TJ 86194, 2 sept. 2026, RG 26/00097

MINUTE N° :
DOSSIER : N° RG 26/00097 - N° Portalis DB3J-W-B7K-G7MT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU JUGE DES RÉFÉRÉS
EN DATE DU 02 Septembre 2026

DEMANDERESSES :

LE :

Copie simple à :
-Me VIEL
-Me DOUSSET

Copie exécutoire à :
- Me DOUSSET

Madame [S] [H] née [R] [F]
demeurant [Adresse 1]

Madame [E] [Y] née [R] [F]
demeurant [Adresse 2]

Madame [O] [Z] née [R] [F]
demeurant [Adresse 3]

Madame [Q] [U] née [R] [F]
demeurant [Adresse 4]

représentées par Me Samuel VIEL avocat au barreau de POITIERS substitué par Me Carole PHERIVONG avocate au barreau de POITIERS

DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [P]
demeurant [Adresse 5]

Madame [A] [M] épouse [P]
demeurant [Adresse 5]

représentés par Me Ludovic DOUSSET avocat au barreau de POITIERS substitué par Me Isabelle NOCENT avocate au barreau de POITIERS

COMPOSITION :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Cyril BOUSSERON, Président

GREFFIER : Maryline LANGLADE

Débats tenus à l'audience publique de référés du : 17 Juin 2026.
Délibéré du 19 août 2026, prorogé au 2 septembre 2026

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte notarié du 1er septembre 2025, Madame [S] [R] [F] épouse [H], Madame [E] [R] [F] épouse [Y], Madame [O] [R] [F] épouse [Z] et Madame [Q] [R] [F] épouse [U] ont signé une promesse unilatérale de vente concernant diverses parcelles sise [Localité 1], au profit de Monsieur [T] [P] et Madame [A] [M] épouse [P]. Cette promesse comporte une condition suspensive d'obtention d'un prêt ainsi que le versement au notaire instrumentaire d'une indemnité d'immobilisation de 37 000 euros, laquelle devait être versée au plus tard, le 15 octobre 2025.

Par courrier du 14 novembre 2025 l'indivision [R] [F] a mis en demeure Monsieur [T] [P] soit de fournir des attestations émanant de deux banques différentes attestant un refus de prêt soit de verser l'indemnité d'immobilisation de 37 000 euros avant le 1er décembre 2025.

Par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 19 janvier 2026, Madame [S] [H], Madame [E] [I] [L], Madame [O] [Z] et Madame [Q] [U] ont, par l'intermédiaire de leur conseil, mis en demeure Monsieur [T] [P] et Madame [A] [M] épouse [P] d'avoir à leur régler la somme de 37 000 euros en paiement de l'indemnité d'immobilisation.

Par actes de commissaire de justice du 23 mars 2026 Madame [S] [R] [F] épouse [H], Madame [E] [R] [F] épouse [Y], Madame [O] [R] [F] épouse [Z] et Madame [Q] [R] [F] épouse [U] ont assigné Monsieur [T] [P] et Madame [A] [M] épouse [P] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Poitiers.

Par actes de commissaire de justice du 13 mai 2026 Madame [S] [R] [F] épouse [H], Madame [E] [R] [F] épouse [Y], Madame [O] [R] [F] épouse [Z] et Madame [Q] [R] [F] épouse [U] ont assigné Monsieur [T] [P] et Madame [A] [M] épouse [P] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Poitiers.

Par mention au dossier, les procédures RG n°26/00097 et RG n°26/00148 ont été jointes sous le RG n°26/00097.

Dans leurs conclusions notifiées par RPVA le 1er juin 2026, Madame [S] [H], Madame [E] [I] [L], Madame [O] [Z] et Madame [Q] [U] sollicitent de :

- Ordonner la jonction de la présente procédure avec celle enregistrée sous le RG 26/00097

- CONDAMNER solidairement Monsieur [T] [P] et madame [A] [M] épouse [P] à payer à Madame [S] [H], Madame [E] [Y], Madame [O] [Z], Madame [Q] [U], ensembles, la somme provisionnelle de 37.000 € au titre de l'indemnité d'immobilisation due, conformément à la promesse de vente authentique signée entre les parties le 1er septembre 2025.

