CA Lyon, 2 sept. 2026, RG 22/04709

N° RG 22/04709 -N°Portalis DBVX-V-B7G-OMLL

Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]

Au fond du 10 mai 2022

RG : 12/02318

S.C.I. [P] [A]

C/

Compagnie d'assurance AUXILIAIRE

Société [L]

S.D.C. [Adresse 1]

S.A. SOGEPRIM

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 02 Septembre 2026

APPELANTE :

La SCI [P] [A], dont le siège social est situé [Adresse 2], 84210 [Adresse 3] FONTAINES, au capital social de 12 524 €, inscrite au RCS 'AVIGNON, sous le numéro 433 621 307, et agissant poursuites et diligences de son dirigeant en exercice demeurant en cette qualité au siège social

Appelante également dans le RG 22/06472

Représentée par Me Vincent DE FOURCROY de la SELARL DE FOURCROY AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 1102

Ayant pour avocat plaidant Me Martine FURIOLI-BEAUNIER, avocat au barreau d'AVIGNON

INTIMÉES :

La compagnie [M], en qualité d'assureur [S] sociétés SLM, LYONNAISE DE RENOVATION et SOGIMM dont le siège social est situé [Adresse 4], représentée par ses dirigeants légaux en exercice domiciliés ès-qualités audit siège

Intimée également dans le RG 22/06472

Représentée par Me Laurent LIGIER de la SELARL LIGIER & DE MAUROY, avocat au barreau de LYON, toque : 1983

Ayant pour avocat plaidant Me Nicolas BOIS, avocat au barreau de LYON

La société [L] venant aux droits et obligations de la SA EXPERT ET FINANCE, SAS immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 384 956 884 dont le siège est sis [Adresse 5], agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

Représentée par Me Bertrand BALAS de la SELARL BALAS METRAL & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 773

Ayant pour avocat plaidant Me Anne-marie BOTTE, avocat au barreau de PARIS

1° [Localité 3] [S] COPROPRIÉTAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 1], ayant son siège sis [Adresse 6], pris en la personne de son Syndic en exercice la SA SOGEPRIM, SA ayant son siège sis [Adresse 7] à [Localité 4] immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 326 818 762, agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

2° La société SOGEPRIM, SA dont le siège social est sis [Adresse 7] à [Localité 4] immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 326 818 762, agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

Représentées par Me François CHARPIN de la SELAS COGEP AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 748

Ayant pour avocat plaidant Me Germain PERREY de la SELARL GERMAIN PERREY AVOCATS, avocat au barreau de BESANÇON

* * * * * *

Date de clôture de l'instruction : 11 Mai 2026

Date [S] plaidoiries tenues en audience publique : 27 Mai 2026

Date de mise à disposition : 02 Septembre 2026

Audience tenue par Véronique DRAHI, président, et Nathalie LAURENT, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition [S] avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant [P] débats de William BOUKADIA, greffier

A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Composition de la Cour lors du délibéré :

- Bénédicte BOISSELET, président

- Véronique DRAHI, conseiller

- Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, [P] parties en ayant été préalablement avisées dans [P] conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat du 19 juillet 2002, la société Expert & Finance s'est vue confier par la société Sogimm, marchand de biens, un mandat de vente sans exclusivité en vue de la commercialisation, sous le régime fiscal «'Loi Malraux'», de lots à réhabiliter de l'Hôtel [B], bâtiment classé monument historique situé à [Localité 6] (25), moyennant une rémunération de 10% HT du montant TTC du marché de travaux de rénovation.

Une grille de prix concernant [P] loyers pouvant être pratiqués selon la superficie [S] lots à acheter était annexée à ce mandat, grille sur la base de laquelle la société Expert & Finance a, en juillet 2022, présenté à M. [F] une simulation financière d'un investissement dans le programme immobilier «'Hôtel [B]'» intégrant notamment la déductibilité, pour [P] propriétaires de monuments historiques donnés en location, [S] déficits fonciers de leurs revenus imposables.

Après s'être vue remettre une présentation de l'historique et de l'architecture de l'hôtel [B], un descriptif sommaire [S] travaux, la liste [S] intervenants à l'opération de réhabilitation (maître d''uvre, notaire, syndic et administrateur de biens, entreprise générale de travaux, '), [P] plans d'aménagements, une étude socio-économique de la ville d'Ornans, une analyse fiscale sur [P] monuments historiques réalisée par un cabinet d'avocats spécialisé et la grille [S] loyers applicables en fonction [S] lots à acquérir, la SCI [P] [A], constituée par M. et Mme [F], a souscrit un contrat de réservation portant sur [P] lots numéros 9 (appartement au 1er étage [S] bâtiments A et B, correspondant à un local à usage d'habitation assorti de la jouissance exclusive d'un jardin), 23 (cave) et 38 (place de parking).

Par acte notarié du 12 décembre 2002, la vente consentie à la SCI [P] [A] par la société Sogimm a été régularisée au prix de 105'900 €.

Une association syndicale libre dénommée «'Hôtel [B]'», constituée par l'ensemble [S] investisseurs/copropriétaires, a été constituée le 24 décembre 2002 pour assumer le suivi [S] travaux de réhabilitation dans le cadre desquels sont intervenues':

la société SLM Maîtrise d'Ouvrage, assument une mission d'assistante à la maîtrise d'ouvrage,

la société Lyonnaise de Rénovation, assumant [P] fonctions d'entreprise générale.

L'ensemble immobilier a été soumis au régime de la copropriété le 29 juillet 2005 et, le 16 septembre 2005, la SCI [P] [A] et la société Lyonnaise de Rénovation ont signé un procès-verbal de réception [S] travaux de réhabilitation [S] lots numéros 9 et 23 (appartement et cave) comportant 48 réserves.

Par un mandat n°3057 à effet au 16 septembre 2005, la SCI [P] [A] a confié à la société Sogreprim, par ailleurs, syndic de la copropriété, un mandat de gestion locative.

Exposant que son acquisition, financée au moyen d'un prêt, lui avait coûté la somme totale de 312'713 € (soit 114'613 € au titre du prix [S] biens et 198'100 € au titre [S] travaux de réhabilitation) et déplorant l'absence de levée [S] réserves, une réhabilitation de piètre qualité, la présence de cuves de gaz enterrées dans la jardin privatif, [S] charges de copropriété exorbitantes, une faible rentabilité locative et une perte financière conséquente en raison de la valeur réelle de l'immeuble, la SCI [P] [A] a, par actes de commissaire de justice [S] 18, 19 et 20 janvier 2012, attrait la société Expert & Finance, la société Sogimm, la société SLM Maîtrise d'Ouvrage, la société Lyonnaise de Rénovation, ainsi que la société Sogeprim devant le tribunal de grande Instance de Lyon afin de [P] voir condamnées conjointement et solidairement à l'indemniser de ses préjudices.

Sont intervenus volontairement à l'instance, d'une part, le syndicat [S] copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 8] à [Localité 6] (25), pris en la personne de son syndic en exercice, et, d'autre part, la société MMA Iard, assureur [S] sociétés Sogim, SLM Maîtrise d'Ouvrage et Lyonnaise de Rénovation.

La société SLM Maîtrise d'Ouvrage ayant été placée en liquidation judiciaire par jugement du 17 octobre 2012 du tribunal de commerce de Lyon, la SCI [P] [A] a, par exploit du 9 avril 2013, fait appeler en cause M. [E], nommé en qualité de liquidateur judiciaire.

Par ordonnance du 25 novembre 2013, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lyon a ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [N].

[P] sociétés Lyonnaise de Rénovation et Sogimm ayant à leur tour été placées en liquidation judiciaire par jugements du 29 octobre 2014 du tribunal de commerce de Lyon, la SCI [P] [A] a, par exploit du 16 avril 2014, fait appeler en cause la société MDP Mandataires judiciaires associés, nommée en qualité de liquidateur judiciaire. Par ordonnance du 10 juillet 2014, le juge de la mise en état a déclaré [P] opérations d'expertises communes et opposable au liquidateur judiciaire de ces deux sociétés.

Enfin, par exploit du 5 septembre 2014, la SCI [P] [A] a fait appeler en cause la société [M], en qualité d'assureur [S] sociétés Sogimm, SLM Maîtrise d'Ouvrage et Lyonnaise de rénovation et, par ordonnance du 27 juin 2016, le juge de la mise en état a déclaré commune et opposable à cet assureur l'expertise judiciaire en cours.

M. [N], expert, a établi son rapport d'expertise définitif le 3 janvier 2017.

Par jugement du 10 mai 2022, le Tribunal Judiciaire de Lyon a':

1°/ Déclaré irrecevables [P] demandes de la SCI [P] [A] aux fins de constatations de créances et de fixation de leurs montant à hauteur de 173'416 € à titre de dommages et intérêts au titre [S] malfaçons, à hauteur de 74'879 € arrêté au 1er octobre 2016, à parfaire depuis cette date à concurrence de 563 € par mois, au titre de la perte de loyers surestimés à l'origine, à hauteur de 341'390 € au titre de la moins-value immobilière, à hauteur de 23'940 € arrêtée au 1er octobre 2016, à parfaire à concurrence de 180 € par mois, au titre du préjudice matériel résultant [S] factures de chauffage, à hauteur de 100'000 € au titre du préjudice moral, au sein [S] liquidations judiciaires [S] sociétés Sogimm, SLM Maîtrise d'ouvrage et Lyonnaise de Rénovation,

2°/ Sur la garantie décennale :

Condamné la compagnie [M] à payer à la SCI [P] [A] la somme de 1'980 € toutes taxes comprises au titre [S] travaux de reprise du rejet d'extracteur de la ventilation mécanique de la chaudière,

Débouté la SCI [P] [A] du surplus de sa demande d'indemnisation au titre de la garantie décennale,

3°/ Sur la demande de condamnation de la société Expert & Finance au paiement de la somme de 173'416 € à titre de dommages et intérêts au titre [S] malfaçons : Déclaré irrecevable la SCI [P] [A],

4°/ Sur [P] autres motifs d'engagement de la responsabilité de la société Expert & Finance :

Déclaré irrecevable la SCI [P] [A] en sa demande de condamnation de la société Expert & Finance à lui payer la somme de 74'879 € arrêtée au 1er octobre 2016, et à parfaire depuis cette date à concurrence de 563 € par mois, au titre de la perte de loyers surestimés à l'origine,

Déclaré irrecevable la SCI [P] [A] en sa demande de condamnation de la société Expert & Finance à lui payer la somme de 341'390 € au titre de la moins-value immobilière,

5°/ Sur le préjudice matériel résultant [S] factures de chauffage et le préjudice moral, imputé à la société Expert & Finance :

Déclaré irrecevable la SCI [P] [A] en sa demande de condamnation de la société Expert & Finance à lui payer la somme de 23'940 € arrêtée au 1er octobre 2016, à parfaire à hauteur de 180 € par mois, au titre du préjudice matériel résultant [S] factures de chauffage,

Déclaré irrecevable la SCI [P] [A] en sa demande de condamnation de la société Expert & Finance à lui payer la somme de 100'000 € au titre du préjudice moral,

6°/ Sur la demande de la SCI [P] [A] en condamnation du syndicat [S] copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 8] à Ornans (25), à déplacer [P] cuves de gaz installés dans le jardin, sous astreinte : Débouté la SCI [P] [A] de sa demande en condamnation du syndicat [S] copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 8] à Ornans (25), à déplacer [P] cuves de gaz installées dans le jardin, sous astreinte,

7°/ Sur la responsabilité de la société Sogreprim :

Condamné la société Sogeprim à payer à la SCI [P] [A], la somme de 985 € au titre [S] loyers impayés par M. [V],

Condamné la société Sogeprim à payer à la SCI [P] [A], la somme de 13'365,27 € au titre du solde dû par Mme [J] et M. [U],

