CA Poitiers, 8 nov. 2022, RG 20/03015

ARRÊT N°517

N° RG 20/03015

N° Portalis DBV5-V-B7E-GEXA

[A]

C/

[W]

[Y]

[J]

et autres (...)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 08 NOVEMBRE 2022

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 novembre 2020 rendu par le Tribunal Judiciaire de SAINTES

APPELANTES :

Madame [R] [A]

agent immobilier exerçant sous le nom commercial et l'enseigne CABINET [R] [A]-IMMOBILIERE JONZACAISE

née le [Date naissance 4] 1972 à [Localité 26] (75)

[Adresse 17]

[Localité 15]

Intervenantes volontaires :

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

N° SIRET 775 652 126

[Adresse 5]

[Localité 22]

S.A. MMA IARD

N° SIRET 440 048 882

[Adresse 5]

[Localité 22]

ayant toutes pour avocat postulant Me Alexis BAUDOUIN de la SCP TEN FRANCE, avocat au barreau de POITIERS

ayant toutes pour avocat plaidant Me Bérengère SOUBEILLE, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉS :

Madame [F] [W]

née le [Date naissance 16] 1973 à [Localité 26] (75)

[Adresse 20] - [Localité 14]

Monsieur [X] [Y]

né le [Date naissance 18] 1963 à [Localité 26] (75)

[Adresse 21]

[Localité 12]

ayant tous deux pour avocat postulant Me Henri-noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS

ayant tous deux pour avocat plaidant Me Benoît DEVAINE, avocat au barreau de NIORT

Mademoiselle [B] [Y]

mineure représentée par ses parents [F] [W] et [X] [Y]

née le [Date naissance 19] 2007 à [Localité 25] (77)

[Adresse 21]

[Localité 12]

ayant pour avocat postulant Me Henri-noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS

ayant pour avocat plaidant Me Benoît DEVAINE, avocat au barreau de NIORT

Mademoiselle [V] [Y]

mineure représentée par ses parents [F] [W] et [X] [Y]

née le [Date naissance 3] 2010 à [Localité 25] (77)

[Adresse 21]

[Localité 12]

ayant pour avocat postulant Me Henri-noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS

ayant pour avocat plaidant Me Benoît DEVAINE, avocat au barreau de NIORT

SAS OFFICE NOTARIAL JONZ'ACTE

anciennement S.C.P. LAMAIGNERE-DAESCHLER-FIEUZET-[M] FUSTER-MILLERE- ROQUES-ANDRE & CHOLET

N° SIRET : 300 156 742

Notaires associés

[Adresse 23]

[Localité 15]

ayant pour avocat postulant Me Nicolas BRIAND de la SELARL MADY-GILLET-BRIAND-PETILLION, avocat au barreau de POITIERS

ayant pour avocat plaidant Me Nicolas BRIAND de la SELARL MADY-GILLET-BRIAND-PETILLION, avocat au barreau de POITIERS

Monsieur [C] [J]

né le [Date naissance 1] 1962 à MALTE

Chez [T]

[Localité 11]

défaillant

Madame [N] [J]

née le [Date naissance 10] 1967 à [Localité 24] (ROYAUME UNI)

Chez [T]

[Localité 11]

défaillante

SARL SUDIAGIMMO

[Adresse 2]

[Localité 13]

défaillante

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 15 Septembre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre

Madame Anne VERRIER, Conseiller qui a présenté son rapport

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,

ARRÊT :

- PAR DÉFAUT

- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,

- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

---

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE, DES PRÉTENTIONS

Par acte authentique du 18 avril 2006 dressé par Maître [E] [M], notaire associé de la SCP Office Notarial de [Localité 15] (la SCP) , les époux [C] [J] et [N] [G] [H] ont acquis des époux [P] une maison ancienne à rénover comprenant deux pièces avec cheminée, un grenier mansardé, et dépendances attenantes sise [Adresse 21], commune d'[Localité 12] pour un prix de 40 000 euros.

Les époux [J] ont réalisé des travaux, occupé l'immeuble, l'ont ensuite mis en vente.

Ils ont donné mandat de vente à l' agence immobilière [R] [A] le 21 juin 2016.

Les diagnostics techniques ont été réalisés le 22 juin 2016 par la société Sudiagimmo.

L'agence immobilière a rédigé une annonce portant sur ' une longère entièrement rénovée offrant 4 chambres, séjour, salle à manger, cuisine, 4 WC, dépendances sur un terrain de 1900 m2 ', pour un prix de 187 500 euros.

Elle a établi un compromis de vente qui a été signé le 22 août 2016 avec les époux [Y] pour un prix de 170 000 euros.

La vente a été réitérée par acte authentique du 22 novembre 2016, acte reçu par Maître [O] [M], notaire associé de la SCP.

Le 12 juin 2017, les époux [Y] envoyaient à leurs vendeurs ' une lettre de réclamation suite à la découverte de vices cachés nécessitant d'effectuer des réparations'.

Ils ont confié à M. [L] la réalisation d'une expertise, expertise rédigée le 11 juillet 2017.

Par actes du 6 septembre 2017, ils ont assigné les époux [J], le notaire, l'agent immobilier, le diagnostiqueur devant le juge des référés aux fins d'expertise judiciaire.

M. [I] a été désigné par ordonnance du 7 novembre 2017 et a déposé son rapport définitif le 21 juillet 2018.

Par actes des 7 et 11 décembre 2018 , les époux [Y] agissant en leur nom et en qualité de représentants légaux de leurs filles mineures, [B] et [V] [Y] ont assigné les époux [J], vendeurs, Mme [A] [R] , agent immobilier, la société Sudiagimmo, diagnostiqueur, Maître [M], notaire, la SCP d'exercice aux fins de -voir engager la responsabilité des vendeurs sur le

fondement des articles 1792, 1792-1 2 ° du code civil, subsidiairement 1641 et suivants du code civil, du notaire, de la SCP sur le fondement des articles 1240,1241 du code civil

-les condamner in solidum à leur payer le coût des travaux de réfection et de mise aux normes de l'immeuble, soit la somme de 297 035,20 euros

-les condamner in solidum avec la société Sudiagimmo à leur payer la somme de 12 782 euros

-condamner in solidum les vendeurs, le notaire, l' agent immobilier à leur payer les frais d' assurance dommages-ouvrage,

-condamner in solidum les vendeurs, le notaire, l' agent immobilier, le diagnostiqueur à les indemniser des trouble de jouissance, préjudice moral, frais divers exposés, pertes de revenu subies.

Les époux [J] ont conclu au débouté au motif que des désordres décennaux n'étaient pas établis, à titre subsidiaire, que des vices cachés n'étaient pas caractérisés.

Ils ont conclu subsidiairement à la réduction des sommes demandées, les demandes ne pouvant excéder le prix d'acquisition, au prononcé d'une nouvelle expertise, à la garantie en cas de condamnation, du diagnostiqueur, de l'agence immobilière, de l'office notarial.

Mme [R] [A] a conclu au débouté, subsidiairement, à la garantie des vendeurs, de la société Sudiagimmo.

Maître [M] et la SCP ont conclu au débouté, subsidiairement, à la garantie des vendeurs , de la société Sudiagimmo au titre du lot électricité.

La société Sudiagimmo ,régulièrement assignée, n' a pas constitué avocat.

Par jugement réputé contradictoire du 20 novembre 2020 , le tribunal judiciaire de Saintes a statué comme suit :

'

-REJETTE comme irrecevables les conclusions déposées par Monsieur et Madame [J]

Vu le rapport d'expertise judiciaire en date du 21 juillet 2018;

-Dit que l'immeuble situé [Adresse 21] à [Localité 12] lieu-dit > cadastré section AN n° [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9] vendu par Monsieur et Madame [J] à Monsieur et Madame [Y] est affecté de nombreux désordres compromettant sa solidité et/ou le rendant impropre à sa destination ainsi que de vices cachés connus toutefois des vendeurs,

-DIT que les époux [J], auteurs de la rénovation de l'immeuble, doivent être assimilés à des constructeurs relevant des dispositions de l'article 1792-1 du code civil pour les désordres compromettant sa solidité et/ou le rendant impropre à sa destination

-DECLARE en conséquence les époux [J] tenus à réparation sur ce fondement

-DECLARE en outre les époux [J] tenus à réparation sur le fondement des vices cachés qui étaient connus d'eux,

-DIT que le diagnostiqueur, la société SUDIAGIMMO a commis une faute en ne révélant pas, lors de son intervention, les désordres graves affectant l'installation électrique de 1'immeuble,

-DECLARE en conséquence ladite société tenue à indemniser les époux [Y]

-DIT que 1'agent immobilier, Madame [A], a commis une faute par ignorance illégitime et manquement à son obligation d'information à 1'égard des acheteurs,

-DIT que cette faute a fait perdre aux acheteurs une chance de ne pas acquérir l'immeuble,

-DECLARE Madame [A] tenue à indemniser les acheteurs de cette perte de chance,

-CONDAMNE en conséquence in solidum les époux [J] ainsi que la société SUDIAGIMMO et Madame [R] [A] à payer aux époux [Y] la somme de 297 035,20 € TTC étant précisé que la condamnation de la société SUDIAGIMMO est limitée à 12 782 € TTC et que celle de Madame [A] est limitée à 153 000 € TTC.

-CONDAMNE solidairement les époux [J] à payer aux époux [Y]. les sommes de :

-641,20 euros au titre des frais pour mesures conservatoires,

-3000 euros au titre de la surconsommation électrique,

-14 85 1,76 euros au titre de l'assurance dommages ouvrage

-CONDAMNE solidairement les époux [J] à payer aux époux [Y] à titre personnel et es qualités de représentants de leurs filles mineures les sommes de :

10 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi par eux

10 000 euros au titre du prejudice moral subi par eux

-DEBOUTE les parties de leurs autres demandes,

-CONDAMNE solidairement les époux [J] aux dépens de l'instance qui comprendront les frais d'expertise dont à déduire la provision de 10 000 euros précédemment allouée aux époux [Y] et à payer à ces derniers une somme de 2000 euros sur le fondement de l' article 700 du code de procédure civile.

-ORDONNE l'exécution provisoire de la présente decision.

Le premier juge a notamment retenu que :

- sur les désordres

Les désordres affectent l'électricité, l'isolation thermique, le chauffage par poêles à bois, les menuiseries extérieures, la plomberie, le plancher de bois à l'étage.

S'y ajoutent des infiltrations, des fissures des garages.

Selon l'expert, les travaux concernent presque tous les corps de métier, ont été réalisés sans aucune rigueur.

90 % des travaux ont été réalisés sans recours à un professionnel.

La réalisation des travaux semble s'être échelonnée entre 2006 et 2008 minimum.

Le diagnostiqueur a selon l'expert saboté sa mission car il ne pouvait manquer les anomalies graves affectant la construction.

La remise au normes nécessite une quasi-reconstruction de la maison.

-sur la recevabilité des conclusions des vendeurs

Les conclusions des époux [U] seront déclarées irrecevables faute d'indiquer leur adresse réelle. L' adresse figurant sur les dernières conclusions signifiées correspond à un immeuble qu'ils ont vendu le 10 août 2019.

- sur la responsabilité et sur l'obligation à réparation

Il résulte de l'expertise des désordres cachés ne pouvant être décelés par les acheteurs.

Les époux [U] doivent être assimilés à des constructeurs au regard de l'importance des travaux réalisés.

Sont des désordres décennaux, ceux relatifs à

-l'installation électrique qualifiée de dangereuse par l'APAVE et l'expert

-la couverture sur laquelle l'expert a interdit de monter

- les poêles à bois dangereux faute de conduit métallique conforme

-les menuiseries extérieures en partie bloquées par gonflement

-les fissures affectant les garages

-les couvertures des annexes en très mauvais état engendrant un risque d'effondrement.

Sont par ailleurs des vices cachés connus des vendeurs les défauts affectant la plomberie, le plancher bois de l'étage.

L'obligation à réparation des vendeurs n'est pas contestable, sera ordonnée.

Ils seront condamnés à payer aux acquéreurs la somme de 297 035,20 euros conforme à l' étude du groupe ABC du 22 janvier 2020 réalisée à la demande des époux [Y].

- sur les autres demandes d'indemnisation

Les vendeurs seront condamnés à payer aux acquéreurs les sommes de 14 851,76 euros correspondant au coût de l'assurance dommages-ouvrage, de 10 000 euros au titre du préjudice de jouissance, 10 000 euros au titre du préjudice moral, 641,20 euros au titre des mesures conservatoires, 3000 euros au titre de la surconsommation d'électricité.

Ils seront en revanche déboutés des demandes qui suivent :

Les frais d'expertise privée ne sont pas indispensables dans le cadre d'une procédure judiciaire.

Les frais de déménagement et de garde-meubles, de location ne sont pas justifiés au regard des seuls devis produits.

La perte de revenu de M. [Y], la perte de chance de revenu de Mme [Y] ne sont pas établies.

- sur les demandes dirigées contre le notaire, l'office notarial

Maître [M] et la SCP soutiennent à juste titre qu'il n'incombe pas au notaire d'apprécier le contenu des diagnostics techniques, ni de remettre en cause les déclarations des vendeurs selon lesquels aucune construction ou rénovation ne relevait de l'assurance dommages-ouvrage.

Il n'engage sa responsabilité que s'il dispose d'éléments de nature à faire douter de la véracité ou exactitude des déclarations d'une partie.

En l'espèce, la vérification de l'absence de travaux était complexe. Elle nécessitait des investigations dont l'absence ne peut être reprochée à un notaire.

Les époux [Y] seront donc déboutés de leurs demandes dirigées contre le notaire et sa société d'exercice.

- sur les demandes dirigées contre l'agent immobilier

Mme [A] a admis avoir vu des photographies du bien initialement acquis, constitué de bâtiments en mauvais état, photos qui l'avaient amenée à qualifier l'immeuble de longère entièrement rénovée.

La transformation a été appréciée avec légèreté.

L'acte de vente du 18 avril 2006 décrivait une maison ancienne à rénover.

L'agent immobilier avait les éléments lui permettant de mettre en doute l'affirmation mensongère des vendeurs selon laquelle aucune construction ou rénovation n'avait été effectuée dans les dix dernières années.

Il aurait dû s'interroger sur l'identité des intervenants ayant réalisé les travaux, sur les autorisations administratives induites puisque l'immeuble proposé à la vente n'avait rien à voir avec celui de 2006.

La faute consiste à ne pas avoir recherché des informations simples à trouver sur les conditions de la rénovation mise en avant dans sa publicité.

Cette faute a fait perdre aux acquéreurs une chance de ne pas acheter.

Il apparaît très probable qu'ils auraient renoncé à l'achat s'ils avaient été avertis que les travaux avaient été faits par des non-professionnels sans déclaration ou autorisation.

Cette perte de chance peut être évaluée à 90 % du prix de vente.

Mme [A] sera donc condamnée à leur payer la somme de 153 000 euros.

- sur les demandes dirigées contre le diagnostiqueur

L'expertise démontre la faute de la société Sudiagimmo, l'installation électrique étant non conforme et dangereuse.

Elle sera condamnée à payer aux époux [Y] la somme de 12 782 euros.

Mme [A] sera déboutée de ses demandes en garantie dirigée contre le diagnostiqueur, la faute qu'elle a commise étant sans lien avec les vices cachés affectant l'immeuble.

LA COUR

Vu l'appel en date du 18 décembre 2020 interjeté par Mme [A]

Vu l'article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 24 juin 2022, Mme [A] et les sociétés MMA, intervenantes volontaires, ont présenté les demandes suivantes :

Vu les articles 1231-1, 1641 et suivants, 1792-1 du Code civil,

Vu l'article L 480-4 du Code de l'urbanisme,

Vu les pièces versées aux débats,

' Réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Saintes le 20 novembre 2020

En conséquence,

A titre principal

' Débouter Monsieur [X] [Y], Madame [F] [W] divorcée [Y], Mesdemoiselles [B] et [V] [Y], représentées par leurs parents [F] et [X] [Y], de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, dirigées à l'encontre de Madame [R] [A] et des Sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

' Condamner solidairement Monsieur [X] [Y], Madame [F] [W] divorcée [Y], Mesdemoiselles [B] et [V] [Y], représentées par leurs parents [F] et [X] [Y], à verser à Madame [R] [A] et aux Sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES la somme de 2.000 € chacune, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile

A titre subsidiaire

' Dire et juger que la perte de chance de Monsieur [X] [Y] et Madame [F] [W] divorcée [Y] de renoncer à leur achat ne saurait excéder 25 %

A titre très subsidiaire

' Condamner solidairement Monsieur [C] [J], Madame [N] [J], la Société SUDIAGIMMO et la SCP LAMAIGNERE DAESCHLER FIEUZET [M] FUSTER-MILLERE ROQUES-ANDRE et CHOLET Notaires associés, à garantir Madame [R] [A] et les Sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES de toute condamnation qui viendrait à être prononcée à leur encontre

' Condamner solidairement Monsieur [C] [J], Madame [N] [J], la Société SUDIAGIMMO et la SCP LAMAIGNERE DAESCHLER FIEUZET [M] FUSTER-MILLERE ROQUES-ANDRE et CHOLET Notaires associés à verser à Madame [R] [A] et aux Sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES la somme de 2.000 €

chacune, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile

' Condamner solidairement Monsieur [C] [J], Madame [N] [J], la Société SUDIAGIMMO et la SCP LAMAIGNERE DAESCHLER FIEUZET [M] FUSTER-MILLERE ROQUES-ANDRE et CHOLET Notaires associés aux entiers dépens.

A l'appui de leurs prétentions, Mme [A] et les sociétés MMA soutiennent en substance que :

-Les termes, prix et conditions de la vente ont été négociés par Mme [A] qui disposait d'un mandat remis par les vendeurs. Elle n'a pas commis de faute.

-Il a fallu une expertise judiciaire et deux sapiteurs pour identifier les désordres.

-L'agence immobilière n'est pas un professionnel de la construction, a une compétence seulement commerciale.

-Ses obligations d'information, de diligence, de conseil se limitent à ce qui est décelable par son propre examen des lieux, ne s'étendent pas aux vices cachés.

-Mme [A] a qualifié la longère d'entièrement rénovée sur la base des explications données par les vendeurs qui lui avaient 'précisé avoir fait des travaux d'amélioration et d'aménagement du bien afin de l'habiter avec leur famille'.

L' expression choisie était justifiée, ne saurait impliquer une validation technique des travaux. Elle n'a pas fait preuve de légèreté.

-S'agissant du défaut d'autorisation administrative, les époux [Y] ne subissent aucun préjudice. Toutes les éventuelles actions sont prescrites.

-Les création-modification de 3 fenêtres nécessitaient une déclaration préalable et non un permis de construire. L' administration ne saurait exiger de régularisation.

-Subsidiairement, la perte de chance doit être réduite, ne saurait excéder 25 %.

-Les acquéreurs ont visité la maison avec l'agence le 18 août 2016, étaient pressés d'acquérir au regard de la modicité du prix de vente. Ils ont visité l'immeuble plusieurs fois. Des désordres étaient apparents.

-Elle demande à être garantie par les vendeurs qui ont procédé à des travaux bien plus conséquents que ceux qu'ils lui avaient indiqués.

-Ils sont présumés connaître les vices, savent seuls les travaux qui ont été réalisés, les méthodes employées. Ils ont sciemment fait le choix de ne rien révéler, sont de mauvaise foi. -Leur responsabilité est prépondérante.

-Elle demande aussi à être garantie par le diagnostiqueur. Elle s'est appuyée sur les diagnostics pour décrire le bien.

-Elle demande également à être garantie par le notaire. L'acte de vente du 18 avril 2006 avait été régularisé par la SCP [M].

Maître [O] [M] disposait des éléments pour appeler l' attention des acquéreurs sur des incohérences. Elle n'a rien vérifié.

Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 16 septembre 2021, la SCP devenue la société Office notarial Jonz'Acte a présenté les demandes suivantes :

Vu le bordereau de pièces annexé aux présentes en application de l'article 954 du code de procédure civile, et fondant les prétentions de la SAS OFFICE NOTARIAL JONZ'ACTE, Vu les articles 908 et 911 du code de procédure civile

-Dire et juger caduque la déclaration d'appel de [R] [A]

-Dire et juger irrecevables l'appel incident des consorts [Y] et leurs conclusions du 16 juin 2021

-Confirmer le jugement entrepris, rendu le 20 novembre 2021 par le Tribunal judiciaire de SAINTES, en ce qu'il a débouté les parties de leurs demandes dirigées contre Maître [M] et la SCP aujourd'hui dénommée SAS OFFICE NOTARIAL JONZ'ACTE

-Débouter les consorts [Y], les époux [J], [R] [A] et toute autre partie de leurs demandes dirigées contre la SCP aujourd'hui dénommée SAS OFFICE NOTARIAL JONZ'ACTE, faute de justifier une faute qui serait à l'origine d'un préjudice indemnisable.

Subsidiairement, dans l'hypothèse où une condamnation serait prononcée contre la SAS OFFICE NOTARIAL JONZ'ACTE,

-Condamner solidairement les époux [J] à garantir et relever indemnes la SAS OFFICE NOTARIAL JONZ'ACTE de l'ensemble des condamnations qui seraient prononcées contre elles.

-Condamner la SARL SUDIAGIMMO à garantir et relever indemnes la SAS OFFICE NOTARIAL JONZ'ACTE, des condamnations qui seraient prononcées contre elle au titre du lot électricité.

En toute hypothèse,

-Condamner solidairement les consorts [Y] et [R] [A], et subsidiairement les époux [J] et la SARL SUDIAGIMMO, à payer à la SAS OFFICE NOTARIAL JONZ'ACTE la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile

-Les condamner solidairement en tous les frais et dépens de l'instance.

A l'appui de leurs prétentions, la société soutient :

-Le notaire n'a pas commis de faute.

Il n'a pas à vérifier ni apprécier le contenu des diagnostics.

-Les acquéreurs lui reprochent de ne pas avoir vérifié les déclarations des vendeurs relatives aux travaux, de ne pas avoir décelé leurs mensonges.

-Ce n'est pas au notaire de remettre en cause ces déclarations d'autant que l'acquisition avait plus de 10 ans à la date de la revente.

La mention relative à l'existence ou l'absence d'assurances ne concerne que l'acte de vente qui intervient plus de dix années après la réalisation des travaux décennaux.

En l'espèce, l' acte de vente est intervenu plus de dix années après la réalisation des travaux litigieux.

-Le manquement pour être établi suppose une incohérence dans la désignation de l'immeuble entre l'acte d'achat et l'acte de revente, des superficies différentes alors que moins de dix ans se sont écoulés entre les deux transactions.

Plus de 10 années ont séparé les actes du 18 avril 2006 et du 22 novembre 2016.

Il était envisageable, même probable que les vendeurs eurent engagé des travaux dès 2006.

L' expert a relevé que certains travaux dataient de 2008. Ce sont les travaux de décoration, de finition, travaux qui ont été réalisés après les travaux structurels.

Les acquéreurs ont pu réaliser les travaux 'décennaux' dans les premiers mois de leur acquisition.

L' agent immobilier doit en revanche procéder sur place à une vérification de la consistance des locaux.

-Aucune facture n'a été produite durant les opérations d'expertise. Rien n'aurait permis de remettre en cause les déclarations des vendeurs.

-Il n'existe pas de préjudice indemnisable lié à l'intervention du notaire.

-Subsidiairement, l' affirmation des vendeurs sur l' absence de travaux de rénovation dans les 10 années de la vente est contredite par l' expertise.

-L' attitude dolosive des vendeurs est exclusivement à l'origine du préjudice des acquéreurs.

-Les manquements du diagnostiqueur sont en relation avec le préjudice d' installation électrique. -Les acquéreurs reconnaissent que le bien leur a été présenté comme une longère entièrement rénovée.

-La situation n'aurait pas été différente s'ils avaient su qu'aucune assurance dommages-ouvrage n'avait été souscrite. Ils disposaient toujours d'un recours contre le vendeur-constructeur.

-L'agent immobilier n'est pas recevable en sa demande de garantie.

-Le chiffrage des travaux ne correspond pas aux préconisations de l'expert, ni à des travaux de reprise.

-Il existe un écart manifeste entre la fourchette qui avait initialement été envisagée par l' expert de 120 000 à 150 000 euros et les sommes demandées.

-Le coût correspondant aux travaux de reprise ne saurait être mis à la charge du notaire.

-Le dommage doit être cantonné à la réparation d'une perte de chance

-L'acquéreur aurait pu renoncer à l'acquisition projetée ou acquérir à des conditions plus avantageuses.

-Le notaire ne peut être condamné au coût complet de reprise des désordres décennaux.

-Les demandes sont pour la plupart injustifiées, notamment celles relatives aux pertes de revenu. Il s'agit de postes étrangers à l'objet de la garantie liée à l'assurance dommages-ouvrage.

Si elle avait été souscrite, elle n'aurait couvert que les travaux de reprise.

-Si une condamnation in solidum est prononcée, l'office notarial doit être garanti pour le tout.

Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 27 juin 2022, les consorts [Y]-[W] ont présenté les demandes suivantes:

Vu notamment les articles 1240, 1241, 1792 et 1792-1 2° du Code civil,

Vu, subsidiairement, les articles 1641 et suivants du Code civil à l'encontre des époux [J],

Vu, plus subsidiairement encore, les articles 1134 et 1147 devenus articles 1103, 1104 et 1231-1,

et l'article 1792-4-3 du Code civil à l'encontre des époux [J],

Vu les articles L. 242-1 et L. 243-2 alinéa 2 du Code des assurances,

Vu la jurisprudence citée,

Vu le rapport définitif d'expertise judiciaire déposé le 21 juillet 2018 par Monsieur [I],

Vu les pièces et éléments du dossier,

A titre liminaire,

-DECLARER irrecevables et ECARTER des débats les conclusions tardivement notifiées par RPVA le 24 juin 2022 par Madame [R] [D] épouse [A], et par les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, en application des articles 15 et 16 du Code de procédure civile.

A titre principal,

-CONSTATER et RECEVOIR l'intervention volontaire des sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES en qualité d'assureurs de responsabilité de Madame [R] [D] épouse [A],

-DEBOUTER Madame [R] [D] épouse [A], la SAS OFFICE NOTARIAL JONZ'ACTE ainsi que les autres parties intimées de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre [F] [W], [X] [Y] et leurs deux filles [B] et [V] qu'ils représentent,

-CONFIRMER le jugement prononcé le 20 novembre 2020 par le Tribunal Judiciaire de SAINTES en ce qu'il a :

- rejeté comme irrecevables les conclusions déposées par les époux [J], faute de mentionner l'adresse exacte, actuelle et réelle de leur nouveau domicile et faute d'en justifier,

- dit que l'immeuble situé [Adresse 21] à [Localité 12] (17), vendu par les époux [J] aux consorts [W]-[Y] est affecté de nombreux désordres compromettant sa solidité et/ou le rendant impropre à sa destination, ainsi que de vices cachés toutefois connus des vendeurs,

- dit que les époux [J], auteurs de la rénovation de l'immeuble, doivent être assimilés à des constructeurs relevant des dispositions de l'article 1792-1 du Code civil pour les désordres compromettant sa solidité et/ou le rendant impropre à sa destination,

-déclaré en conséquence les époux [J] tenus à réparation sur ce fondement,

-déclaré en outre les époux [J] tenus à réparation sur le fondement des vices cachés qui étaient connus d'eux,

-dit que le diagnostiqueur, la société SUDIAGIMMO, a commis une faute en ne révélant pas, lors de son intervention, les désordres graves affectant l'installation électrique de l'immeuble,

-déclaré en conséquence la société SUDIAGIMMO tenue à indemniser les consorts [W]-[Y],

-dit que l'agent immobilier Madame [A], a commis une faute par ignorance illégitime et manquement à son obligation d'information à l'égard des acheteurs,

ET STATUANT A NOUVEAU pour le reste,

JUGER que la responsabilité de la SAS OFFICE NOTARIAL JONZ'ACTE, antérieurement dénommée SCP Bernard LAMAIGNERE, Laurent DAESCHLER, Sébastien FIEUZET, [O] [M], Florence FUSTER-MILLERE, Pascal ROQUES-ANDRE et Laurent CHOLET Notaires Associés, est également engagée sur le fondement des articles 1240 et 1241 du Code civil à raison des manquements et négligences fautives commises par Maître [M],

-CONDAMNER in solidum les époux [C] et [N] [G] [J], la SAS OFFICE NOTARIAL JONZ'ACTE, Madame [R] [D] épouse [A] et ses assureurs de responsabilité les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à verser à [F] [W] et [X] [Y] la somme de 297.035,20 euros TTC représentant le coût des travaux de réfection et de mise aux normes de l'immeuble ainsi que les frais de maîtrise d''uvre,

-CONDAMNER in solidum la société SUDIAGIMMO avec les autres parties susvisées dans la limite de 12.782 euros TTC représentant le coût des seuls travaux de réfection du système électrique dont elle n'a pas révélé les non-conformités à travers son diagnostic,

-CONDAMNER in solidum les époux [C] et [N] [G] [J], la SAS OFFICE NOTARIAL JONZ'ACTE, Madame [R] [D] épouse [A] et ses assureurs de responsabilité les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à verser à [F] [W] et [X] [Y] la somme de 14.851,76 euros représentant le coût de souscription d'une assurance dommages-ouvrage obligatoire en lecture de l'article L. 242-1 du Code des assurances,

-JUGER que les sommes principales précédemment réclamées, seront majorées des intérêts au taux légal à compter du dépôt de son rapport définitif d'expertise judiciaire par Monsieur [I] le 21 juillet 2018,

-ORDONNER la capitalisation des intérêts dans les formes et conditions de l'article 1343-2 du Code civil, dès lors qu'ils sont dus pour année entière au moins,

-CONDAMNER in solidum les époux [C] et [N] [G] [J], la SAS OFFICE NOTARIAL JONZ'ACTE, la société SUDIAGIMMO, Madame [R] [D] épouse [A] et ses assureurs de

responsabilité les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES

-12-

MUTUELLES à verser à [F] [W], [X] [Y] et à leurs deux

filles [B] et [V] les sommes de :

- 50.000 euros de dommages-intérêts en réparation des troubles de jouissance subis dès après l'achat du bien (soit 12.500 euros pour chacun des consorts [W]-[Y])

- 50.000 euros de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi dès après l'achat du bien (soit 12.500 euros pour chacun des consorts [W]-[Y])

