TJ 86194, 28 août 2026, RG 26/00037

5AA Minute N°

N° RG 26/00037 - N° Portalis DB3J-W-B7K-G5YN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 28 AOUT 2026

JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur POUL Jocelyn, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame DOLLE [C]

DEMANDEURS

Madame [N] [F]
née le 25 Juillet 1972 à [Localité 1],
et
Monsieur [D] [F]
né le 26 Septembre 1965 à [Localité 2],
demeurant tous deux [Adresse 1]

Représentés par Maître Samantha CARNEIRO, avocat au barreau des PYRENEES- ORIENTALES, subtituée par Maître Philippe BROTTIER, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEURS

Madame [K] [I] [E] [O],
et
Monsieur [S] [I],
demeurant tous deux [Adresse 2]

Représentés par Maître Isabelle NOCENT, avocat au barreau de POITIERS, substituée par Maître Isabelle MALARD, avocat au barreau de POITIERS

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 26 JUIN 2026

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 28 AOUT 2026

Copie exécutoire délivrée le
à

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 15 décembre 2024, Monsieur [D] [F] et Madame [N] [F] ont donné à bail à Madame [K] [I] et Monsieur [S] [I] une maison d’habitation située à [Localité 3] ([Localité 4]), [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 1 400 €. Il a été convenu entre les parties que le dépôt de garantie de 1 400 € serait versé en quatre échéances mensuelles, de même qu’une somme de 2 000 € représentant la valeur du mobilier vendu aux locataires.

Par lettre du 12 août 2025, Monsieur [D] [F] et Madame [N] [F] ont réclamé le paiement de la somme de 1 400 € représentant le loyer d’avril 2025, de même que de celle de 1 288 € représentant les échéances de juillet et août 2025 après déduction des sommes versées directement par la CAF.

Le 25 septembre 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié à Madame [K] [I] et Monsieur [S] [I] pour un montant en principal de 2 832 € au titre des loyers et charges dus à cette date, et pour obtenir la production d’une attestation d’assurance locative.

Par acte de commissaire de justice du 12 janvier 2026, Monsieur [D] [F] et Madame [N] [F] ont fait assigner Madame [K] [I] et Monsieur [S] [I] à comparaître en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir :

- constater la résiliation du bail par l'effet du jeu de la clause résolutoire;
- prononcer l’expulsion de Madame [K] [I] et Monsieur [S] [I] et de tous occupants de leur chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;
- condamner solidairement Madame [K] [I] et Monsieur [S] [I] au paiement d'une provision d'un montant de 4 846 € avec intérêts au taux légal à compter de ladite assignation, au titre des loyers, ainsi que d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer ;
- condamner solidairement Madame [K] [I] et Monsieur [S] [I] aux dépens et au remboursement du commandement du 25 septembre 2025, et à leur verser la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Après deux renvois ordonnés à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 26 juin 2026.

Lors de celle-ci, Monsieur [D] [F] et Madame [N] [F] ont maintenu leurs demandes conformément à l’acte introductif d’instance, le montant des impayés étant porté à 7 282 € dont il a été demandé les intérêts au taux légal à compter de leurs écritures.
Ils font valoir que l’attestation d’assurance produite par les locataires ne couvre qu’une partie des biens loués et n’est donc pas conforme aux dispositions de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 ; par ailleurs, ils soutiennent que le commandement de payer permettait de vérifier de façon certaine le montant des loyers impayés à la date de sa signification, dans la mesure où il distinguait ce montant de celui restant impayé au titre de la vente accessoire des meubles situés dans le logement. Par ailleurs, ils contestent les griefs tenant au caractère indécent du logement, soulevés par Madame [K] [I] et Monsieur [S] [I], dont ils soutiennent qu’ils ne peuvent caractériser une contestation sérieuse permettant d’écarter la compétence du juge des référés.

Madame [K] [I] et Monsieur [S] [I] soulèvent l’irrecevabilité des demandes de Monsieur [D] [F] et Madame [N] [F] en raison de l’existence de contestations sérieuses.
En premier lieu, ils font valoir qu’ils ont régulièrement souscrit un contrat d’assurance, même si l’attestation qu’ils produisent aux débats comporte une erreur matérielle tenant à l’adresse du bien loué et à sa surface, proposant de produire en cours de délibéré une attestation conforme.
Ils font ensuite valoir que le commandement de payer ne comporterait pas d’indications permettant d’établir la réalité des sommes dues au titre des loyers, dans la mesure où les bailleurs leur avaient préalablement proposé de déduire de leur dette une somme de 1 400 € en échange de la réalisation d’une dalle de béton, et que par ailleurs des sommes versées ont été imputées par les bailleurs sur la dette de la vente du mobilier au lieu des loyers.
Ils soulèvent par ailleurs le caractère indécent du logement, en faisant valoir l’existence d’anomalies électriques, d’humidité constante, de fuites d’eau et de l’état des extérieurs, l’ensemble étant de nature à leur causer un préjudice de jouissance, au titre duquel ils sollicitent une indemnité de 2 000 € à titre de dommages-intérêts.