- Juger que cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2025, et ce jusqu'à complet paiement

- CONDAMNER solidairement monsieur et madame [P] à payer à Madame [S] [H], Madame [E] [I] [L], Madame [O] [Z], Madame [Q] [U] la somme de 4.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

- Condamner monsieur et madame [P] aux dépens de l'instance

Ils se prévalent des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile et soutiennent qu'il est démontré qu'une promesse de vente signée par acte authentique prévoit une indemnité d'immobilisation. Ils soulignent que la condition suspensive de la promesse a été accomplies, en effet Monsieur et Madame [P] ont obtenu un accord de prêt, et que dans tous les cas ils ne justifient pas des démarches nécessaires pour l'accomplissement de la condition. Or, ils rappellent que malgré cela, ils n'ont pas poursuivi la vente de sorte que l'indemnité d'immobilisation leur est due. Ils concluent que l'absence de versement de cette indemnité est créatrice d'un trouble manifestement illicite.

Par ailleurs, ils précisent que l'obtention d'un certificat d'urbanisme est sans aucun lien avec le présent litige. De plus, s'agissant du défaut d'obtention du prêt ils rappellent que Monsieur [T] [P] devait déposer une ou des demandes de prêts à compter du 1er septembre 2025 dans un délai de 15 jours. En outre, ils soutiennent que la pièce communiquée par Monsieur [T] [P] ne constitue qu'un accord de principe nécessitant des compléments d'informations.

Enfin ils relèvent que le raisonnement de Monsieur [T] [P] indiquant le nantissement d'un compte à terme à hauteur de 26 000 euros ne correspondrait pas à la promesse ne peut être qualifié de contestation sérieuse dès lors qu'il s'agit d'une sûreté réelle portant sur des biens.

Dans leurs conclusions notifiées par RPVA le 16 juin 2026, Monsieur [T] [P] et Madame [A] [M] épouse [C] sollicitent de :

- Déclarer caduque l'assignation signifiée le 23 mars 2026 aux époux [P] et enrôlée sous le numéro RG 26/00097

- Condamner solidairement Madame [S] [H], Madame [E] [I] [L], Madame [X] [Z] et Madame [Q] [U] à payer 2 000,00 € à M. [T] [P] et Madame [A] [M] épouse [P] sur le fondement de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens de cette instance.

Dans l'instance enrôlée sous le numéro RG 26/00148 :

A titre principal

- Constater l'existence d'une contestation sérieuse sur l'exigibilité de l'indemnité d'occupation ainsi que sur l'appréciation de l'imputabilité de la défaillance de la condition suspensive d'obtention de prêts stipulée à l'acte du 1er septembre 2025.

- Dire n'y avoir lieu à référé sur les demandes de Madame [S] [H], Madame [E] [I] [L], Madame [X] [Z] et Madame [Q] [U].

- Rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de Madame [S] [H], Madame [E] [I] [L], Madame [X] [Z] et Madame [Q] [U]

A titre subsidiaire,

- Constater que la défaillance de la condition résolutoire n'est pas intervenue du fait des époux [P].
- Rejeter en conséquence toutes les demandes, fins et conclusions de Madame [S] [H], Madame [E] [I] [L], Madame [X] [Z] et Madame [Q] [U]

- En tout état de cause, condamner in solidum Madame [S] [H], Madame [E] [I] [L], Madame [X] [Z] et Madame [Q] [U] à payer 4 000,00 € à M. [T] [P] et Madame [A] [M] épouse [P] sur le fondement de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens.

Ils se prévalent des dispositions de l'article 754 du code de procédure civile et soutiennent que l'assignation en date du 23 mars 2026 est caduque. En effet, ils précisent que par acte en date du 23 mars 2026 les demandeurs ont assigné les défendeurs devant le président du tribunal judiciaire de Poitiers pour l'audience du mercredi 8 avril 2026. En outre, ils soutiennent qu'en application des articles 640 et 641 du code de procédure civile l'assignation ayant été enrôlée le 24 mars 2026, soit 14 jours avant la date de l'audience, le délai de quinze jours au moins avant la date de ladite audience, imposé par l'article 754 du code de procédure civile n'a pas été respecté.

Dès lors, ils considèrent que la caducité de l'assignation signifiée le 23 mars 2026 devra être prononcée.

Par ailleurs, ils précisent que la jonction d'instances constitue une mesure d'administration judiciaire insusceptible de recours qui n'a pas d'incidence sur le fond du droit et la subsistance des deux instances jointes.

S'agissant de la levée des réserves et la réalisation des autres conditions suspensives stipulées à la promesse de vente, ils soutiennent qu'elles ne sont pas démontrées. En effet, ils rappellent que la promesse stipule avant tout une réserve relative au droit de préemption, de sorte que les demandeurs supportent la charge de démontrer que la réserve des droits de préemption stipulée à la promesse de vente a bien été levée, notamment ils doivent justifier des notifications et déclarations d'intention d'aliéner éventuellement imposées pour la mise en œuvre des droits de préemption et qu'aucun des titulaires des droits de préemption applicables à la vente qui était envisagée n'a manifesté dans les délais impartis son souhait de faire valoir son droit de préemption.

De plus, outre l'obtention de prêts, la promesse stipule d'autres conditions suspensives, notamment les demandeurs devaient justifier de la transmission aux bénéficiaires de leurs titres de propriété ainsi que de documents hypothécaires ou d'urbanisme or l'assignation des demandeurs ne contient aucune référence à ce certificat d'urbanisme qui devrait ne révéler aucune contrainte ou servitude. Ainsi ils soulignent qu'en l'absence de ces documents d'urbanisme la promesse est caduque et que l'indemnité d'immobilisation n'est due que si toutes les conditions suspensives ont été réalisées.

S'agissant de la défaillance fautive de la condition suspensive d'obtention de prêts ils relèvent une contestation sérieuse. En effet, ils relèvent que les pièces versées aux débats établissent qu'ils ont bien déposé une demande de financement. Notamment la promesse de vente consentie à la SAFER par les demandeurs a été dénoncée par eux-mêmes les 10 et 11 juillet 2025 et non par eux. Ainsi ils ont bien fait le nécessaire pour déposer une demande de financement auprès du crédit mutuel en vue d'obtenir un financement conforme à leurs obligations.

Or, ils précisent que quelques jours avant la signature de la promesse, le crédit mutuel a unilatéralement modifié les conditions de son accord de financement, notamment ils devaient désormais verser sur leurs fonds propres une somme de 26 000 euros sur un compte à terme qui serait affecté en nantissement du prêt, or ils ne pouvaient emprunter cette somme sans dépasser le plafond d'emprunt stipulé dans l'acte. Ils soulignent que cette condition de nantissement d'une somme d'argent ne correspondait pas aux stipulations de la condition suspensive, constituant une garantie personnelle et en tout état de cause ne portant pas sur les biens vendus.

Par conséquent, ils soutiennent qu'ils existent, au sens de l'article 835 du code de procédure civile, une contestation sérieuse quant à l'imputabilité de la défaillance de la condition suspensive d'obtention de prêts.
A l'audience du 17 juin 2026 les demandeurs ont à l'oral sollicité le rejet des conclusions adverses notifiées par RPVA le 16 juin 2026 comme tardives.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des conclusions :

Aux termes de l'article 446-2 du code de procédure civile,

« Lorsque les débats sont renvoyés à une audience ultérieure, le juge peut organiser les échanges entre les parties comparantes. Après avoir recueilli leur avis, le juge peut ainsi fixer les délais et, si elles en sont d'accord ou si elles sont assistées ou représentées par un avocat, les conditions de communication de leurs prétentions, moyens et pièces.
Les parties peuvent également convenir, à tout moment de l'instance, de délais et de modalités de communication de leurs conclusions et pièces conformément à l'article 128.
A défaut pour les parties de respecter les modalités de communication fixées par le juge, celui-ci peut rappeler l'affaire à l'audience, en vue de la juger ou de la radier.
Le juge peut écarter des débats les prétentions, moyens et pièces communiqués sans motif légitime après la date fixée ou convenue pour les échanges et dont la tardiveté porte atteinte aux droits de la défense»

A l'audience du 3 juin 2026 l'affaire a été renvoyée à l'audience 17 juin 2026, date à laquelle les débats ont eu lieu et l'affaire mise en délibéré, pour les conclusions en réponse des défendeurs.

Celles-ci ont été notifiées le 16 juin 2026 soit avant la date fixée et avant la clôture des débats.

Ainsi, les conclusions de Monsieur [T] [P] et Madame [A] [M] épouse [C] sont recevables.