-CONDAMNER in solidum les époux [C] et [N] [G] [J], la SAS OFFICE NOTARIAL JONZ'ACTE, la société SUDIAGIMMO, Madame [R] [D] épouse [A] et ses assureurs de responsabilité les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à verser à [F] [W] et [X] [Y] les sommes

de :

- 641,20 euros en remboursement du coût des mesures conservatoires mises en 'uvre à la demande de Monsieur [I]

- 2.695,08 euros en remboursement des frais d'expert privé exposés auprès de Monsieur [L]

- 516 euros en remboursement des honoraires d'économiste de la construction exposés auprès de Monsieur [Z] 58

- 3.000 euros au titre de la surconsommation électrique liée à l'absence d'isolation de l'immeuble et à la nécessité de se chauffer, tant bien que mal, avec des radiateurs électriques à raison de la dangerosité et de la non-conformité des poêles installés par les époux [J]

- 7.888,15 euros au titre des frais de déménagement et 7.628,26 euros au titre des frais de ré-emménagement

- 6.460 euros au titre des frais de garde-meubles durant 10 mois

-990 euros au titre de la location d'un meublé situé à proximité du leur, pendant 10 mois,

-CONDAMNER in solidum les époux [C] et [N] [G] [J], la SAS OFFICE NOTARIAL JONZ'ACTE, la société SUDIAGIMMO, Madame [R] [D] épouse [A] et ses assureurs de responsabilité les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à verser à [F] [W] la somme de 25.000 euros en réparation de la perte de chance de percevoir des revenus tirés de l'activité d'assistante familiale qu'elle envisageait d'exercer et pour laquelle elle avait rapidement après son arrivée en CHARENTE-MARITIME, entrepris des démarches pour obtenir un agrément qu'elle avait de sérieuses chances d'obtenir eu égard à son expérience et à ses antécédents professionnels,

-CONDAMNER in solidum les époux [C] et [N] [G] [J], la SAS OFFICE NOTARIAL JONZ'ACTE, la société SUDIAGIMMO, Madame [R] [D] épouse [A] et ses assureurs de responsabilité les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à verser à Monsieur [X] [Y] la somme 4.690 euros en réparation des pertes de revenus éprouvées suite à ses arrêts maladie successifs en lien direct avec la procédure judiciaire,

Dans l'hypothèse où par impossible la Cour ne trouverait pas dans le rapport définitif d'expertise judiciaire les éclaircissements suffisants sur tel ou tel point, ENTENDRE Monsieur [I] avant dire droit, les parties présentes ou appelées, conformément aux dispositions de l'article 283 du Code de procédure civile,

A titre infiniment subsidiaire, CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement prononcé le 20 novembre 2020 par le Tribunal Judiciaire de SAINTES,

En tout état de cause,

JUGER que le Bâtonnier de l'Ordre des Avocats au Barreau de SAINTES devra libérer au profit de, et remettre aux consorts [W]-[Y] la somme de 153.000 euros actuellement séquestrée entre ses mains en

exécution de l'ordonnance de référé prononcée le 20 mai 2021 par le Premier Président de la Cour d'Appel de POITIERS,

-CONDAMNER in solidum les époux [C] et [N] [G] [J], la SAS OFFICE NOTARIAL JONZ'ACTE, la société SUDIAGIMMO, Madame [R] [D] épouse [A] et ses assureurs de responsabilité les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à verser à [F] [W] et [X] [Y] la somme de 15.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, pour les procédures de première instance et d'appel,

-CONDAMNER in solidum les mêmes aux entiers dépens de première instance, tant en référé qu'au fond, et d'appel, en ce compris le coût du PV de constat dressé le 29 juin 2017 par Maître [K] pour un montant de 325,01 euros et les frais d'expertise judiciaire taxés à hauteur de 13.448,98 euros selon ordonnance de taxe en date du 22 août 2018, et dont distraction pour

ceux qui la concernent au profit de la SCP GALLET ' ALLERIT ' WAGNER en application de l'article 699 du Code de procédure civile,

JUGER qu'il conviendra de déduire de ce dernier chef de condamnation, le montant de la provision ad litem versée par les époux [C] et [N]

[G] [J] à Madame [F] [W] et à Monsieur [X] [Y] à hauteur de 10.000 euros en exécution de l'ordonnance prononcée le 26 juin 2018 par le Juge des référés du Tribunal de Grande Instance de SAINTES.

A l'appui de leurs prétentions, Mme [W] et M. [Y] soutiennent en substance que :

-Les conclusions signifiées par Mme [A] sont irrecevables car tardives.

-Le notaire leur a postérieurement communiqué l' acte du 18 avril 2006 qui avait été reçu par son père. Cet acte décrit une maison ancienne à rénover pour un prix de 40 000 euros.

La maison a été revendue 170 000 euros en novembre 2016.

-Le maire leur a confirmé l' absence de toute déclaration de travaux réalisée par les vendeurs.

-L' expert s'est adjoint des sapiteurs sur l' installation électrique et les travaux de rénovation d'un ancien parc à cochons transformé en cuisine-salle à manger.

-Il a constaté de graves non-conformités, la dangerosité de l'installation électrique.

-La maison a été qualifiée de passoire thermique en lien avec l' isolation défectueuse.

-Les poêles à bois sont dangereux. Ils ont dû réduire la surface utilisée et acheter 6 convecteurs

pour chauffer la maison.

-Il existe des infiltrations, des passages d'air par la couverture, par les ouvertures, un risque de rupture du plancher à l'étage, un risque d'effondrement de la couverture de la cuisine-salle à manger.

-L'expert a évoqué un bricolage catastrophique, l' amateurisme technique des rénovateurs.

Il a estimé que la maison ne devait pas être habitée sauf mesures immédiates, a écrit en ce sens le 2 mars 2018 au juge chargé du contrôle des expertises.

-Les travaux auraient dû être couverts dans le cadre d'une assurance dommages-ouvrage.

-Les désordres sont décennaux.

-Les travaux se sont échelonnés entre 2006 et 2008 au plus tôt. Les vendeurs ont menti sur la nature des travaux et sur leur date.

-Ils fondent leurs demandes à titre principal sur la responsabilité décennale du vendeur-constructeur. Une rénovation aussi conséquente doit être assimilée à des travaux de construction.

-A titre subsidiaire, ils se prévalent de la garantie des vices cachés, l' exonération de garantie ne s'appliquant pas.

-Le point de départ des garanties est la date d'achèvement des travaux.

-Les vendeurs qui n'ont pas constitué avocat devant la cour avaient reconnu avoir personnellement réalisé les travaux.

-La consistance, l' ampleur , l' étendue des désordres n'étaient pas connus des acquéreurs.

-Les vendeurs étaient assistés lors de l'expertise par leur avocat, un expert mandaté par l' assureur protection juridique, un traducteur.

-Le notaire disposait d'éléments de nature à faire douter de leur véracité ou exactitude avec les moyens d'investigation dont il dispose.

-Il devait interroger plus avant les vendeurs sur la nature exacte des travaux réalisés, sur les autorisations administratives, sur la souscription d'une assurance Dommages Ouvrage.

-Il suffisait de comparer les descriptifs des actes de vente.

De lourds travaux de restructuration: gros oeuvre, charpente (plancher d'étage, toit de cuisine-salle à manger), couverture ont été réalisés. La masure est devenue une maison de 8 pièces.

-La modification des façades imposait un permis de construire.

-Le notaire n'a pas non plus demandé des factures d'achat et de mise en oeuvre des matériaux.

-Les diligences minimales n'ont été faites ni par le notaire ni par l'agence immobilière.

-Le notaire avait les éléments pour douter de la sincérité des vendeurs, de l' exactitude de leurs déclarations. Il n'a pas expliqué la portée de ces déclarations, les conséquences.

-Le notaire peut être condamné in solidum avec le vendeur-constructeur et l' agent immobilier à payer l' intégralité des travaux de réparation et des dommages et intérêts pour préjudices annexes éprouvés.

-Subsidiairement, ils ont subi une perte de chance. Les vendeurs sont désormais introuvables.

-Le manquement de l'agent immobilier est sanctionné sur un fondement délictuel à l'égard de l'acquéreur. Ils lui reprochent une négligence fautive.

Il a laissé entendre que la rénovation était conforme aux règles de l'art. Il a pu constater l'existence de travaux de construction très conséquents relativement récents.

-La différence des descriptifs était évidente. L'agence s'est contentée des apparences.

-La responsabilité du diagnostiqueur à leur égard est délictuelle.

- sur les préjudices

Seul les acquéreurs ont produit un devis, une estimation du coût des travaux. Les reprises sont le seul moyen d'éviter la réapparition des désordres.

Les préjudices immatériels sont importants, ont été sous-évalués par les premiers juges.

-Les frais annexes incluent des frais d' expertise privée.

-Les frais de déménagement, garde-meubles, ré-aménagement, de location ne peuvent être estimés que sur la base de devis contrairement à ce qui a été retenu par le tribunal.

-Mme [Y] avait l' agrément d'assistante familiale, n'a pu exercer cette activité compte tenu de l'état de la maison, a dû se reconvertir. Elle demande 25 000 euros de ce chef. Elle avait exercé cette activité auparavant.

M. [Y] a exposé une perte de revenu du fait d' arrêts maladie à répétition.

-Ils demandent la condamnation des co-responsables in solidum.

La déclaration d'appel a été signifiée aux époux [J] par acte d'huissier des 28 janvier 2021. L'huissier de justice a rédigé des procès-verbaux de recherches infructueuses.

La déclaration d'appel a été signifiée à la société Sudiagimmo par acte d'huissier de justice du 19 février 2021. L'huissier a également rédigé un procès-verbal de recherches infructueuses.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Par ordonnance du 11 janvier 2022, le conseiller de la mise en état a prononcé la caducité de la déclaration d'appel formée par Mme [A] à l'égard de la SAS Office Notarial Jonz'Acte, dit que la SAS Office Notarial Jonz'Acte intimée sur appel incident des consorts [Y]-[W] demeure partie à l'instance d'appel.

Vu l'ordonnance de clôture en date du 27 juin 2022 .

SUR CE

- sur l'objet du litige

L' appel de Mme [A] est général.

Il a été déclaré caduc à l'égard de la SCP selon ordonnance du 11 janvier 2022.

L'agence immobilière demande à titre principal sa mise hors de cause.

Elle maintient sa demande subsidiaire de condamnation des époux [J], de la société Sudiagimmo, de la SCP à la garantir des condamnations prononcées à son encontre au profit des acquéreurs.

La SCP demande à la cour de dire caduque la déclaration d'appel de [R] [A], dire irrecevable l'appel incident formé par les acquéreurs.

Ces demandes ont fait l'objet de conclusions d'incident devant le conseiller de la mise en état qui par ordonnance du 11 janvier 2022 a déclaré caduque la déclaration d'appel formée par Mme [A] à l'égard de l'office notarial.

L'office notarial demande la confirmation du jugement qui l' a mis hors de cause, à titre subsidiaire, la condamnation des époux [J] et de la société Sudiagimmo à la garantir.

Les époux [Y] devenus consorts [Y]-[W] forment un appel incident.

Ils demandent la condamnation de l'office notarial in solidum avec les vendeurs, le diagnostiqueur et l'agence immobilière à les indemniser de leurs préjudices.

Ils demandent en outre à être indemnisés des préjudices dont ils ont été déboutés en première instance, contestent l'évaluation qui a été faite de leurs préjudices de jouissance et moral.

Les époux [J] ,dont les conclusions de première instance ont été déclarées irrecevables, n'ont pas constitué avocat en appel.

La déclaration d'appel a été signifiée à chacun des époux par acte d'huissier, l'huissier de justice ayant rédigé un procès-verbal de recherches infructueuses le 28 janvier 2021.

La société Sudiagimmo n'a constitué avocat ni en première instance, ni en appel.

La déclaration d'appel a été signifiée par acte d'huissier (PVRI du 19 février 2021).

L'agence immobilière, le notaire, les acquéreurs justifient avoir signifié leurs conclusions aux parties défaillantes : vendeurs et diagnostiqueur.

- sur l'intervention volontaire des sociétés MMA

L'article 325 du code de procédure civile dispose que l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

L'article 554 du code de procédure civile dispose que peuvent intervenir en cause d'appel dès lors qu'elles y ont intérêt les personnes qui n'ont été ni parties, ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité.

L'intérêt des sociétés MMA, assureur de l'agence immobilière [R] [A], condamnée en première instance à intervenir volontairement à la procédure n'est pas contesté.

- sur la recevabilité des conclusions de Mme [A] et des sociétés MMA

Les consorts [Y]-[W] concluent à l'irrecevabilité des conclusions notifiées le 24 juin 2022 au motif qu'elles ont été transmises trois jours avant l'ordonnance de clôture dans un délai ne permettant pas de respecter le principe du contradictoire.

Il résulte du dossier que les conclusions du 24 juin 2022 sont quasiment identiques à celles qui avaient été signifiées le 17 mars 2021.

Elles ajoutent pour l'essentiel l'intervention volontaire des sociétés MMA.

Elles répondent sur une page, la page 9, au moyen des acquéreurs relatif à la non-conformité administrative de l'immeuble vendu, élément qui a été invoqué et discuté en première instance.

En l'absence d'élément nouveau apporté, il n'est pas établi qu'une réponse des intimés aux dernières écritures était nécessaire.

Les consorts [Y]-[W] seront donc déboutés de leur demande d'irrecevabilité.

- sur la faute de l'agence immobilière

L'agence [A] ainsi que son assureur contestent toute faute.

Il est certain que l'agence immobilière a reçu un mandat de vente des vendeurs, a visité l'immeuble, rédigé une annonce, fait visiter l'immeuble aux acquéreurs, rédigé une promesse de vente, réuni les éléments nécessaires à la rédaction de cette promesse.

Il est de jurisprudence constante qu'une agence immobilière a un devoir d'information et de conseil, qu'il lui appartient d'établir qu'elle a rempli son devoir d'information et de conseil.

En sa qualité de professionnelle, elle doit ,en tant que de besoin avec l'assistance d'un tiers, vérifier que l'immeuble vendu par ses soins est conforme à la description qui en a été faite aux acquéreurs.

Le dol du vendeur ne peut exonérer le négociateur professionnel de sa faute et faire obstacle à sa responsabilité.

Il résulte de l'annonce rédigée par l'agence immobilière que l' ensemble mis en vente a été désigné sous le nom de 'longère entièrement rénovée'.

Le verbe rénover signifie selon le dictionnaire Le Robert: 1° améliorer en donnant une forme nouvelle, 2° remettre à neuf.

L'adverbe choisi 'entièrement ' laisse penser que la rénovation-restauration porte sur l'intégralité des lots.

Si effectivement, elle ne laisse pas présager de la qualité des travaux réalisés, elle laisse penser que la maison a été refaite à neuf sans obligation pour l'acquéreur d'effectuer des travaux d'envergure.

En dépit de cette rénovation intégrale , la 'vente sous conditions suspensives' établie par l'agence [A] le 22 août 2016 acte la déclaration des vendeurs quant à l'absence de tous travaux dans les dix années précédant la vente.

Le compromis visait pourtant l'acte de vente du 18 avril 2006 au titre de l'origine de propriété, acte dont il n'est pas contesté qu'il a été remis à l'agence qui reconnaît en outre avoir vu des photographies des bâtisses initiales et avoir été informée par les vendeurs de ce qu'ils avaient effectué des travaux qualifiés d'amélioration et d'aménagement du bien.

Il était donc aisé, simple à l'agence immobilière de lire et comparer le descriptif qui figurait dans l' acte de 2006 avec la consistance de l'immeuble mis en vente, consistance reprise de manière détaillée dans l'annonce.

Cette comparaison rendait manifeste la réalisation de travaux de rénovation-restauration substantiels se traduisant notamment par une extension de surface et la création de plusieurs pièces.

Il ressort en outre de l'annonce publiée que le prix de vente initial était de 187 000 euros.

Il est vraisemblable que ce prix a été déterminé avec l'aide de l'agence et qu'il a tenu compte serait-ce en partie des travaux réalisés.

L'existence de ces travaux, la modification des surfaces appelaient au titre du devoir information et de conseil dû aux acquéreurs des questions précises de l'agence immobilière aux vendeurs, une obligation d' approfondissement quant à la nature des travaux réalisés, leur date, leurs modalités d' exécution.

La nécessité de ces questions s'imposait d'autant plus que les vendeurs déclaraient n'être pas concernés par l'assurance dommages-ouvrage, ne pas avoir effectué de construction ou rénovation relevant de l'assurance dommages-ouvrage concernant le bien vendu depuis moins de dix ans étant observé que dix années à peine séparaient l'acquisition ( 18 avril 2006 ) de la promesse de vente (22 août 2016).

Il existe une antinomie évidente, manifeste entre les déclarations des vendeurs soutenant ne pas être concernés par des travaux relevant de l'assurance dommages-ouvrage et l'ensemble mis en vente.

Le devoir d'information, qui implique de s'informer pour mieux informer ses clients était d'autant plus important que les vendeurs étaient de nationalité étrangère.

Or, l'agence ne justifie d'aucune vérification, n'a pas tenté d' obtenir des informations précises sur les travaux réalisés.

Faute de questions, elle n'a pas été en mesure d'informer les acquéreurs des risques qu'ils encouraient en achetant une maison entièrement rénovée par un particulier non assuré sans disposer d'un recours quelconque contre une entreprise, un assureur d'entreprise.

Elle n'a pas non plus appelé l'attention des acquéreurs sur le fait qu' au regard des travaux qui avaient été réalisés une assurance dommages-ouvrage aurait dû être souscrite, ne l'avait pas été.

La faute de l'agence immobilière ne consiste pas à ne pas avoir vu les vices affectant l'immeuble, mais à ne pas tirer les conséquences logiques de l'apparence de l'immeuble mis en vente au regard du descriptif résultant de l'acte du 18 avril 2006, à ne pas avoir tenté d' obtenir des informations précises sur les travaux réalisés (date, nature, coût, identité du ou des entreprises intervenues).

Il résulte de l'expertise judiciaire de manière certaine que les travaux sur l'immeuble se sont poursuivis au moins jusqu'en 2008 et donc dans les dix années qui ont précédé la vente contrairement à ce que les vendeurs ont déclaré.

L'expert écrit : 'Nous maintenons que les plus gros ouvrages de cette maison ont trouvé leur accomplissement à partir de 2008.'

L 'agence a donc manqué à ses obligations professionnelles.

Ce faisant , elle a fait perdre aux