CA Saint-Denis de la Réunion, 14 juin 2022, RG 21/00036

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE SAINT DENIS DE LA REUNION

CHAMBRE D'APPEL DE MAMOUDZOU

Chambre Civile

ARRET DU 14 JUIN 2022

(n° 22/67, 5 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/00036 - N° Portalis 4XYA-V-B7F-GIC

Décision déférée à la Cour : Jugement rendu le 26 Février 2021 par le Juge des contentieux de la protection de MAMOUDZOU - RG n° 21/00009

APPELANTE

Madame [L] [E]

Résidence Alpha-Bêta - Route de la Geole - Kawéni

97600 MAMOUDZOU / FRANCE

Représentée par Me Emilie BRIARD de la SELARL B&J AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION substituée par Me Elodie GIBELLO AUTRAN, avocat au barreau de MAYOTTE

INTIMEE

Société SOCIETE IMMOBILIERE DE MAYOTTE (SIM)

Place Zakia MADI BP 91

97600 MAMOUDZOU

Représentée par Me Yanis SOUHAÏLI de la SELARL YSYS AVOCATS, avocat au barreau de MAYOTTE

DÉBATS

En application des dispositions de l'article 945-1 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 avril 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Mme Nathalie COURTOIS, présidente de chambre, chargée d'instruire l'affaire.

Cette magistrate a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de:

Mme Nathalie COURTOIS, présidente de chambre

M. Martin DELAGE, président de chambre, rédacteur de l'arrêt

M. Cyril OZOUX, président de chambre

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Madame Faouzati MADI-SOUF

ARRET :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile;

- signé par Mme Nathalie COURTOIS, présidente de chambre et par Mme Nassabia ABOUDOU, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE:

1. La Société Immobilière de Mayotte (SIM) est propriétaire d'un bien immobilier de type T4 et d'une superficie de 102.27 m² situé 72 Trévani Rotonde à 97690 KOUNGOU, Mayotte.

2. Suivant contrat de bail d'habitation en date du 6 février 2018, la SIM a donné en location cet appartement à Madame [L] [E] pour une durée de six ans, renouvelable par tacite reconduction par période de six ans, moyennant un loyer mensuel hors charges de 800 € révisable tous les ans.

3. Les conditions générales du contrat précisent à l'article 4 les conditions financières de la location, et à l'article 5 la possible résiliation du contrat par le jeu de la clause résolutoire.

4. Par courrier en date du 31 juillet 2019, remis en main propre le 14 août 2019 à la SIM, Madame [E] a donné son congé accompagné de la notification de sa mutation, lui donnant droit à un préavis réduit d'un mois.

5. Par courrier en date du 16 août 2019, la SIM a accusé réception de la décision de la locataire de quitter les lieux au 14 septembre 2019, et rappelé les conditions de la libération du logement.

6. A partir d'aout 2019, la locataire n'a plus payé son loyer.

7. Par un commandement de payer visant la clause résolutoire signifié par voie d'huissier à la locataire le 3 décembre 2019 par Me [K], huissier de justice, cette dernière a été sommée de payer sans délai la somme de 3 281.21 € correspondant au solde du compte locatif arrêté au 30/11/2019 et au coût de l'acte d'huissier.

8. La locataire n'a pas satisfait à ce commandement, n'a pas contesté sa dette locative, et n'a fait part d'aucune proposition de règlement de ladite dette dans un délai de deux mois suivant ledit commandement de payer. Seul le remboursement du dépôt de garantie est venu s'imputer sur la dette locative, celle-ci s'élevant désormais à 2 318,85 €.

9. La SIM a assigné Madame [L] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mamoudzou le 4 novembre 2020.

10. Le 26 février 2021, un jugement a été rendu, condamnant Madame [E] :

- A payer à la SIM la somme de 2.318,85 euros à titre des loyers, provisions sur charges impayés et indemnités d'occupation arrêtés au 30 novembre 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 03 décembre 2019 ;

- A payer à la SIM la somme de 231,89 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du 04 novembre 2020 ;

- A payer à la SIM la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Aux entiers dépens de l'instance en ce compris le commandement de payer.

11. Par déclaration en date du 29 avril 2021, Madame [E] a interjeté appel de cette décision, demandant à la cour d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions, de débouter la SIM de l'intégralité de ses demandes et de condamner la SIM à des dommages et intérêts et à une amende civile au titre d'une procédure abusive.

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Vu les conclusions prises pour Madame [L] [E], déposées et notifiées le 22 juillet 2021 et le 25 novembre 2021

Vu les conclusions prises pour la Société anonyme d'Economie mixte à conseil d'administration IMMOBILIERE DE MAYOTTE (SIM) déposées et notifiées le 07 septembre 2021

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Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux écritures des parties pour l'exposé de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION:

12. L'article 12 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15. ». L'article 15, quant à lui, énonce que « ['] Lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Le délai de préavis est toutefois d'un mois : ['] 2° En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation ['].

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois. ['] ».

13. Lorsque Madame [E] a adressé son congé avec délai de préavis réduit, la SIM en a pris acte et l'a accepté en confirmant que la date de fin du préavis était le 14 septembre 2019. La SIM a en effet indiqué expressément qu'elle prenait acte de la date de dépôt du préavis et de la date de fin. Elle mentionne « de quitter pour le 14/09/2019 » et « vous prendrez toutes dispositions pour libérer les lieux à la date indiquée ».

14. La SIM ne peut pas soutenir qu'elle n'a pas accepté le délai de préavis réduit car il ressort l'exact inverse de son courrier.

15. Par conséquent, le contrat de bail était définitivement résilié au 14 septembre 2019. La SIM ne peut revenir sur cette acceptation au motif que Mme [E] ne pouvait bénéficier du délai de préavis réduit. Il lui appartenait de contester la régularité de ce préavis au moment de sa signification, ce qu'elle n'a pas fait.

16. La décision sera réformée en ce qu'elle a considéré que le contrat n'avait finalement été rompu qu'à compter du 14 novembre 2019 (soit 3 mois après la réception du congé). Le contrat de bail a pris fin au 14 septembre 2019 du fait de l'accord de volontés entre les parties contractantes sur cette date.

Sur les sommes dues:

17. Le paiement du loyer constitue, aux termes de l'article 1728 du Code civil, l'une des deux principales obligations du locataire, l'autre étant d'user de la chose louée en bon père de famille. Ce même article dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

18. La locataire a manqué à sa principale obligation contractuelle en ne réglant pas l'intégralité des loyers lui incombant.

19. Le 3 décembre 2019, la SIM a fait délivrer à Mme [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail selon acte de Me [O], huissier de justice, et tendant au paiement de sa créance locative d'un montant de 3.118,85 €.

20. Mme [E] soutient, sans le démontrer qu'elle aurait libéré les lieux le 14 septembre et payé le dernier loyer à l'aide du dépôt de garantie. Elle ne démontre cependant pas avoir quitté les lieux à cette date, ce que la SIM conteste, ni avoir procédé à l'état des lieux de sortie ou avoir sollicité le bailleur pour que soit réalisé un état des lieux.

21. Selon l'article 3-2 alinéa 2 de la loi 89-462 du 06 juillet 1989, « Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire ['] » ;

22. Un état des lieux de sortie a finalement été établi et signé par la SIM et Mme [E], le 23 décembre 2019.

23. Madame [E] ne justifie pas avoir quitté les lieux avant cette date. Elle reste redevable d'une indemnité d'occupation à compter du 14 septembre 2019, date de résiliation du bail jusqu'à la remise des clés et la libération effective des lieux, soit le 23 décembre 2019.

24. Les premiers juges ont retenu la date du 30 novembre 2019 pour arrêter les comptes. La nature de la présente décision conduit la Cour à actualiser cette somme pour un départ définitif le 23 décembre 2019, soit 23 jours d'indemnité d'occupation supplémentaire, soit 1058 € (indemnité mensuelle égale au dernier loyer majoré de 20% selon les dispositions contractuelles) X 23 et divisé par 30 = 811 €.

25. Le bénéfice des délais de paiement permis par l'article 1343-5 du code civil (ancien article 1244-1) a été octroyé par le premier juge mais non repris dans son dispositif en raison d'une erreur matérielle. Il y a lieu de confirmer l'octroi de délais de paiement à Madame [E] à hauteur de 200,00 € par mois jusqu'à apurement des sommes dues.

26. Aucune considération d'équité ne commande qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dans la présente instance.

27. Madame [E] qui succombe supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS: