CA Rouen, 2 sept. 2026, RG 25/03925

N° RG 25/03925 - N° Portalis DBV2-V-B7J-KC45

COUR D'APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 2 SEPTEMBRE 2026

DÉCISION DÉFÉRÉE :

25/00478

Ordonnance du président du tribunal judiciaire de Rouen du 30 septembre 2025

APPELANTE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 1] représenté par son syndic, la SASU FONCIA NORMANDIE

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté et assisté DE Me Philippe FOURDRIN de la SELARL PATRICE LEMIEGRE PHILIPPE FOURDRIN SUNA GUNEY ASSOCIÉS, avocat au barreau de Rouen

INTIMEE :

SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE NBN

RCS de [Localité 2] 904 074 259

[Adresse 3]

[Localité 3]

non constituée bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice remis le 28 novembre 2025 à l'étude

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 29 avril 2026 sans opposition des avocats devant Mme BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Mme BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

Mme WITTRANT, présidente de chambre

Mme DEGUETTE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Mme RIFFAULT

DEBATS :

A l'audience publique du 29 avril 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 2 septembre 2026.

ARRET :

RENDU PAR DEFAUT

Prononcé publiquement le 2 septembre 2026, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,

signé par Mme WITTRANT, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, cadre greffier lors de la mise à disposition.

*

* *

EXPOS'' DES FAITS ET DE LA PROC''DURE

La Sci Nbn est propriétaire des lots n°294 (appartement) et 345 (cave) au sein de la copropriété de la [Adresse 1] située [Adresse 4].

Par acte de commissaire de justice du 4 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic la société Foncia Normandie, a fait assigner la Sci Nbn devant le président du tribunal judiciaire de Rouen statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement d'arriérés de charges de copropriété, de frais de recouvrement, et de dommages et intérêts.

Par jugement réputé contradictoire du 30 septembre 2025, le président du tribunal a :

- rejeté l'intégralité des demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic la société Foncia Normandie,

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] aux entiers dépens.

Par déclaration du 23 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires a formé un appel contre ce jugement en toutes ses dispositions.

L'avis de fixation de l'affaire a été notifié à l'appelant le 17 novembre 2025 en application des articles 906 et suivants du code de procédure civile.

EXPOS'' DES PR''TENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Par uniques conclusions notifiées le 26 novembre 2025 et signifiées le 28 novembre 2025 à la Sci Nbn, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic la Sasu Foncia Normandie, demande de voir :

- infirmer le jugement rendu par le président du tribunal judiciaire de Rouen statuant selon la procédure accélérée au fond le 30 septembre 2025 en toutes ses dispositions et notamment en ce qu'il a :

. rejeté l'intégralité des demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic la société Foncia Normandie,

. condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] aux entiers dépens,

statuant à nouveau,

- condamner la Sci Nbn à lui payer :

* la somme principale de 3 735,62 euros arrêtée au 11 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, au titre des charges de copropriété,

* la somme de 609,29 euros au titre des appels de provisions charges générales et travaux obligatoires, pour la période du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025, au titre de la loi [Localité 4],

* la somme de 1 175,85 euros au titre des frais nécessaires de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

* la somme de 155,35 euros au titre des frais de commandement de payer du 13 mars 2025,

* une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

* une somme de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

- juger que les frais exposés par lui pour le recouvrement de la créance ci-dessus décrite seront imputables à la Sci Nbn par application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée et qu'il n'y a pas lieu à écarter l'exécution provisoire.

Il fait valoir qu'en cause d'appel, il justifie de la qualité de propriétaire de la Sci Nbn au sein de la copropriété et que les assemblées générales des copropriétaires ont approuvé les budgets prévisionnels de travaux et de comptes annuels et constaté la défaillance de cette dernière.

Il sollicite l'octroi de dommages et intérêts en application du dernier alinéa de l'article 1231-6 du code civil aux motifs que la Sci Nbn a commis des manquements répétés et injustifiés à son obligation essentielle de régler ses charges, constitutifs d'une faute de nature à mettre en péril la conservation et l'entretien de l'immeuble car il ne dispose pas de fonds propres et assure cette mission exclusivement par le biais des paiements des provisions du budget prévisionnel et des charges des copropriétaires ; qu'il subit ainsi un préjudice financier direct et certain ; que le caractère récurrent des impayés de la Sci Nbn révèle la mauvaise foi de celle-ci.

La Sci Nbn, à qui la déclaration d'appel a été signifiée le 28 novembre 2025 par remise à l'étude, n'a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il est renvoyé aux écritures de l'appelant ci-dessus.

La clôture de l'instruction a été ordonnée le 29 avril 2026.

MOTIFS

Sur la demande de paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement

L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L'article 10-1 de la même loi précise que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné notamment :

a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur,

b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret.

L'article 14-1 de la même loi prévoit que : I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.

L'article 14-2-1 de la même loi précise que : I.-Dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l'immeuble, pour faire face aux dépenses résultant :

1° De l'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l'article L.731-1 du code de la construction et de l'habitation,

2° De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale des copropriétaires,

3° Des travaux décidés par le syndic en cas d'urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l'article 18 de la présente loi,

4° Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d'économies d'énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Selon l'article 19-2 alinéas 1 à 3 de la même loi, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie sa créance au moyen :

- de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété,

- du relevé de propriété de la Sci Nbn,

- des appels de provisions et des appels de fonds adressés à la Sci Nbn entre le 16 septembre 2022 et le 18 mars 2025,

- des procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 29 juin 2022, 28 juin 2023, et 13 juin 2024 approuvant les comptes pour les exercices à compter du 1er octobre 2020 jusqu'au 30 septembre 2023, ainsi que les budgets prévisionnels pour les exercices à compter du 1er octobre 2022 jusqu'au 30 septembre 2025,

- des factures d'honoraires annexes adressés à la Sci Nbn les 4 juin 2024, 24 février, 7, 20, et 24 mars 2025,

- du décompte de charges du 11 avril 2025 faisant apparaître le premier impayé non régularisé le 16 septembre 2022, ainsi qu'un solde de charges échues au 1er avril 2025 de 3 735,62 euros, de charges à échoir au 1er juillet 2025 de 609,29 euros, et de frais de recouvrement au 24 mars 2025 de 1 175,85 euros et au 20 mars 2025 de 155,35 euros.

La Sci Nbn sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

- 3 735,62 euros au titre des charges de copropriété échues et 1 174,18 euros au titre des frais de recouvrement après déduction des intérêts de retard de 1,67 euros au 21 juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 4 juin 2025,

- 609,29 euros au titre des charges de copropriété à échoir au 1er juillet 2025 et

155,35 euros au titre des frais du commandement de payer du 13 mars 2025.

La décision du premier juge sera infirmée.

Sur la demande de paiement de dommages et intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, la Sci Nbn n'a procédé à aucun règlement depuis le 16 août 2024 alors que sa dette envers la copropriété court depuis le 16 septembre 2022 et malgré les six mises en demeure qui lui ont été adressées entre le 10 novembre 2022 et le 24 février 2025.

Le manquement à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de règlement de ses charges de copropriété est fautif et teinté de mauvaise foi. Il prive la copropriété, soumise à une exigence d'équilibre de ses comptes, de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. Ce préjudice financier, direct et certain, est distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Dès lors, elle sera condamnée à indemniser le syndicat des copropriétaires de son dommage à hauteur de la somme réclamée de 2 000 euros.

La décision du premier juge sera infirmée.

Sur les demandes accessoires

Les dispositions de première instance sur les dépens et les frais irrépétibles seront infirmées.

Partie perdante, la Sci Nbn sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel.

Il n'est pas inéquitable de la condamner aussi au paiement à l'appelant de la somme de 2 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu'il a exposés pour cette procédure, conformément à sa demande.

PAR CES MOTIFS