CA Besançon, 13 déc. 2022, RG 21/00894

ARRÊT N°

DR/LZ

COUR D'APPEL DE BESANÇON

- 172 501 116 00013 -

ARRÊT DU 13 DECEMBRE 2022

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

Contradictoire

Audience publique du 11 octobre 2022

N° de rôle : N° RG 21/00894 - N° Portalis DBVG-V-B7F-EMBA

S/appel d'une décision du TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BESANCON en date du 20 avril 2021 [RG N° 18/02557]

Code affaire : 28C Demande relative aux pouvoirs de gestion des biens indivis

[E], [R], [N] [V] [H], [B], [O], [U], [V] [H] C/ [L] [J]

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur [E], [R], [N] [V] [H]

né le 25 Février 1971 à [Localité 12]

demeurant [Adresse 3]

Représenté par Me Stéphane BILLAUDEL de la SELARL FAVOULET - BILLAUDEL - DODANE, avocat au barreau de JURA

Monsieur [B], [O], [U], [V] [H]

né le 17 Février 1969 à [Localité 12]

demeurant [Adresse 4]

Représenté par Me Stéphane BILLAUDEL de la SELARL FAVOULET - BILLAUDEL - DODANE, avocat au barreau de JURA

APPELANTS

ET :

Madame [L] [J]

née le 27 Décembre 1933 à [Localité 12]

demeurant [Adresse 8]. SUISSE

Représentée par Me Caroline LEROUX, avocat au barreau de BESANCON

INTIMÉE

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre.

ASSESSEURS : Monsieur Jean-François LEVEQUE, Conseiller et Monsieur Dominique RUBEY, vice-président placé

GREFFIER : Madame Leila Zait, Greffier

Lors du délibéré :

PRÉSIDENT : Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre

ASSESSEURS : Monsieur Dominique RUBEY, vice-président placé et Monsieur Jean-François LEVEQUE, Conseiller.

L'affaire, plaidée à l'audience du 11 octobre 2022 a été mise en délibéré au 13 décembre 2022. Les parties ont été avisées qu'à cette date l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.

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Faits, procédure et prétentions des parties

Par compromis notarié du 20 mars 2017, M. [E] [H] et M. [B] [H] (les consorts [H]) ont entendu vendre à Mme [L] [J] une ancienne ferme et diverses parcelles de terre sur la commune de [Localité 14] lieudit [Localité 15], cette dernière détenant la moitié dudit bien en pleine propriété, les consorts [H] détenant chacun 25% en pleine propriété de ce même bien. Cette vente a été consentie sous la condition suspensive que l'acquéreur ait régularisé l'acte authentique de vente des droits indivis lui appartenant dans un bien sis à [Localité 7] (Var) [Adresse 2], cadastré section AK n°[Cadastre 1], dont le compromis de vente a été annexé à l'acte.

Considérant que la condition suspensive, ainsi rédigée, avait été réalisée du fait de la vente du bien de [Localité 7], en date du 30 mai 2018, les consorts [H] ont fait citer Mme [L] [J] devant le tribunal de grande instance de Besançon.

Cette assignation a été signifiée le 11 décembre 2018, aux fins de dire que le compromis de vente régularisé en date du 20 décembre 2017 sur leur moitié du bien sis au lieudit [Localité 15] vaut vente, renvoyer les parties à se présenter en l'étude de Maître [A], notaire à [Localité 13] aux fins de régularisation de l'acte authentique, condamner Mme [L] [J] à payer aux consorts [H] la somme de 12 500 euros à titre de clause pénale, condamner Mme [L] [J] à payer à M. [B] [H] une somme de 611,55 euros au titre des frais avancés pour le compte de l'indivision pour l'année 2018, condamner Mme [L] [J] à payer aux consorts [H] la somme de 5 000 euros, au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Par décision du 20 avril 2021, le tribunal judiciaire de Besançon a débouté les consorts [H] de leurs demandes, débouté Mme [L] [J] et les consorts [H] de leurs demandes au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre condamnation des consorts [H] aux dépens.

Pour parvenir à cette décision, le juge de première instance a considéré que :

- au regard de la rédaction de la clause, la condition suspensive litigieuse ne précisait pas l'identité de l'acquéreur des droits indivis détenus par Mme [L] [J] dans l'immeuble sis à Cavalaire et ladite clause ne pouvait s'interpréter comme faisant de cette identité une condition déterminante de la validité de la condition suspensive litigieuse, même si, par ailleurs, elle figurait au compromis annexé à l'acte signé le 20 mars 2017 ;

- au vu de la vente du bien immobilier sis à [Localité 7] [Adresse 2] cadastré section BN n°[Cadastre 5], la désignation cadastrale du bien dont les droits indivis avaient été cédés le 30 mai 2018 n'était pas identique à celle mentionnée dans la condition suspensive prévue à l'acte du 20 mars 2017, laquelle ne pouvait donc être considérée comme réalisée, au vu de cette discordance descriptive.

Par déclaration parvenue au greffe le 20 mai 2021, les consorts [H] ont régulièrement interjeté appel de ce jugement en ce qu'elle les a déboutés de leurs demandes, les a déboutés ainsi que Mme [L] [J] de leurs demandes au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre condamnation des consorts [H] aux dépens et, selon leurs dernières conclusions transmises le 22 juillet 2021, ils concluent à son infirmation et demandent à la cour, statuant à nouveau de :

- dire que la signature par les consorts [H] et Mme [L] [J] du compromis de vente en date du 20 décembre 2017 portant sur l'ensemble immobilier « ancienne ferme et parcelles » situé à [Localité 13] appartenant en pleine propriété, pour moitié à Mme [L] [J] et pour un quart chacun aux consorts [H], ainsi qu'il est rappelé par attestation de Me [X], notaire à [Localité 11] dressée le 6 mars 2002, dont copie authentique a été publiée au bureau des hypothèques de [Localité 6] 2 le 21 mars 2002, vol.2002 P, n°2151, vaut vente de leur moitié,

de cet ensemble immobilier à Mme [L] [J] par les consorts [H] au prix de 125 000 euros, sis Commune de [Localité 15].

- renvoyer les parties à se présenter en l'étude de Maître [A], notaire à [Localité 13], aux fins de recueillir la signature par les parties de l'acte authentique dressé par ses soins, nécessaire aux formalités de publicité foncière, dans les 45 jours qui suivront la date à laquelle la décision aura acquis autorité de la chose jugée, sous astreinte définitive de 50 euros par jour en cas de défaut de Mme [L] [J].

- condamner Mme [L] [J] à payer aux consorts [H] une somme de 12 500 euros à titre de clause pénale.

- condamner Mme [L] [J] à payer aux consorts [H] une somme de 5 000 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile.

- condamner Mme [L] [J] aux dépens.

Mme [L] [J] a répliqué en dernier lieu par conclusions transmises le 16 novembre 2021, pour demander à la cour de confirmer le jugement et y ajoutant de :

- condamner les consorts [H] à payer chacun la somme de 5 000 euros (soit 10 000 euros au total) à Mme [L] [J] et ce, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

- condamner les consorts [H] aux dépens.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 septembre 2022 et l'affaire, appelée à l'audience du 11 octobre 2022 suivant, a été mise en délibéré au 13 décembre 2022.

Pour l'exposé complet des moyens tant de l'appelant que de l'intimé, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

En application de l'article 467 du code de procédure civile, le présent arrêt est contradictoire.

Motifs de la décision

- Sur les conditions suspensives,

Aux termes de l'article 1589 alinéa 1 du code civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

Selon les consorts [H], les références de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] cadastré AK [Cadastre 1] lors de la signature du compromis de vente sont devenues BN [Cadastre 5] par l'effet d'une révision cadastrale, le notaire en charge de cette vente confirmant que cette rénovation n'entraine aucune modification de l'identité et de la contenance de l'immeuble. Cette modification de désignation est donc sans incidence sur la condition suspensive prévue au compromis de vente de l'immeuble de [Localité 13] en date du 20 mars 2017, la référence cadastrale de l'immeuble de [Localité 7] n'étant pas une condition déterminante de la clause suspensive. Par ailleurs, il ressort de la clause même que l'identité de l'acquéreur de l'immeuble de [Localité 7] n'a jamais été un élément déterminant de la condition suspensive prévue au compromis du 20 mars 2017, le seul élément déterminant étant celui de disposer des fonds par l'effet de la vente du bien de [Localité 7].

En réponse, l'intimée souligne qu'au vu de la différence de référence cadastrale, la clause suspensive n'est pas réalisée. La condition suspensive vise la vente d'un bien à [Localité 7] expressément désigné sous la référence cadastrale AK [Cadastre 1] et ce, alors même que la vente dont-il est justifié vise une référence cadastrale différente, soit BN [Cadastre 5]. Par ailleurs, la condition suspensive prévue au compromis du 20 mars 2017 n'est pas levée par l'acte de vente notarié de l'immeuble de [Localité 7] en date du 30 mai 2018 puisque celui-ci, désignant comme acquéreur M. [B] [H], ne constitue en rien la réitération en la forme authentique notariée du compromis de vente de [Localité 7] prévoyant une vente au profit de M. [G] [K], seul acquéreur envisagé.

En l'espèce, le compromis de vente par acte notarié en date du 20 mars 2017, sous la plume de Maître [D], notaire, mentionne expressément que ledit compromis est soumis à la condition suspensive que l'acquéreur régularise l'acte authentique de vente des droits indivis lui appartenant dans un bien sis à [Localité 7] (Var) [Adresse 2] cadastré section AK numéro [Cadastre 1]. Il est également précisé que cette vente étant nécessaire à l'acquéreur afin de réaliser son apport personnel, il est expressément convenu entre les parties que dans l'hypothèse où la vente du bien appartenant à l'acquéreur ne se réaliserait pas avant la date prévue pour la réalisation de l'acte authentique de vente, le contrat serait considéré comme nul et non avenu par la seule volonté du vendeur sans indemnité de part ni d'autre et toutes les sommes versées par l'acquéreur lui seront remboursés.

Ces mentions traduisent expressément les conditions que les parties ont considéré comme essentielles à leurs engagements. Il ne peut être considéré que la lettre de ce compromis mentionne ou porte comme essentielle, voire suspensive, l'identité de l'acquéreur du bien immobilier de [Localité 7]. Il est seulement précisé que le compromis de vente initial du bien de [Localité 7] est lui-même annexé au compromis du bien de [Localité 13]. In fine, le compromis ayant pour objet la maison de [Localité 7] se trouve annihilé par l'effet du droit de préemption exercé par M. [B] [H].

Selon l'attestation de Maître [F] [I], notaire à [Localité 9] en Saône et Loire, par acte reçu en date du 30 mai 2018, un bien sis à [Localité 7] (var) [Adresse 2] cadastré section BN numéro [Cadastre 5] pour 00 ha 12 a 65 ca et estimé 1 500 000 euros est vendu à M. [B] [H], étant précisé que le bien est une maison. Ce même notaire instrumentaire atteste en date du 21 mai 2021 que ce même bien est cadastré section AK [Cadastre 1] commune de [Localité 7], avant le remaniement cadastral, selon procès-verbal de remaniement cadastral en date du 12 juin 2017, publié au service de la publicité foncière de [Localité 10] 1 le 12 juin 2017 volume 2017P numéro 6721, de sorte qu'aucun doute n'est autorisé en ce qu'il s'agit du même bien immobilier, revêtant une référence cadastrale différente.

En considération du fait que l'ensemble des conditions suspensives particulières apparaissent levées, le jugement sera infirmé en ce qu'il a débouté les consorts [H] de leur demande aux fins de dire que le compromis de vente, régularisé en date du 20 décembre 2017 sur leur moitié du bien sis au lieudit [Localité 15], commune de [Localité 13], vaut vente.

- Sur la réitération de la vente,

Aux termes de l'ar ticle 1582 du code civil, la vente est une convention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose, et l'autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé.

Aux termes de l'ar ticle 1583 du code civil, elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Aux termes de l'article 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

Il est constant que sauf à faire expressément de la réitération par acte authentique un élément constitutif du consentement, l'absence de réitération de la promesse synallagmatique par la voie authentique ne prive pas la partie la plus diligente de la faculté d'obtenir judiciairement la réitération de cette vente.

Les consorts [H] font valoir que l'analyse des documents justificatifs enseigne clairement qu'aucune des parties ne fait de la réitération par la voie authentique, un élément constitutif du consentement et que ce point n'est pas contesté par l'intimé. Ils ajoutent que le compromis en date du 20 mars 2017 précise qu'en cas de refus de l'acquéreur, le vendeur pourrait poursuivre la réalisation de la vente et solliciter le cas échéant l'indemnisation du préjudice subi par la résistance de son cocontractant.

En l'espèce, le compromis de vente par acte notarié en date du 20 mars 2017, sous la plume de Maître [D], notaire, indique que Mme [L] [J] s'engage à acquérir les quotes-parts indivises des consorts [H] sur l'ensemble immobilier situé à [Localité 13] pour un prix de 125 000 euros. Outre le constat de la levée de l'ensemble des conditions suspensives, il ne ressort pas des termes dudit compromis que les parties fassent de la réitération par la voie authentique un élément constitutif du consentement de sorte qu'il y a lieu de constater le caractère parfait de la vente et ce, par la seule signature dudit compromis, les parties étant en accord sur la chose et sur le prix.

De sorte qu'il convient d'ordonner la réitération de ladite vente et de faire droit à la demande des consorts [H] de renvoyer les parties à se présenter en l'étude de Maître [A], notaire à [Localité 13], aux fins de recueillir la signature par les parties de l'acte authentique dressé par ses soins, nécessaire aux formalités de publicité foncière, dans les 45 jours qui suivront la date à laquelle le présent arrêt aura acquis autorité de chose jugée, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour, en cas de défaut de Mme [L] [J], étant précisé qu'il y a lieu de limiter le cours de cette astreinte à 6 mois.

En considération du caractère parfait de la vente et de la nécessité d'en ordonner la réitération, le jugement sera infirmé en ce qu'il a débouté les consorts [H] de leur demande de ce chef.

- Sur l'application de la clause pénale,

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon les consorts [H], le refus par Mme [L] [J] de réitérer la vente justifie l'application pleine et entière de la clause pénale prévue au contrat.

En l'espèce, il est constant que Mme [L] [J] est convoquée par Maître [A] en date du 5 octobre 2018, aux fins de signer l'acte de vente réitéré pour le 7 novembre 2018. Mme [L] [J] ne déférant pas à cette convocation, Maître [A] dresse un procès-verbal de carence le jour convenu pour la signature et les consorts [H] régularisent ledit procès-verbal en y apposant leurs signatures. Par ailleurs, ledit compromis mentionne expressément une clause pénale précisant qu'au cas où l'une quelconque des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas aux obligations alors exigibles, devrait verser à l'autre partie une somme égale à 10 % du prix de vente, étant rappelé que le bien immobilier objet dudit compromis est cédé au prix de 125 000 euros.

Il apparaît que Mme [L] [J] est convoquée, sans que ladite convocation puisse être assimilée à une mise en demeure, au vu de la lettre même de ladite clause pénale.

En considération de l'absence de toute mise en demeure, le jugement sera confirmé, par substitution de motifs, en ce qu'il a débouté les consorts [H] de leur demande de ce chef.

Par ces motifs,