Dit que [P] sommes précitées porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement et jusqu'à parfait paiement,

Déclaré que la société Sogeprim sera subrogée dans [P] droits de la SCI [P] [A] contre Mme [J] et M. [U] à hauteur de la somme de 13'365,27 €, une fois que la société Sogeprim aura réglé cette somme à la SCI [P] [A],

Débouté la SCI [P] [A] de sa demande de condamnation de la société Sogeprim, ès qualités de syndic de copropriété, à lui payer une somme de 10'000 € à titre de dommages et intérêts,

8°/ Sur [P] autres demandes : Débouté [P] parties du surplus de leurs demandes,

9°/ Sur la demande reconventionnelle du syndicat [S] copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 8] à Ornans (25) en condamnation de la SCI [P] [A] au paiement de charges de copropriété à hauteur de 21'900,99 € : Débouté le syndicat [S] copropriétaires de l'ensemble immobiliers situé [Adresse 8] à Ornans (25) de sa demande reconventionnelle,

10°/ Sur [P] dépens et [P] frais irrépétibles :

Condamné in solidum la compagnie l'Auxiliaire et la société Sogeprim à payer à la SCI [P] [A] la somme de 3'000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société Expert & Finance et [P] sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles, es qualités d'assureurs [S] sociétés Sogimm, SLM Maîtrise d'ouvrage et Lyonnaise de Rénovation, de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamné in solidum la compagnie [M] et la société Sogeprim aux dépens, comprenant notamment [P] frais d'expertise judiciaire,

Admet [P] avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice [S] dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

11°/ Débouté [P] parties de leurs demandes plus amples ou contraires : Ordonné l'exécution provisoire du présent jugement.

Par déclarations [S] 24 juin et 27 septembre 2022, la SCI [P] [A] a relevé appel de cette décision en tous ses chefs, d'abord à l'encontre [S] sociétés Expert & Finance et Sogeprim, ensuite à l'encontre du syndicat [S] copropriétaires et de la société [M]. La jonction [S] affaires a été ordonnée le 24 mai 2023 par le conseiller de la mise en état.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 21 mars 2023 (conclusions récapitulatives), la SCI [P] [A] demande à la cour':

Déclarer recevable et bien fondé l'appel interjeté par la société [S] [A],

Y faisant droit,

Infirmer la décision entreprise et, statuant à nouveau,

Juger que l'action de la société [S] [A] n'est pas prescrite à l'encontre de la compagnie l'Auxiliaire au titre de la responsabilité décennale, qu'au titre de la société Expert & Finance sur l'action de droit commun,

Débouter la compagnie l'Auxiliaire de sa demande d'irrecevabilité pour demandes prétendument nouvelles,

Juger que [P] désordres correspondant aux pertes énergétiques, au dysfonctionnement du chauffage, à l'absence d'isolation et aux infiltrations relèvent de la garantie décennale, conformément aux dispositions de l'article 1792 du code civil et [S] jurisprudences constantes,

Condamner la compagnie [M] à garantir ces désordres et leurs travaux de réfection à hauteur de 65'238 € au titre de la garantie décennale et 108'178 € pour la période de parfait achèvement et la non-levée [S] 48 réserves pendant 10 ans,

Condamner la société Expert & Finance, au titre de la perte de chance pour défaut de mise en garde, d'information et de conseil s'analysant en une perte de chances, à payer à la SCI [P] [A], conformément aux conclusions de l'expert judiciaire, [P] sommes de :

173'416 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier subi du fait [S] malfaçons démontrant la qualité bas de gamme de leurs prestations,

74'879 €, somme arrêtée au 1er octobre 2016, à parfaire à hauteur de 563 € par mois, à titre de dommages et intérêts pour la perte subie sur [P] loyers (entre [P] 963 € prévus et [P] 400 € appliqués réellement),

341'390 € à titre de dommages et intérêts pour la perte subie sur la valeur réelle du bien,

23'940 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier subi du fait [S] excédents de charges chauffage, la somme étant arrêtée au 1er octobre 2016 à parfaire à raison de 180 € par mois jusqu'à la fin [S] travaux de réfection de chauffage et isolation,

100'000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi par [P] époux [F] associés et gérants de la SCI [P] [A],

Condamner la société Sogeprim, du fait [S] fautes personnelles commises dans le cadre de son mandat de gestion de la location, à payer à la SCI [P] [A] une somme de 16'543,20 €, correspondant au solde du compte de la locataire Mme [J], ainsi qu'une somme de 985 € pour [P] loyers dus par M. [W],

Condamner la société Sogeprim, du fait [S] fautes personnelles commises dans le cadre de son mandat de syndic, à payer à la SCI [P] [A] une somme de 50'000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier subi d fait de leur attitude dolosive et leur résistance abusive lui ayant fait perdre 56 mois de location,

Assortir ces sommes de l'intérêt légal à compter de la date de l'assignation,

Condamner le syndicat de copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 9], sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à déplacer [P] cuves de gaz pour [P] replacer sur [P] parties communes de la résidence et non pas dans le jardin privatif de la SCI [P] [A] dont elle a la jouissance exclusive,

Condamner in solidum la société Expert & Finance, la compagnie [M] ainsi que la société Sogeprim à payer à la SCI [P] [A] la somme de 20'000 € en application [S] dispositions de de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamner in solidum la société Expert & Finance, la compagnie l'Auxiliaire et [P] sociétés MMA ainsi que la société Sogreprim aux entiers dépens, y compris ceux d'expertise,

Débouter la société Expert & Finance, la compagnie [M] et la société Sogeprim de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 7 septembre 2023 (conclusions d'intimée n°2), la société [M], assureur [S] sociétés Sogimm, SLM et Lyonnaise de Rénovation, demande à la cour':

Déclarer irrecevables [P] demandes nouvelles formulées en cause d'appel à l'encontre de la compagnie l'Auxiliaire par la SCI [P] [A] portant sur [P] travaux extérieurs (escalier principal, garde-corps, évacuation [S] eaux pluviales) et [P] honoraires de maîtrise d''uvre,

Déclarer irrecevables [P] demandes nouvelles relatives à la somme de 108'178 €,

Infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la compagnie [M] au titre du rejet de l'extracteur de la chaudière chiffré à la somme de 1'800 € hors taxes, à la somme de 3'000 € au titre de l'article 700 et aux dépens,

Statuant à nouveau :

Rejeter la demande relative au rejet de l'extracteur de la chaudière, ainsi que toute demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et [S] dépens,

Rejeter toutes demandes qui pourraient être formées à l'encontre de la compagnie [M],

Confirmer le jugement sur [P] autres points,

Condamner la SCI [P] [A] à verser à la compagnie [M] la somme de 4'000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens distraits au profit de Maître Bois sur son affirmation de droit.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 22 décembre 2022 (conclusions d'intimée n°1), la SA Expert & Finance, aux droits de laquelle vient depuis le 25 mai 2023 la SAS [Adresse 10], demande à la cour':

A titre principal :

Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lyon le 10 mai 2022 en toutes ses dispositions,

À titre subsidiaire :

Déclarer irrecevable l'action de la société [P] [A] à l'encontre de la société Expert & Finance du fait de l'autorité attachée au protocole d'accord,

En toutes hypothèses :

Débouter la société [P] [A] de ses demandes formulées à l'encontre de la société Expert & Finance, comme non fondées,

Condamner la société [P] [A] aux entiers dépens d'appel dont distraction au profit de Maître Balas, avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile,

Et la condamner à verser à la société Expert & Finance la somme de 2'000 € au visa de l'article 700 du code de procédure civile.

***

Aux termes de leurs écritures remises au greffe par voie électronique le 5 mai 2026 (conclusions récapitulatives), la SA Sogeprim et le syndicat [S] copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 6], pris en la personne de son Syndic en exercice la SA Sogeprim, demandent à la cour':

A titre principal :

Infirmer ou Réformer le jugement rendu par le tribunal Judiciaire de Lyon 10 mai 2022 en ce qu'il a :

Condamné la société Sogeprim à payer à la SCI [P] [A] la somme de 985 € au titre [S] loyers impayés par M. [V],

Condamné la société Sogeprim à payer à la SCI [P] [A] la somme de 13'365,27 € au titre [S] loyers impayés par Mme [J] et M. [U],

Condamné in solidum la compagnie l'Auxiliaire et la société Sogeprim à payer à la SCI [P] [A] la somme de 3'000 € au titre [S] dispositions de l'article 700 du code de procédure Civile,

Condamné in solidum [M] et la société Sogeprim aux dépens, comprenant [P] frais d'expertise judiciaire,

Le confirmer pour le surplus, par adoption ou substitution de motif,

Statuant à nouveau,

Juger que la SCI [P] [A] ne démontre ni l'existence d'une faute commise par la société Sogeprim dans ses fonctions de syndic et d'administrateur de bien, pas plus que celle d'un dommage qui en résulterait pour elle,

Débouter la SCI [P] [A] de l'ensemble de ses demandes fins et prétentions en ce qu'elles sont dirigées contre la société Sogeprim tant en sa qualité de Syndic qu'en sa qualité d'administrateur de bien,

Débouter la SCI [P] [A] ainsi que l'ensemble [S] parties de leurs demandes fins et prétentions plus amples ou contraires,

Condamner tout succombant concerné par [P] mesures d'expertise au paiement [S] frais d'expertise,

Débouter la SCI [P] [A] ainsi que l'ensemble [S] parties de leurs demandes relatives aux dépens formées à l'encontre de la société Sogeprim et/ou du syndicat [S] copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] à Ornans en ce qu'ils comprennent [P] frais d'expertise judiciaire,

Statuer ce que de droit pour le surplus [S] dépens,

Condamner la SCI [P] [A] aux entiers dépens d'instance et d'appel ainsi qu'au paiement d'une somme de 3'500 € au titre [S] dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice du syndicat [S] copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] à Ornans et de la société Sogeprim,

A titre subsidiaire :

Infirmer ou réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lyon 10 mai 2022 en ce qu'il a :

Condamné in solidum la compagnie [M] et la société Sogeprim à payer à la SCI [P] [A] la somme de 3000 € au titre [S] dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamné in solidum la compagnie l'Auxiliaire et la société Sogeprim aux dépens, comprenant [P] frais d'expertise judiciaire,

Condamné la société Sogeprim à payer à la SCI [P] [A] la somme de 985 € au titre [S] loyers impayés par M. [V],

Condamné la société Sogeprim à payer à la SCI [P] [A] la somme de 13'365.27 € au titre [S] loyers impayés par Mme [J] et M. [U],

Le confirmer pour le surplus, par adoption ou substitution de motif,

Débouter le SCI [P] [A] de ses demandes formées au titre du retrait [S] citernes [S] lors que celles-ci sont désormais dépourvues d'objet,

Statuant à nouveau :

Débouter la SCI [P] [A] de ses demandes formées à l'encontre de la société Sogeprim au titre [S] loyers impayés en ce qu'elles excèdent la somme de 7'082,88 € au titre [S] loyers impayés par Mme [J], 237,14 € au titre [S] loyers impayés par M. [V],

Déclarer, juger dans l'hypothèse où [S] condamnations seraient prononcées à l'encontre de la société Sogeprim, que la société Sogeprim sera subrogée dans [P] droits et action de la SCI [P] [A] à l'égard de M. [U] et de Mme [J],

Débouter la SCI [P] [A] ainsi que l'ensemble [S] parties de leurs demandes fins et prétentions plus amples ou contraires,

Débouter la SCI [P] [A] de ses demandes formées au titre du retrait [S] citernes [S] lors que celles-ci sont désormais dépourvues d'objet,

Condamner tout succombant concerné par [P] mesures d'expertise au paiement [S] frais d'expertise,

Débouter la SCI [P] [A] ainsi que l'ensemble [S] parties de leurs demandes relatives aux dépens formées à l'encontre de la société Sogeprim et/ou du syndicat [S] copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] à Ornans en ce qu'ils comprennent [P] frais d'expertise judiciaire,

Statuer ce que de droit pour le surplus [S] dépens,

Condamner la SCI [P] [A] aux entiers dépens d'instance et d'appel ainsi qu'au paiement d'une somme de 3'500 € au titre [S] dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice du syndicat [S] copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] à Ornans et de la société Sogeprim.

***

Il est renvoyé aux écritures [S] parties pour plus ample exposé [S] moyens venant à l'appui de leurs prétentions.

MOTIFS,

A titre liminaire, il n'y a pas lieu de statuer sur [P] demandes [S] parties tendant à voir la cour «'juger'» lorsqu'elles ne constituent pas [S] prétentions au sens [S] articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile mais [S] moyens ou arguments au soutien [S] véritables prétentions.

Sur l'action directe contre l'Auxiliaire':

[P] juges de première instance ont passé en revue [P] désordres retenus par l'expert judiciaire pour écarter la nature décennale [S] désordres suivants':

Concernant [P] défauts d'isolation thermique et la consommation excessive de la chaudière, ils ont relevé que si la norme RT2000 n'est pas respectée, cette norme ne s'applique qu'aux bâtiments nouveaux. Ils ont ajouté que [P] pièces de l'appartement, inscrites à l'inventaire [S] monuments historiques, ne pouvaient pas être modifiées et qu'en tout état de cause l'expertise ne permet pas de distinguer [P] frais de chauffage imputable au défaut d'isolation thermique.

Concernant [P] défauts d'isolation thermique [S] canalisations, exposées au risque de gel, ils ont retenu qu'ils étaient visibles à la réception,

Concernant [P] divers désordres décrits par le rapport d'expertise (nécessité de reprise de certaines canalisations, le fait que la colonne montante [S] installations de plomberie et de chauffage ne soit pas placée dans [S] gaines techniques, le fait que le socle en pied de canalisation ait été réalisé hâtivement en l'absence de plinthes et en présence d'un carreau supérieur non découpé et de joints approximatifs, le caractère bas de gamme [S] radiateurs installés, le défaut d'étanchéité à l'air de la porte d'entrée, ...), ils ont constaté que l'expert judiciaire ne retient pas une impropriété à destination, laquelle impropriété n'est pas démontrée par la SCI [P] [A].

Concernant [P] infiltrations alléguées, ils ont souligné que la SCI [P] [A] ne précise pas à quels éléments de construction elles se rapporteraient.

Ils ont en revanche retenu que la localisation du rejet de l'extracteur d'air sous la fenêtre du salon, qui génère du bruit, constitue une impropriété à destination qui n'a pas été réservée lors de la réception et qui est imputable à la société Lyonnaise de Rénovation. Constatant que la société [M] ne dénie pas sa garantie, ils l'ont condamnée au coût [S] travaux de modification de la sortie de la ventilation haute de la chaufferie évalué à 1'980 €TTC.

La SCI [P] [A] conteste la prescription que lui oppose [P] autres parties [S] lors que son action se fonde sur la garantie décennale qui court à compter de la réception du 16 septembre 2005. Elle rappelle que l'appartement a été livré avec 48 réserves et elle considère que relèvent de la garantie décennale, tant l'aggravation [S] désordres rendant l'immeuble impropre à sa destination, que [P] désordres non-apparents tels que [P] pertes énergétiques, le dysfonctionnement du chauffage, l'absence d'isolation et [P] infiltrations.

Au titre [S] désordres apparents, elle dénonce 48 réserves qui démontrent selon elle qu'à la place [S] prestations luxueuses promises au contrat, [P] ouvrages réalisés ne sont pas de qualité. Elle précise que ces désordres ne relèvent pas de la garantie décennale sauf ceux qui se sont aggravés du fait de l'humidité de l'immeuble, cette humidité étant due au dysfonctionnement de l'installation de chauffage et au défaut d'isolation, tant [S] parties communes que de l'appartement qu'elle a acheté et de la terrasse extérieure. Elle fait valoir qu'un copropriétaire a qualité pour solliciter la levée de réserves concernant [P] parties communes si le syndicat [S] copropriétaires ne fait rien.

Concernant [P] désordres non-apparents que constituent [P] pertes énergétiques, le dysfonctionnement du chauffage, l'absence d'isolation et [P] infiltrations, elle invoque [S] désordres affectant [S] éléments d'équipements indissociables ou non mais qui rendent l'immeuble impropre à sa destination comme jugé par deux décisions de la cour de cassation de juillet 2018. Elle renvoie aux constatations expertales selon lesquelles':

l'appartement souffre d'une isolation thermique insuffisante et elle estime que la surconsommation de chauffage est démontrée par [P] factures de charges de copropriété et [S] baisses successives du montant du loyer afin d'arriver à louer le bien,

[P] parquets clippés sont détériorés par l'humidité,

la porte d'entrée n'a pas été remplacée et ses défauts d'étanchéité à l'air n'ont pas été corrigés, l'air se condensant sur [P] parois froides et créant [S] moisissures,

le rejet de l'extracteur de la ventilation mécanique de la chaudière sort dans la cour anglaise et sous la fenêtre de la salle à manger.

Elle détaille le coût de travaux de reprise pour [P] travaux extérieurs (travaux sur escalier principal, addition d'un garde-corps, création d'une évacuation d'eau pluviale, révision de la porte extérieure côté jardin). Elle détaille le coût [S] autres travaux dont la dépose et le remplacement [S] radiateurs, la reprise de certaines canalisations, une participation au remplacement de la chaudière, la modification de la ventilation haute de la chaufferie, la dépose et le remplacement du parquet clippé, '), auquel elle ajoute [P] honoraires d'un maître d''uvre, soit une somme totale de 65'238 € pour [P] travaux relevant de la garantie décennale sur un total de travaux de 173'416 € préconisés par l'expert en 2014 qu'il conviendra de réactualiser.

Elle réclame la condamnation de la société [M] pour [P] travaux relevant de la garantie décennale et elle relève que l'assureur ne produit toujours pas le contrat d'assurance. Elle précise que le surplus [S] travaux relève de ses demandes de dommages et intérêts pour préjudices financiers. A cet égard, elle fait état de malfaçons, pour partie détaillées dans le procès-verbal de réception, de prestations bas de gamme au lieu [S] prestations luxueuses prévues au contrat, en particulier [P] boiseries et [P] sanitaires, l'absence de volets sur certaines fenêtres alors qu'ils étaient prévus, [S] peintures réalisées sans respect [S] règles de l'art. Elle considère que la part excédant [P] 65'238 € chiffré par l'expert relève de la garantie de parfait achèvement.

En réponse à l'argumentation adverse, elle se défend du caractère nouveau de certaines de ses demandes, estimant que celles excédant la somme réclamée en première instance tendent aux mêmes fins et en sont le complément nécessaire. Sur le fond, elle conteste l'absence de preuve d'un défaut d'isolation thermique et l'absence de preuve d'un engagement du vendeur au regard de la performance énergétique puisqu'il s'agissait d'une opération immobilière de luxe aux fins d'investissement locatif dans une région froide. Elle renvoie aux vicissitudes rencontrées pour louer le bien et à l'action en justice engagée par [P] derniers locataires contre elle. Enfin, elle renvoie au procès-verbal de réception avec [S] réserves, ainsi qu'au rapport d'expertise qui a relevé le manque total d'isolation de l'immeuble.

[M] oppose d'abord l'irrecevabilité [S] demandes nouvelles en cause d'appel. Elle rappelle que la SCI [P] [A], qui réclame désormais la somme de 65'238 € au titre de la garantie décennale, réclamait 32'884 € à cet titre en première instance et elle considère en conséquence que le delta entre ces deux sommes est irrecevable. Elle précise que [P] demandes initiales concernaient [P] pertes énergétiques, le dysfonctionnement du chauffage, l'absence d'isolation, [P] infiltrations, le parquet clippé, la porte d'entrée et le rejet d'extracteur d'air de la ventilation. Elle pointe [P] demandes nouvelles se rapportant à [S] travaux sur l'escalier, l'addition d'un garde-corps, la création d'une évacuation d'eau pluviale et [S] honoraires de maîtrise d''uvre. Elle conteste que ces demandes tendent aux mêmes fins puisqu'elles concernent d'autres désordres.

Elle oppose la même irrecevabilité à la demande de 108'178 € «'pour la période de parfait achèvement et la non-levée [S] 48 réserves pendant 10 ans'» ajoutée «'discrètement'» dans le dispositif [S] dernières écritures de l'appelante et sans développements dans le corps de ces écritures. Elle fait valoir que cette prétention nouvelle est également irrecevable pour ne pas avoir été présentée dans [P] conditions de l'article 910-4 qui impose de présenter [P] demandes dans [P] premières écritures d'appel.

Sur le fond, elle conteste le caractère décennal [S] désordres, rappelant que cette qualification n'a pas été retenue par l'expert judiciaire pour aucun [S] désordres qu'il a examiné. Elle fait plus particulièrement valoir':

Concernant [P] pertes énergétiques, le dysfonctionnement du chauffage, l'absence d'isolation et [P] infiltrations': que ces désordres n'ont été ni constatés, ni mesurés. Elle souligne au demeurant que le projet n'était soumis à aucun engagement tant réglementaire que contractuel car, contrairement à ce que retient l'expert, la norme RT 2000 ne s'applique qu'aux bâtiments neufs. Elle estime que l'insuffisance de l'isolation thermique n'est pas démontrée. Elle ajoute que le descriptif sommaire [S] travaux ne prévoyait pas de traitement particulier [S] canalisations situées dans le local technique et elle relève que depuis la réception, ces canalisations, prétendument exposées au gel, n'ont pas rencontrées de difficultés.

Elle en conclut que la nécessité d'isoler [S] canalisations qui sont en réalité intérieures n'est pas démontrée. Elle ajoute que celle absence d'isolation était visible à la réception et n'a pas été réservée.

Concernant [P] parquets clippés': que l'expert a constaté un léger tuilage de certaines lames, sans caractériser l'humidité alléguée. Elle avance que l'expert semble d'ailleurs critiquer davantage la qualité [S] parquets et en tout état de cause, elle estime que le phénomène décrit est ponctuel, non-évolutif, outre que l'expert a excédé sa mission à leur sujet puisque ce désordre n'était pas exposé dans l'assignation de la SCI Le [A] qui fixe le périmètre de la mission de l'expert.

Concernant la porte d'entrée': qu'il est curieux de relever une absence de joint ou un état de saleté lors d'opération d'expertise ayant lieu dix ans après la réception et elle avance que [P] désordres en cause relèvent de l'entretien [S] bâtiments, sans aucune nature décennale.

Concernant «'[P] bruits aériens dans [P] appartements voisins, socle en pied de canalisation, qualité de radiateurs, réservation de la porte extérieur, calfeutrement d'huisserie'»': que la SCI [P] [A] ne développe pas de manière explicite de demandes à leur sujet, invoquant [S] travaux de nature décennale et non [S] désordres. Elle en conclut que [P] demandes ne sont pas liées à [S] désordres de nature décennale.

Concernant [P] travaux extérieur (escalier, garde-corps, évacuation [S] eaux pluviales)': que [P] escaliers n'ont subi aucun travaux de rénovation de sorte que la garantie décennale [S] constructeurs ne peut pas trouver à s'appliquer et qu'il en est de même du garde corps et de l'évacuation [S] eaux pluviales.

Elle forme appel incident du chef du jugement ayant retenu la nature décennale du désordre affectant le rejet d'extracteur mécanique de la chaudière alors que, ni l'expert, ni la SCI [P] [A], n'explique en quoi l'emplacement du rejet d'extracteur serait constitutif d'un désordre. Elle considère qu'aucune démonstration du caractère bruyant n'a été faite et que rien ne démontre une impropriété à destination. Elle ajoute que l'expert, qui ne se prononce pas sur le bruit, s'interroge et émet [S] suppositions sur le caractère dangereux du rejet en cas d'incendie, sans preuve d'une non-conformité.

Subsidiairement, si la cour considérait que [P] demandes de la SCI étaient recevables, elle fait valoir que l'expert a excédé [P] limites de sa mission pour avoir retenu [S] désordres visibles à la réception ou réservés ou pour se référer à son expérience pour considérer que la rénovation n'est pas «'haut de gamme'» alors qu'il ne s'appuie sur aucun descriptif de travaux. Elle rappelle que le contrat réglementé «'vente d'immeuble à rénover'» adopté par la loi de 2006 n'existait pas lors [S] travaux litigieux de sorte que [P] sociétés Sogimm et Lyonnaise de Rénovation n'étaient pas tenues de fournir [S] descriptifs. Elle estime que, dans ce contexte, la SCI [P] [A] ne peut démontrer aucune faute [S] constructeurs en lien avec un prétendu préjudice, de même qu'elle ne peut pas démontrer qu'il aurait été prévu [S] prestations luxueuses. Elle relève le caractère fantaisiste [S] préjudices financiers invoqués, mêlant prix d'achat/travaux effectués, intérêts d'emprunts, en s'abstenant d'inclure [P] avantages fiscaux.

Sur la recevabilité [S] demandes dirigées contre la société l'Auxiliaire':

Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, [P] parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter [P] prétentions adverses ou faire juger [P] questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.

[P] article 565 et 566 précisent que [P] prétentions ne sont pas nouvelles [S] lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent et que [P] parties peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge [P] demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l'espèce, l'augmentation du quantum de la demande indemnitaire de la SCI [P] [A] «'au titre de la garantie décennale'» portée à 65'238 € à hauteur d'appel ne procède pas d'une évaluation différente du coût [S] mêmes travaux de reprise, par exemple sur la base de la production de devis actualisés, mais résulte de l'ajout, à la demande d'un montant de 32'884 € présentée en première instance, d'une part, du coût [S] travaux de reprise concernant d'autres désordres (réfection [S] escaliers, l'addition d'un garde corps et la création d'une évacuation [S] eaux pluviales), et d'autre part, du coût [S] honoraires d'un maître d''uvre, outre la TVA sur l'ensemble [S] sommes réclamées.

De toute évidence et sous la réserve de la détermination préalable de leur assiette de calcul, le coût [S] honoraires d'un maître d''uvre, comme l'ajout de la TVA, constituent le complément nécessaire aux demandes présentées en première instance et peuvent [S] lors, en application de l'article 566 précité, y être ajoutées sans encourir l'irrecevabilité opposée.

En revanche, [P] demandes d'indemnisation de désordres au titre de travaux extérieurs (réfection [S] escaliers, addition d'un garde corps et création d'une évacuation [S] eaux pluviales), non sollicitées en première instance, ne tendent pas aux mêmes fins que la reprise [S] désordres de nature décennale listés en première instance (révision porte extérieure côté jardin, remplacement [S] radiateurs, reprise de certaines canalisations, reprise [S] pieds de canalisations, participation au coût du remplacement de la chaudière, modification de la ventilation haute de la chaufferie, remplacement du parquet clipsé calfeutrement de l'huisserie du bloc porte de cave et isolation thermique complémentaires sur canalisations), ni n'en constituent l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. Ces demandes sont en outre sans lien avec l'intervention d'un tiers ou la survenance ou révélation d'un fait. Dès lors, la société [M] est fondée à opposer une fin de non-recevoir aux prétentions nouvelles que constituent [P] demandes indemnitaires aux titres de travaux extérieurs.

La fin de non-recevoir soulevée par la société [M] concernant [P] demandes «'au titre de la garantie décennale'» est en conséquence partiellement accueillie et la cour d'appel déclare irrecevable la SCI [P] [A] en celles de ses demandes d'indemnisation au titre de la garantie décennale qui concernent [P] travaux extérieurs.

Sont a contrario déclarés recevables, d'une part, [P] demandes présentées «'au titre de la garantie décennale'» concernant [P] désordres listés en première instance et dont le coût de reprise est évalué à 32'884 €, recevabilité au demeurant non-contestée, et, d'autre part, le coût [S] honoraires d'un maître d''uvre et l'ajout de la TVA.

Concernant la demande indemnitaire de «'108'178 € pour la période de parfait achèvement et la non-levée [S] 48 réserves pendant 10 ans'», il est constant qu'elle n'avait pas été présentée en première instance et il est constant que cette demande concerne [S] désordres différents de ceux pour lesquels la SCI [P] [A] sollicitait en première instance la condamnation de l'assureur [S] constructeurs. Dès lors, la différence de fondement juridique invoqué ne constitue pas l'hypothèse visée à l'article 565 puisque la demande indemnitaire présentée sur ce nouveau fondement concerne également [S] désordres différents de ceux sont dont l'indemnisation était sollicitée en première instance. Dans ces conditions, cette demande nouvelle ne peut pas être considérée comme tendant aux mêmes fins que la reprise [S] désordres de nature décennale listés en première instance, ni en constituer l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. Cette demande est en outre sans lien avec l'intervention d'un tiers ou la survenance ou révélation d'un fait.

Dès lors, la société [M] est fondée à opposer une fin de non-recevoir à la prétention nouvelle que constitue la demande indemnitaire de «'108'178 € pour la période de parfait achèvement et la non-levée [S] 48 réserves pendant 10 ans'», laquelle demande est déclarée irrecevable.

Sur le bien fondé [S] demandes dirigées contre la société [M]':

Selon l'article 124-3 du code [S] assurances, le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

Selon l'article 1792 du code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, [S] dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

La garantie décennale n'est pas applicable, ni aux vices connus du maître de l'ouvrage qui n'ont pas fait l'objet d'une réserve lors de la réception, ceux-ci étant purgés par la réception sans réserve, ni aux vices faisant l'objet de réserves lors de la réception, ceux-ci étant quant à eux couverts par la garantie de parfait achèvement.

Toutefois, le désordre connu ou réservé à la réception, qui n'est appréciable que plus tard dans son étendue, sa cause et ses conséquences, peut relever de la garantie décennale.

En l'espèce, la SCI [P] [A] allègue d'abord de «'pertes énergétiques'» qui ne sont mentionnées, ni dans [P] notes aux parties n°1 et 2 respectivement datées [S] 9 septembre 2015 et 16 août 2016, ni dans le pré-rapport d'expertise judiciaire du 29 mars 2016 (ces deux séries de pièces étant chacune numérotées 22 dans le dossier de la société appelante, sans que ne soit produit le rapport d'expertise judiciaire définitif, lequel n'a pas transmis en cours de délibéré comme demandé par la cour d'appel). Tout au plus, l'expert judiciaire évoque-t-il, page 21 du pré-rapport d'expertise, «'une isolation thermique insuffisante, ce qui augmente le coût de leur chauffage'», laquelle isolation thermique sera examinée ci-après. Par ailleurs, la preuve de telles pertes énergétiques ne repose sur aucune [S] pièces produites par la SCI [P] [A]. Dans ces conditions, la preuve du désordre allégué, au demeurant dans [S] termes peu précis, n'est pas rapportée, ce dont il résulte la question du caractère décennal dudit désordre est sans objet.

La SCI [P] [A] allègue ensuite d'un dysfonctionnement du chauffage qui ne résulte pas [S] trois séries de pièces portant le n°22 (notes aux parties [S] 9 septembre 2015 et 16 août 2016 et pré-rapport d'expertise). Il résulte en revanche du pré-rapport d'expertise que l'expert a, concernant l'installation de chauffage, relevé':

que le local technique n'a pas fait l'objet d'une réfection «'de manière à le rendre plus conforme à l'image qu'on pouvait en attendre'» (pages 7 et 8 du pré-rapport d'expertise),

que [P] différentes canalisations ne sont pas isolées thermiquement et qu'elles sont exposées au gel (page 9 du pré-rapport d'expertise),

que [P] radiateurs installés dans l'appartement acquis par la SCI [P] [A] «'sont d'un modèle bas de gamme'» (page 12 du pré-rapport d'expertise).

L'on comprend que l'expert judiciaire fait référence, concernant la non-conformité du local technique et la gamme de qualité [S] radiateurs, au standing de l'immeuble promis aux termes [S] documents contractuels. Or, une telle non-conformité, même en la tenant pour avérée, n'emporterait pas que l'installation de chauffage ne remplirait pas son office, d'autant moins qu'en réalité, la preuve du dysfonctionnement du chauffage n'est pas rapportée comme il a été retenu ci-avant. Quant à l'absence d'isolation [S] canalisations, elle ne constitue pas un désordre de nature décennale en l'absence de toute atteinte à la solidité ou impropriété à destination puisque là encore, [P] canalisations remplissent leur office en l'état d'une installation de chauffage qui fonctionne et d'une exposition au gel qui ne constitue qu'un risque, en l'absence de tout sinistre de cette nature qui serait survenu. Il s'ensuit que même en retenant que l'installation de chauffage serait affectée de désordres, ceux-ci ne compromettent pas la solidité de l'ouvrage, ni ne le rendent impropre à sa destination d'habitation.

A cet égard, la cour d'appel relève que le montant élevé [S] charges de copropriété, au point que la SCI [P] [A] a été amenée à réduire le montant [S] loyers pratiqués comme elle en justifie, ne signe aucune inhabitabilité de l'immeuble rénové, lequel dispose manifestement d'une installation de chauffage en état de fonctionnement, fut-elle énergivore. La gravité décennale alléguée ne résiste pas à l'analyse.

La SCI [P] [A] allègue d'une «'absence d'isolation'», grief auquel peuvent être rattachés [P] éléments suivants du pré-rapport d'expertise':

la menuiserie extérieure du balcon sur cour a été «'conservée en l'état en raison du vitrage marqué aux initiales d'[H] [B]'» (page 11 du pré-rapport d'expertise),

la porte d'entrée de l'immeuble présente [S] défauts d'étanchéité à l'air qui n'ont pas été corrigée par la mise en place de joints (page 14 du pré-rapport d'expertise),

dans la cave, il a été constaté «'en sous-face du plancher du sous-sol'» que «'l'isolation thermique a une épaisseur n'excédant pas un centimètre'» (page 18 du pré-rapport d'expertise). Sur ce dernier point, la note aux parties n°2 précise': «'le flocage projeté sous la dalle a une épaisseur insuffisante (un centimètre). L'absence de devis descriptif précis ne permet pas de savoir si ce flocage était appliqué en renfort du degré coupe-feu du plancher haut ou en isolation thermique de l'appartement ' Quoi qu'il en soit, l'isolation thermique de cet appartement est très insuffisante.'».

En l'état de ces constatations, aucun de ces désordres n'emporte une atteinte à la solidité de l'immeuble rénové ou une impropriété à sa destination d'habitation puisque le clos et le couvert sont assurés et que l'isolation thermique, même jugée très insuffisante par l'expert judiciaire, n'est pas inexistante et il n'est pas prétendu qu'elle compromettrait l'habitabilité de l'appartement. En outre, le non-remplacement du simple vitrage de la menuiserie sur balcon par un double-vitrage tient aux contraintes liées au classement monument historique de l'immeuble, tandis que la mise en place de joints sur la porte d'entrée peut parfaitement, et à peu de frais, être réalisée pour améliorer le confort thermique de l'immeuble. La gravité décennale alléguée concernant l'isolation de l'immeuble n'est ainsi pas démontrée.

La SCI [P] [A] allègue d'«'infiltrations'», sans que celles-ci ne résultent, ni [S] notes aux parties [S] 9 septembre 2015 et 16 août 2016, ni du pré-rapport d'expertise. En effet, la condensation de l'air ambiant sur [P] parois froides au niveau de l'encadrement de la porte d'entrée dont [P] défauts