Sur la caducité de l'assignation du 23 mars 2026

Selon l'article 754 CPC « La juridiction est saisie, à la diligence de l'une ou l'autre partie, par la remise au greffe d'une copie de l'assignation.
Sous réserve que la date de l'audience soit communiquée plus de quinze jours à l'avance, la remise doit être effectuée au moins quinze jours avant cette date.
La remise doit avoir lieu dans ce délai sous peine de caducité de l'assignation constatée d'office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d'une partie. »

La remise de l'assignation du 23 mars 2026 pour l'audience du 8 avril 2026 a été réalisée le 24 mars 2026 alors qu'elle aurait du intervenir au plus tard le 23 mars 2026 à 24h.

L'assignation est donc caduque.

Sur la demande de provision

Madame [S] [H], Madame [E] [I] [L], Madame [O] [Z] et Madame [Q] [U] sollicitent le paiement de la somme provisionnelle de 37 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation conformément à la promesse de vente signée le 1er septembre 2025.

Cette demande est une demande de condamnation provisionnelle et relève donc de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile et non, ne constituant pas une mesure de remise en état, de l'article 835 alinéa 1 CPC comme l'allégation de trouble manifestement pouvait le laisser supposer.

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile,

« Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence] peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.»

Cette promesse unilatérale de vente stipule que la condition suspensive d'obtention du prêt « sera réalisée en cas d'obtention d'un ou plusieurs accords définitifs d'un ou plusieurs accords définitifs de prêts au plus tard le 15 octobre 2026 ». Elle prévoit également que « Dans le cas où le bénéficiaire n'aurait pas apporté la justification requise dans le délai ci-dessus les présentes seront caduques, le terme étant considéré comme extinctif. Par suite le promettant retrouvera son entière liberté mais le bénéficiaire ne pourra recouvrer l'indemnité d'immobilisation qu'il aura, le cas échéant, versée qu'après justification qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, et que la condition n'est pas défaillie de son fait, à défaut l'indemnité d'immobilisation restera acquise au promettant puis, après avoir visé m'article 1304-3 du code civil prévoit « par suite, toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l'emprunt entrainera la réalisation de la condition suspensive ».

La partie « indemnité d'immobilisation » prévoit quant à elle « En cas de non versement de cette somme à la date convenue [le 15 octobre 2025], les présentes seront résolues de plein droit en application des articles 1225 et 1229 du code civil sans autre formalité que la mise en demeure préalable effectuée par le promettant en application du second alinéa dudit article 1225. »

S'agissant du « sort de la somme versée »… « elle sera versée au promettant et lui restera acquise, à titre d'indemnitaire forfaitaire et non réductible, faute par le bénéficiaire d'avoir réalisé l'acquisition ou levé l'option dans les délais et conditions des présentes, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. »

Pour fonder leur demande les demandeurs font valoir tout à la fois que le prêt a été accordé et que la condition suspensive d'obtention du prêt est donc accomplie, et que ce prêt n'a pas été obtenu et que le bénéficiaire n'a pas communiqué la demande et le refus, le bénéficiaire étant réputé alors y avoir renoncé.

Ces moyens sont cependant totalement contraires factuellement et le sort de l'indemnité d'immobilisation est différent puisque si la condition est accomplie et que le bénéficiaire n'a pas levé l'option dans les délais les autres conditions suspensives doivent être réalisées pour que l'indemnité d'immobilisation reste acquise au promettant, ce qui n'est pas rapporté en l'espèce, tandis que si le bénéficiaire est réputé avoir renoncé l'indemnité d'occupation reste acquise au promettant.

Au demeurant il n'est pas contesté que l'indemnité d'immobilisation n'a pas été versée avant le 15 octobre 2025, versement stipulé comme une condition résolutoire de la promesse et aucune stipulation ne prévoit d'indemnisation dès lors que la somme n'a pas été versée.

Dès lors, la demande de provision se heurte à une contestation sérieuse.

Il n'y a donc pas lieu à référé.

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile,

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.»

Madame [S] [H], Madame [E] [I] [L], Madame [O] [Z] et Madame [Q] [U] qui succombent seront condamnées aux dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens :

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile,

«" Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat. »

Madame [S] [H], Madame [E] [Y], Madame [O] [Z] et Madame [Q] [U] sont condamnées aux dépens et seront donc déboutées de leur demande sur ce fondement.

Il est inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [T] [P] et Madame [A] [M], épouse [C] les frais exposés et non compris dans les dépens. Madame [S] [H], Madame [E] [I] [L], Madame [O] [Z] et Madame [Q] [U] seront condamnés in solidum à leur verser la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS