CA Douai, 1 déc. 2022, RG 22/00056

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D'APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 2

ARRÊT DU 01/12/2022

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N° de MINUTE : 22/577

N° RG 22/00056 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UBE4

Jugement (N°12/1862) rendu le 22 janvier 2013 par le tribunal de grande instance de Béthune

Arrêt (N° 14/3265) rendu le 28 mai 2020 par la cour d'appel de Douai

Arrêt rendu le 21 mai 2015 par la cour d'appel de Douai

Arrêt (N° J 20-20.51) rendu le 03 novembre 2021 par la Cour de Cassation

SUR RENVOI DE CASSATION

DEMANDERESSE à la déclaration de saisine

Madame [L] [V] agissant tant en son nom propre qu'en sa qualité d'héritière de Monsieur [O] [I]

née le 01 Janvier 1950 à Tighirt (Maroc), de nationalité marocaine

demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Christophe Loonis, avocat au barreau de Béthune, avocat constitué

INTIMÉES

S.C.I. 2B, prise en la personne de son représentant légal ayant élu domicile audit siège

ayant son siège social, [Adresse 5]

SELARL Miquel [T] & Associes, prise en la personne de Me [G] [T], mandataire judiciaire, pris en sa qualité de commissaire à l'éxécution du plan de sauvegarde de la SCI 2B.

ayant son siège social, [Adresse 6]

représentée par Me Fabien Chirola, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

assistée de Me Haciali Doller, avocat au barreau de Seine-Saint-Denis, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Samuel Vitse, président de chambre

Nadia Cordier, conseiller

Agnès Fallenot, conseiller

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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marlène Tocco

DÉBATS à l'audience publique du 29 septembre 2022 après rapport oral de l'affaire par Nadia Cordier

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 01 décembre 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président, et Marlène Tocco, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 15 septembre 2022

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Suivant bail commercial du 2 juillet 1986, M. [A] [K] a donné en location à M. [H] [K] l'immeuble à usage commercial et d'habitation situé à [Adresse 8], pour y exercer l'activité de commerce d'alimentation de lait et de boissons.

M. [H] [K] a cédé le fonds de commerce exploité dans cet immeuble à M. [I] par acte authentique en date du 29 septembre 1987.

La SCI 2B a acquis cet immeuble suivant acte authentique en date du 10 juillet 2007.

Par acte d'huissier en date du 9 février 2010, la SCI 2B a délivré à M. [I] un commandement de payer les impôts fonciers de 2007 à 2009, lequel visait la clause résolutoire.

Par acte date du 9 mars 2010, M. [I] a fait assigner la SCI 2B devant le tribunal de grande instance de Béthune en opposition à ce commandement de payer.

Par jugement contradictoire en premier ressort en date du 22 janvier 2013, le tribunal de grande instance de Béthune a :

- débouté M. [O] [I] de l'ensemble de ses demandes,

- constaté la résiliation de plein droit à la date du 9 mars 2010 du bail commercial liant M. [O] [I] et la SCI 2B portant sur les locaux à usage commercial et d'habitation situés à [Adresse 7] par l'effet de clause résolutoire visée par le commandement de payer du 9 février 2010,

- dit que M. [O] [I] est occupant sans droit ni titre des locaux objets du bail résilié,

- ordonné en conséquence l'expulsion de M. [O] [I] et celle de tous occupants de son chef des locaux situés à [Adresse 7], avec le concours de la force publique si nécessaire, à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la date de signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux,

- condamné M. [O] [I] à payer à la SCI 2B la somme de 3 781 euros au titre des impôts fonciers pour les années 2007, 2008, et 2009, augmentée des intérêts au taux légal:à compter du 9 février 2010,

- condamné M. [O] [I] à payer à la SCI 2B la somme mensuelle de 621,74 euros à titre d'indemnité d'occupation, à compter du 9 mars 2010 jusqu'à la libération effective des lieux,

- dit n'y avoir lieu à astreinte,

- dit que viendront en déduction de cette indemnité d'occupation toutes sommes que le locataire justifiera avoir payées à sa bailleresse au titre de l'occupation de l'immeuble pour cette période,

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision,

- condamné M. [O] [I] aux dépens et à payer à la SCI 2B la somme de 2 500 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

Par acte en date du 26 mai 2014, Mme [V], venant aux droits de M. [I] son époux décédé, a interjeté appel en sa qualité d'ayant droit et en son nom personnel.

Par arrêt en date du 21 mai 2015, la cour d'appel de Douai a :

- infirmé le jugement ;

- dit que le commandement de payer du 9 février 2010 est nul et non avenu ;

- dit n'y avoir lieu à résiliation du bail, à expulsion, à condamnation du locataire aux impôts fonciers, à indemnité d'occupation ;

- débouté la SCI 2B de 1'ensemb1e de ses demandes ;

- fait droit à la demande d'expertise de Mme [F], venant aux droits de M. [I] sur l'état de l'immeuble ;

- désigné M. [J] [U] (1950), [Adresse 4]: [XXXXXXXX01] ' Fax : 03.2l.43.06.09 [Courriel 10], pour procéder, avec mission de, au vu des clauses de bail :

- déterminer l'ensemble des désordres affectant l'immeuble situé [Adresse 3], objet du bail, ayant trait aux obligations du propriétaire des lieux, en les distinguant des désordres liés au défaut d'entretien imputable à la locataire ;

- les décrire ;

- en déterminer les causes ;

- dire s'ils rendent les locaux loués impropres à l'usage destiné ;

- dire si des travaux urgents doivent être effectués aux frais de qui il appartiendra ;

- les chiffrer ;

- donner tous éléments de nature à préciser le préjudice de jouissance et le préjudice commercial éventuellement subis ;

- donner tous éléments de nature à chiffrer les travaux de réparation nécessaires ;

