CA Lyon, 29 juin 2022, RG 21/01055

N° RG 21/01055

N° Portalis DBVX-V-B7F-NMYF

Décision du

Juge des contentieux de la protection de LYON

Au fond

du 14 janvier 2021

RG : 11-18-0022

[L]

[Y]

C/

L'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DÉNOMMÉ GRAND [Localité 2] HABITAT, ANCIENNEMENT DÉNOMMÉ OPAC DU GRAND [Localité 2]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 29 JUIN 2022

APPELANTS :

M. [K] [L]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Mme [I] [Y] épouse [L]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentés par Me Jacques AGUIRAUD de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475

Assistés de Maître Céline CASSEGRAIN de la SELARL RETEX AVOCATS, avocat au barreau de la Drôme.

INTIMÉE :

L'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DÉNOMMÉ GRAND [Localité 2] HABITAT, ANCIENNEMENT DÉNOMMÉ OPAC DU GRAND [Localité 2]

[Adresse 5]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par Me Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de LYON, toque : T 713

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Date de clôture de l'instruction : 04 Octobre 2021

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Mai 2022

Date de mise à disposition : 29 Juin 2022

Audience présidée par Christine SAUNIER-RUELLAN, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

- Christine SAUNIER-RUELLAN, président

- Karen STELLA, conseiller

- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Christine SAUNIER-RUELLAN, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

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Par acte sous seing privé en date du 1er septembre 1999, GRAND [Localité 2] HABITAT, organisme HLM, a donné à bail à monsieur et madame [L] un appartement de type 3 au 5ème étage, situé [Adresse 3].

S'aidant de différents renseignements émanant notamment de la CAF, la bailleresse a acquis la conviction que les locataires n'habitaient pas ce logement contrairement à l'obligation légale en matière de logements sociaux, mais vivaient au [Adresse 1] à [Localité 2].

Une visite domiciliaire, autorisée judiciairement, aurait selon la bailleresse fini de rapporter la preuve de cette absence d'habitation personnelle, les locaux apparaissant vides de toute preuve de vie.

Après saisine de la juridiction compétente, par jugement en date du 14 janvier 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LYON a notamment :

prononcé la résiliation du bail liant les parties

ordonné l'expulsion de monsieur et madame [L]

prononcé toutes les conséquences classiques en la matière outre la condamnation in solidum des époux [L] à payer :

200 euros au titre des frais irrépétibles,

les entiers dépens en ce non compris les frais de la mise en demeure.

Monsieur et madame [L] ont interjeté appel de cette décision à des fins de totale réformation.

Il est ainsi soutenu que la procédure serait irrégulière, l'assignation en résolution de bail n'ayant été précédée d'aucun congé.

A titre subsidiaire il est affirmé que l'EPIC GRAND [Localité 2] HABITAT ne rapporterait pas la preuve d'une violation d'une clause du bail par les époux [L] ou de la loi du 1er septembre 1948.

Il y aurait lieu de condamner l'EPIC GRAND [Localité 2] HABITAT à leur verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour exécution déloyale du contrat et procédure abusive, ainsi que la somme de 46.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de son refus discriminatoire de leur vendre l'appartement, outre la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et prise en charge des entiers dépens de l'instance.

Il est essentiellement soutenu que l'occupation personnelle exigée qui doit être au minimum de 8 mois par an n'implique pas nécessairement que ce soit une occupation principale alors même qu'il aurait été démontré que, contrairement à ce que subodorait la bailleresse, aucune sous location n'aurait été révélée par le constat d'huissier.

Contrairement à ce que soutiendrait l'huissier instrumentaire, des preuves de vie seraient bien présentes dans ce logement sous forme de courriers, vêtements, produits d'hygiène et lits faits.

Il est enfin reproché à GRAND [Localité 2] HABITAT d'avoir refusé sans raison de lui céder cet appartement mis en vente dans le cadre d'une mise en copropriété : Les locataires auraient pu devenir propriétaires dès 2010 et rembourser des crédits au lieu de payer des loyers ; de surcroît, le prix de leur appartement serait ainsi passé de 76.700 euros en 2010 à 128.900 euros en 2017 et 122.500 en 2021. Il y aura donc lieu de condamner GRAND [Localité 2] HABITAT à verser aux époux [L] la somme de 46.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant du refus de vente discriminatoire du bailleur.

A l'opposé GRAND [Localité 2] HABITAT conclut à la confirmation du jugement sauf à obtenir complémentairement une somme de 1.200 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et une condamnation aux dépens.

SUR QUOI LA COUR

Il est constant en droit qu'aucun texte n'impose de délivrer un congé avant de solliciter la résiliation judiciaire pour le manquement du preneur à ses obligations.

La procédure aux fins de prononcé de la résolution de bail est donc régulière en la forme telle qu'initiée, sans congé préalable.

Comme judicieusement noté par le premier juge les articles 9 et 10 du contrat de bail liant les parties dans le cadre d'une location à vocation sociale dit bien que le locataire est tenu à une obligation personnelle d'occupation avec interdiction de sous louer ou de céder le droit au bail.

La loi du 1er septembre 1948 en ses articles 10 - 2 et 3 précise bien que cette obligation personnelle et continue doit être de 8 mois au moins sur l'année, même si formellement il n'est pas exigé par la loi qu'il s'agisse d'une habitation qualifiée de principale.

La jurisprudence la plus autorisée a eu l'occasion de préciser que cette occupation d'au moins huit mois devait s'entendre comme d'une occupation effective, c'est-à dire d'une façon régulière et continue excluant ainsi les occupations intermittentes et les courts séjours.

En l'espèce, il ressort des propres explications données par monsieur [L] dans ses écritures prises devant la Cour que l'appartement de la [Adresse 6] a été pris à bail par lui seul après le départ d'une dame [N] avec laquelle il a vécu quelques temps.

Si il a ensuite épousé une dame [R] avec laquelle il a vécu dans cet appartement et eu deux enfants, celle-ci est décédée en 2008. Il a conservé ce logement.

Il a ensuite épousé une dame [Y] et le couple a fait le choix de l'achat d'un appartement [Adresse 7] dans laquelle l'épouse reconnaît résider.

De l'aveu même de monsieur [L], il s'est partagé entre ces deux logements, disant avoir voulu conserver l'appartement de la [Adresse 6] pour jouir d'une certaine indépendance.

Tant les documents fiscaux que ceux émanant de la CAF et de l'employeur, que GRAND [Localité 2] HABITAT a pu se procurer, établissent que monsieur [L] qui se domicilie [Adresse 7] privilégie de vivre dans ce logement, ayant transformé l'appartement de la [Adresse 6] en simple pied à terre, ce qui est cohérent avec la description qu'il fait d'une cohabitation 'difficile' avec son épouse actuelle impliquant des séparations temporaires.

En effet, la description de l'appartement de la [Adresse 6] telle qu'elle résulte du constat d'huissier du 13 mars 2018, démontre que ce logement n'est certes pas à l'abandon mais qu'il n'est pas occupé au quotidien, les signes de vie en étant quasiment absents sous forme d'assèchement des toilettes et du lavabo, de l'absence de produits d'hygiène dentaire et de provision immédiatement consommable dans le réfrigérateur, de la présence de journaux et courriers largement périmés au jour du constat.

Les témoignages versés par monsieur [L] ne contredisent pas cette réalité objective, car ils font exclusivement référence à des rencontres fortuites avec ce locataire dans le secteur de la [Adresse 6], ce qui est sans rapport direct avec une occupation au quotidien du logement visé, l'intéressé qui a vécu longtemps dans ce quartier, ayant parfaitement pu conserver des habitudes de vie sans pour autant résider sur place.

A bon droit et par des motifs complémentaires, le premier juge a pu déduire de cet état de fait que les conditions intermittentes d'occupation du logement litigieux par monsieur [L] étaient incompatibles avec l'obligation légale d'une occupation personnelle et permanente pendant au moins huit mois de l'année.

Peu importe dans ces conditions que la bailleresse ait pensé dans un premier temps que ce logement était sous loué à un tiers, car comme le note GRAND [Localité 2] HABITAT, seule l'absence d'occupation personnelle du titulaire du bail est suffisante pour caractériser un manquement grave aux obligations du locataire justifiant la résiliation du dit bail.

Monsieur [L] est donc sans droit à solliciter des dommages et intérêts pour cette erreur initiale de diagnostic de la part de la bailleresse, nul ne pouvant se prévaloir de sa propre turpitude alors qu'il est seul l'auteur de cette infraction aux règles du bail et de la législation.

Le jugement déféré doit être confirmé sur ce point.

Concernant le grief reproché à la bailleresse par monsieur [L] concernant une discrimination à la vente de cet appartement, la Cour adopte l'argumentation développée par GRAND [Localité 2] HABITAT selon laquelle le refus de vendre en 2010 était lié à l'insuffisance du prix proposé par le candidat acheteur au regard de la valeur du bien et le second refus au fait que monsieur [L] ne pouvait pas être éligible à une telle transaction du fait de son défaut de qualité de locataire légitime, seul le locataire qui occupe les lieux étant en droit de devenir propriétaire.

Aucune faute ne peut être reprochée à la bailleresse en ce domaine et monsieur [L] est donc sans droit à solliciter l'allocation de dommages et intérêts à ce titre.

L'équité commande de confirmer le juste sort des frais irrépétibles de première instance et de faire une application modérée des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel pour la seule somme de 500 euros.

Les époux [L] qui succombent doivent supporter les entiers dépens de première instance et d'appel.

PAR CES MOTIFS