CA Douai, 9 févr. 2023, RG 22/01256

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D'APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 2

ARRÊT DU 09/02/2023

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N° de MINUTE :

N° RG 22/01256 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UFGM

Ordonnance de référé (N° 21/00614)

rendue le 1er février 2022 par le président du tribunal judiciaire de Lille

APPELANTE

La SARL Daforib sécurité

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Me Bernard Franchi, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistée de Me Gautier Deramond de Roucy, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant, substitué à l'audience par Me Chaila, avocat au barreau d'Amiens

INTIMÉE

La commune d'[Localité 4]

prise en la personne de son maire en exercice

ayant son siège [Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Me Delphine Chambon, avocat au barreau de Lille, avocat constitué, substitué à l'audience par Me Gaëlla Kerrar, avocat au barreau de Lille

DÉBATS à l'audience publique du 12 décembre 2022 tenue par Jean-François Le Pouliquen magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Catherine Courteille, président de chambre

Bruno Poupet, président de chambre

Jean-François Le Pouliquen, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 09 février 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Catherine Courteille, président et Anaïs Millescamps, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 10 octobre 2022

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Vu l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Lille du 1er février 2022 ;

Vu la déclaration d'appel de la société Daforib sécurité reçue au greffe de la cour d'appel de Douai le 14 mars 2022 ;

Vu les conclusions de la société Daforib sécurité déposées le 15 juillet 2022 ;

Vu les conclusions de la commune d'[Localité 4] déposées le 12 août 2022 ;

Vu l'ordonnance de clôture du 10 octobre 2022 ;

EXPOSE DU LITIGE

La société dénommée « Fournier Daforib » était propriétaire d'un ensemble immobilier situé [Adresse 2] cadastré section AK numéro [Cadastre 3] pour 92 a 87 ca.

La société Fournier Daforib a été placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Lille du 31 octobre 2011.

Elle a été placée en liquidation judiciaire par décision du 18 janvier 2022, la SELAS Bernard et Nicolas Soinne étant désignée en qualité de liquidateur.

Suivant acte sous-seing privé signé le 15 juin 2022, la Selas Bernard et Nicolas Soinne a conclu avec la société dénommée « Daforib Sécurité » un bail dérogatoire de courte durée, portant sur une partie des locaux, prenant effet le 1er juin 2012 et s'achevant le 31 mai 2014, les locaux ayant été mis à disposition le 1er mai 2012, au loyer de 27 000 euros HT pour l'ensemble de la période.

Par ordonnance du 26 mars 2014, le juge commissaire a autorisé la vente de l'immeuble en la forme des saisies immobilières et à la barre du tribunal de grande instance de Lille moyennant le prix principal de 150 000 euros avec faculté de baisse du tiers à défaut d'enchère.

Par arrêté du 23 avril 2015, le maire de la commune d'[Localité 4] a décidé d'exercer le droit de préemption de l'immeuble au prix de 340 000 euros.

Par acte signifié le 26 mai 2021, la commune d'[Localité 4] a fait assigner la société dénommée « Daforib sécurité » devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille afin d'obtenir son expulsion.

Par ordonnance du 1er février 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille a :

-constaté l'occupation, sans droit ni titre, par la société Daforib sécurité, des locaux situés à [Adresse 2],

-ordonné en conséquence l'expulsion de la société Daforib sécurité ainsi que de tous occupants de son chef, des locaux situés à [Adresse 2], avec si besoin l'aide d'un serrurier et le concours de la force publique,

-dit, en cas de besoin, que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

-condamné la société Daforib sécurité à payer à la commune d'[Localité 4], la somme de 1 000 euros (mille euros) au titre des frais irrépétibles,

-condamné la société Daforib sécurité aux dépens,

-rappelé que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

La société Daforib sécurité a formé appel de cette décision.

Aux termes de ses conclusions susvisées, elle demande à la cour d'appel de :

-infirmer l'ordonnance en date du 1er février 2022 rendue par Mme le président du tribunal judiciaire de Lille en ses dispositions énonçant ;

-constaté l'occupation, sans droit ni titre, par la société Daforib sécurité, des locaux situés à [Adresse 2],

-ordonné en conséquence l'expulsion de la société Daforib sécurité ainsi que de tous occupants de son chef, des locaux situés à [Adresse 2], avec si besoin l'aide d'un serrurier et le concours de la force publique,

-dit, en cas de besoin, que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

-condamné la société Daforib sécurité à payer à la commune d'[Localité 4], la somme de 1 000 euros (mille euros) au titre des frais irrépétibles,

-condamné la société Daforib sécurité aux dépens,

statuant à nouveau :

-constater l'existence d'une contestation réelle et sérieuse s'agissant de la nature du bail liant les parties ;

-constater l'absence de trouble manifestement illicite ;

-en conséquence, dire et juger que la procédure de référé ne saurait être mise en oeuvre ;

-constater l'existence d'un bail liant la société Daforib sécurité et la commune d'[Localité 4] ;

-constater le caractère frauduleux du comportement de la commune d'[Localité 4] à l'égard de la société Daforib sécurité ;

-rejeter la demande d'expulsion de la commune d'[Localité 4] ;

-débouter purement et simplement la commune d'[Localité 4] de l'ensemble de ses moyens, fins et prétentions tant infondés qu'injustifiés ;

-condamner la commune d'[Localité 4] à payer la somme de 5 000 euros à la société Daforib sécurité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

-condamner la commune d'[Localité 4] aux entiers dépens et dire que la SCP Processuel pourra se prévaloir des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions susvisées, la commune d'[Localité 4] demande à la cour d'appel de :

-confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Lille du 1er février 2022.

-débouter la société Daforib sécurité de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions d'appel.

-condamner la société Daforib sécurité au paiement d'une somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel ainsi qu'en tous les frais et dépens d'appel.

EXPOSE DES MOTIFS

I) Sur la demande d'expulsion

Aux termes des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »

La commune d'[Localité 4] demande à la cour d'appel d'ordonner l'expulsion de la société Daforib sécurité au motif qu'elle occupe l'immeuble sans droit ni titre. La société Daforib sécurité s'oppose à la demande faisant valoir occuper l'immeuble en vertu d'un bail.

Aux termes des dispositions de l'article L.145-5 du code du commerce : « Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

Il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local.

Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s'il s'agit d'une location à caractère saisonnier.

Lorsque le bail est conclu conformément au premier alinéa, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location.

Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues à l'avant-dernier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. »

En l'espèce, suivant acte sous-seing privé signé le 15 juin 2022, la Selas Bernard et Nicolas Soinne a conclu avec la société dénommée « Daforib Sécurité » un bail dérogatoire de courte durée, portant sur une partie des locaux, prenant effet le 1er juin 2012 et s'achevant le 31 mai 2014, les locaux ayant été mis à disposition le 1er mai 2012, au loyer de 27 000 euros HT pour l'ensemble de la période.

Il résulte du cahier des conditions de la vente par adjudication de l'immeuble déposé le 21 juillet 2014 que par courrier adressé par la Selas Bernard et Nicolas Soinne à la société Daforib sécurité le 05 février 2014, le liquidateur a dénoncé la fin du bail au 31 mai 2014. Le courrier rappelle notamment que « la présente vaut comme refus de renouvellement expresse du bail ou conclusions entre les parties d'un nouveau bail pour le même local, avec demande de remise à disposition des locaux au plus tard pour le 31 mai 2014. »

Par courrier du 10 juillet 2014, l'avocat du liquidateur a informé la société Daforib sécurité que la vente de l'immeuble aura lieu aux enchères publiques. Il lui a indiqué qu'il était occupant sans droit ni tire et que le liquidateur entendait poursuivre la libération des lieux par toute voie de droit.

La société Bernard et Nicolas Soinne ayant manifesté, avant l'expiration du bail dérogatoire, sa volonté que le bail prenne fin, il ne s'est pas opéré de nouveau bail par l'effet du maintien dans les lieux de la société Daforib sécurité.

Aux termes des dispositions de l'article 1715 du code civil : « Si le bail fait sans écrit n'a encore reçu aucune exécution, et que l'une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu'en soit le prix, et quoiqu'on allègue qu'il y a eu des arrhes données.

Le serment peut seulement être déféré à celui qui nie le bail. »

En l'espèce, la société Daforib sécurité fait valoir avoir conclu un bail verbal avec la commune d'[Localité 4], la contrepartie de la jouissance des locaux résidant dans « l'occupation et la surveillance du site, permettant d'éviter toute dégradation, ainsi que la réalisation de travaux d'entretien. »

Il résulte de la délibération du conseil municipal de la commune d'[Localité 4] du 28 septembre 2016 que la préemption de la parcelle AK n°[Cadastre 3] avait pour objet de « préserver l'activité économique présente sur le site, conformément à l'article L. 300-2 et à l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme, à savoir, la société Daforib sécurité et M. [S] [V], repreneur et cessionnaire du fonds de commerce de la société Fournier Daforib. »

Par courrier électronique daté du 05 septembre 2016, Mme [E] [H] « responsable urbanisme foncier juridique accueil » de la mairie d'[Localité 4] a écrit à la société Daforib sécurité « Monsieur le Maire souhaite à nouveau visiter l'ensemble immobilier, êtes-vous disponibles le jeudi 08 septembre à 09H30. Le bail est en cours de finalisation pour signature dès que possible. La ville est officiellement propriétaire, tous les paiements ayant été effectués. Pour information sur le bail, est-ce que l'ancien bail comportait bien une annexe environnementale et diagnostique amiante. »

Il n'a pas été signé de bail entre les parties. Il n'est pas justifié d'échanges entre les parties avant le courrier adressé par le maire à la société Daforib sécurité le 25 novembre 2019 faisant état de l'absence de titre d'occupation.

L'occupation et la surveillance du site constituent l'exercice du droit de jouissance du bien et ne peuvent en constituer la contrepartie. De plus, la société Daforib ne justifie pas avoir effectué la surveillance d'une partie du site qu'elle n'occuperait pas.

La société Daforib sécurité ne justifie pas des travaux d'entretien réalisés sur le site qui constituent, selon elle, la contrepartie de la jouissance. Le procès-verbal de constat établi le 23 juin 2021 n'est pas de nature à établir la preuve des travaux d'entretien réalisés par la société Daforib sécurité. Au contraire, le procès-verbal de constat montre l'état de vétusté avancé du site.

Il n'est en conséquence pas justifié par la société Daforib d'une contrepartie à l'occupation des locaux.

Ni le fait que la parcelle ait été préempté afin de permettre à la société de poursuivre son activité ni le fait que la commune d'[Localité 4] ait laissé la société Daforib occuper la parcelle jusqu'au mois de novembre 2019 sans observation ne permettent d'établir la preuve d'un bail verbal liant les parties.

En l'absence de preuve d'un bail liant les parties, il convient de constater que l'occupation est sans droit ni titre et constitue en conséquence un trouble manifestement illicite.

Il convient en conséquence de confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a ordonné l'expulsion de la société Daforib sécurité.

II) Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

L'ordonnance sera confirmée de ce chef.

Succombant à l'appel, la société Daforib sécurité sera condamnée aux dépens d'appel et à payer à la commune d'[Localité 4] la somme de 2000euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en appel.

PAR CES MOTIFS