CA Metz, 14 juin 2022, RG 20/00132

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°22/00163

N° RG 20/00132 -

N° Portalis DBVS-V-B7E-FGWR

---

[D],

S.A. MMA IARD

C/

[O], [I],

Société CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL CENTRE LOIRE,

S.A.R.L. AURORE DEVELOPPEMENT, Caisse GROUPAMA D'OC

Tribunal de Grande Instance de BRIEY

27 Février 2014

Cour d'appel de NANCY

Arrêt du 4 Juin 2018

Cour de cassation

Arrêt du 11 Décembre 2019

COUR D'APPEL DE METZ

RENVOI APRÈS CASSATION

ARRÊT DU 14 JUIN 2022

DEMANDEUR À LA REPRISE D'INSTANCE :

Maître [A] [D]

[Adresse 1]

[Localité 20]

Représenté par Me Véronique HEINRICH, avocat postulant au barreau de METZ et par Me Gérard SALLABERRY, de la SCP KUHN, avocat plaidant au barreau de Paris

SA MMA IARD, prise en la personne de son représentant légal,

[Adresse 3]

[Localité 14]

Représentée par Me Véronique HEINRICH, avocat postulant au barreau de METZ et par Me Gérard SALLABERRY, de la SCP KUHN, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEUR À LA REPRISE D'INSTANCE :

Monsieur [N] [O]

[Adresse 7]

[Localité 10]

Représenté par Me Emmanuelle SABATINI-GOEURIOT, avocat postulant au barreau de METZ et par Me Romuald HUET, avocat plaidant au barreau d' Orléans

Maître [M] [I], pris en sa qualité de liquidateur de la Société Groupe RICHARD

[Adresse 2]

[Localité 11]

SARL AURORE DEVELOPPEMENT, représentée par son liquidateur la Société [K] et Associés, prise en la personne de Monsieur [C] [K]

[Adresse 13]

[Localité 12]

Société GROUPAMA D'OC, prise en la personne de son Directeur Général

[Adresse 4]

[Localité 9]

Représentée par Me Armelle BETTENFELD, avocat postulant au barreau de METZ et par Me Aubin LEBON, avocat plaidant au barreau de NANCY

La CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL CENTRE LOIRE, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 15]

[Localité 8]

Représentée par Me Laure-anne BAI-MATHIS, avocat postulant au barreau de METZ et par Me François COHEN, avocat plaidant au barreau de NANCY

DÉBATS : A l'audience publique du 16 Décembre 2021, tenue en double rapporteur par Mme Laurence FOURNEL et Mme Claire DUSSAUD, magistrats rapporteurs qui ont entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposé, et en ont rendu compte à la cour dans son délibéré pour l'arrêt être rendu le 14 juin 2022, en application de l'article 450 alinéa 3 du code de procédure civile

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Hélène BAJEUX

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : M. Hubert RUFF, Président de chambre

ASSESSEURS : Mme Laurence FOURNEL, Conseillère

Mme Claire DUSSAUD, Conseillère

GREFFIER PRESENT LORS DU PRONONCE: Mme Cindy NONDIER

ARRÊT : Défaut

Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile;

Signé par Mme Laurence FOURNEL, Conseillère substituant le président de Chambre, régulièrement empêché, et par Mme Cindy Nondier, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Démarché par la société Aurore Développement, laquelle a pour activité la commercialisation de programmes immobiliers entrant dans le cadre des lois de défiscalisation, M. [N] [O] a, par acte sous seing privé du 09 octobre 2007, signé avec la société Groupe Richard un contrat préliminaire de réservation d'un bien immobilier en l'état futur d'achèvement situé à [Localité 17] ( 54), stipulant que le réservant devenu vendeur, fournira au réservataire devenu acquéreur en l'état futur d'achèvement, l'une des garanties prévues aux articles R. 261-17 et suivants du code de la construction et de l'habitation.

Puis, par acte authentique dressé le 18 avril 2008 par Me [D] , notaire à [Localité 20] (54), M. [O] a acquis de la société Groupe Richard et en l'état futur d'achèvement, appartement, un parking et les différents dix-millièmes de copropriété des parties communes de l'ensemble immobilier, dans un ensemble dénommé "[Localité 18]" à édifier à [Localité 17], moyennant la somme globale de 159.831,00 Euros avec une livraison fixée dans un délai de 18 mois à compter de la signature de l'acte authentique.

L'acte notarié mentionnait notamment que le vendeur fournit à l'acquéreur la garantie intrinsèque résultant des conditions propres de l'opération prévue à l'article R.261-18 b du code de la construction et de l'habitation.

Pour assurer le financement de cette acquisition, M. [O] a contracté un emprunt de 167.101 euros auprès de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Centre Loire (la banque).

Le bien n'a jamais été livré, en raison de retards puis de la cessation des travaux et la société Groupe Richard a été placée en redressement judiciaire convertie en liquidation judiciaire par jugement du 1er avril 2010, Me [I] ayant été désigné en qualité de liquidateur.

Invoquant le défaut de conseil du notaire et de la société Aurore Développement quant à la nature et à l'étendue du droit qu'il pensait détenir sur la société Groupe Richard quant à la garantie d'achèvement, M. [O] a assigné la banque, la Sarl Aurore Développement, le notaire, M. [I] ès qualités de mandataire liquidateur de la société Groupe Richard, la Caisse centrale de garantie de la responsabilité professionnelle des notaires, la Caisse régionale de la garantie de la responsabilité professionnelle des notaires, la société MMA lard (assureur du notaire) et la société Groupama d'Oc (assureur de la société Aurore Développement), en annulation des contrats de vente et de prêt, en restitution des différents montants versés en découlant, en paiement de la somme de 151.839,45 euros assortie des intérêts légaux à compter du 18 avril 2008 et de diverses autres sommes, productives des mêmes intérêts en réparation des préjudices subis.

Par ordonnance du 11 juin 2012, le juge de la mise en état a suspendu l'exécution en principal, intérêts, frais et accessoires, du contrat de prêt signé entre M. [O] et la banque.

Par jugement du 27 février 2014, le tribunal de grande instance de Briey a :

dit recevable la demande présentée par M. [O],

prononcé la nullité du contrat de vente en l'état futur d'achèvement conclu le 18 avril 2008, entre la société groupe Richard et M. [O],

prononcé la caducité à effet rétroactif du contrat de prêt portant sur la somme de 167.101 Euros conclu le 11 février entre la C.R.C.A.M. Centre Loire et M. [O],

fixé la créance de M. [O] au passif de la liquidation judiciaire de la société Groupe Richard à la somme de 151.839,45 € outre intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2008,

condamné M. [O] à payer à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Centre Loire la somme de 161.892,29 € au titre de la restitution des sommes reçues, outre intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2008,

condamné la Caisse Régionale de Crédit Agricole Centre Loire à payer à M. [O] la somme de 9.541,25 € au titre de la restitution des sommes perçues outre intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2008,

dit que les créances réciproques dues par la Caisse Régionale de Crédit Agricole Centre Loire et M. [O] se compenseront à due concurrence,

condamné in solidum M. [A] [D], la société Aurore Développement, la société Groupama d'Oc et la société MMA lard à payer à M. [N] [O] la somme de 158.809,43 € à titre de dommages et intérêts outre intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2008,

dit que ces intérêts légaux porteront capitalisation par année entière conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil,

dit que sont opposables à M. [N] [O] les plafonds de garantie et franchises inclus dans le contrat d'assurance de responsabilité civile professionnelle liant les sociétés Groupama d'Oc et Aurore Développement,

dit qu'il n'y pas de sinistre sériel au sens de l'article L 124-1-1 du code des assurances, s'agissant de l'ensemble des acquéreurs placés dans la même situation que les demandeurs suite aux différents manquements de la société Aurore Développement,

condamné M. [A] [D], la société Aurore Développement, la société Groupama d'Oc, la société MMA Iard à payer, chacun, la somme de 1 500 € à M. [N] [O], au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

condamné la société Aurore Développement à payer à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Centre Loire la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

condamné M. [O] à payer à la Caisse centrale de garantie de la responsabilité professionnelle des notaires, la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et la même somme à la Caisse régionale de la garantie de la responsabilité professionnelle des notaires,

dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,

condamné in solidum M. [A] [D], la société Aurore Développement, la société Groupama d'Oc et la société MMA Iard aux dépens,

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Pour prononcer la nullité de la vente, le tribunal a relevé que le dossier de présentation du projet immobilier exposé au futur acquéreur par la société Aurore Développement mentionnait expressément l'existence d'une garantie bancaire d'achèvement et que le conseiller de cet intermédiaire assurait le suivi complet de l'opération jusqu'à l'acte notarié. Il a encore relevé que le contrat préliminaire de réservation signé le 09 octobre 2007 par M. [O] était évasif quant à la garantie d'achèvement fournie, se bornant à mentionner que le vendeur fournira au réservataire l'une des garanties prévues aux articles R 261-17 et suivants du code de la construction et de l'habitation, que par courrier recommandé le notaire, M. [D], avait adressé à M. [O] le projet d'acte de VEFA mentionnant que le vendeur lui fournissait la garantie "intrinsèque" prévue à l'article R 261-18b du code de la construction et de l'habitation, tout en le pressant de prendre rapidement contact avec un notaire afin de régulariser une procuration authentique et de procéder à la signature de l'acte, que dès le 18 avril et alors que M. [O] n'avait jamais rencontré le notaire, l'acte authentique mentionnant une garantie intrinsèque d'achèvement était signé, cet acte exposant en quoi les conditions d'existence de la garantie intrinsèque étaient remplies.

Le Tribunal a relevé le caractère peu efficace d'une telle garantie dans le cas d'un projet immobilier de grande envergure, et a également relevé que la société Groupe Richard, allait faire l'objet d'une liquidation judiciaire prononcée le 1er avril 2010 avec cessation des paiements fixée au 15 août 2008, soit moins de quatre mois après la signature de l'acte authentique.

Il a dès lors considéré qu'après avoir laissé croire à l'acquéreur qu'il bénéficierait d'une garantie bancaire, donc extrinsèque d'achèvement, la société Groupe Richard lui avait finalement imposé une garantie intrinsèque et ainsi donné l'illusion d'une garantie d'achèvement qu'elle était manifestement incapable d'apporter et que dans ces conditions il y avait eu erreur du demandeur sur l'un des éléments substantiels de leur engagement.

Sur les conséquences de cette nullité, les premiers juges ont fait application des dispositions de l'article 1131 du code civil en relevant que les deux contrats de prêt immobilier et de vente étaient intimement liés et que l'annulation du contrat de vente entraînait la caducité du contrat de prêt.

Ils ont en conséquence ordonné les restitutions réciproques qui s'imposaient conformément aux dispositions des articles 1183 et 1184 du code civil.

S'agissant des responsabilités encourues, le tribunal a, sur le fondement de l'article 1382 du code civil, retenu celle du notaire en relevant tout d'abord qu'il appartenait au notaire de justifier de ce qu'il avait effectivement éclairé l'acquéreur sur les conséquences du recours à une garantie intrinsèque, que tel n'avait pas été le cas puisque M. [O] n'était pas présent mais représenté lors de la signature de l'acte, qu'il n'était pas justifié d'une information antérieure, et que Me [D] avait ainsi manqué à son devoir de conseil.

En outre le Tribunal a relevé que l'acte de vente constatait la réalisation à titre définitif de diverses ventes dans l'opération immobilière concernée pour un montant supérieur aux 75 % exigés pour la constitution de la garantie, mais que cependant et au mépris des dispositions de l'article R.261-20 du code de la construction et de l'habitation, il n'était pas mentionné dans l'acte que le vendeur tenait à tout moment à la disposition de l'acquéreur la justification des garanties. Le Tribunal a encore considéré qu'en sa qualité de nouveau notaire et rédacteur de l'acte il aurait appartenu à Me [D] de vérifier lui-même la constitution de la garantie intrinsèque, ce qu'il n'avait pas fait de sorte qu'il avait également manqué sur ce point à son devoir de conseil.

Le tribunal a également, sur le fondement de l'article 1147 du code civil, retenu la responsabilité de la société Aurore Développement qui ne pouvait prétendre n'avoir aucun lien contractuel avec M. [O] dès lors qu'elle avait réalisé pour son compte, en se présentant comme conseil en investissement, une étude personnalisée aux fins de lui démontrer l'intérêt financier de l'opération reprochée dont elle se targuait d'avoir vérifié la qualité; qu'en sa qualité de conseil en investissement, elle devait renseigner précisément tout acquéreur éventuel sur l'ensemble des éléments du programme et particulièrement sur la nature de la garantie d'achèvement et qu'elle avait ainsi manqué à son devoir de conseil.

Concernant la responsabilité de la banque, les premiers juges ont considéré que contrairement aux assertions de la société Aurore Développement, la banque n'avait commis aucune faute qui résulterait de sa légèreté dans l'octroi du crédit sans vérification suffisante des garanties offertes par le promoteur, en l'absence de dispositions légales ou de stipulations conventionnelles particulières et ce d'autant qu'elle n'était pas partie à l'acte de vente.

Sur les préjudices, le tribunal a estimé qu'il y avait lieu d'indemniser M. [O] du préjudice résultant du défaut de restitution des fonds par la société Groupe Richard en raison de son insolvabilité avérée résultant de sa liquidation judiciaire, et que son préjudice indemnisable s'établissait à 151.839,45 € outre la somme de 1.969,98 € au titre des intérêts de retard.

Le Tribunal a en revanche rejeté la demande au titre du préjudice résultant de la perte de l'avantage fiscal et de la perte de chance d'accroissement du patrimoine, en relevant que le manquement à un devoir de conseil génère une perte de chance de ne pas contracter, de sorte qu'il n'est pas possible d'indemniser la perte d'avantages fiscaux qui ne pouvaient advenir, une telle demande étant également contraire à la nature rétroactive de l'annulation du contrat de vente, qui conduit à replacer les parties dans leur état initial.

Le Tribunal a en revanche admis l'existence d'un préjudice moral justifiant l'allocation d'une somme de 5.000 €.

Il en résulte que la créance totale en dommages et intérêts de M. [O] s'élevait à 158.809,43 €.

Le Tribunal a fixé la créance de M. [O] au passif de la liquidation judiciaire de la société Groupe Richard, et a condamné Me [D] et la société Aurore Développement in solidum avec leurs assureurs respectifs, les sociétés MMA (Me [D]) et Groupama d'Oc, au paiement de la somme de 158.809,43 €.

Le Tribunal a exclu la notion de risque sériel revendiquée par la SA Groupama d'Oc, en considérant que la cause génératrice du dommage était le manquement de la société Aurore Développement à son devoir de conseil, et que si ce manquement avait pu se répéter à l'égard d'autres acquéreurs on ne pouvait raisonnablement considérer qu'il ne s'agissait là que d'un seul et unique fait dommageable.

M. [D] a interjeté appel de ce jugement le 25 avril 2014 à l'encontre des autres parties à l'exception des Caisses de garantie des notaires et de la MMA. La société MMA a également interjeté appel le 28 avril 2014, et M. [O] a interjeté appel le 3 juin 2014 à l'encontre des autres parties à l'exception des caisses de garantie des notaires.

Les différentes procédures ont été jointes.

Par arrêt du 04 juin 2018, la Cour d'Appel de Nancy a :

Confirmé le jugement déféré en ce qu'il a :

prononcé la nullité de la vente du 18 avril 2008,

prononcé la caducité à effet rétroactif du contrat de prêt y afférent,

fixé la créance de M. [O] au passif de la liquidation judiciaire de la Sarl Groupe Richard à la somme de 151.839,45 € outre intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2008,

condamné M. [O] à payer à la CRCAM Centre Loire la somme de 161.892,29 € au titre de la restitution des sommes reçues outre intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2008,

condamné la CRCAM Centre Loire à payer à M. [O] la somme de 9.541,25 € au titre de la restitution des sommes perçues outre intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2008,

dit que les créances réciproques dues par la CRCAM Centre Loire et M. [O] se compenseront,

dit que les intérêts légaux se capitaliseront par année entière conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil,

rejeté la demande de M. [O] en indemnisation du préjudice au titre de la perte de l'avantage fiscal, de l'accroissement du patrimoine et des loyers,

rejeté la demande de la CRCAM Centre Loire en condamnation à paiement de M. [O] à d'autres sommes supplémentaires,

rejeté la demande indemnitaire de M. [D] à l'encontre de M. [O] pour procédure abusive et vexatoire,

condamné M. [D] et la société MMA Iard à payer à M. [O] la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Infirmé pour le surplus, et statuant à nouveau, a :

Mis hors de cause la Sarl Aurore Développement et son assureur la SA Groupama d'Oc;

Débouté les parties de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de la Sarl Aurore Développement et de son assureur Groupama d'Oc

Déclaré sans objet les demandes d'opposabilité à M. [O] des plafonds de garantie et franchises inclus dans le contrat d'assurance de responsabilité civile professionnelle liant les société Aurore Développement et Groupama d'Oc et la demande d'application de la notion de risque sériel;

Déclaré irrecevable la demande de sursis à statuer formée par les MMA Iard Assurances Mutuelles;

Débouté les MMA Iard Assurances Mutuelles de l'ensemble de leurs demandes;

Débouté M. [O] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre de la Sarl Aurore Développement et de la SA Groupama d'Oc ;

Condamné in solidum M. [D] et les MMA IARD à payer à M. [O] la somme de 153.809,43 € à titre de dommages avec intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2008;

Y ajoutant, condamné in solidum M. [D] et les MMA IARD à payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile, les sommes de:

7 000 € à M. [O]

3 000 € à la Sarl Aurore développement,

3 000 € à la SA Groupama d'Oc,

3 000 € à la CRCAM Centre Loire

- Condamné in solidum M. [D] et les MMA IARD aux entiers dépens de première instance et d'appel

- Rejeté le surplus des demandes des parties.

Pour statuer ainsi la Cour d'Appel de Nancy a notamment retenu :

- que la société Aurore Développement apparaissait, au vu des documents produits, comme le mandataire du vendeur, qu'il n'existait pas de lien contractuel entre elle et M. [O], et que les documents produits par celui-ci et émanant de Aurore Développement n'avaient pas valeur contractuelle et ne contenaient en tout état de cause aucun engagement de la part de Aurore Développement de fournir une garantie extrinsèque,

- Sur la responsabilité du notaire, que la garantie intrinsèque n'est constituée qu'après l'achèvement des fondations, et que si l'acte de vente en cause mentionne que les fondations du bâtiment dans lequel sont situés les biens et droits immobiliers acquis par M. [O] sont achevées à la date du 4 décembre 2006 ainsi qu'il résulte d'un attestation du maître d''uvre en date du 18 septembre 2006 annexée à l'acte de dépôt en l'étude de Me [D], et que si l'achèvement du gros 'uvre du rez-de-chaussée est intervenu le 21 janvier 2008 ainsi qu'il résulte d'une autre attestation du maître d''uvre, la cour constatait qu'aucune des parties, qu'il s'agisse du notaire ou de M. [O] n'avait pu produire une copie de ces attestations, de sorte qu'aucun élément ne permettait d'affirmer que l'achèvement des fondations et du gros 'uvre du rez de chaussée avait été constaté par Me [D] alors pourtant que ce dernier, tenu d'assurer l'efficacité de l'acte qu'il a dressé, aurait dû procéder lui-même aux vérifications nécessaires ;

- que Me [D], bien qu'ayant mentionné dans l'acte que le montant des fonds propres s'élevait à 202.611 euros, ( en réalité selon l'acte 69.540 € ) ne faisait pas état de l'attestation délivrée par une banque ou un établissement financier confirmant ce chiffre, l'attestation de son confrère Me [H], qui ne peut être suspectée de faux si tant est qu'elle existe réellement ( n'étant pas produite aux débats), ne portant pas sur cet élément de la garantie mais seulement sur le montant total des ventes représentant un taux supérieur à celui de 75% requis par les textes, et qu'il appartenait en conséquence à M. [D] de solliciter une attestation d'une banque ou d'un établissement financier spécialisé en matière de crédit immobilier, à défaut de quoi il ne donnait pas à son acte l'efficacité requise,

- que M. [D] avait manqué à son devoir de conseil en s'abstenant d'éclairer utilement l' acquéreur sur la nature et la portée de la garantie offerte par le vendeur, cette information ne pouvant résulter de la seule reproduction dans son acte des articles R. 261-18 et R. 261-20 du code de la construction et de l'habitation, ni de la mention selon laquelle l'acheteur reconnaît être averti de la teneur de la garantie d'achèvement fournie, le notaire étant tenu d'attirer l'attention de l'acquéreur sur les risques importants que présente une garantie intrinsèque en cas de défaillance du vendeur;

Le Tribunal a dès lors considéré que M. [O] avait été induit en erreur par les mentions rassurantes portées dans l'acte quant à la garantie qu'il croyait détenir, ce qui justifiait de prononcer la nullité de la vente.

Sur le montant du préjudice subi par M. [O], la Cour a retenu la somme de 151.839,45 € représentant la somme versée au Groupe Richard que celui-ci sera dans l'impossibilité de restituer, et y a ajouté la somme de 1.969,98 € au titre des intérêts de retard et celle de 5.000 € au titre du préjudice moral. Elle a également confirmé la décision des premiers juges en considérant que l'annulation rétroactive de la vente ne permettait pas de mettre en compte un préjudice résultant d'un manque à gagner fiscal ou d'une perte de chance d'accroissement du patrimoine.

Monsieur [D] et la société MMA ont formé un pourvoi contre cet arrêt.

Monsieur [O] a formé un pourvoi incident, concernant le rejet de ses prétentions à l'encontre de la société Aurore Développement et le rejet de ses prétentions au titre de certains chefs de préjudice.

Par arrêt du 11 décembre 2019, la Cour de Cassation a :

Cassé et annulé, sauf en ce qu'il confirme partiellement le jugement entrepris, l'arrêt rendu le 4 juin 2018 entre les parties, par la cour d'appel de Nancy,

remis en conséquence sur les autres points la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt,

renvoyé les parties devant la Cour d'Appel de Metz.

Elle a ainsi considéré, sur les moyens soutenus par M. [D]:

- qu'en retenant, pour condamner le notaire et son assureur, qu'aucune des parties ne produisait l'attestation du maître d''uvre et que rien ne permettait d'affirmer que l'achèvement des fondations avait été constaté par le notaire, alors qu'elle avait énoncé que l'acte de vente mentionnait l'achèvement des fondations à la date du 4 décembre 2006 ainsi qu'il résultait d'une attestation du maître d''uvre du même jour annexée à l'acte de dépôt en l'étude du notaire, ce dont il résultait, jusqu'à inscription de faux, que le notaire avait bien constaté l'achèvement de ces fondations, la Cour d'Appel avait violé l'article 1219, devenu 1371 du code civil

-qu'en retenant également que, bien que mentionnant l'existence de fonds propres le notaire n'avait pas fait état de l'attestation délivrée par une banque ou un établissement financier confirmant ce montant, pour en déduire la responsabilité du notaire, alors que l'acquéreur ne contestait pas la réalité de cette attestation et que la cour avait relevé que l'acte de vente constatait que selon attestation établie le 20 septembre 2006 par Me [H] notaire à Villerupt, le montant total des ventes réalisées à titre définitif représentait une somme de 1.646.327 € soit plus de 75 % du coût global du programme immobilier, la cour d'appel avait violé l'article R. 261-18 b) du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction antérieure au décret du 27 septembre 2010

-qu'en retenant à l'encontre du notaire un manquement au devoir de conseil, alors que le notaire n'avait pas, par principe, à déconseiller le recours à la garantie intrinsèque ni à souligner les inconvénients de cette garantie légale dès lors qu'il constatait que les conditions d'application de cette garantie étaient réunies, et que n'étaient pas invoquée l'existence d'éléments ayant pu faire craindre que la garantie fournie par le vendeur ne pourrait pas être utilement mise en 'uvre, la Cour d'Appel avait violé l'article 1382 devenu 1240 du code civil.

Sur le pourvoi incident de M. [O] la Cour de Cassation a considéré :

-qu'en rejetant les demandes de l'acquéreur à l'encontre de l'intermédiaire au motif que celui-ci est le mandataire du vendeur mais non des acquéreurs et n'était donc pas chargé de les conseiller, alors que l'intermédiaire en opérations immobilières de placement, fût-il le mandataire du vendeur, doit informer et conseiller l'acquéreur sur les caractéristiques et les risques de l'investissement qu'il lui propose, la cour d'appel avait violé l'article 1382 devenu 1240 du code civil.

****

Par déclaration du 10 janvier 2020, M. [D] et la SA Mutuelle du Mans MMA ont saisi la Cour d'Appel de Metz.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions du 9 décembre 2011 Me [A] [D] et la Société d'assurance Mutuelle MMA I.A.R.D. demandent à voir :

« Infirmer en ses dispositions ayant retenu la responsabilité de Maître [D] le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de BRIEY le 27 février 2014.

Débouter M. [O] de toutes ses demandes, fins et conclusions tant à l'encontre Maître [D] que de MMA I.A.R.D

Débouter la société "Aurore Développement " de toutes demandes qu'elle viendrait à former à l'encontre de Maître [D].

Débouter la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Centre Loire de toutes demandes formées tant à l'encontre de Me [D] que de MMA IARD,

Condamner MMA IARD à relever et garantir Maître [D] de toutes condamnations qui viendraient à être prononcées à son encontre.

Et statuant reconventionnellement,

Juger que l'action menée par M. [O] à l'encontre de Maître [D] revêt manifestement un caractère abusif et vexatoire qui cause à ce dernier un préjudice moral et matériel incontestable.

En conséquence condamner M. [O] à payer à Maître [D] une somme de Dix mille Euros (10.000 €) à titre de dommages et intérêts.

Condamner par ailleurs M. [O] à lui payer une somme de six mille Euros (6 000€) au titre de l'Article 700 du code de procédure civile.

Condamner en outre les mêmes aux entiers dépens de 1ère instance et d'appel, dont distraction sera faite pour ces derniers au profit de Maître Heinrich, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'Article 699 du CPC »

La société MMA, qui déclare avoir en tant qu'assureur la maîtrise de la procédure, indique qu'elle ignore effectivement l'actuelle adresse de Me [D], ce qui est cependant sans conséquence procédurale sur ses propres demandes.

Au soutien de leur appel les appelants font valoir, en substance, que dès lors que le législateur a prévu la possibilité de recourir à deux garanties distinctes, la garantie extrinsèque étant plus coûteuse, le choix entre ces deux garanties est laissé à l'appréciation exclusive du vendeur et le notaire n'a pas à attirer l'attention des acquéreurs sur les risques éventuels de la garantie intrinsèque, qui est une option ouverte par la loi.

Ils affirment également que Me [D] n'était pas en contact direct avec la société Aurore Développement et ignorait tout de la prétendue promesse d'une garantie extrinsèque que leur aurait fait cette société, dont les engagements ne le liaient pas.

En outre ils considèrent que M. [D] n'avait aucune raison de vérifier lui-même la réalité de la constitution de la garantie intrinsèque, dès lors que l'existence de celle-ci avait été vérifiée en amont par Me [H] le 20 décembre 2006, et que le reproche quant à l'absence de vérification personnelle de sa part est sans conséquence puisque l'existence de la garantie avait déjà été vérifiée par ailleurs. Ils observent que sur ce point la Cour de Cassation a censuré le raisonnement de la cour d'appel et des premiers juges.

Ils se réfèrent aux termes de l'acte notarié, selon lequel l'acquéreur reconnaît être averti de la teneur de la garantie.

Ils considèrent par conséquent qu'il n'existe aucun lien de causalité entre la prétendue faute du notaire et le préjudice subi par M. [O].

En outre ils affirment que le financement de l'opération était effectivement assuré dès lors que la commercialisation du programme s'était parfaitement bien déroulée et que sur le programme « [Localité 18] » 27 lots sur 34 avaient trouvé acquéreur pour un prix total de 3.939.402 € sur les 5.009.296 € du programme, ce dont il résulte que la garantie intrinsèque était incontestablement constituée, quoi qu'il en soit des imprécisions ayant pu exister lors de sa constatation.

Ils affirment qu'en réalité l'unique raison de l'échec de l'opération se trouve dans les détournements de fonds commis par les dirigeants du groupe Richard, qui ont utilisé à leur profit les fonds remis par les divers acquéreurs au lieu de les consacrer aux travaux.

Ils affirment que cette situation a été rendue possible par la faute de la société Aurore Développement, qui a fait signer des blanc-seings à ses clients ayant permis que des fonds soient décaissés au profit du groupe Richard alors que les travaux n'avaient nullement atteint l'état d'avancement qui aurait dû permettre cette libération des fonds. Ils soulignent également la négligence des banques qui n'ont jamais exigé pour le décaissement des fonds des attestations d'avancement des travaux émanant d'un maitre d''uvre. Ils se réfèrent, sur ce point à l'arrêt rendu par la Cour d'Appel de Nancy le 24 février 2015 qui a consacré cette responsabilité, le pourvoi contre cet arrêt ayant été rejeté.

Considérant qu'aucune faute n'est démontrée à l'encontre de Me [D] non plus qu'aucun lien de causalité avec le préjudice de M. [O], ils estiment à l'inverse que la faute de Aurore Développement est établie et rappellent que celle-ci, en charge de la commercialisation des appartements dans le cadre d'une VEFA, était tenue à l'égard des futurs acquéreurs d'une obligation d'information et de conseil et avait bien assuré M. [O] de l'existence d'une garantie extrinsèque, et ce dans un document dont Me [D] n'a jamais été destinataire.

Ils contestent en outre que les différents sinistres générés par l'activité et les fautes de Aurore Développement puissent entrer dans la définition du sinistre sériel.

Sur la réparation du préjudice, ils font valoir, si la vente était annulée, que seul le vendeur est tenu de la restitution du prix de vente et que cette restitution ne peut constituer un préjudice indemnisable par le notaire.

Selon ses dernières conclusions du 05 mars 2021 Monsieur [N] [O] demande à la Cour, au visa des articles 1382, 1147, 1108,1109, 1110 du code civil, R.261-17 et suivants du code de la construction et de l'habitation, et des articles 500,699 et 700 du code de procédure civile, de :

« Rejeter l'appel incident de Groupama d'Oc contre M. [O] comme mal fondé

Déclarer M. [O] recevable et bien fondés en ses demandes.

En conséquence :

Confirmer la décision du Tribunal de grande instance de Briey en date du 27 février 2014 en ce qu'elle a :

Prononcé la nullité du contrat de venté signé le 18 avril 2008 par les parties;

Prononcé par voie de conséquence la nullité du contrat de prêt support de l'acquisition du bien immobilier de M. [O],

Constaté l'engagement de la responsabilité civile professionnelle de Maître [D] et de la Société Aurore Développement pour défaut de conseil à l'égard de M. [O]

Condamné M. [O] à la restitution du bien immobilier sis à [Localité 17]) dans un ensemble immobilier dénommé «[Localité 18] » cadastré section AE n° [Cadastre 5] et section AE n° [Cadastre 6] lieudit « [Localité 21] » respectivement lot n° 21 au rez de chaussée du bâtiment Stéphanie et les 299/10.000° des parties générales PCG et les 598/10.000 ° des parties communes spéciales PC1 , commercialisé sous le numéro 4, et lot n° 11 au sous-sol parking et les 21/10.000 ° des parties communes générales PCG et les 62/10.000 ° des parties communes spéciales PC1

Ordonné à M. [O] de restituer à la banque Crédit Agricole Centre Loire la somme de 151.839,45 €,

Condamné la banque Crédit Agricole Centre Loire à rembourser à M. [O] toutes sommes réglées en remboursement du prêt en intérêts et capital à la date du prononcé de la décision ;

Infirmer la décision pour le surplus,

Condamner la Sarl Groupe Richard à rembourser à M. [O] la somme de 151.839,45 € augmentée des intérêts légaux à compter du 18 avril 2008,

Constater l'insolvabilité de la Sarl Groupe Richard,

Condamner in solidum Maître [A] [D], la Société Aurore Développement et leurs assureurs respectifs les MMA Assurances, Groupama au profit de M. [O]

Au paiement de la somme de 151.839,45 €,

Ainsi qu'au paiement des préjudices suivants :

9.259,00 € au titre des frais d'acquisition de l'immeuble

26.385,00 € au titre de la perte de l'avantage fiscal de la loi de Robien,

10.000,00 € au titre du préjudice moral,

A titre principal, 160.835,00 € au titre de la perte de chance d'accroissement de son patrimoine,

A titre subsidiaire, 116.969,70 € au titre de la perte des loyers sur la durée de détention du bien soit à minima 25 ans,

A titre infiniment subsidiaire, A la perte des loyers sur la durée de détention qui s'écoule entre la date à laquelle le bien devait être livré soit le 27 octobre 2009 et la date de la décision qui prononcera l'annulation du contrat de vente objet du litige sur la base d'un loyer à hauteur de 557,00 euros mensuels, en tenant compte d'un aléa locatif de 30 % sur la période.

Dire que ces sommes produiront intérêts légaux à compter du 18 avril 2008,

Dire que les intérêts légaux seront capitalisés et produiront eux-mêmes intérêts légaux annuellement dès la première année suivant celle à compter de laquelle ils auront commencé à courir,

Condamner in solidum Maître [A] [D], la Société Aurore Développement et leurs assureurs respectifs les MMA Assurances, Groupama au paiement de la somme de 20.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

Ordonner l'exécution provisoire de l'arrêt à intervenir,

Condamner in solidum Maître [A] [D], la Société Aurore Développement et leurs assureurs respectifs les MMA Assurances, Groupama, aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût de la présente assignation,

Débouter l'ensemble des défendeurs de leurs demandes reconventionnelles ».

M. [O] considère tout d'abord que, la Cour de Cassation ne se prononçant que sur les moyens de droit qui lui sont soumis, en l'occurrence ceux concernant la responsabilité de Me [D] et de Aurore Développement, son silence sur les autres points du dossier à savoir le montant des indemnisations lui revenant ne constitue pas une confirmation de la décision de la cour d'appel de Nancy. Il estime par conséquent que la cassation et le renvoi fait devant la Cour d'appel de Metz s'opèrent pour le tout.

Au fond il fait valoir que le notaire chargé de la rédaction d'un acte est tenu d'un devoir de conseil et doit également s'assurer de l'efficacité de l'acte qu'il dresse, et renseigner l'acquéreur sur les risques de l'opération projetée et notamment attirer son attention dès lors qu'il est en mesure de connaître l'insuffisance d'un gage ou d'une garantie.

En l'espèce il soutient que Me [D] a nécessairement eu connaissance du dossier de commercialisation établi par la société Aurore Développement, lequel mentionnait que l'opération bénéficiait d'une garantie bancaire, et que à tout le moins il a eu connaissance du contrat de réservation qui ne précisait pas la nature de la garantie de sorte qu'à ce stade M. [O] n'avait aucune information sur ce point. Dès lors que l'acquéreur attendait une garantie extrinsèque et que le vendeur faisait finalement le choix d'une garantie intrinsèque, il considère qu'il revenait au notaire d'avertir l'acquéreur de cette différence notoire.

Or il indique que Me [D] ne lui a fourni aucune explication à propos de la garantie finalement retenue, et ne l'a pas rencontré puisqu'il a signé l'acte de vente par procuration.

Devant la jurisprudence citée par Me [D], considérant qu'il n'existe pas de devoir de conseil particulier à la charge du notaire à propos du choix d'une garantie intrinsèque, il considère que les arrêts cités vont à l'encontre de la protection due à la partie la plus faible dans un contrat.

En suite de l'arrêt de la cour de cassation il fait valoir qu'il n'a pas été en mesure de vérifier la constitution de la garantie intrinsèque, puisque, en contradiction avec l'article R.261-20 du code de la construction, l'acte de vente ne précise pas que la justification des garanties est tenue à tout moment à disposition de l'acquéreur, en l'étude du notaire. Il ajoute qu'il lui était impossible de former une inscription de faux à l'encontre de l'attestation de Me [H], visée à l'acte de vente, puisque cette attestation n'était pas mise à sa disposition.

Il soutient encore que la garantie intrinsèque telle que définie par l'acte notarié n'est pas conforme à la loi en vigueur, puisqu'elle indique que le « coût du programme » est de 2.000.000 € (sic) et que le financement de celui-ci est assuré à 75 %, à l'aide des fonds propres du vendeur et des prix des ventes conclues pour 1.297.389 €, alors que l'article R.262-18 b) exige que le financement du ou des immeubles du programme soit assuré à 75 % « du prix de vente prévu », par les fonds propres et par le montant du « prix des ventes déjà conclues ».

Il en conclut que la base de calcul de la garantie est erronée puisque le coût du programme est nécessairement moins élevé que le prix de vente prévu, de sorte qu'il a été trompé sur la constitution de la garantie. Il souligne que dans ses propres conclusions le notaire fait référence uniquement au coût du programme, et affirme que le prix de vente prévu ne lui a jamais été communiqué. Il ajoute que le ratio dont se prévaut le notaire, soit la marge vente conclue/coût du programme, outre qu'il n'est pas celui exigé par le texte précité, démontre que le constructeur, s'il ne faisait qu'une marge de 10 % entre les ventes et le coût de la construction, était en défaut de paiement.

Il relève encore que les chiffres dont se prévalent actuellement Me [D] et son assureur sont totalement différents de ceux mentionnés dans l'attestation reprise à l'acte notarié, et que le coût du programme annoncé par les appelants démontre que le montant total des ventes effectuées n'atteignait pas 75 % de ce coût.

Il reproche au notaire de ne pas l'avoir renseigné sur le défaut de constitution et de justification de la garantie intrinsèque.

A l'encontre de Aurore Développement il fait valoir que cette société se positionnait de manière claire et ostentatoire comme un conseil juridique dans le domaine patrimonial, et qu'à ce titre elle est redevable d'une obligation de conseil.

Nonobstant l'analyse de la cour de cassation il considère qu'il existe un contrat à la base de ses relation avec Aurore Développement, laquelle lui avait à l'origine remis un dossier de commercialisation qui a valeur contractuelle et comporte notamment un document intitulé « chaîne d'action pour un investissement réussi », mentionnant lui-même que le constructeur pressenti par Aurore Développement dispose d'une garantie bancaire d'achèvement et précisant que le conseiller apporte toutes les garanties contractuelles évoquées et assure le suivi complet de l'opération jusqu'à l'acte notarié. Il en conclut que l'existence d'une garantie suffisante pour assurer l'achèvement des travaux était entrée dans le champ contractuel et que dès lors qu'une telle garantie ne figure pas dans l'acte authentique, la société Aurore Développement a manqué à ses obligations et engage sa responsabilité contractuelle, de même qu'elle a manqué à son obligation de conseil.

Quant aux conséquences du non-respect, tant par le notaire que par Aurore Développement, des obligations de conseil leur incombant, M. [O] fait valoir que les manquements précités l'ont induit en erreur à propos d'un élément essentiel du contrat à savoir la garantie bancaire sans laquelle il n'aurait pas signé le contrat de vente.

Il en conclut que le contrat doit être annulé et que, le groupe Richard étant dans l'incapacité de lui restituer le prix de vente en suite d'une telle annulation, Me [D] et son assureur, ainsi que Aurore Développement et son assureur, doivent l'indemniser du préjudice qu'il subit sur ce point.

Il s'estime également fondé à leur réclamer remboursement des frais liés à la vente, outre l'indemnisation de son préjudice fiscal, de son préjudice moral, et de la perte de chance de percevoir des loyers ou de bénéficier d'un accroissement de son patrimoine.

Quant aux conséquences de l'annulation du contrat de crédit, M. [O] fait valoir que s'il doit restituer à la banque le montant prêté par celle-ci, il est en droit d'obtenir restitution des montants versés à la banque en remboursement du prêt, en capital et intérêts, dont les intérêts intercalaires liés au déblocage des fonds.

Enfin il conteste le raisonnement de la société Groupama et conteste l'existence en l'espèce d'un sinistre sériel.

Aux termes de ses dernières conclusions du 29 octobre 2021 la SA Groupama d'Oc demande à voir :

Sur l'appel principal de Monsieur [D] et des MMA

A titre principal,

Juger et déclarer irrecevables les conclusions de Monsieur [A] [D] pour violation des dispositions combinées des articles 960-2 et 961 du Code de Procédure Civile.

Juger son appel non soutenu et le rejeter.

Subsidiairement,

Juger que Monsieur [A] [D] ne présente aucune demande, comme son assureur les MMA, à l'égard de Groupama d'Oc comme d'ailleurs de la société Aurore Développement.

En tirer toutes conséquences que de droit.

Rejeter l'appel de Monsieur [A] [D] et des MMA IARD en tant que dirigé contre la société Groupama d'Oc.

Débouter Monsieur [D] et les MMA de leur prétention tendant à la mise hors de cause de l'ancien notaire.

Sur l'appel incident et provoqué de M. [O],

A titre principal, sur les réclamations de M. [O] du chef des responsabilités et de la garantie d'assurance,

Débouter M. [O] de toutes ses demandes, fins et conclusions tendant à voir retenir la responsabilité de la société Aurore Développement et l'obligation à garantie de son assureur Groupama d'Oc.

A titre subsidiaire, sur les préjudices sollicités pour la perte de l'avantage fiscal, la perte d'accroissement du patrimoine ou la perte de loyers et du doublement du préjudice moral

A titre principal juger irrecevables ces demandes indemnitaires définitivement tranchées par la Cour d'Appel de Nancy dans son arrêt confirmatif sur ce point du jugement du Tribunal Judiciaire de BRIEY et du rejet qui plus est du pourvoi incident sur ce point de M. [O].

Juger que de manière irrévocable la Cour d'Appel de Nancy par arrêt confirmatif du 4 juin 2018 a rejeté les demandes indemnitaires présentées sur ces différents chefs de préjudices allégués par M. [O] et le doublement de son préjudice moral.

Subsidiairement, juger qu'en conséquence de l'annulation de la résolution du contrat de vente replaçant rétroactivement les parties dans l'état qui était le leur avant la signature du contrat, les demandes indemnitaires de M. [O] au titre de la perte de l'avantage fiscal de la loi Robien, au titre de la perte de chance d'accroissement de son patrimoine et/ou de la perte de loyers ne peuvent qu'être rejetées, ainsi que la demande en paiement majorée à 20 000 euros pour préjudice moral.

Juger de surcroît que les demandes indemnitaires présentées ne sont étayées par aucun rapport d'expertise judiciaire contradictoire et ne sont pas démontrées tant sur le principe que sur le quantum.

Entrer en voie de rejet.

Sur la demande en garantie de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Centre Loire :

Juger à titre principal irrecevable en application de l'article 564 du code de procédure civile la demande de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Centre Loire tendant à la garantie de Groupama d'Oc, formée pour la première fois en appel,

subsidiairement l'en débouter

Statuant à nouveau après infirmation du jugement du Tribunal Judiciaire de BRIEY,

A titre principal,

Juger que la société Aurore Développement, sans lien contractuel avec M. [O], n'engage nullement sa responsabilité délictuelle au titre de la nullité de la vente à laquelle elle est restée étrangère et tiers, n'ayant agi qu'au stade de la réservation et de surcroît que comme simple mandataire du Groupe Richard.

Juger que la société Aurore Développement n'engage pas davantage sa responsabilité au titre des appels de fonds, la preuve d'une faute n'étant pas établie et de surcroît n'étant pas source d'un préjudice puisque l'investisseur disposait d'une option, et que les appels de fonds correspondaient au déroulement du chantier, de la responsabilité exclusive du groupe Richard.

Juger que la société Aurore Développement, intervenue uniquement en qualité d'intermédiaire et sans lien contractuel avec l'acquéreur, ne peut se voir reprocher un manquement à son devoir d'information et de conseil.

Juger que la société Aurore Développement n'encourt aucune responsabilité.

Juger que seules les fautes de Monsieur [D] sont engagées pour absence de vérification, absence de respect des formalités permettant aux acquéreurs d'avoir connaissance de la nature des garanties et pour négligence grave dans la mise en 'uvre de la garantie intrinsèque.

juger que le total du prix de vente de l'opération était de 6.214.556 euros, le prix à atteindre par la vente reçue et celles antérieures devant être de 4.660.917 euros (75 %) pour que la garantie intrinsèque soit acquise et qu'elle ne l'était pas lors de la conclusion de l'acte authentique de M. [O], le prix cumulé s'élevant à la date du 18 avril 2008 à 3.333.744 euros au lieu de 4.160.574 euros

Prononcer en conséquence la mise hors de cause pure et simple de la société Aurore Développement et par contrecoup de son assureur Groupama d'Oc.

A titre subsidiaire,

Accueillir l'appel en garantie de Groupama d'Oc à l'encontre de Monsieur [A] [D] et de son assureur les MMA.

Fixer la part contributive à la dette.

Condamner en conséquence in solidum Monsieur [A] [D] et son assureur les MMA IARD à garantir la société Groupama d'Oc de l'intégralité, et subsidiairement pour une part qui ne saurait être inférieure à 95 %, des condamnations qui seraient éventuellement prononcées contre elle tant en principal qu'intérêts et frais à la requête de M. [O] et de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Centre Loire.

- Infirmer également le jugement entrepris en ce qu'il a dit qu'il n'y avait pas de sinistre sériel au sens de l'article L 124-1-1 du Code des Assurances.

- Juger en application de la loi d'ordre public du 1er août 2003 que le plafond de garantie opposable erga omnes joue pour l'ensemble des réclamations, aussi bien celles des demandeurs que celles émanant d'autres personnes et non pour chacune d'entre elles.

- Juger que le plafond de garantie, une fois épuisé par le sinistre constitué par l'ensemble des réclamations présentées par les acquéreurs lésés contre le Groupe Richard au titre du programme immobilier litigieux, Groupama d'Oc ne saurait être tenue à quelque indemnisation ou participation financière que ce soit pour des condamnations éventuellement prononcées contre la société Aurore Développement.

- Juger que la police d'assurance souscrite par Aurore Développement auprès de la compagnie Groupama d'Oc comporte un plafond de garantie de 372 784 euros par sinistre.

- Confirmer en revanche le jugement en ce qu'il a déclaré recevable et bien fondée Groupama d'Oc à opposer ses plafonds de garantie et franchises.

- Juger que Groupama d'Oc est donc bien fondée à opposer une franchise de 10 % du montant des dommages avec un minimum de 760 euros et un maximum de 1 520 euros venant en déduction d'éventuelles indemnités mises à sa charge.

- Infirmer également le jugement du chef des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile et des dépens.

- Condamner reconventionnellement in solidum M. [O], Monsieur [A] [D], son assureur les MMA, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Centre Loire et en tout cas tous succombants définitifs, à verser à la société Groupama d'Oc une indemnité de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entier