TJ 56121, 2 sept. 2026, RG 26/00092

N° RG 26/00092 - N° Portalis DBZH-W-B7K-C6CWT

MINUTE N° 26/ ARCHIVE N° 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 02 Septembre 2026

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPRORPIETAIRES DE L'IMMEUBLE CELTIC SUBMARINE 1/2 sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA MORBIHAN, dont le siège est [Adresse 2]
représenté par Maître Gilles APCHER de la SELARL GILLES APCHER, substitué par Maître Charlène CUISINIER, avocats au barreau de NANTES

DÉFENDEUR :

S.C.I. TRIBORD, dont le siège est [Adresse 3] - [Adresse 4]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Camille TROADEC

DÉBATS : 04 Juin 2026

DÉCISION : Mise à disposition le 02 Septembre 2026 par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

Le : 02/09/2026

Exécutoire à : Me APCHER Gilles

Copie à : SCI TRIBORD

La SCI TRIBORD est propriétaire des lots n° 27, 28, 248, 249 et 250 au sein d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 5] à LORIENT (56100) dénommé CELTIC SUBMARINE 1/2.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble CELTIC SUBMARINE 1/2 sis [Adresse 5] à LORIENT (56100) (Le syndicat des copropriétaires) représenté par son syndic la SAS FONCIA MORBIHAN, a assigné la SCI TRIBORD devant le tribunal judiciaire de LORIENT lui demandant de :

- condamner la SCI TRIBORD à lui payer la somme de 6258,09 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété et frais nécessaires à leur recouvrement selon décompte arrêté au 6 mars 2026 avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation,

- condamner la SCI TRIBORD à lui payer la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- condamner la SCI TRIBORD à lui payer la somme de 1000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamner la SCI TRIBORD aux dépens,

- Rappeler l’exécution provisoire du jugement à intervenir de droit.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que malgré de nombreuses démarches amiables, la SCI TRIBORD reste débitrice de sommes au titre des charges de copropriété et frais afférents au logement susvisé.

Pour les motifs exposés lors de l’audience du 4 juin 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, qui a sollicité le bénéfice de ses entières écritures, a renouvelé l’ensemble de ses demandes.

Bien que régulièrement convoquée, la SCI TRIBORD n’a pas comparu à l’audience, n’a pas sollicité de renvoi et n’a transmis aucune pièce relative à sa situation. Il sera statué par jugement réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes en paiement:

Sur les charges:

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit les pièces suivantes au soutien de ses prétentions :

- les procès verbaux d'assemblée générale en date des 10 janvier 2022, 26 janvier 2023, 31 janvier 2024, 17 juillet 2024,
- les appels de fonds en date des 17 juin 2022, 20 septembre 2022, 19 décembre 2022, 20 mars 2023, 28 juin 2023, 21 septembre 2023, 14 décembre 2023, 21 mars 2024, 18 juin 2024, 18 septembre 2024, 17 décembre 2024, 18 mars 2025, 25 mars 2025, 16 juin 2025, 16 septembre 2025, 14 décembre 2025,
- le contrat de syndic,
-la mise en demeure du 4 août 2025,
-la relance après mise en demeure du 25 août 2025,
-le commandement de payer les charges de copropriété du 17 octobre 2025,
- un décompte arrêté au 6 mars 2026 portant mention d’un solde débiteur de 6258,09 euros.

Le solde débiteur s’élève en réalité à la somme de 5070,55 euros déduction faite des frais ajoutés pour un montant de 1187,54 euros n’entrant pas dans le champ des charges de copropriété et qui seront étudiés ci-dessous.

La SCI TRIBORD ne justifie pas du paiement de cette somme et n’a pas justifié de versements qui n’auraient pas été pris en compte par le demandeur.

Le syndicat des copropriétaires démontre ainsi qu'en dépit de mise en demeure, et de l'assignation, demeurées sans effet, la SCI TRIBORD n'a pas acquitté sa quote-part des charges de copropriété.

Sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété apparaît donc bien fondée en son principe à hauteur de 5070,55 euros.

Sur les frais exposés par la copropriété au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965:

Selon l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Ces frais ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi que s'ils sortent de la gestion courante du syndic, qu'ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant

Enfin, s'agissant du coût des actes dont le remboursement est demandé au titre des frais, si celui-ci ne peut être arrêté et mis à la charge d'un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres étant régis uniquement par le règlement de copropriété, en revanche le syndicat des copropriétaires, qui lui en supporte le coût sur ce fondement contractuel, peut en demander le remboursement au copropriétaire débiteur dès lors que ceux-ci sont justifiés au regard des diligences réellement accomplies.

En l’espèce, il ressort du décompte de la créance du syndicat des copropriétaires que celui-ci réclame paiement des frais de mise en demeure et de relance après mise en demeure en date des 12 mai 2023 et 2 juin 2023 pour un montant total de 82 euros dont la copie n’est pas produite au dossier. Ils seront donc déduits du montant réclamé. Par ailleurs, il apparaît que les frais de constitution du dossier avocat d’un montant de 499,79 euros ont été réclamés à 2 reprises, ce qui n’est pas justifié ; la somme de 499,79 euros sera donc également déduite du montant réclamé.

Il en résulte qu'il est justifié des frais de recouvrement pour une somme de 605,75 euros.

★★★

Par conséquent, la SCI TRIBORD sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5070,55 + 605,75 = 5676,30 € arrêtée au 6 mars 2026 comprenant l’appel de fonds pour charges courantes du 1er janvier 2026, au titre des charges impayées et des frais, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2026, date de l’assignation.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive:

Aux termes des dispositions de l'article 1231-6 du code civil, le titulaire d'une créance de somme d'argent ne peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires que s'il établit que son débiteur lui a de mauvaise foi, causé un préjudice indépendant du retard.

En l'espèce une telle preuve n'est rapportée par le syndicat des copropriétaires.

Il y a lieu en conséquence de rejeter sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires:

Selon l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SCI TRIBORD succombant à l’instance sera condamnée aux entiers dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il apparaît équitable d'octroyer au syndicat des copropriétaires la somme de 800,00 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS