fixation judiciaire de la valeur locative de leurs biens, ils ne justifient pas de manière suffisamment précise de la nature du litige futur qu’ils entendent engager, ni de l’utilité concrète de chacun des documents sollicités au regard de leur situation contractuelle propre.

A l’analyse des pièces produites, il est démontré que les situations juridiques des différents demandeurs ne sont pas identiques, plusieurs baux ayant fait l’objet de congés dont les effets sont discutés, tandis que la société NOUVELLE REAL conteste l’intérêt à agir de certains bailleurs.

Dans ces conditions, les demandeurs n’établissent pas pour chacun d’eux, un intérêt légitime justifiant la communication de l’ensemble des documents sollicités sous astreinte.

Il y a lieu en conséquence de rejeter la demande de communication de pièces, ainsi que la demande d’astreinte.

Sur les demandes accessoires
L’alinéa 2 de l’article 491 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

Les demandeurs conserveront la charge des dépens.

Les circonstances de l’espèce commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS