CA Metz, 14 juin 2022, RG 20/00169

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°22/00164

N° RG N° RG 20/00169 - N° Portalis DBVS-V-B7E-FGZ7

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[I], S.A. MUTUELLES DU MANS IARD

C/

[H], [Z], [J], S.A. CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE LOIRE CENTRE, S.A.R.L. AURORE DEVELOPPEMENT, Caisse GROUPAMA D'OC

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Tribunal de Grande Instance de BRIEY

27 Février 2014

Cour d'appel de NANCY

Arrêt du 4 Juin 2018

Cour de cassation

Arrêt du 11 Décembre 2019

COUR D'APPEL DE METZ

RENVOI APRÈS CASSATION

ARRÊT DU 14 JUIN 2022

DEMANDEUR À LA REPRISE D'INSTANCE :

Maître [G] [I]

[Adresse 1]

[Localité 18]

Représenté par Me Véronique HEINRICH, avocat postulant au barreau de METZ et par Me Gérard SALLABERRY, de la SCP KUHN, avocat plaidant au barreau de Paris

SA MMA IARD, prise en la personne de son représentant légal,

[Adresse 3]

[Localité 14]

Représentée par Me Véronique HEINRICH, avocat postulant au barreau de METZ et par Me Gérard SALLABERRY, de la SCP KUHN, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEUR À LA REPRISE D'INSTANCE :

Monsieur [P] [H]

[Adresse 4]

[Localité 9]

Représenté par Me Emmanuelle SABATINI-GOEURIOT, avocat postulant au barreau de METZ et par Me Romuald HUET, avocat plaidant au barreau d' Orléans

Madame [Y] [Z] épouse [H]

[Adresse 4]

[Localité 9]

Représenté par Me Emmanuelle SABATINI-GOEURIOT, avocat postulant au barreau de METZ et par Me Romuald HUET, avocat plaidant au barreau d' Orléans

Maître [P] [J], pris en sa qualité de liquidateur de la Société Groupe RICHARD

[Adresse 2]

[Localité 10]

SARL AURORE DEVELOPPEMENT, représentée par son liquidateur la Société [V] et Associés, prise en la personne de Monsieur [S] [V]

[Adresse 12]

[Localité 11]

Société GROUPAMA D'OC, prise en la personne de son Directeur Général

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par Me Armelle BETTENFELD, avocat postulant au barreau de METZ et par Me Aubin LEBON, avocat plaidant au barreau de NANCY

S.A. CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE LOIRE CENTRE, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 13]

[Localité 8]

Représentée par Me Jean-luc HENAFF, avocat au barreau de METZ

DÉBATS : A l'audience publique du 16 Décembre 2021, tenue en double rapporteur par Mme Laurence FOURNEL et Mme Claire DUSSAUD, magistrats rapporteurs qui ont entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposé, et en ont rendu compte à la cour dans son délibéré pour l'arrêt être rendu le 14 juin 2022, en application de l'article 450 alinéa 3 du code de procédure civile

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Hélène BAJEUX

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : M. Hubert RUFF, Président de chambre

ASSESSEURS : Mme Laurence FOURNEL, Conseillère

Mme Claire DUSSAUD, Conseillère

GREFFIER PRESENT LORS DU PRONONCE: Mme Cindy NONDIER

ARRÊT : par Défaut

Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Mme Laurence FOURNEL, Conseillère substituant le président de Chambre, régulièrement empêché, et par Mme Cindy Nondier, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Démarchés par la société Aurore Développement, laquelle a pour activité la commercialisation de programmes immobiliers entrant dans le cadre des lois de défiscalisation, M. [P] [H] et Mme [Y] [Z] épouse [H] (les époux [H]) ont, par acte sous seing privé du 28 février 2008, signé avec la société Groupe Richard un contrat préliminaire de réservation d'un bien immobilier en l'état futur d'achèvement situé à [Localité 16] ( 54), stipulant que le réservant devenu vendeur, fournira au réservataire devenu acquéreur en l'état futur d'achèvement, l'une des garanties prévues aux articles R. 261-17 et suivants du code de la construction et de l'habitation.

Par acte authentique dressé le 27 juin 2008 par Me [I], notaire à [Localité 18] (54), les époux [H] ont acquis de la société Groupe Richard et en l'état futur d'achèvement, un bien immobilier de type maison unifamiliale et les 238/10 000èmes des parties communes de l'ensemble immobilier, dans un ensemble dénommé "Résidence Les Villas d'Ambre" à édifier à [Localité 16], moyennant la somme globale de 202 247 euros avec une livraison fixée dans un délai de 16 mois à compter de la signature de l'acte notarié.

L'acte notarié mentionne notamment que le vendeur fournit à l'acquéreur la garantie intrinsèque résultant des conditions propres de l'opération prévue à l'article R.261-18 b du code de la construction et de l'habitation.

Pour assurer le financement de cette acquisition, les acquéreurs ont contracté un emprunt de 209.097 euros auprès de la Caisse d'épargne et de prévoyance Loire Centre.

Le bien n'a jamais été livré, en raison de retards puis de la cessation des travaux et la société Groupe Richard a été placée en redressement judiciaire convertie en liquidation judiciaire par jugement du 1er avril 2010, Me [J] ayant été désigné en qualité de liquidateur.

Invoquant le défaut de conseil du notaire et de la société Aurore Développement quant à la nature et à l'étendue du droit qu'ils pensaient détenir sur la société Groupe Richard quant à la garantie d'achèvement, les acquéreurs ont assigné la banque, la Sarl Aurore Développement, le notaire, M. [J] ès qualités de mandataire liquidateur de la société Groupe Richard, la Caisse centrale de garantie de la responsabilité professionnelle des-notaires, la Caisse régionale de la garantie de la responsabilité professionnelle des notaires, la société MMA lard (assureur du notaire) et la société Groupama d'Oc (assureur de la société Aurore Développement), en annulation des contrats de vente et de prêt, en restitution des différents montants versés en découlant, en paiement de la somme de 192 134,65 euros assortie des intérêts légaux à compter du 27 juin 2008 et de diverses autres sommes, productives des mêmes intérêts en réparation des préjudices subis.

Par ordonnance du 13 février 2012, le juge de la mise en état a suspendu l'exécution en principal, intérêts, frais et accessoires, du contrat de prêt signé entre les époux [H] et la Caisse d'Epargne.

Par jugement du 27 février 2014, le tribunal de grande instance de Briey a :

dit recevable la demande présentée par les époux [H],

prononcé la nullité du contrat de vente en l'état futur d'achèvement conclu le 27 juin 2008 entre la SARL Groupe Richard d'une part, et M. [P] [H] et Mme [Y] [Z] épouse [H] d'autre part, concernant des droits immobiliers dans le programme dit « les Villas d'Ambre » à [Localité 16]

prononcé la caducité à effet rétroactif du contrat de prêt portant sur la somme de 209 097,00 €, conclu entre la Caisse d'Epargne et de Prévoyance Loire Centre d'une part, et M. et Mme [H] d'autre part, pour l'acquisition du bien immobilier,

fixé la créance des époux [H] au passif de la liquidation judiciaire de la société Groupe Richard à la somme de 131 460,55 € outre intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2008,

condamné solidairement les époux [H] à payer à la Caisse d'Epargne et de Prévoyance Loire Centre la somme de 138 592,42 € au titre de la restitution des sommes reçues, outre intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2008,

condamné la Caisse d'Epargne et de Prévoyance Loire Centre à payer aux époux [H] la somme de 12 744,06 € au titre de la restitution des sommes perçues outre intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2008,

dit que les créances réciproques dues par la Caisse d'Epargne et de Prévoyance Loire Centre et les époux [H] se compenseront à due concurrence,

condamné in solidum M. [G] [I], la société Aurore Développement, la société Groupama d'Oc et la société MMA lard à payer aux époux [H] la somme de 151 852,22€ à titre de dommages et intérêts outre intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2008,

dit que ces intérêts légaux porteront capitalisation par année entière conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil,

dit que sont opposables aux époux [H] les plafonds de garantie et franchises inclus dans le contrat d'assurance de responsabilité civile professionnelle liant les sociétés Groupama d'Oc et Aurore Développement,

dit qu'il n'y pas de sinistre sériel au sens de l'article L 124-1-1 du code des assurances, s'agissant de l'ensemble des acquéreurs placés dans la même situation que les demandeurs suite aux différents manquements de la société Aurore Développement,

condamné M. [G] [I], la société Aurore Développement, la société Groupama d'Oc, la société MMA Iard à payer, chacun, la somme de 1 500 € aux époux [H], au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

condamné la société Aurore Développement à payer à la Caisse d'Epargne et de Prévoyance Loire Centre la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

condamné les époux [H] à payer à la Caisse centrale de garantie de la responsabilité professionnelle des notaires, la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et la même somme à la Caisse régionale de la garantie de la responsabilité professionnelle des notaires,

dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,

condamné in solidum M. [G] [I], la société Aurore Développement, la société Groupama d'Oc et la société MMA Iard aux dépens,

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Pour prononcer la nullité de la vente, le tribunal a relevé que le dossier de présentation du projet immobilier exposé aux futurs acquéreurs par la société Aurore Développement mentionnait expressément l'existence d'une garantie bancaire d'achèvement et que le conseiller de cet intermédiaire assurait le suivi complet de l'opération jusqu'à l'acte notarié. Il a encore relevé que le contrat préliminaire de réservation signé le 28 février 2008 par les époux [H] était évasif quant à la garantie d'achèvement fournie, se bornant à mentionner que le vendeur fournira au réservataire l'une des garanties prévues aux articles R 261-17 et suivants du code de la construction et de l'habitation, que par courrier recommandé du 21 mai 2008, le notaire, Me [I], leur a adressé le projet d'acte de VEFA mentionnant que le vendeur leur fournissait la garantie "intrinsèque" prévue à l'article R 261-18b du code de la construction et de l'habitation, tout en les pressant de prendre rapidement contact avec un notaire afin de régulariser une procuration authentique et de procéder à la signature de l'acte, qu'un mois plus tard et alors que les époux [H] n'avaient jamais rencontré le notaire, l'acte authentique mentionnant une garantie intrinsèque d'achèvement était signé, cet acte exposant en quoi les conditions d'existence de la garantie intrinsèque étaient remplies.

Le Tribunal a relevé le caractère peu efficace d'une telle garantie dans le cas d'un projet immobilier de grande envergure, et a également relevé que la société Groupe Richard, allait faire l'objet d'une liquidation judiciaire prononcée le 1er avril 2010 avec cessation des paiements fixée au 15 août 2008, soit un peu plus d'un mois après la signature de l'acte authentique.

Il a dès lors considéré qu'après avoir laissé croire aux acquéreurs qu'ils bénéficieraient d'une garantie bancaire, donc extrinsèque d'achèvement, la société Groupe Richard leur avait finalement imposé une garantie intrinsèque et ainsi donné l'illusion d'une garantie d'achèvement qu'elle était manifestement incapable d'apporter et que dans ces conditions il y avait eu erreur des demandeurs sur l'un des éléments substantiels de leur engagement.

Sur les conséquences de cette nullité, les premiers juges ont fait application des dispositions de l'article 1131 du code civil en relevant que les deux contrats de prêt immobilier et de vente étaient intimement liés et que l'annulation du contrat de vente entraînait la caducité du contrat de prêt.

Ils ont en conséquence ordonné les restitutions réciproques qui s'imposaient conformément aux dispositions des articles 1183 et 1184 du code civil.

S'agissant des responsabilités encourues, le tribunal a, sur le fondement de l'article 1382 du code civil, retenu celle du notaire en relevant tout d'abord qu'il appartenait au notaire de justifier de ce qu'il avait effectivement éclairé les acquéreurs sur les conséquences du recours à une garantie intrinsèque, que tel n'avait pas été le cas puisque les époux [H] n'étaient pas présents mais représentés lors de la signature de l'acte, qu'il n'était pas justifié d'une information antérieure, et que Me [I] avait ainsi manqué à son devoir de conseil.

En outre le Tribunal a relevé que l'acte de vente constatait la réalisation à titre définitif de diverses ventes dans l'opération immobilière concernée pour un montant supérieur aux 75 % exigés pour la constitution de la garantie, mais que cependant et au mépris des dispositions de l'article R.261-20 du code de la construction et de l'habitation, il n'était pas mentionné dans l'acte que le vendeur tenait à tout moment à la disposition de l'acquéreur la justification des garanties. Le Tribunal a encore considéré qu'en sa qualité de nouveau notaire et rédacteur de l'acte il aurait appartenu à Me [I] de vérifier lui-même la constitution de la garantie intrinsèque, ce qu'il n'avait pas fait de sorte qu'il avait également manqué sur ce point à son devoir de conseil.

Le tribunal a également, sur le fondement de l'article 1147 du code civil, retenu la responsabilité de la société Aurore Développement qui ne pouvait prétendre n'avoir aucun lien contractuel avec les époux [H] dès lors qu'elle avait réalisé pour leur compte, en se présentant comme conseil en investissement, une étude personnalisée aux fins de leur démontrer l'intérêt financier de l'opération reprochée dont elle se targuait d'avoir vérifié la qualité; qu'en sa qualité de conseil en investissement, elle devait renseigner précisément les acquéreurs éventuels sur l'ensemble des éléments du programme et particulièrement sur la nature de la garantie d'achèvement et qu'elle avait ainsi manqué à son devoir de conseil.

Concernant la responsabilité de la banque, les premiers juges ont considéré que contrairement aux assertions de la société Aurore Développement, la banque n'avait commis aucune faute qui résulterait de sa légèreté dans l'octroi du crédit sans vérification suffisante des garanties offertes par le promoteur, en l'absence de dispositions légales ou de stipulations conventionnelles particulières et ce d'autant qu'elle n'était pas partie à l'acte de vente.

Sur les préjudices, le tribunal a estimé qu'il y avait lieu d'indemniser les époux [H] du préjudice résultant du défaut de restitution des fonds par la société Groupe Richard en raison de son insolvabilité avérée résultant de sa liquidation judiciaire, et que leur préjudice indemnisable s'établissait à 131.460,55 € outre la somme de 8 050 € au titre des frais liés à la vente et la somme de 2.341,67 € correspondant à leur apport personnel.

Le Tribunal a en revanche rejeté la demande au titre du préjudice résultant de la perte de l'avantage fiscal et de la perte de chance d'accroissement du patrimoine, en relevant que le manquement à un devoir de conseil génère une perte de chance de ne pas contracter, de sorte qu'il n'est pas possible d'indemniser la perte d'avantages fiscaux qui ne pouvaient advenir, une telle demande étant également contraire à la nature rétroactive de l'annulation du contrat de vente, qui conduit à replacer les parties dans leur état initial.

Le Tribunal a en revanche admis l'existence d'un préjudice moral justifiant l'allocation d'une somme de 5.000 € à chaque époux soit 10.000 € au total.

Il en résulte que leur créance totale en dommages et intérêts s'élevait à 151.852,22 €.

Le Tribunal a fixé la créance des époux [H] au passif de la liquidation judiciaire de la société Groupe Richard, et a condamné Me [I] et la société Aurore Développement in solidum avec leurs assureurs respectifs, les sociétés MMA (Me [I]) et Groupama d'Oc, au paiement de la somme de 151.852,22 €.

Le Tribunal a exclu la notion de risque sériel revendiquée par la SA Groupama d'Oc, en considérant que la cause génératrice du dommage était le manquement de la société Aurore Développement à son devoir de conseil, et que si ce manquement avait pu se répéter à l'égard d'autres acquéreurs on ne pouvait raisonnablement considérer qu'il ne s'agissait là que d'un seul et unique fait dommageable.

Il a également rejeté les demandes reconventionnelles de la Caisse d'Epargne, en considérant que la restitution de la somme de 138.592,42 € ne constituait pas un préjudice indemnisable dont la Caisse d'Epargne pourrait demander garantie, et que celle-ci était également mal fondée à solliciter la condamnation des défendeurs à lui verser une somme de 109.766,03 € au titre des intérêts à venir d'un prêt rétroactivement annulé.

M. [I] a interjeté appel de ce jugement le 25 avril 2014 à l'encontre des autres parties à l'exception des Caisses de garantie des notaires et de la MMA. La société MMA a également interjeté appel le 28 avril 2014, et les époux [H] ont interjeté appel le 3 juin 2014 à l'encontre des autres parties à l'exception des caisses de garantie des notaires.

Les différentes procédures ont été jointes.

Par arrêt du 04 juin 2018, la Cour d'Appel de Nancy a :

- Confirmé le jugement déféré en ce qu'il a :

prononcé la nullité de la vente du 27 juin 2008,

prononcé la caducité à effet rétroactif du contrat de prêt y afférent,

fixé la créance des époux [H] au passif de la liquidation judiciaire de la Sarl Groupe Richard à la somme de 131.460,55 € outre intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2008,

condamné solidairement les époux [H] à payer à la CELC la somme de 138 592,42 € au titre de la restitution des sommes reçues outre intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2008,

condamné la CELC à payer aux époux [H] la somme de 12 744,06 € au titre de la restitution des sommes perçues outre intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2008,

dit que les créances réciproques dues par la CELC et les époux [H] se compenseront,

dit que les intérêts légaux se capitaliseront par année entière conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil,

rejeté la demande des époux [H] en indemnisation du préjudice au titre de la perte de l'avantage fiscal, de l'accroissement du patrimoine et des loyers,

rejeté la demande de la CELC en condamnation à paiement des époux [H] à d'autres sommes supplémentaires,

rejeté la demande indemnitaire de Me [I] à l'encontre des époux [H] pour procédure abusive et vexatoire,

condamné M. [I] et la société MMA Iard à payer chacun aux époux [H] la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- infirmé pour le surplus, et statuant à nouveau, a :

Mis hors de cause la Sarl Aurore Développement et son assureur la SA Groupama d'Oc;

Débouté les parties de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de la Sarl Aurore Développement et de son assureur Groupama d'Oc

Déclaré sans objet les demandes d'opposabilité aux époux [H] des plafonds de garantie et franchises inclus dans le contrat d'assurance de responsabilité civile professionnelle liant les société Aurore Développement et Groupama d'Oc et la demande d'application de la notion de risque sériel;

Déclaré irrecevable la demande de sursis à statuer formée par les MMA Iard Assurances Mutuelles;

Débouté les MMA Iard Assurances Mutuelles de l'ensemble de leurs demandes;

Débouté les époux [H] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre de la Sarl Aurore Développement et de la SA Groupama d'Oc ;

Condamné in solidum M. [I] et les MMA Iard à payer aux époux [H] la somme de 149 764,55 € à titre de dommages avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2008;

Y ajoutant, condamné in solidum M. [I] et les MMA Iard à payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile, les sommes de:

- 7 000 € aux époux [H],

- 3 000 € à la Sarl Aurore développement,

- 3 000 € à la SA Groupama d'Oc,

- 3 000 € à la CELC,

Condamné in solidum M. [I] et les MMA Iard aux entiers dépens de première instance et d'appel

Rejeté le surplus des demandes des parties.

Pour statuer ainsi la Cour d'Appel de Nancy a notamment retenu :

- que la société Aurore Développement apparaissait, au vu des documents produits, comme le mandataire du vendeur, qu'il n'existait pas de lien contractuel entre elle et les époux [H], et que les documents produits par ceux-ci et émanant de Aurore Développement n'avaient pas valeur contractuelle et ne contenaient en tout état de cause aucun engagement de la part de Aurore Développement de fournir une garantie extrinsèque,

- Sur la responsabilité du notaire, que la garantie intrinsèque n'est constituée qu'après l'achèvement des fondations, et que si l'acte de vente en cause mentionne que les fondations du bâtiment dans lequel sont situés les biens et droits immobiliers acquis par les époux [H] sont achevées à la date du 27 novembre 2007 ainsi qu'il résulte d'un attestation du maître d''uvre en date du 25 novembre 2007 annexée à l'acte de dépôt en l'étude de Me [I], la cour constatait qu'aucune des parties, qu'il s'agisse du notaire ou des époux [H] n'avait pu produire une copie de cette attestation, de sorte qu'aucun élément ne permettait d'affirmer que l'achèvement des fondations avait été constaté par Me [I] alors pourtant que ce dernier, tenu d'assurer l'efficacité de l'acte qu'il a dressé, aurait dû procéder lui-même aux vérifications nécessaires ;

- que Me [I], bien qu'ayant mentionné dans l'acte que le montant des fonds propres s'élevait à 202.611 euros, ne faisait pas état de l'attestation délivrée par une banque ou un établissement financier confirmant ce chiffre, l'attestation de son confrère Me [M], qui ne peut être suspectée de faux si tant est qu'elle existe réellement ( n'étant pas produite aux débats), ne portant pas sur cet élément de la garantie mais seulement sur le montant total des ventes représentant un taux supérieur à celui de 75% requis par les textes, et qu'il appartenait en conséquence à M. [I] de solliciter une attestation d'une banque ou d'un établissement financier spécialisé en matière de crédit immobilier, à défaut de quoi il ne donnait pas à son acte l'efficacité requise,

- que Me [I] avait manqué à son devoir de conseil en s'abstenant d'éclairer utilement les acquéreurs sur la nature et la portée de la garantie offerte par le vendeur, cette information ne pouvant résulter de la seule reproduction dans son acte des articles R. 261-18 et R. 261-20 du code de la construction et de l'habitation, ni de la mention selon laquelle l'acheteur reconnaît être averti de la teneur de la garantie d'achèvement fournie, le notaire étant tenu d'attirer l'attention des acquéreurs sur les risques importants que présente une garantie intrinsèque en cas de défaillance du vendeur;

- que la date de cessation des paiements ayant été fixée à un peu plus d'un mois après l'acte de vente en cause, il était évident à la date de signature du contrat que le promoteur n'avait plus la surface financière pour mener à bien le programme prévu, ce dont le notaire aurait pu se rendre compte s'il avait demandé l'attestation bancaire requise par le code de la construction et de l'habitation, ce qui lui aurait permis de mettre en garde les acquéreurs. Le Tribunal a dès lors considéré que les époux [H] avaient été induits en erreur par les mentions rassurantes portées dans l'acte quant à la garantie qu'ils croyaient détenir, ce qui justifiait de prononcer la nullité de la vente.

Sur le montant du préjudice subi par les époux [H], la Cour a retenu la somme de 131.460,55 € représentant la somme versée au groupe Richard que celui-ci sera dans l'impossibilité de restituer, et y a ajouté la somme de 8.304 € au titre des frais exposés et celle de 10.000 € au titre du préjudice moral. Elle a en revanche confirmé la décision des premiers juges en considérant que l'annulation rétroactive de la vente ne permettait pas de mettre en compte un préjudice résultant d'un manque à gagner fiscal ou d'une perte de chance d'accroissement du patrimoine.

Monsieur [I] et la société MMA ont formé un pourvoi contre cet arrêt.

Monsieur et Madame [H] ont formé un pourvoi incident, concernant le rejet de leurs prétentions à l'encontre de la société Aurore Développement et le rejet de leurs prétentions au titre de certains chefs de préjudice.

Par arrêt du 11 décembre 2019, la Cour de Cassation a :

Cassé et annulé, sauf en ce qu'il confirme partiellement le jugement entrepris, l'arrêt rendu le 4 juin 2018 entre les parties, par la cour d'appel de Nancy,

remis en conséquence sur les autres points la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt,

renvoyé les parties devant la Cour d'Appel de Metz.

Elle a ainsi considéré, sur les moyens soutenus par M. [I]:

- qu'en retenant, pour condamner le notaire et son assureur, qu'aucune des parties ne produisait l'attestation du maître d''uvre et que rien ne permettait d'affirmer que l'achèvement des fondations avait été constaté par le notaire, alors qu'elle avait énoncé que l'acte de vente mentionnait l'achèvement des fondations à la date du 4 décembre 2006 ainsi qu'il résultait d'une attestation du maître d''uvre du même jour annexée à l'acte de dépôt en l'étude du notaire, ce dont il résultait, jusqu'à inscription de faux, que le notaire avait bien constaté l'achèvement de ces fondations, la Cour d'Appel avait violé l'article 1219, devenu 1371 du code civil

-qu'en retenant également que, bien que mentionnant l'existence de fonds propres le notaire n'avait pas fait état de l'attestation délivrée par une banque ou un établissement financier confirmant ce montant, pour en déduire la responsabilité du notaire, alors que l'acquéreur ne contestait pas la réalité de cette attestation et que la cour avait relevé que l'acte de vente constatait que selon attestation établie le 20 septembre 2006 par Me [M] notaire à Villerupt, le montant total des ventes réalisées à titre définitif représentait une somme de 1.646.327 € soit plus de 75 % du coût global du programme immobilier, la cour d'appel avait violé l'article R. 261-18 b) du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction antérieure au décret du 27 septembre 2010

-qu'en retenant à l'encontre du notaire un manquement au devoir de conseil, alors que le notaire n'avait pas, par principe, à déconseiller le recours à la garantie intrinsèque ni à souligner les inconvénients de cette garantie légale dès lors qu'il constatait que les conditions d'application de cette garantie étaient réunies, et que n'étaient pas invoquée l'existence d'éléments ayant pu faire craindre que la garantie fournie par le vendeur ne pourrait pas être utilement mise en 'uvre, la Cour d'Appel avait violé l'article 1382 devenu 1240 du code civil.

Sur le pourvoi incident des époux [H] la Cour de Cassation a considéré :

-qu'en rejetant les demandes des acquéreurs à l'encontre de l'intermédiaire au motif que celui-ci est le mandataire du vendeur mais non des acquéreurs et n'était donc pas chargé de les conseiller, alors que l'intermédiaire en opérations immobilières de placement, fût-il le mandataire du vendeur, doit informer et conseiller l'acquéreur sur les caractéristiques et les risques de l'investissement qu'il lui propose, la cour d'appel avait violé l'article 1382 devenu 1240 du code civil.

Par déclaration du 14 janvier 2020, M. [I] et la SA Mutuelle du Mans MMA ont saisi la Cour d'Appel de Metz .

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions du 9 décembre 2011 Me [G] [I] et la Société d'assurance Mutuelle MMA I.A.R.D. demandent à voir :

« Vu les dispositions de l'article 1382 du Code Civil,

Infirmer en ses dispositions ayant retenu la responsabilité de Maître [I] le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de BRIEY le 27 février 2014.

Débouter les Epoux [H] de toutes leurs demandes, fins et conclusions tant à l'encontre Maître [I] que de MMA I.A.R.D

Débouter la société "Aurore Développement " de toutes demandes qu'elle viendrait à former à l'encontre de Maître [I].

Condamner « MMA IARD » à relever et garantir Maître [I] de toutes condamnations qui viendraient à être prononcées à son encontre.

Et statuant reconventionnellement :

Juger que l'action menée les Epoux [H] à l'encontre de Maître [I] revêt manifestement un caractère abusif et vexatoire qui cause à ce dernier un préjudice moral et matériel incontestable.

En conséquence condamner in solidum les Epoux [H] à payer à Maître [I] une somme de cinq mille Euros (5.000€) à titre de dommages et intérêts.

Condamner par ailleurs les Epoux [H] à lui payer une somme de six mille Euros (6 000€) au titre de l'Article 700 du code de procédure civile,

Condamner en outre les mêmes aux entiers dépens de 1ère instance et d'appel, dont distraction sera faite pour ces derniers au profit de Maître Heinrich Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'Article 699 du CPC »

La société MMA, qui déclare avoir en tant qu'assureur la maîtrise de la procédure, indique qu'elle ignore effectivement l'actuelle adresse de Me [I].

Au soutien de leur appel les appelants font valoir, en substance, que dès lors que le législateur a prévu la possibilité de recourir à deux garanties distinctes, la garantie extrinsèque étant plus coûteuse, le choix entre ces deux garanties est laissé à l'appréciation exclusive du vendeur et le notaire n'a pas à attirer l'attention des acquéreurs sur les risques éventuels de la garantie intrinsèque, qui est une option ouverte par la loi. Ils soutiennent que la multiplicité des opérations immobilières initiées par le groupe Richard, dont se prévalent les époux [H], était sans aucune incidence sur la réussite de l'opération les concernant, chaque opération se suffisant à elle-même. En outre ils considèrent que Me [I] n'avait aucune raison de vérifier lui-même la réalité de la constitution de la garantie intrinsèque, dès lors que l'existence de celle-ci avait été vérifiée en amont par Me [M] le 20 décembre 2006, et que le reproche quant à l'absence de vérification personnelle de sa part est sans conséquence. Ils observent que sur ce point la Cour de Cassation a censuré le raisonnement de la cour d'appel et des premiers juges.

Ils se réfèrent aux termes de l'acte notarié, selon lequel l'acquéreur reconnaît être averti de la teneur de la garantie.

Ils considèrent par conséquent qu'il n'existe aucun lien de causalité entre la prétendue faute du notaire et le préjudice subi par les époux [H].

En outre ils affirment que le financement de l'opération était effectivement assuré dès lors que la commercialisation du programme « les Villas d'Ambre » s'était parfaitement bien déroulée et que sur les 5.817.500 € du programme représentant 30 lots, 26 avaient été vendus représentant 5.056.253 € ce dont il résultait que la garantie intrinsèque était incontestablement constituée quoi qu'il en soit des imprécisions ayant pu exister lors de sa constatation.

Ils affirment qu'en réalité l'unique raison de l'échec de l'opération se trouve dans les détournements de fonds commis par les dirigeants du groupe Richard, qui ont utilisé à leur profit les fonds remis par les divers acquéreurs au lieu de les consacrer aux travaux.

Ils affirment que cette situation a été rendue possible par la faute de la société Aurore Développement, qui a fait signer des blancs-seings à ses clients ayant permis que des fonds soient décaissés au profit du groupe Richard alors que les travaux n'avaient nullement atteint l'état d'avancement qui aurait dû permettre cette libération des fonds. Ils soulignent également la négligence des banques qui n'ont jamais exigé pour le décaissement des fonds des attestations d'avancement des travaux émanant d'un maitre d''uvre. Ils se réfèrent, sur ce point à l'arrêt rendu par la Cour d'Appel de Nancy le 24 février 2015 qui a consacré cette responsabilité, le pourvoi contre cet arrêt ayant été rejeté.

Considérant qu'aucune faute n'est démontrée à l'encontre de Me [I] non plus qu'aucun lien de causalité avec le préjudice des époux [H], ils estiment à l'inverse que la faute de Aurore Développement est établie et rappellent que celle-ci, en charge de la commercialisation des appartements dans le cadre d'une VEFA, était tenue à l'égard des futurs acquéreurs d'une obligation d'information et de conseil et avait bien assuré les époux [H] de l'existence d'une garantie extrinsèque, et ce dans un document dont Me [I] n'a jamais été destinataire.

Ils contestent en outre que les différents sinistres générés par l'activité et les fautes de Aurore Développement puissent entrer dans la définition du sinistre sériel.

Sur la réparation du préjudice, ils font valoir, si la vente était annulée, que seul le vendeur est tenu de la restitution du prix de vente et que cette restitution ne peut constituer un préjudice indemnisable par le notaire.

Selon leurs dernières conclusions du 17 février 2021 Monsieur [P] [H] et Madame [Y] [Z] épouse [H] demandent à la Cour, au visa des articles 1382, 1147, 1108,1109, 1110 du code civil, R.261-17 et suivants du code de la construction et de l'habitation, et des articles 500,699 et 700 du code de procédure civile, de :

« Rejeter les appels incidents de Groupama d'Oc et la Caisse d'Epargne Loire Centre contre les époux [H] comme mal fondés

Déclarer Monsieur et Madame [H] recevables et bien fondés en leurs demandes.

En conséquence :

Confirmer la décision du Tribunal de grande instance de Briey en date du 27 février 2014 en ce qu'elle a :

Prononcé la nullité du contrat de venté signé le 27 juin 2008 par les parties;

Prononcé par voie de conséquence la nullité du contrat de prêt support de l'acquisition du bien immobilier des époux [H]

Constaté l'engagement de la responsabilité civile professionnelle de Maître [I] et de la Société Aurore Développement pour défaut de conseil à l'égard des époux [H]

Condamné les époux [H] à la restitution du bien immobilier sis à [Localité 16]) dans un ensemble immobilier dénommé « Les Villas d'Ambre » cadastré section AE n° [Cadastre 6] lieudit « [Localité 19] » lot n° 2 et les 238/10.0000 des parties communes de l'ensemble immobilier

Ordonné aux époux [H] de restituer à la banque Caisse d'Epargne Loire Centre la somme de 138.592,42 €,

Infirmer la décision pour le surplus,

Condamner la Banque Caisse d'Epargne Loire Centre à rembourser aux époux [H] toutes sommes réglées en remboursement du prêt en intérêt et capital à la date du prononcé de la décision qui comprendront notamment les intérêts intercalaires liés aux déblocages des fonds soit la somme de 26.479,57 euros, à due concurrence

Inscrire la somme de 192.134,65 € au passif de la liquidation de la SARL Groupe RICHARD,

Constater l'insolvabilité de la SARL Groupe Richard,

Condamner in solidum Maître [G] [I], la Société Aurore Développement et leurs assureurs respectifs les MMA Assurances, Groupama au profit des époux [H]:

Au paiement de la somme de 192.134,65 €, à titre d'indemnisation du préjudice subi du fait de l'insolvabilité de la SARL Groupe Richard

Ainsi qu'au paiement des préjudices suivants :

9.259,00 € au titre des frais d'acquisition de l'immeuble,

2.341,67 € au titre de l'apport personnel

41.133,00 € au titre de la perte de l'avantage fiscal de la loi de Robien,

20.000,00 € au titre du préjudice moral,

Au titre de la perte d'accroissement du patrimoine ou de la perte des loyers:

A titre principal, 227.246,25 € au titre de la perte de chance d'accroissement de leur patrimoine,

A titre subsidiaire, 165.200 € au titre de la perte des loyers sur la durée de détention du bien soit à minima 25 ans

A titre infiniment subsidiaire, A la perte des loyers sur la durée de détention qui s'écoule entre la date à laquelle le bien devait être livré soit le 27 octobre 2009 et la date de la décision qui prononcera l'annulation du contrat de vente objet du litige sur la base d'un loyer à hauteur de 787,00 euros mensuels, en tenant compte d'un aléa locatif de 30 % sur la période.

Dire que ces sommes produiront intérêts légaux à compter du 27 juin 2008,

Dire que les intérêts légaux seront capitalisés et produiront eux-mêmes intérêts légaux annuellement dès la première année suivant celle à compter de laquelle ils auront commencé à courir,

Condamner in solidum Maître [G] [I], la Société Aurore Développement et leurs assureurs respectifs les MMA Assurances, Groupama au paiement de la somme de 20.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

Ordonner l'exécution provisoire de l'arrêt à intervenir,

Condamner in solidum Maître [G] [I], la Société Aurore Développement et leurs assureurs respectifs les MMA Assurances, Groupama, aux entiers dépens tant de première instance que d'appel.

Débouter l'ensemble des parties de leurs demandes fins et conclusions dirigées contre les époux [H].

Les époux [H] considèrent tout d'abord que, la Cour de Cassation ne se prononçant que sur les moyens de droit qui lui sont soumis, en l'occurrence ceux concernant la responsabilité de Me [I] et de Aurore Développement, son silence sur les autres points du dossier à savoir le montant des indemnisations leur revenant ne constitue pas une confirmation de la décision de la cour d'appel de Nancy. Ils estiment par conséquent que la cassation et le renvoi fait devant la Cour d'appel de Metz s'opèrent pour le tout.

Au fond ils font valoir que le notaire chargé de la rédaction d'un acte est tenu d'un devoir de conseil et doit également s'assurer de l'efficacité de l'acte qu'il dresse, et renseigner les parties sur les risques de l'opération projetée et notamment attirer leur attention dès lors qu'il est en mesure de connaître l'insuffisance d'un gage ou d'une garantie.

En l'espèce ils soutiennent que Me [I] a nécessairement eu connaissance du dossier de commercialisation établi par la société Aurore Développement, lequel mentionnait que l'opération bénéficiait d'une garantie bancaire, et que à tout le moins il a eu connaissance du contrat de réservation qui ne précisait pas la nature de la garantie de sorte qu'à ce stade les époux [H] n'avaient aucune information sur ce point. Dès lors que l'acquéreur attendait une garantie extrinsèque et que le vendeur faisait finalement le choix d'une garantie intrinsèque, ils considèrent qu'il revenait au notaire d'avertir les acquéreurs de cette différence notoire.

Or ils indiquent que Me [I] ne leur a fourni aucune explication à propos de la garantie finalement retenue, et ne les a pas rencontrés puisqu'ils ont signé l'acte de vente par procuration.

Devant l'arrêt précité de la cour de cassation et la jurisprudence citée par Me [I], considérant qu'il n'existe pas de devoir de conseil particulier à la charge du notaire à propos du choix d'une garantie intrinsèque, ils considèrent que les arrêts cités vont à l'encontre de la protection due à la partie la plus faible dans un contrat.

Ils exposent en outre qu'ils n'ont pas été en mesure de vérifier la constitution de la garantie intrinsèque, puisque, en contradiction avec l'article R.261-20 du code de la construction, l'acte de vente ne précise pas que la justification des garanties est tenue à tout moment à disposition des acquéreurs, en l'étude du notaire. Ils ajoutent qu'il leur était impossible de former une inscription de faux à l'encontre de l'attestation de Me [M], visée à l'acte de vente, puisque cette attestation n'était pas mise à leur disposition.

Ils soutiennent encore que la garantie intrinsèque telle que définie par l'acte notarié n'est pas conforme à la loi en vigueur, puisqu'elle indique que le « coût du programme » est de 2.000.000 € et que le financement de celui-ci est assuré à 75 %, à l'aide des fonds propres du vendeur et des prix des ventes conclues pour 1.297.389 €, alors que l'article R.262-18 b) exige que le financement du ou des immeubles du programme soit assuré à 75 % « du prix de vente prévu » , par les fonds propres et par le montant du « prix des ventes déjà conclues ».

Ils en concluent que la base de calcul de la garantie est erronée puisque le coût du programme est nécessairement moins élevé que le prix de vente prévu, de sorte qu'ils ont été trompés sur la constitution de la garantie. Ils soulignent que dans ses propres conclusions le notaire fait référence uniquement au coût du programme, et affirment que le prix de vente prévu ne leur a jamais été communiqué. Ils ajoutent que le ratio dont se prévaut le notaire, soit la marge vente conclue/coût du programme, outre qu'il n'est pas celui exigé par le texte précité, démontre que le constructeur, s'il ne faisait qu'une marge de 10 % entre les ventes et le coût de la construction, était en défaut de paiement.

Ils relèvent encore que les chiffres dont se prévalent actuellement Me [I] et son assureur sont totalement différents de ceux mentionnés dans l'attestation reprise à l'acte notarié, et que le coût du programme annoncé par les appelants démontre que le montant total des ventes effectuées n'atteignait pas 75 % de ce coût.

Ils reprochent au notaire de ne pas les avoir renseignés sur le défaut de constitution et de justification de la garantie intrinsèque.

A l'encontre de Aurore Développement ils font valoir que cette société se positionnait de manière claire et ostentatoire comme un conseil juridique dans le domaine patrimonial, et qu'à ce titre elle est redevable d'une obligation de conseil.

Nonobstant l'analyse de la cour de cassation ils considèrent qu'il existe un contrat à la base de leur relation avec Aurore Développement, laquelle leur avait à l'origine remis un dossier de commercialisation qui a valeur contractuelle et comporte notamment un document intitulé « chaîne d'action pour un investissement réussi », mentionnant lui-même que le constructeur pressenti par Aurore Développement dispose d'une garantie bancaire d'achèvement et précisant que le conseiller apporte toutes les garanties contractuelles évoquées et assure le suivi complet de l'opération jusqu'à l'acte notarié. Ils en concluent que l'existence d'une garantie suffisante pour assurer l'achèvement des travaux était entrée dans le champ contractuel et que dès lors qu'une telle garantie ne figure pas dans l'acte authentique, la société Aurore Développement a manqué à ses obligations et engage sa responsabilité contractuelle, de même qu'elle a manqué à son obligation de conseil.

Quant aux conséquences du non-respect, tant par le notaire que par Aurore Développement, des obligations de conseil leur incombant, les époux [H] font valoir que les manquements précités les ont induits en erreur à propos d'un élément essentiel du contrat à savoir la garantie bancaire sans laquelle ils n'auraient pas signé le contrat de vente.

Ils en concluent que le contrat doit être annulé et que, le groupe Richard étant dans l'incapacité de leur restituer le prix de vente en suite d'une telle annulation, Me [I] et son assureur, ainsi que Aurore Développement et son assureur, doivent les indemniser du préjudice qu'ils subissent sur ce point.

Ils s'estiment également fondés à leur réclamer remboursement des frais liés à la vente, outre l'indemnisation de leur préjudice fiscal, de leur préjudice moral, et de la perte de chance de percevoir des loyers ou de bénéficier d'un accroissement de leur patrimoine.

Quant aux conséquences de l'annulation du contrat de crédit, les époux [H] font valoir que s'ils doivent restituer à la banque le montant prêté par celle-ci, ils sont en droit d'obtenir restitution des montants versés à la banque en remboursement du prêt, soit 26.029,33 €.

Enfin ils contestent le raisonnement de la société Groupama et contestent l'existence en l'espèce d'un sinistre sériel.

Aux termes de ses dernières conclusions du 29 octobre 2021 la SA Groupama d'Oc demande à voir :

Sur l'appel principal de Monsieur [I] et des MMA

A titre principal,

Juger et déclarer irrecevables les conclusions de Monsieur [G] [I] pour violation des dispositions combinées des articles 960-2 et 961 du Code de Procédure Civile.

Juger son appel non soutenu et le rejeter.

Subsidiairement,

Juger que Monsieur [G] [I] ne présente aucune demande, comme son assureur les MMA, à l'égard de Groupama d'Oc comme d'ailleurs de la société Aurore Développement.

En tirer toutes conséquences que de droit.

-Rejeter l'appel de Monsieur [G] [I] et des MMA IARD en tant que dirigé contre la société Groupama d'Oc.

-Débouter Monsieur [I] et les MMA de leur prétention tendant à la mise hors de cause de l'ancien notaire.

Sur l'appel incident et provoqué de Monsieur et Madame [H]

A titre principal, sur les réclamations des époux [H] du chef des responsabilités et de la garantie d'assurance,

Débouter les époux [H] de toutes leurs demandes, fins et conclusions tendant à voir retenir la responsabilité de la société Aurore Développement et l'obligation à garantie de son assureur Groupama d'Oc.

A titre subsidiaire, sur les préjudices sollicités pour la perte de l'avantage fiscal, la perte d'accroissement du patrimoine ou la perte de loyers et du doublement du préjudice moral

A titre principal juger irrecevables ces demandes indemnitaires définitivement tranchées par la Cour d'Appel de Nancy dans son arrêt confirmatif sur ce point du jugement du Tribunal Judiciaire de Briey et du rejet qui plus est du pourvoi incident sur ce point des époux [H].

Juger que de manière irrévocable la Cour d'Appel de Nancy par arrêt confirmatif du 4 juin 2018 a rejeté les demandes indemnitaires présentées sur ces différents chefs de préjudices allégués par les époux [H] et le doublement de leur préjudice moral.

Subsidiairement, juger qu'en conséquence de l'annulation de la résolution du contrat de vente replaçant rétroactivement les parties dans l'état qui était le leur avant la signature du contrat, les demandes indemnitaires des époux [H] au titre de la perte de l'avantage fiscal de la loi Robien, au titre de la perte de chance d'accroissement de leur patrimoine et/ou de la perte de loyers ne peuvent qu'être rejetées, ainsi que la demande en paiement majorée à 20 000 euros pour préjudice moral.

Juger de surcroît que les demandes indemnitaires présentées ne sont étayées par aucun rapport d'expertise judiciaire contradictoire et ne sont pas démontrées tant sur le principe que sur le quantum.

Entrer en voie de rejet.

Sur l'appel incident et provoqué de la Caisse d'Epargne et de Prévoyance Loire Centre

Débouter la Caisse d'Epargne et de Prévoyance Loire Centre de toutes ses demandes dirigées à l'encontre de Groupama d'Oc comme de la société Aurore Développement.

Juger recevable et bien fondé l'appel incident de Groupama d'Oc concernant les responsabilités et sa condamnation d'une part et les limites de ses obligations d'assurance d'autre part ainsi que les demandes annexes (frais irrépétibles de défense et dépens).

Statuant à nouveau après infirmation du jugement du Tribunal Judiciaire de BRIEY,

A titre principal,

Juger que la société Aurore Développement, sans lien contractuel avec les époux [H], n'engage nullement sa responsabilité délictuelle au titre de la nullité de la vente à laquelle elle est restée étrangère et tiers, n'ayant agi qu'au stade de la réservation et de surcroît que comme simple mandataire du Groupe Richard.

Juger que la société Aurore Développement n'engage pas davantage sa responsabilité au titre des appels de fonds, la preuve d'une faute n'étant pas établie et de surcroît n'étant pas source d'un préjudice puisque l'investisseur disposait d'une option, et que les appels de fonds correspondaient au déroulement du chantier, de la responsabilité exclusive du Groupe Richard.

Juger que la société Aurore Développement, intervenue uniquement en qualité d'intermédiaire et sans lien contractuel avec l'acquéreur, ne peut se voir reprocher un manquement à son devoir d'information et de conseil.

Juger que la société Aurore Développement n'encourt aucune responsabilité.

Juger que seules les fautes de Monsieur [I] sont engagées pour absence de vérification, absence de respect des formalités permettant aux acquéreurs d'avoir connaissance de la nature des garanties et pour négligence grave dans la mise en 'uvre de la garantie intrinsèque.

Prononcer en conséquence la mise hors de cause pure et simple de la société Aurore Développement et par contrecoup de son assureur Groupama d'Oc.

A titre subsidiaire,

Accueillir l'appel en garantie de Groupama d'Oc à l'encontre de Monsieur [G] [I] et de son assureur les MMA.

Fixer la part contributive à la dette.

Condamner en conséquence in solidum Monsieur [G] [I] et son assureur les MMA IARD à garantir la société Groupama d'Oc de l'intégralité, et subsidiairement pour une part qui ne saurait être inférieure à 95 %, des condamnations qui seraient éventuellement prononcées contre elle tant en principal qu'intérêts et frais à la requête de Monsieur et Madame [H] et de la Caisse d'Epargne et de Prévoyance Loire Centre.

- Infirmer également le jugement entrepris en ce qu'il a dit qu'il n'y avait pas de sinistre sériel au sens de l'article L 124-1-1 du Code des Assurances.

- Juger en application de la loi d'ordre public du 1er août 2003 que le plafond de garantie opposable erga omnes joue pour l'ensemble des réclamations, aussi bien celles des demandeurs que celles émanant d'autres personnes et non pour chacune d'entre elles.

- Juger que le plafond de garantie, une fois épuisé par le sinistre constitué par l'ensemble des réclamations présentées par les acquéreurs lésés contre le Groupe Richard au titre du programme immo