- fixé à la somme de 4 000 euros le montant de la provision sur les frais d'expertise que Mme [V] devra consigner à la Régie d'avance et de recettes de cette cour avant le 9 juillet 2015 ;

- rappelé qu'à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l'expert est caduque conformément à l'article 271 du code de procédure civile ;

- dit que l'expert devra déposer, au greffe de cette cour, le rapport de ses opérations avant le 20 novembre 2015 ;

- dit qu'au préalable, dès la première réunion, l'expert donnera une estimation la plus détaillée possible de ses honoraires et des débours prévisibles, qu'il fera connaître aux parties ;

- désigné le conseiller de la mise en état de la section un de la deuxième chambre de la cour pour contrôler les opérations d'expertise ;

- débouté Mme [V] de sa demande de provision et de sa demande ayant trait à la consignation des loyers ;

- sursis à statuer sur le surplus ;

- renvoyé le dossier à la mise en état du 17 décembre 2015.

Par ordonnances des 11 juin et 1er juillet 2015 M. [U] et Mme [Y] ont été nommés en remplacement de M. [J].

Le rapport a été déposé le 09 octobre 2017.

Par arrêt contradictoire et en premier ressort en date du 28 mai 2020, la cour d'appel de Douai a :

Vu l'arrêt du 21 mai 2015, ayant infirmé le jugement du 22 janvier 2013 du tribunal de grande instance de Béthune, dit que le commandement de payer du 9 février 2010 était nul et non avenu, et dit n'y avoir lieu à résiliation du bail, à expulsion, à condamnation du locataire aux impôts fonciers, à indemnité d'occupation,

- déclaré irrecevables en raison de l'autorité de la chose jugée les demandes en résiliation judiciaire du bail formées par la société SCI 2B,

- dit n'y avoir de nullité du rapport d'expertise de Mme [X] [Y] établi le 9 octobre 2017, et rejeté la demande de la société SCI 2B visant son annulation,

- statuant à nouveau,

- condamné la société SCI 2B à réaliser les travaux de réparation du clos et du couvert de l'immeuble sis [Adresse 3] à la charge du bailleur, pour la somme de 109 024 euros TTC, tels que décrits par l'expert, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de trois mois après la signification du présent arrêt,

- condamné la SCI 2B à payer à Mme [L] [V] la somme de 25 800 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, depuis le 1er août 2007 jusqu'au mois d'avril 2018 inclus,

- condamné la SCI 2B à payer à Mme [L] [V] une somme mensuelle de 200 euros par mois, de mai 2018 jusqu'à complète réalisation des travaux à charge du bailleur à titre de dommages et intérêts en réparation de l'impossibilité de pouvoir occuper la partie habitation de l'immeuble loué,

- débouté Mme [L] [V] de ses demandes d'indemnisation d'un préjudice commercial,

- y ajoutant,

- condamné la société SCI 2B à payer à Mme [L] [V] une indemnité procédurale de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société SCI 2B aux entiers dépens qui comprendront les frais de l'expertise de Mme [Y].

LA SCI 2B a été placée sous sauvegarde par jugement du tribunal judiciaire d'Arras en date du 2 octobre 2020, la SELARL Miquel et [T] ayant été désigné mandataire à la sauvegarde.

Un plan de sauvegarde a été arrêté par le tribunal judiciaire d'Arras en date du 30 septembre 2021, la SELARL Miquel et [T] étant lors désigné commissaire à l'exécution du plan.

Une déclaration de créance a été régularisée dans le cadre de cette procédure et un contentieux est pendant devant le juge commissaire en charge de la procédure de sauvegarde.

Par arrêt en date du 3 novembre 2021, la troisième chambre de la cour de cassation a cassé et annulé en toutes ses dispositions l'arrêt de la cour d'appel et a remis les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt, les renvoyant devant la cour d'appel de Douai autrement composée.

Par déclaration en date du 4 janvier 2022, Mme [V] a saisi la cour de renvoi.

MOYENS ET PRÉTENTIONS :

Par conclusions remises au greffe et adressées entre parties par voie électronique le 15 septembre 2022, Mme [V], en son nom personnel et en qualité d'héritière de M [I], demande à la cour,

« Vu l'arrêt rendu par la cour d'appel de Douai le 21.05.2015 ;

Vu le rapport d'expertise de Madame [Y] en date du 10.10.2017 ;

Vu les articles 1134 et 1147 du code civil ;

Vu l'article 606 du code civil ;

Vu les articles 1719 et suivants du code civil ;

- débouter la SCI 2 B de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

- déclarer irrecevable la demande de résolution du bail pour sous location interdite et subsidiairement débouter la SCI 2B de cette demande ;

- déclarer irrecevables ou tout au moins mal fondées la demande de voir prononcer la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et la demande de paiement de loyers ;

- constater que le local commercial et l'habitation loués présentent d'importants désordres liés à la vétusté de l'immeuble ou à une absence d'entretien de celui-ci imputable au propriétaire en raison de l'absence d'exécution des travaux incombant au bailleur ;

- dire et juger que le bailleur a engagé sa responsabilité civile contractuelle à l'égard de Madame [V] ;

- en conséquence, condamner la SCI 2B sous astreinte de 150 euros par jour de retard, passé un délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, à réaliser l'ensemble des travaux listés comme étant à la charge du bailleur et chiffrés à la somme de 109 024 euros TTC par Mme l'expert dans son rapport du 10.10.2017 pages 33 à 44 du rapport ;

- ordonner la suspension du paiement des loyers par Mme [V] à la SCI 2B avec effet à compter de septembre 2021 jusqu'à complète réalisation des travaux à charge du bailleur ;

- fixer sur l'état des créances de la SCI 2B les créances de Mme [V] ainsi qu'il suit :

' une somme de 96 600 euros , à titre de dommages et intérêts en réparation de l'impossibilité de pouvoir occuper la partie habitation de l'immeuble loué jusqu'au 30 septembre 2021

' une somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi en raison d'un exercice rendu plus difficile de l'exploitation de son commerce et en raison d'une atteinte à l'image de son magasin ainsi que du préjudice moral subi ;

- condamner la SCI 2B à payer à Mme [V] une somme de 600 euros par mois à titre d'indemnisation du préjudice de jouissance subi du 1er octobre 2021 au jour de la réalisation complète de tous les travaux à charge du bailleur ;

- condamner la SCI 2B à payer à Mme [V] une somme de 10 000 euros par mois à titre d'indemnisation du préjudice de jouissance et de perte d'exploitation subi par Mme [V] du 1er octobre 2021 jusqu'à complète réalisation de tous les travaux mis à la charge du bailleur ;

- condamner la SCI 2B à payer à Madame [V] une somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dans l'hypothèse où la Cour annulerait le rapport d'expertise de Mme [Y] ;

- ordonner subsidiairement et avant dire droit nouvelle expertise technique avec la mission précitée et dire et juger que les frais de celle-ci seront avancés par la SCI 2B ;

- déclarer le jugement à intervenir commun et opposable à la société Miquel et [T], prise en la personne de Maître [G] [T] ès qualités de commissaire à l'exécution du plan de sauvegarde de la SCI 2B ;

- condamner la SCI 2B au paiement de tous les frais et dépens de première instance et d'appel qui comprendront les frais de l'expertise de Madame [Y] ».

Pour que la nullité du rapport d'expertise soit encourue, il doit être démontré un grief en cas de violation des règles édictées par l'article 276 du code de procédure civile. La discussion instaurée dans le dire est essentiellement juridique et non technique, ne relevant pas de la compétence de l'expert. Ce dire n'est en plus que la reprise pour l'essentiel du dire n°1 auquel l'expert a répondu. Aucun grief tiré du défaut de prise en compte du dire n° 2 de la SCI 2B n'est caractérisé.

L'expert judiciaire a relevé des désordres importants affectant l'immeuble, notamment le gros 'uvre, la charpente, la couverture, le chauffage qui constituent matériellement d'importants manquements du bailleur à ses différentes obligations, ce qui lui a permis de conclure à une impropriété de l'immeuble à sa destination, en tant que commerce mais également en tant qu'habitation.

Ces désordres sont sans rapport avec un manquement du locataire et un défaut d'entretien, la SCI 2 B ne communiquant aucun élément quant à l'état de l'immeuble au jour de son acquisition.

Au cas où l'annulation du rapport serait prononcée, la désignation d'un nouvel expert s'impose.

Sur le fond, le constat d'huissier de Me [C] en date du 7 février 2011 établit d'importantes dégradations liées à la vétusté et nécessitant de grosses réparations. Le constat effectué par Me [M] révèle des désordres affectant l'immeuble liés à un manquement du bailleur à ses obligations. L'expertise de Mme [Y] confirme ces constatations.

En l'absence de clause contraire, les travaux imposés par la vétusté sont à la charge du bailleur, les dispositions du bail rappelant en outre que les grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil sont à la charge du bailleur.

Mme [V] conteste que la SCI 2B n'ait pu être informée des désordres structurels lors de l'acquisition du bien et que l'absence d'information du bailleur, à la supposer établie, ait pu avoir pour conséquence d'aggraver des désordres structurels qui imposent de grosses réparations.

De 2010 à 2021, le bailleur sur lequel pèse une obligation de délivrance, n'a effectué aucuns travaux ni aucune visite pour remédier aux désordres dont certains étaient visibles de l'extérieur.

Mme [V] pointe qu'il est surprenant que l'huissier commis en 2010 ait omis d'évoquer les désordres structurels présentés par l'immeuble et l'état exact de la toiture et de la charpente. Toutefois, au regard de ce constat le bailleur avait connaissance de l'installation électrique non conforme, du chauffage défaillant et des désordres, et n'est pas pour autant intervenu par la suite.

La demande de mise à la charge de la locataire des travaux à hauteur de 75 % n'est pas fondée, en l'absence de manquement de sa part à son obligation d'information et, en tout état de cause, en l'absence de lien de causalité entre ce prétendu manquement et les réparations qui sont à la charge du bailleur en raison de la vétusté et des problèmes de structure du bâtiment, lequel n'a pas été maintenu en état par le propriétaire.

Les travaux d'entretien qui sont à la charge du locataire seront effectués lorsque les travaux destinés à remédier à des défauts de structure ou à la vétusté seront réalisés par le bailleur.

Mme [V] argue d'un important trouble de jouissance, dû à la vétusté ou en lien avec les désordres structurels.

Aucune faute liée à un défaut d'information ne peut être opposée. Aucune sous-location n'est établie. Une réparation de 600 euros par mois au titre du trouble de jouissance s'impose sur une période de 10 années, la fixation de la créance arrêtée étant sollicitée à hauteur de 96 000 euros et une condamnation à cette somme mensuelle à compter du 1er octobre 2021 étant réclamée.

L'appelante souligne que ce montant est justifié puisque tant la partie habitation que la partie commerciale non exploitée à ce jour sont inaccessibles en raison des travaux lourds en cours et qui semblent avoir été arrêtés depuis novembre 2021.

Depuis août 2021, le commerce ne peut plus être exploité compte tenu des travaux faits et des désordres causés. Le bailleur manque à son obligation de délivrance conforme à la destination contractuelle. Il ne peut lui être opposé la clause du bail exonérant le bailleur de toute responsabilité prise en dérogation des dispositions de l'article 1724 du code civil.

Les nuisances sont anormalement importantes et ont contraint le preneur à quitter provisoirement les lieux et à fermer le commerce exploité dans l'immeuble. Ce dernier sollicite une indemnisation du préjudice causé par un exercice plus difficile de son activité, une atteinte à l'image et un préjudice moral à hauteur de 50 000 euros, qui sera fixé à l'état des créances et une somme de 10 000 euros par mois pour préjudice de jouissance et perte d'exploitation à compter du 1er octobre 2021 jusqu'au jour de réalisation complète des travaux.

La demande de résolution judiciaire du bail pour sous-location est irrecevable, se heurtant aux dispositions de l'article 568 du code de procédure civile, et est de toute façon mal fondée, la déclaration d'embauche de M. [S] et les bulletins de paie de ce dernier de janvier 2013 à août 2021 étant versés aux débats.

La demande de résolution judiciaire pour non-paiement des loyers des mois de septembre 2021 à septembre 2022 est également une demande nouvelle qui ne peut être formulée au présent stade de la procédure, la cour ayant déjà jugé les questions posées par la demande de résiliation du bail formulées par la société SCI 2B dans son précédent arrêt de 2015, lequel a autorité de la chose jugée, et a dit n'y avoir lieu à résiliation du bail. La présente procédure ne concerne que les travaux nécessités par l'état de l'immeuble et l'indemnisation sollicitée suite au dépôt du rapport d'expertise de 2015.

Le bailleur ne justifie pas de sa réclamation, ne versant aux débats ni mise en demeure ni commandement de payer et à supposer le défaut de paiement établi, celui-ci est lié à l'état de l'immeuble et l'impossibilité de pouvoir exploiter le fonds de commerce, ce qui fonde une exception d'inexécution.

La suspension du paiement des loyers avec effet à compter de septembre 2021 jusqu'à complète réalisation des travaux s'impose compte tenu de l'impossibilité d'exploiter le fonds de commerce au regard de l'état actuel de l'immeuble.

Par conclusions remises au greffe et adressées entre parties par voie électronique le 14 septembre 2022, la SCI 2B demande à la cour de :

« Vu l'article 16 du code de procédure civile

Vu l'article 175 du code de procédure civile

Vu l'article 276 du code de procédure civile

Vu le bail commercial du 2 juillet 1987

Vu l'acte de vente authentique du 29 septembre 1987

Vu l'article 1184 du code civil

Vu l'article L.131-2 du code des procédures civiles d'exécution

- à titre principal, prononcer la nullité du rapport d'expertise du 9 octobre 2017 déposé par Mme [Y], expert judiciaire

- en conséquence, débouter Mme [L] [V] de toutes ses demandes, fins et conclusions

- à titre subsidiaire, débouter Mme [L] [V] de toutes ses demandes, fins et conclusions en ce qu'elle a commis une faute en n'avisant pas le bailleur des travaux lui incombant

- à titre infiniment, débouter Mme [L] [V] de toutes ses demandes, fins et conclusions en ce qu'elles ne sont pas justifiées tant en leur principe qu'en leur quantum

- en conséquence, débouter Mme [L] [V] de toutes ses demandes, fins et conclusions et, à défaut, ramener ses demandes à de plus juste proportion

- dire que l'astreinte sera provisoire et la limiter dans le temps

- dans l'hypothèse où la Cour ordonnerait avant dire droit une nouvelle expertise technique, compléter la mission de l'expert en lui demandant de se prononcer sur la part de responsabilité incombant au locataire qui n'a pas prévenu le propriétaire des travaux susceptibles d'être à sa charge conformément aux dispositions du bail

- à titre reconventionnel,

- prononcer la résolution judiciaire du bail commercial du 2 juillet 1987 pour sous-location interdite

- prononcer la résolution judiciaire du bail commercial du 2 juillet 1987 pour défaut de paiement du loyer

-ordonner l'expulsion de Mme [L] [V] et de tous occupants de son chef des locaux en cause, et sous astreinte définitive de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

- condamner Mme [L] [V] au paiement au profit de la SCI 2B, de la somme de 621,74 euros par mois, à titre d'indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés

- condamner Mme [L] [V] au paiement au profit de la SCI 2B, la somme de 7 460,88 euros au titre des arriérés de loyers dus pour la période du 1er septembre 2021 à ce jour avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir

- condamner Mme [L] [V] à payer à la SCI 2B la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile

- la condamner aux entiers frais et dépens tant de première instance que d'appel ».

L'intimé plaide que suite à une difficulté de transmission du pré-rapport établi et daté du 31 août 2017, avec un délai pour déposer des dires avant le 6 octobre 2017, le délai pour transmettre les dires récapitulatifs a été reporté au 12 octobre 2017, alors que le rapport a été signé le 9 octobre 2017 et transmis le 10 octobre 2017 à la juridiction.

Le principe du contradictoire n'a pas été respecté et ces agissements ont causé un grief puisque l'expert n'a pas tenu compte des observations faites dans ce dire et n'a pas fait mention des suites données à ces observations.

La SCI 2B conteste que la teneur de ce dire soit essentiellement juridique et qu'il ne soit que la reprise du dire n°1. La question de l'aggravation des dégradations par le silence de la locataire relevait d'une appréciation technique de la compétence de l'expert.

Quant à la demande de nouvelle expertise, elle souligne qu'il ne lui appartient pas de financer la carence de l'expert judiciaire et encore moins la carence de la preuve de l'appelante.

Elle conteste toute responsabilité dans la situation et précise qu'elle a été contrainte du fait du caractère exécutoire de la décision du 28 mai 2020 de procéder aux travaux préconisés par l'expert judiciaire.

Certains postes sont mis à tort à la charge du bailleur par l'expert judiciaire (ampoule, sanitaire) et un certain nombre de dégradations ont pour origine un défaut d'entretien du locataire.

La faute du preneur qui a attendu 8 ans pour signaler au bailleur l'affaissement des planchers doit être retenue et permet de mettre à la charge de ce denier une partie des travaux. Cette incidence du comportement du preneur sur les dégradations et sur les préjudices aurait du être examinée par l'expert, cette question étant d'importance puisque la quasi-totalité des constatations est la résultante de désordres qui se sont aggravés dans le temps et n'ont pas été traités dès leur apparition.

Faute pour le preneur de justifier qu'il a averti le bailleur, il est seul responsable des désordres invoqués. Le fait que le propriétaire ait fait établir des constats portant sur l'absence d'entretien des lieux n'est pas de nature à exonérer le locataire de ses obligations contractuelles. Ils n'établissent pas plus que le propriétaire avait connaissance des désordres affectant le bien lors de l'acquisition.

Quant à l'argument sur l'absence de lien de causalité entre ce manquement et les réparations, il appartenait justement à l'expert de répondre sur cette question, ce qui n'a pas été fait.

Différents éléments établissent que la locataire n'exploite pas personnellement les lieux, ce qui justifie la résolution judiciaire du contrat. L'individu présent sur place, qui se présente comme un salarié de celle-ci ne travaille pas pour elle mais pour l'entité Quatre saisons. Il est fait sommation de produire le registre du personnel, le contrat de travail et la déclaration unique à l'embauche. Les différents constats effectués et pièces recueillis attestent d'une sous-location.

La demande n'est pas nouvelle puisqu'elle tend à la résiliation du bail, demande qui a été formulée devant les premiers juges même si le fondement juridique est différent.

Du fait de l'infraction au bail et de la résiliation, le preneur n'est pas fondé à demander l'indemnisation d'une quelconque préjudice, n'en subissant aucun à titre personnel. De plus ayant contribué au dommage invoqué, le montant des demandes ne peut qu'être d'autant réduit.

La demande de condamnation sous astreinte se heurte au principe selon lequel nul ne peut invoquer sa propre turpitude. Des travaux ont débuté en outre en raison de l'arrêt de la cour du 28 mai 2020.

Sur la demande de dommages et intérêts en réparation de l'impossibilité d'occuper la partie habitation, aucun préjudice de jouissance n'a été invoqué devant l'expert judiciaire. Aucun chiffrage n'a été réalisé, le preneur n'occupant plus les lieux. La demande est formulée en outre pour une durée de 10 ans, sans tenir compte du fait qu'elle est en partie prescrite.

Sur le préjudice commercial, il n'a nullement été invoqué auprès de l'expert, qui ne l'a pas chiffré. Il n'existe pas puisque le preneur n'exploite pas personnellement les lieux. Aucun élément comptable n'est versé aux débats. Aucun élément n'atteste de ce préjudice commercial, de l'atteinte à l'image ou même du préjudice moral.

Quant à la demande relative à la réparation de la perte de jouissance à compter du 1er octobre 2021, les lieux sont exploités mais par une personne distincte. Les clefs ont été remises le 7 juillet 2021 pour la réalisation des travaux. Depuis les locaux sont exploitables. La pièce de l'expert comptable n'est pas probante.

Reconventionnellement, la bailleresse sollicite une prise en charge par le preneur des travaux à hauteur de 75 %, et une résiliation du bail pour sous-location interdite.

Elle formule une demande de résiliation pour défaut de paiement du loyer, soulignant que le preneur est en situation d'impayés depuis plusieurs mois. Pour la période allant de septembre 2021 à ce jour, seul le loyer du mois de novembre 2021 a été réglé.

***

L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 septembre 2022, après rejet des demandes de report de clôture

À l'audience collégiale du 29 septembre 2022, le dossier a été mis en délibéré au 1er décembre 2022.

Par note confirmant les demandes formulées à l'audience, la cour a invité les parties à communiquer les jeux de conclusions soutenus et déposés lors de l'audience ayant donné lieu à l'arrêt du 21 mai 2015, le jugement d'ouverture de la procédure de sauvegarde, le jugement arrêtant le plan de sauvegarde et ayant désigné le commissaire à l'exécution du plan et à présenter leurs observations sur les conséquences de l'ouverture de la procédure collective sur les demandes formulées par Madame [V] en fixation de créance, et notamment sur la recevabilité des demandes formulées au-delà des montants mentionnés dans la déclaration de créance effectuée en date du 25 novembre 2020.

Par note en délibéré du 10 octobre 2022, la SCI 2B a adressé les éléments sollicités et indiqué que la demande à hauteur de 96 000 euros était en partie irrecevable puisque Mme [V] limitait sa demande dans la déclaration à 42 000 euros au total. Ne peuvent être inscrites au passif que les créances antérieures au jugement d'ouverture soient celles antérieures au 2 octobre 2020.

Par note en délibéré du 13 octobre, Mme [V] a fait parvenir le jeu de conclusion sollicité sans aucun commentaire.

Par message en date du 26 octobre 2022, la cour a invité les parties à présenter leurs observations sur l'intérêt du preneur à maintenir des demandes de travaux, sous astreinte éventuellement, au cas où la résiliation serait prononcée.

Par note en délibéré en date du 10 novembre 2022, la SCI 2 B a précisé avoir effectué les travaux du fait du caractère exécutoire de la décision de la cour d'appel de Douai 2020 et être surprise du maintien par Mme [V] de cette demande au titre des travaux. Au cas où le bail serait résilié, elle n'aurait plus d'intérêt à agir. Sa demande de réalisation des travaux sous astreinte ne serait plus fondée.

Il n'a pas été communiqué de note sur ce point par le conseil de Mme [V].

MOTIVATION

Au vu des demandes reconventionnelles formulées par le bailleur, et plus particulièrement celles visant à obtenir l'anéantissement du bail, susceptibles en cas de prononcé de la résiliation de remettre en cause l'intérêt du preneur à solliciter la réalisation de travaux dans le bien objet du bail, il apparaît opportun d'examiner ces questions avant de trancher les demandes relatives à l'expertise et aux travaux.

- Sur les demandes reconventionnelles en résiliation

1) sur les fins de non-recevoir opposées aux demandes du bailleur

En vertu des dispositions de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Il ressort des écritures de l'appelante, malgré leur rédaction maladroite, que deux fins de non-recevoir distinctes sont opposées à chacune des demandes formulées par l'intimée visant à prononcer la résiliation du bail soit pour défaut de paiement soit pour sous-location interdite.

Ainsi est soulevée l'irrecevabilité des demandes à raison de leur caractère nouveau mais également en ce qu'elles se heurteraient à l'autorité de la chose jugée attachée à l'arrêt du 21 mai 2015.

- l'irrecevabilité pour demandes nouvelles

Aux termes des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou la révélation d'un fait.

La prétention n'est pas nouvelle si elle tend aux mêmes fins que celle soumise au premier juge, même si son fondement juridique est différent.

L'article 565 du code de procédure civile complète et précise ainsi la distinction entre les moyens nouveaux qui sont autorisés par l'article 563 et la demande nouvelle.

Seul le but recherché par la partie importe, la demande devant tendre aux mêmes fins et viser à obtenir un résultat qui ne soit pas différent de celui souhaité en première instance.

De même ne sont pas considérées comme nouvelles en application de l'article 566 du code de procédure civile, les demandes qui sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des prétentions soumises au premier juge. L'article 567 du code de procédure civile précise que les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel.

C'est de manière erronée que l'appelante vise l'article 568 du code de procédure civile pour fonder cette fin de non-recevoir opposée tant à la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement que pour sous location interdite, cette disposition étant totalement étrangère à la question des demandes nouvelles en appel.

En l'espèce, les demandes de résiliation du bail pour sous-location ou défaut de paiement, s'agissant de demandes reconventionnelles soumises à l'article 567 du code de procédure civile, pour lesquelles nul ne conteste le lien suffisant avec les demandes originaires, sont recevables et de toute évidence ne sauraient être qualifiées de nouvelles, comme tendant aux mêmes fins que la demande initialement formulée par l'intimée d'acquisition de la clause résolutoire et comme visant toutes à obtenir l'anéantissement du bail et la libération des lieux loués.

Cette fin de non-recevoir est rejetée.

- l'irrecevabilité pour autorité de la chose jugée

Aux termes des dispositions de l'article 480 du code de procédure civile, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l'autorité de la chose jugée relativement à la question qu'il tranche.

En vertu des dispositions de l'article 1351 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, l'autorité de chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la demande soit la même, que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

Les trois conditions sont cumulatives de sorte qu'est privée de base légale la décision qui accueille la fin de non-recevoir sans en caractériser la réunion.

Outre une identité de parties, présentes en leur même qualité dans le cadre du nouveau litige, il est nécessaire, pour que l'autorité de la chose jugée puisse faire obstacle à une demande nouvelle, que la chose demandée soit la même et que la prétention soit fondée sur la même cause.

La cause est la règle de droit qui sert de fondement à la demande, étant précisé que le principe de concentration des moyens impose au demandeur de présenter dès la première demande l'ensemble des moyens qu'il estime de nature à fonder celle-ci, mais également l'ensemble des faits juridiques qualifiés et des faits allégués à l'appui de la prétention, indépendamment de la règle de droit invoqué et de la qualification juridique.

Lorsque des événements postérieurs sont venus modifier la situation antérieurement reconnue en justice, aucune autorité de la chose jugée ne saurait être opposée.

Le fait nouveau ne peut résulter ni d'une évolution jurisprudentielle sur le point de droit jugé, ni d'une nouvelle preuve des mêmes faits, ni encore d'une diligence non respectée par la partie. En revanche, il peut s'agir de circonstances de fait ou de droit, ou d'un droit né après la décision rendue à l'issue de l'instance initiale.

Nul ne conteste la présence des mêmes parties en leur même qualité.

L'arrêt du 21 mai 2015 a infirmé le jugement du 22 janvier 2013 du tribunal de grande instance de Béthune, et dit, aux termes de la décision dans sa partie contraignante, le commandement de payer du 9 février 2010 nul et non avenu et dit n'y avoir lieu à résiliation du bail, à expulsion, à condamnation du locataire aux impôts fonciers, à indemnité d'occupation, avant de débouter la SCI 2B de l'ensemb1e de ses demandes et d'ordonner une mesure d'expertise.

Cette décision a autorité de la chose jugée, en ce qui concerne la résiliation du bail, l'expulsion et la condamnation du locataire aux impôts fonciers, mais uniquement à l'égard des prétentions soumises alors par la société SCI 2 B à la cour, lesquelles portaient sur une demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des impôts fonciers, comme permet de s'en assurer aisément la lecture des écritures récapitulatives de l'intimée transmises par RPVA en date du 29 janvier 2015.

Or, en l'espèce, les demandes formulées présentement par l'intimée ne concernent plus une demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire voire une demande de prononcé de la résolution judiciaire du bail pour non-paiement des impôts fonciers, mais des demandes de prononcé de la résolution judiciaire du bail, présentées à titre reconventionnel, sans que le lien avec les prétentions originaires ne soit critiqué, et fondées sur des défauts de paiement de loyers postérieurs et un fait allégué de sous-location interdite, tout autant postérieur.

Aucune autorité de la chose jugée ne saurait donc leur être valablement opposée. Cette fin de non-recevoir est également rejetée.

2) sur les demandes de résolution du bail

- au titre de la sous-location interdite

En vertu de l'article 1184 ancien du code civil, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisferait point à son engagement.

Le juge apprécie souverainement la gravité du manquement aux obligations. Cette sanction suppose un retard ou un non-respect des obligations d'une gravité suffisante ou susceptible d'atteindre de façon importante l'objet du contrat.

Si, dans un contrat synallagmatique à exécution successive, la résiliation judiciaire n'opère pas pour le temps où le contrat a été correctement exécuté, la résolution judiciaire pour absence d'exécution, ou exécution dès l'origine imparfaite, entraîne l'anéantissement rétroactif du contrat.

Il appartient aux juges du fond d'apprécier la date d'inexécution des obligations qui marquera la prise d'effet de la résolution.

Aux termes des dispositions de l'article L 145-31 du code de commerce, sauf stipulation contraire du bail ou accord du bailleur, toute sous-location ou partielle est interdite.

En l'espèce, les stipulations du bail précisent expressément qu' « il est interdit au preneur : de concéder la jouissance des lieux loués à qui que ce soit, sous quelque forme que ce soit, même temporairement, et à titre gratuit et précaire ; de sous-louer en tout ou en partie ; de céder son droit au présent bail, si ce n'est en totalité à son successeur dans son fonds de commerce, et dans ce cas, à condition d'appeler le bailleur à ladite cession et non à une simple réitération de la cession du bail, et de lui remettre une grosse ou un exemplaire de l'acte de cession pour lui servir de titre à l'égard du cessionnaire ».

Le bailleur, qui peut apporter la preuve de la sous-location ou de l'occupation par un tiers par tout moyen, s'agissant d'un fait juridique dont la preuve est libre, invoque une série d'éléments sur une période de février 2021 à septembre 2021, étayée par la production de constats d'huissier et de courriers d'assurance, établissant selon lui l'absence d'exploitation par Mme [V] de l'activité dans les lieux loués.

Des pièces du dossier, il s'extrait que :

- Mme [V] n'est jamais sur place, tant dans le logement que dans le local commercial, qui ne porte aucune enseigne commerciale, l'exploitation étant effectuée par un individu de sexe masculin, comme permettent de le constater les constats d'huissier, notamment ceux des 23 février 2021, 31 mars 2021 ou 7 juin 2021 et 23 juin 2021, ce que corroborent les propres constats versés par le preneur (des 15 juin et 3 septembre 2021), l'attestation de remise des clefs du local ou encore le courrier de transmission des coordonnées pour la réalisation de travaux, qui se réfèrent à M. [S] ou à M. [D] ;

- l'huissier, lors de la réalisation du constat en date du 7 juin 2021, rencontre une personne déclinant son identité et précisant « être M. [S] [B], salarié Quatre saisons », la même personne rencontrée, lors d'un nouveau constat le 23 juin 2021, déclarant « être M. [S] [B], salarié de Mme [I] » ;

- l'huissier note, dans son constat du 23 juin 2021, qu' « il [M. [S]] me déclare que l'ensemble des plafonds du niveau R+1 ont été démontés pour être repris, hormis dans une pièce à ce jour encore occupée par M. [S] » ;

- Mme [V] produit une déclaration d'embauche datée de 2012 de M. [S] au titre d'un CDD, retransmise en juin 2012 par le cabinet d'expert comptable ABS Fiducie et l'ensemble des bulletins de salaires sur la période d'octobre 2013 à août 2021, précisant bien en qualité d'employeur Mme [L] [I], étant observé que le bulletin de salaire d'août 2021 a manifestement été réalisé par une autre entité que celle ayant réalisé les précédents et concerne le paiement des congés payés, indiqué comme honoré par chèque ;

- M. [W], expert comptable, réalise en février 2022 une attestation à la demande de Mme [V], ainsi rédigée : «  la perte de chiffre d'affaires sur la période d'août 2021 à février 2022 peut être évaluée à 57 159 euros HT correspondant à la même période de l'année précédente. Le salarié n'a pu être payé depuis la fermeture ce qui correspond sur la période à un montant de 9 005 euros en net et 3358 euros en charges » ;

- lors de la réalisation d'un achat effectué par des tiers, constatée par huissier, la facturette remise pour attester du paiement par carte bancaire porte la mention « quatre saisons » (constat du 23 février 2021) ;

- à la suite d'un vol commis dans le local, objet du bail, une copie de la plainte a été transmise au bailleur pour réalisation d'une déclaration de sinistre auprès de son assureur, ladite plainte en date du 8 mars 2021 étant effectuée par M. [S] [B], se présentant comme « mandaté par la société qui nous informe avoir été victime de vol par effraction », l'identité de la victime en exergue du compte-rendu d'infraction étant « Quatre saisons », sans indication d'un numéro de siren/siret, domiciliée [Adresse 3] et dont le numéro de téléphone indiqué correspond à celui de M. [S], lequel précise dans sa déposition son numéro personnel de téléphone et son adresse personnelle qu'il localise [Adresse 12] ;

- les objets volés à la victime « Quatre saisons » listés dans cette plainte sont 6 bouteilles de spiritueux, une caisse enregistreuse, une trottinette, une clef d'un véhicule Kangoo, une machine à détecteur de billets ;

- par un courrier adressé à « Quatre saisons [Adresse 2] », en date du 26 août 2021, l'expert d'assurance réclame la lettre d'acceptation des dommages, concernant le sinistre relatif au vol du 8 mars 2021, commis dans les lieux loués, la compagnie d'assurance concernée étant la MMA mais avec une référence à un numéro de police 146 357 697 ;

- les attestations d'assurance transmises par Mme [V] permettent de constater que cette dernière est assurée auprès de la MMA au titre tant de son assurance habitation que de son assurance professionnelle, le numéro de contrat d'assurance pro étant le 166 621 198 tandis que le n° habitation est le 167 440 078 ;

- une société Carona a exploité un commerce de détail à compter de 2005 et jusqu'à sa liquidation judiciaire clôturée pour insuffisance d'actif et sa radiation subséquente du registre du commerce en juillet 2015, son K-bis permettant de constater qu'elle était exploitée par M. [B] et [E] [V] sous l'enseigne « aux Quatre saisons » ;

- le K-bis de la société Fraîcheur plus, SARL exploitant un fonds de commerce alimentaire à [Localité 11], permet de constater que son gérant, M. [N] [V] établit son domicile personnel au [Adresse 3].

Alors que Mme [V] n'allègue ni n'établit exercer sous une quelconque enseigne commerciale, ce que les constats d'huissier permettent d'écarter, ces différents éléments démontrent bien la présence dans les lieux loués d'une entité, qui certes reste indéterminée, mais n'en est pas moins clairement identifiée par la dénomination Quatre saisons, laquelle exerce effectivement une activité commerciale dans les lieux, puisque revendiquant le vol de sa caisse enregistreuse et d'une partie de son stock, ou délivrant même par le biais du terminal CB une facturette au nom de Quatre saisons, et a en outre procédé personnellement à l'assurance des lieux loués, par un contrat distinct de ceux mis en 'uvre par Mme [V].

Cette dernière se contente, pour contester toute sous-location, d'expliciter la présence de M. [S] dans les lieux loués, par sa qualité de salarié.

Cependant, les pièces, versées par ses soins, ont une valeur probante insuffisante, puisqu'elles se trouvent soit être très anciennes, s'agissant de la déclaration d'embauche dont rien n'établit d'ailleurs qu'elle ait été adressée à l'organisme tiers, soit émaner de la partie, pour les bulletins de salaires, qui ne sont corroborés utilement par aucun élément complémentaire, extérieur à Mme [V], telle sa comptabilité, soit se contredire entre elles.

En effet, l'attestation de l'expert-comptable, qui ne précise ni sa mission ni la date de début de celle-ci, déclare le salarié impayé depuis la fermeture, soit août 2021 alors que le bulletin de salaire mentionne un paiement des congés payés pour ce mois par chèque. En outre, les propres déclarations réitérées de M. [S], qui se qualifie spontanément de salarié des Quatre saisons et mentionne être mandaté par cette société pour les dépositions à faire suite au vol commis dans les locaux, sont contradictoires avec les bulletins produits, lesquels mentionnent pourtant visiblement Mme [I], nom marital de Mme [V], en qualité d'employeur depuis 2013.

Le fait qu'une société Carona, exerçant sous l'enseigne Quatre Saisons, ait pu exister et être liquidée ou qu'un lien salarial, qui n'est pas nécessairement exclusif, puisse exister entre M. [S] et Mme [V], n'interdit aucunement une exploitation par un tiers, sous la dénomination Quatre saisons, dans tout ou partie des locaux litigieux, comme en attestent les éléments précités, et ce concomitamment à un exercice de son activité par Mme [V].

Ainsi, se trouvent établis par des éléments précis, graves et concordants, l'existence d'une jouissance et d'une sous-location des locaux, pris à bail par Mme [V], à un tiers, et ce depuis le mois de février 2021, en contravention même avec les stipulations du bail ci-dessus rappelées.

Ce manquement, qui s'est prolongé dans le temps, est d'une gravité particulière et justifie le prononcé de la résolution du bail, qui au vu des éléments en possession de la cour, doit être fixé, à la date du premier manquement prouvé, à savoir le 21 février 2021.

Il convient d'ordonner l'expulsion de Mme [L] [V], et de tout occupant de son chef, à compter de cette date, le prononcé d'une astreinte ne se justifiant pas au vu des éléments du débat.

Il est justifié de condamner le preneur, au vu de l'état des lieux loués, à payer une indemnité d'occupation de 300 euros par mois à compter du mois de mars 2021, et tous les 5 des mois suivants, jusqu'à complète libération des lieux loués, tout mois commencé étant dû en son intégralité.

3) sur la demande de résolution du bail pour défaut de paiement des loyers

Il n'y a pas lieu de statuer sur la demande de résolution du bail pour défaut de paiement des loyers à compter de septembre 2021, le bail étant résilié à compter du 21 février 2021.

Le bailleur ne peut qu'être débouté de sa demande de condamnation au titre des arriérés de loyer pour la période du 1er septembre 2021 à ce jour, le bail étant résilié à compter du 21 février 2021.

- Sur la demande de nullité du rapport et la demande de travaux

1) sur la nullité du rapport d'expertise

Aux termes de l'article 175 du code de procédure civile la nullité des décisions et actes d'exécution relatifs aux mesures d'instruction est soumise aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure.

L'expert est tenu d'observer et de faire observer le principe de la contradiction, l'article 16 du code de procédure civile étant appliqué aux opérations d'expertise.

L'article 276 du code de procédure civile dispose, en outre, que l'expert doit prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu'elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent. Toutefois, lorsque l'expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n'est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l'expiration de ce délai, à moins qu'il n'existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge. Lorsqu'elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu'elles ont présentées antérieurement. À défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L'expert doit faire mention, dans son avis, de la suite qu'il aura donnée aux observations ou réclamations présentées.

L'éventuelle violation du principe de la contradiction constitue ainsi une irrégularité formelle qui, en application des dispositions des articles 175 et 114 du code de procédure civile, ne peut entraîner l'annulation du rapport que s'il est invoqué et démontré un grief.

L'annulation peut n'être que partielle et porter ainsi que sur les seules parties du rapport qui violent le principe de la contradiction.

En l'espèce, le rapport de l'expert, daté et signé par Mme [Y] le 9 octobre 2017, est parvenu au greffe de la cour le 10 octobre 2017.

À la suite du pré-rapport, transmis le 30 août 2017, un dé