A l’issue de l’audience, Madame [K] [I] et Monsieur [S] [I] ont été autorisés à produire en cours de délibéré une attestation d’assurance établie à l’adresse du bien loué, au plus tard le 17 juillet 2026.
Aucune pièce n’a été reçue par le greffe à la date ci-dessus indiquée, ni à la date à laquelle la présente ordonnance est rendue.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En outre, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité de la demande

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 14 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la demande en résiliation du bail pour défaut d’assurance locative

L’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.
En l’espèce, les attestations d’assurance habitation produites par Madame [K] [I] et Monsieur [S] [I] couvrent la période du commandement du 25 septembre 2025, l’avenant du 1er décembre 2025 confirmant implicitement que le paiement de l’année écoulée avait été effectué.
En outre, si ces mêmes attestations mentionnent que le logement assuré serait situé au [Adresse 4], sur la commune de [Localité 3], alors que le logement loué est situé au numéro [Adresse 5], cette anomalie semble relever d’une erreur de plume, et ne leur ôte donc pas toute valeur probante.
De la même façon, le fait que ces attestations concernent un logement de 270 m2 et de sept pièces, alors que Monsieur [D] [F] et Madame [N] [F] affirment que l’assurance ainsi souscrite ne concerne pas l’ensemble du bien loué qui comporte une surface habitable de 270 + 123,52 m2, ne suffit pas à invalider l’assurance produite. En effet, la surface supplémentaire est constituée de dépendances. Or, celles-ci sont également couvertes dans la limite de 50 m2 aux termes des indications données au paragraphe 6 de l’attestation communiquée par les défendeurs (pièce n°3). Ainsi, dans la mesure où une incertitude subsiste sur la surface exacte des dépendances louées, il est impossible, en l’état, d’affirmer que le logement ne serait pas assuré dans son intégralité, en sorte que les bailleurs ne peuvent obtenir, de ce chef, que soit constatée la résiliation du bail par application de la clause résolutoire.
Sur la demande en résiliation du bail pour défaut de paiement
L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie six semaines après un commandement de payer demeuré infructeux.
En l’espèce, si le commandement de payer contient une somme au titre de la vente de meubles, qui ne pouvait pourtant être incluse dans la clause résolutoire du bail, un tel ajout n’est pas de nature à vicier l’intégralité de l’acte qui demeure valable pour la partie relative aux loyers, charges, et dépôt de garantie, étant précisé que la distinction entre ces différents postes était claire et lisible.
Or, il ressort de ce commandement et du décompte produit par les bailleurs que les locataires étaient redevables au moment de cet acte d’une somme globale de 1558 € au titre de ces derniers postes, qui n’a été que partiellement payée par les versements de la Caisse d’Allocations Familiales de la [Localité 4] durant les 6 semaines suivantes, aucun versement direct des locataires n’ayant été enregistré.
Les travaux invoqués par ces derniers, venant compenser un mois de loyer, ne sont pas datés, et ne peuvent donc être considérés comme ayant été réalisés pendant le délai de 6 semaines imparti par le commandement.
Par ailleurs, les désordres allégués ne sont pas de nature à rendre totalement inhabitable le logement, de sorte qu’ils ne peuvent fonder une exception d’inexécution faisant obstacle au commandement de payer.
Ainsi, la clause résolutoire était acquise au 6 novembre 2025, de sorte que l’expulsion sera prononcée en tant que de besoin, et une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, égale au montant du loyer, sera mise à la charge des défendeurs à compter de cette date jusqu’à la libération des lieux.
Sur les créances respectives
Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.
Et conformément à l’article 7 suivant, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
En l’espèce, il ressort de l’examen du rapport de diagnostic électrique que le logement loué présente de nombreuses anomalies : au moins un socle de prise de courant ne comporte pas de prise de terre ; des conducteurs ou des appareillages présentaient des traces d’échauffement ; des défauts d’isolation de conducteurs ont été relevés ; des défauts ont été constatés sur les socles de prises de courant ; des matériels électriques sont vétustes sur l’ensemble du logement.

Ces anomalies ayant été accompagnées de recommandations visant à obtenir l’intervention d’électricien qualifié, il convient de relever qu’il n’est nullement allégué que ces interventions ont été effectuées.

Par ailleurs, si les observations faites par les locataires quant à l’humidité affectant leur logement ne sont pas accompagnées de suffisamment d’éléments probants, il ressort toutefois du courrier qui leur a été adressé le 6 février 2026 par le syndicat des eaux de la [Localité 4] que leur consommation d’eau avait subi une augmentation anormale ; par ailleurs les photographies produites aux débats constituent un commencement de preuve de l’existence de telles anomalies.

Dès lors, ces nuisances pourraient être de nature, par un examen au fond, à justifier l’allocation à Madame [K] [I] et Monsieur [S] [I] d’une somme destinée à compenser leur trouble de jouissance, venant par conséquent en déduction de la créance des bailleurs.

Par conséquent, si en l’état, leur demande en dommages-intérêts ne peut être examinée en référé, la créance des bailleurs ne peut en revanche être déterminée avec certitude.

En conséquence, les parties seront renvoyées à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront.

Sur les dépens

La demande en constat d’acquisition de la clause résolutoire étant justifiée, les dépens de l’instance, comportant notamment les frais du commandement de payer, seront à la charge de Madame [K] [I] et Monsieur [S] [I] in solidum.

En revanche, compte tenu des contestations sérieuses avérées, la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS :