CA Paris, 16 févr. 2023, RG 22/01033

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7

ARRÊT DU 16 Février 2023

(n° , 22 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/01033 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFA23

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 14 Décembre 2021 par le tribunal judiciaire de CRETEIL - RG n° 21/00029

APPELANTE

S.A. CHOIZEL

[Adresse 7]

[Adresse 7]

représentée par Me Fanny EHRENFELD, avocat au barreau de PARIS, toque : E0403

INTIMÉES

ÉTABLISSEMENT PUBLIC ILE DE FRANCE MOBILITÉS (IDFM)

[Adresse 15]

[Adresse 15]

représentée par Me Jonathan AZOGUI, avocat au barreau de PARIS

S.A. NATIOCREDIBAIL

Propriétaire - Crédit bailleur

[Adresse 4]

[Adresse 4]

non comparante, non représentée

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU [Localité 25] - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée par Madame [P] [J], en vertu d'un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Décembre 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Catherine LEFORT, Conseillère

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Conseiller

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Dans le cadre de l'aménagement d'une voie de bus en site propre « T Zen 5 » dans les villes de [Localité 26] et de [Localité 23] dont Ile-de-France Mobilités (IDFM) est le maître d'ouvrage, une enquête parcellaire a été menée du 2 au 19 décembre 2019.

Par arrêté inter-préfectoral du 16 décembre 2016, prorogé le 5 octobre 2021, le projet « T Zen 5 » a fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique au profit du Syndicat des transports d'Ile-de-France (STIF), désormais dénommé Ile-de-France Mobilités (IDFM), en vue de la réalisation d'une voie de bus.

Au terme d'un arrêté préfectoral du 16 octobre 2020, les parcelles et droits réels nécessaires à la réalisation du projet « T Zen 5 » et situés sur la ville de [Localité 26] ont été déclarés cessibles au profit de IDFM, parmi lesquelles la parcelle cadastrée [Cadastre 21] d'une superficie de 13.543 m².

L'ordonnance d'expropriation a été rendue le 23 décembre 2021 (Pièce 1I).

La parcelle cadastrée [Cadastre 21], sise [Adresse 9], est située en zone UFi, zone affectée à l'accueil d'activités économiques excluant l'habitat nouveau. Elle supporte un ensemble immobilier à usage d'activité divisé en lots de copropriété. Il y est prélevé une emprise de 363 m² de forme rectangulaire constituant une bande de terrain goudronné sur laquelle sont tracées des places de stationnement le long de la [Adresse 7], correspondant aux lots 403, 404, 405, 407, 408, 409, 413, 414 et 415.

Est notamment concernée par l'opération la SA Choizel, en tant que crédit-preneur des neuf lots selon contrat de crédit-bail du 17 novembre 2016 conclu avec la SA Natiocrédibail, sur la parcelle cadastrée [Cadastre 21].

Faute d'accord sur l'indemnisation, IDFM a saisi le juge de l'expropriation de Créteil par un mémoire reçu par le greffe le 8 mars 2021.

Par jugement réputé contradictoire ' la SA Natiocrédibail n'étant ni comparante ni représentée ' du 14 décembre 2021, après transport sur les lieux le 1er juin 2021, le juge de l'expropriation de Créteil a :

Annexé à la décision le procès-verbal de transport du 1er juin 2021 ;

Fixé la date de référence au 22 décembre 2020 ;

Retenu la méthode d'évaluation globale par comparaison ;

Retenu une valeur unitaire de 6.000 euros par emplacement de stationnement ;

Fixé l'indemnité due par IDFM à la SA Natiocrédibail, en sa qualité de crédit-bailleur, et à la SA Choizel, en sa qualité de crédit-preneur, au titre de la dépossession des lots de copropriété 403, 404, 405, 407, 408, 409, 413, 414 et 415 sis [Adresse 9] à la somme de 67.651,22 euros ;

Dit que cette indemnité de dépossession foncière se décompose de la façon suivante :

54.000 euros au titre de l'indemnité principale,

6.400 euros au titre de l'indemnité de remploi,

7.251,22 euros au titre de l'indemnité pour pertes de revenus locatifs ;

Condamné IDFM à payer à la SA Natiocrédibail, en sa qualité de crédit-bailleur, et à la SA Choizel, en sa qualité de crédit-preneur, la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné IDFM aux dépens ;

Rejeté toutes les autres demandes des parties.

La SA Choizel a interjeté appel du jugement le 14 janvier 2022, sur le montant de l'indemnité principale et les indemnités accessoires.

Pour l'exposé complets des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ déposées au greffe le 13 avril 2022 par la SA Choizel, notifiées le 15 avril 2022 (AR intimé le 19 avril 2022 et AR CG le 19 avril 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Infirmer le jugement fixant l'indemnité d'expropriation lui revenant à un montant de 67.651,22 euros ;

Infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes formulées par la SA Choizel ;

Confirmer le jugement condamnant IDFM à lui verser une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Et statuant à nouveau, par l'effet dévolutif de l'appel, de,

Fixer l'indemnité principale lui revenant dans le cadre de l'expropriation des emplacements de parking à un montant de 142.600 euros ;

Fixer l'indemnité de remploi lui revenant dans le cadre de l'expropriation des emplacements de parking à un montant de 15.265 euros ;

Fixer l'indemnité accessoire pour dépréciation du surplus non exproprié à un montant de 128.911 euros, à titre subsidiaire, fixer l'indemnité accessoire pour perte de commercialité des locaux loués à un montant de 128.911 euros ;

Fixer l'indemnité accessoire pour perte de revenus locatifs à un montant de 14.502,44 euros ;

Fixer l'indemnité accessoire pour diminution de la superficie à louer et ainsi la diminution du loyer à un montant de 43.507,32 euros, à titre subsidiaire, surseoir à statuer sur cette demande ;

Fixer l'indemnité accessoire pour frais de rachat de frais anticipé du bail à un montant de 28.220 euros ;

Condamner IDFM à lui verser la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel ;

Condamner IDFM aux entiers dépens de première instance et d'appel.

2/ déposées au greffe le 10 octobre 2022 par la SA Choizel, notifiées le 12 octobre 2022 (AR intimé le 13 octobre 2022, AR crédit-bailleur le 14 octobre 2022 et AR CG le 14 octobre 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Infirmer le jugement fixant l'indemnité d'expropriation lui revenant à un montant de 67.651,22 euros ;

Infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes formulées par la SA Choizel ;

Confirmer le jugement condamnant IDFM à lui verser une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Et statuant à nouveau, par l'effet dévolutif de l'appel, de :

Fixer l'indemnité principale lui revenant dans le cadre de l'expropriation des emplacements de parking à un montant de 142.600 euros ;

Fixer l'indemnité de remploi lui revenant dans le cadre de l'expropriation des emplacements de parking à un montant de 15.265 euros ;

Fixer l'indemnité accessoire pour dépréciation du surplus non exproprié à un montant de 128.911 euros, à titre subsidiaire, fixer l'indemnité accessoire pour perte de commercialité des locaux loués à un montant de 128.911 euros ;

Fixer l'indemnité accessoire pour perte de revenus locatifs à un montant de 14.502,44 euros ;

Fixer l'indemnité accessoire pour diminution de la superficie à louer et ainsi la diminution du loyer à un montant de 43.507,32 euros, à titre subsidiaire, surseoir à statuer sur cette demande ;

Fixer l'indemnité accessoire pour frais de rachat de frais anticipé du bail à un montant de 27.560,30 euros ;

Condamner IDFM à lui verser la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel ;

Condamner IDFM aux entiers dépens de première instance et d'appel.

3/ adressées au greffe par IDFM, intimé, formant appel incident, le 6 juillet 2022, notifiées le 7 juillet 2022 et le 12 juillet 2022 (AR appelant le 13 juillet 2022, AR crédit-bailleur le 13 juillet 2022 AR CG le 11 juillet 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Confirmer le jugement en tant qu'il a fixé l'indemnité principale à la somme de 54.000 euros, l'indemnité de remploi à la somme de 6.400 euros, rejeté les demandes accessoires relatives à la dépréciation du surplus ou perte de commercialité, diminution de la superficie à louer et diminution du loyer, frais de rachat anticipé du bail, remboursement de l'impôts sur les sociétés ;

Recevoir IDFM dans son appel incident ;

Infirmer le jugement en tant qu'il a fixé l'indemnité pour perte de revenus locatifs à 7.251,22 euros ;

Fixer à 62.150 euros, l'indemnité d'expropriation due à la SA Natiocrédibail, propriétaire crédit-bailleur, et à la SA Choizel, crédit-preneur, pour la dépossession des lots 403, 404, 405, 407, 408, 409, 413, 414 et 415 du bien cadastré section [Cadastre 22] sis [Adresse 9], décomposée comme suit :

Indemnité principale : 54.000 euros,

Indemnité de remploi : 6.400 euros,

Indemnité pour perte de revenus locatifs : 1.750 euros ;

Juger irrecevable la demande de sursis à statuer concernant la demande accessoire relative au remboursement de l'impôt sur les sociétés ;

Débouter la SA Choizel de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions d'appel et notamment les indemnités accessoires pour dépréciation du surplus non exproprié, perte de commercialité des locaux loués, diminution de la superficie à louer et diminution du loyer, frais de rachats anticipé du bail ;

Condamner la SA Choizel à verser à IDFM une somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance d'appel.

4/ adressées au greffe par IDFM, intimé, formant appel incident, le 19 octobre 2022, notifiées le 21 octobre 2022 (AR appelant le 24 octobre 2022, AR crédit-bailleur le 24 octobre 2022 AR CG le 24 octobre 2022), aux termes desquelles il produit deux nouvelles pièces au soutien de ses prétentions (Pièces 3I, 4I).

5/ adressées au greffe le 24 juin 2022 par le commissaire du gouvernement, intimé, notifiées le 27 juin 2022 (AR appelant le 28 juin 2022 et AR intimé le 28 juin 2022, AR crédit-bailleur le 28 juin 2022), aux termes desquelles il demande à la cour de confirmer le jugement et de :

Fixer à la somme de 67.651,22 euros l'indemnité de dépossession due par IDFM à la SA Natiocrédibail, en sa qualité de crédit-bailleur, et à la SA Choizel, en sa qualité de crédit-preneur, au titre de la dépossession des lots de copropriété 403, 404, 405, 407, 408, 409, 413, 414 et 415, sis [Adresse 9], décomposée comme suit :

54.000 euros au titre de l'indemnité principale (6.000 euros x 9),

6.400 euros au titre de l'indemnité de remploi,

7.251,22 euros au titre de l'indemnité pour perte de revenus locatif.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :

La SA Choizel fait valoir que :

Dans le cadre d'un crédit-bail en date du 17 novembre 2016 avec la SA Natiocrédibail, crédit-bailleur, la SA Choizel est crédit-preneur d'un local d'activités , de bureaux et de onze places de stationnement non couvertes situés [Adresse 7], sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 21] (Pièce 1A). La SA Choizel est propriétaire des lots 103, 104, 110, 111, 403, 404, 405, 407, 408, 409, 413, 414, 415, 416, et 417 (Pièce 2A), lesquels sont loués à la société Etanchisol depuis le 17 novembre 2016 pour une durée de neuf ans (Pièce 3A).

Concernant la description du bien exproprié, il s'agit de neuf places de stationnement non couvertes. L'emprise globale expropriée correspond à un terrain nu d'une surface de 363 m². Il convient de souligner que contrairement à ce qui est indiqué dans le jugement déféré, les biens expropriés ne sont pas situés [Adresse 9] mais [Adresse 7]. Les emplacements de parking servent au stationnement des véhicules professionnels de la société Etanchisol. L'ensemble immobilier se situe dans une zone à usage d'activités à proximité de l'A86, de la D274 et est desservie par des lignes de bus et par le RER C. Les places de stationnements sont très rares dans le secteur.

Concernant la date de référence, le premier juge l'a exactement fixée au 22 décembre 2020 en application des articles L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique et L.213-4 du code de l'urbanisme. A cette date, les biens se situent dans la zone UFi du plan local d'urbanisme, qui correspond à une zone d'activités économiques et sont à usage d'emplacements de stationnement non couverts.

Concernant la méthode d'évaluation retenue et le choix des termes de comparaison, c'est à juste titre que le premier juge a fait application de la méthode dite par comparaison. En revanche, les places de stationnement étant rares, c'est à tort que le premier juge a écarté les termes de comparaison situés dans d'autres communes.

Les termes de comparaison DEM1, DEM2, DEM3 et DEM5 produits par l'autorité expropriante doivent être écartés. Les termes de comparaison CG1, CG2, CG3 et CG4 produits par le commissaire du gouvernement ont été retenus à tort par le premier juge. Les termes de comparaison CG5, et CG6 produits par le commissaire du gouvernement ont été justement écartés par le premier juge.

Concernant les termes de comparaison produits par l'expropriée, les termes de comparaison cités par l'expropriée en première instance sont situés dans un secteur proche (Pièce 13A). En tout état de cause, comme indiqué supra, les cessions récentes de biens situés à [Localité 26] démontrent que la valeur unitaire retenue par le juge de première instance est nettement sous-évaluée, eu égard notamment à l'évolution du marché. La rareté des places de stationnement, qui sera aggravée par le projet « T Zen 5 », fait nécessairement augmenter leur valeur. Par ailleurs, IDFM a récemment signé une promesse unilatérale de vente avec le propriétaire du lot 406 correspondant également à un emplacement de parking situé dans la même copropriété pour une valeur de 12.000 euros. La moyenne des dix termes de comparaison produits s'établit à 15.850 euros. Les biens expropriés se situent à limite communale entre la commune de [Localité 26] et celle de [Localité 23] (Pièce 5A). Ainsi les termes de comparaison réalisés sur la commune de [Localité 23] sont pertinents et doivent être retenus. Par ailleurs, la valeur des places de stationnement ne dépend pas de leur constructibilité. Les mutations produites ne concernent pas des parkings rattachés à un appartement car autrement, la fiche Patrim en mentionnerait l'existence. L'indemnité principale doit donc s'élever à 142.600 euros.

Concernant l'indemnité de remploi, celle-ci doit être fixée à 15.265 euros en application de la formule suivante : 20% du montant de l'indemnité principale jusqu'à 5.000 euros, 15% entre 5.000 et 15.000 euros, et 10% au-delà de 10.000 euros.

Concernant l'indemnité accessoire pour dépréciation du surplus non exproprié, la SA Choizel est expropriée de plus de 80% des capacités de stationnement, pourtant nécessaires à l'utilisation des locaux, ce qui génère nécessairement une moins-value indemnisable (CA Aix-en-Provence 19/00078, CA Montpellier 19/00069, CA Aix-en-Provence 19/00069, CA Paris 18/05452). Afin d'établir la matérialité de ce poste de préjudice, il est produit le justificatif de la détention de ces éléments et du personnel de la société Etanchisol (Pièce 15A). Les deux places de stationnement restantes sont insuffisantes pour assurer la pleine utilisation commerciale des locaux eu égard à l'activité de l'expropriée. Cette perte de valeur résulte directement de la procédure d'expropriation et doit être indemnisée. À titre subsidiaire, l'expropriation des emplacements de stationnement génèrera indéniablement une perte de commercialité des entrepôts situés en zone industrielle correspondant aux lots 103, 104, 110 et 111 de 531,55 m² auxquels était rattaché l'usage des aires de stationnement. Il s'agit d'un préjudice en lien de causalité directe avec l'expropriation. Le quantum de cette indemnité pour perte de commercialité correspond au montant de la perte de valeur subie par les lots principaux du fait de la suppression de places de stationnement dans une zone industrielle. Il sera fait une juste appréciation de cette indemnité en retenant une valeur de 20% du prix d'acquisition réévalué à un montant de 644.553 euros en appliquant l'indice ILAT, soit 128.911 euros.

Concernant l'indemnité accessoire pour perte de revenus locatifs, cette indemnité est habituellement fixée à une année de loyers (CA Paris 09/22788, CA Paris 16/1088, CA Paris 16/03328). Selon la position de la Cour de cassation, le préjudice indemnise le temps nécessaire pour rechercher un bien équivalent. Or, en raison de la rareté des places de stationnement dans le secteur (Pièce 12A), il convient de faire droit à la demande d'indemnité pour perte de revenus locatifs à hauteur d'une année minimum, soit 14.502,44 euros (Pièce 6A).

Concernant l'indemnité accessoire pour diminution de la superficie à louer et diminution du loyer, il s'agit d'un préjudice distinct de celui résultant du temps nécessaire à l'acquisition d'un bien similaire. Le calcul de cette indemnité sur une période de trois ans, et non sur les quatre années restant à courir du bail, évite la double indemnisation. Cette indemnité correspond au montant de la réduction de loyers sur la durée restante à courir du bail soit à compter du 1er janvier 2022. L'indemnité correspondante doit être fixée à 43 507,32 euros (14 502,44 euros x 3).

Concernant l'indemnité accessoire pour frais de rachat anticipé du crédit-bail, l'expropriée a procédé à la levée d'option auprès de la SA Natiocrédibail. Elle a ainsi exposé des frais de rachat anticipé (Pièces 16A et 17A). L'article N du contrat de crédit-bail prévoit en cas d'une procédure d'expropriation partielle soit la résiliation du bail à la demande du preneur, soit le rachat anticipé de la partie restante de l'immeuble à acquérir (Pièce 1A). La résiliation entraînant des conséquences financières trop importantes, cette situation a contraint la SA Choizel à opter pour le rachat anticipé de la partie restante dans un accord bilatéral signé le 15 novembre 2021. Sur ce point, la motivation du premier juge selon laquelle le lien de causalité entre l'expropriation partielle et le rachat n'est pas établi est erroné. Le juge a en effet considéré à tort que le contrat ne prévoit un rachat anticipé que dans l'hypothèse où la poursuite de l'activité serait rendue impossible en raison de l'expropriation. L'intention commune des parties a toutefois été de permettre le rachat anticipé dès l'instant où une procédure d'expropriation est engagée. Les frais de rachat anticipés qui s'élèvent à 28.220 euros (Pièce 7A) doivent donc être indemnisés.

A titre subsidiaire, si l'indemnité accessoire pour frais de rachat anticipé du crédit-bail n'est pas retenue, il convient d'accorder une indemnité accessoire pour remboursement de l'impôt sur les sociétés calculé sur l'indemnité d'expropriation. En effet, l'indemnité d'expropriation, si elle a vocation à revenir au crédit-preneur, devra transiter par le patrimoine du crédit-bailleur, ce qui constituera un fait générateur d'imposition. Le taux d'imposition du crédit-bailleur est d'environ 28% (Pièce 8A). Le montant de l'impôt ne pourra être calculé par l'administration fiscale qu'une fois le montant de l'indemnité fixée par le juge. C'est pourquoi il convient de surseoir à statuer sur la fixation de l'indemnité accessoire pour remboursement de l'impôt sur les sociétés calculé sur l'indemnité d'expropriation dans l'attente de la fixation définitive de l'indemnité globale de dépossession.

Concernant les frais irrépétibles et les dépens, au vu de ces éléments, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA Choizel la charge des frais qu'elle a dû engager en première instance et en cause d'appel pour faire valoir ses droits. Par conséquent, l'expropriant sera condamné à lui verser la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel. Le jugement sera confirmé sur la condamnation de l'expropriant à verser à la SA Choizel la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance.

La SA Choizel fait valoir dans un second jeu de conclusions que :

Les prix de vente et les loyers de locaux d'activités sont notoirement plus élevés à l'intérieur de l'A86 qu'à l'extérieur (Pièce 20A). Par ailleurs, il n'est pas acquis qu'un emplacement de stationnement au sein d'une zone d'activité tertiaire, directement lié au bon fonctionnement de l'entreprise et contribuant très largement à la création de valeur et aux finances locales, ait moins de valeur qu'un parking aérien attaché à un logement ou qu'un emplacement en sous-sol, inaccessible à des fourgons et camions.

Les termes de comparaison DEM1, DEM2, DEM3 et DEM4 produits par l'autorité expropriante doivent être écartés. Les nouveaux termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement en cause d'appel doivent être écartés.

Concernant les termes de comparaison produits par l'expropriée, il convient de préciser que plusieurs références sont situées dans la même rue que celles citées par le commissaire du gouvernement et l'autorité expropriante.

Concernant l'indemnité accessoire pour dépréciation du surplus non exproprié, l'expropriation a également pour effet de réduire drastiquement la largeur de la voie de desserte des locaux, amputée de deux mètres de large, réduisant ainsi significativement les possibilités de man'uvres, manutentions et stationnement sur les deux derniers emplacements. Contrairement à ce qu'affirme l'expropriant, une indemnité pour dépréciation du surplus peut être allouée quelle que soit la nature du bien exproprié (18-10.989).

Concernant l'indemnité demandée à titre subsidiaire au titre de la perte de commercialité des locaux loués, l'indice ILAT utilisé pour réévaluer le prix d'acquisition de l'ensemble immobilier reflète de façon minorée, l'évolution de prix d'achat de l'immobilier tertiaire (Pièce 20A).

Concernant l'indemnité accessoire pour perte de revenus locatifs, le commissaire du gouvernement s'oppose à cette demande en ne produisant qu'une seule offre, à plus de 3 km du lieu du bien exproprié. L'expropriant quant à lui omet de tenir compte de la situation du marché local actuel de la vente et de la location conformément à la jurisprudence applicable en la matière (CA Versailles 17/001705, CA Versailles 18/06304). De plus, il ne peut pas être fait droit à la demande de l'expropriant de tenir compte des tantièmes de copropriété pour évaluer l'indemnité pour perte de revenus locatifs puisque cette méthodologie n'est pas conforme à la jurisprudence applicable en la matière et que les lots expropriés constituent des parties privatives et non des parties communes.

Concernant l'indemnité accessoire pour diminution de la superficie à louer et diminution du loyer, en cause d'appel, l'autorité expropriante demande la fixation de cette indemnité à la somme de 1.750 euros, au motif que la superficie des places de stationnement représenterait 14,60% de la surface louée. Ce faisant, elle omet de tenir compte des voies de desserte et de man'uvres nécessaires à la valorisation des places de parking en milieu industriel et des espaces situés à l'arrière des places de stationnement.

Concernant l'indemnité accessoire pour frais de rachat anticipé du crédit-bail, le crédit-bailleur n'ayant pas vocation à conserver un actif dévalorisé, et la société Etanchisol ayant un besoin impérieux de locaux pour poursuivre son activité, la SA Choizel a été contrainte de demander le rachat anticipé du crédit-bail. La vente est certaine depuis le 15 novembre 2021, date à laquelle l'accord sur les conditions de la levée d'option a été signé. L'expropriée a obtenu un geste commercial complémentaire, quant au calcul des frais de rachat anticipé, lesquels ont été ramenés à la somme de 27.560,30 euros. L'acte notarié de rachat anticipé est produit de sorte que le préjudice n'est pas hypothétique (Pièce 18A).

Concernant l'indemnité accessoire pour remboursement de l'impôt sur les sociétés calculé sur l'indemnité d'expropriation, la poursuite des négociations avec le crédit-bailleur ayant abouti à une prise en charge par lui de sa propre fiscalité, la présente demande est devenue sans objet.

IDFM rétorque que :

Concernant la localisation du bien, la parcelle cadastrée section [Cadastre 21] est située entre la [Adresse 9] et la [Adresse 7] à [Localité 26].

Concernant la consistance et l'état du bien, la parcelle cadastrée section [Cadastre 20] d'une superficie de 13.543 m² a été divisée pour y prélever la parcelle nouvellement créée [Cadastre 22] correspondant à une emprise de 363 m² de forme rectangulaire le long de la [Adresse 7]. Le bien est en nature de terrain nu. Les lots expropriés 403, 404, 405, 407, 408, 409, 413, 414 et 415 correspondent à neuf places de stationnement. La dépossession du sol, parties communes, sur laquelle sont assises lesdites places de stationnement, fait actuellement l'objet d'une procédure pendante devant le juge de l'expropriation de Créteil enregistrée sous le numéro 21/00064 envers le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] (Pièce 2I).

Concernant la date de référence, il résulte des article L.322-2 du code de l'expropriation et L.213-4 du code de l'urbanisme que celle-ci doit en l'espèce être fixée au 22 décembre 2020, date à laquelle est devenue opposable aux tiers la dernière modification du plan local d'urbanisme de [Localité 24].

Concernant les caractéristiques juridiques et la situation locative, le bien exproprié est situé en zone UFi, laquelle est une zone d'activités économiques avec de très nombreuses restrictions comme les activités commerciales ou la création de logements qui en sont exclues. Elle est également comprise en zone inondable, dans la deuxième zone la plus à risque, ce qui limite fortement sa constructibilité. Les neuf places de stationnement sont sous-louées à la société Etanchisol, qui ne quittera pas les lieux après cette expropriation partielle et continuera d'exploiter les lots restants pris à bail (Pièces 3A et 6A).

Concernant l'indemnité principale, la moyenne des quatre titres de comparaison produits s'établit à 6.250 euros par place de stationnement. Un cinquième terme de comparaison est produit. Il est proposé de confirmer le jugement en ce qu'il a fixé le prix unitaire à 6.000 euros. Par ailleurs, un abattement de 40% pour occupation pour des places de stationnement données à bail a déjà pu être appliqué par la jurisprudence (CA Aix-en-Provence 19/00078). IDFM ne sollicite pas l'application de l'abattement pour occupation mais il en sera nécessairement tenu compte au regard des termes produits par les parties. L'indemnité de dépossession peut donc se calculer comme suit : 9 x 6.000 euros = 54.000 euros.

S'agissant des critiques formulées par l'appelante, leur principe et leur existence ne sont pas contestés. En revanche, sont critiquées, à tort, leur pertinence. Le plus souvent, l'expropriée se borne à écarter les cessions pour lesquels elle estime le prix sous-évalué, sans le caractériser.

S'agissant des termes de comparaison produits par l'expropriée, aucune de dix références n'est comparable aux lots préemptés, c'est-à-dire à une place de stationnement extérieure, non couverte, située en zone industrielle et inondable à [Localité 26]. Ainsi, sept références sur dix sont situées à [Localité 23]. La totalité des références concernent des places de stationnement fermées, situées dans des zones pavillonnaires ou des copropriétés d'habitation. Or, les lots expropriés dans la présente instance ne concernent que de simples places de stationnement attachés à des locaux industriels ou commerciaux, qui ne sont pas comparables avec des places de stationnement dans un ensemble immobilier à vocation d'habitat. La référence DEF1 et CG1 constitue l'unique terme produit par l'ensemble des parties représentant une place de stationnement découverte sur un terrain nu Au surplus, cette cession se situe dans la même copropriété, ce qui en fait un terme de comparaison très pertinent.

Concernant l'indemnité de remploi, elle est calculée selon la jurisprudence habituelle (20% jusqu'à 5.000 euros, 15% de 5.000 euros à 15.000 euros et 10% au-delà de 15.000 euros) soit 6.400 euros.

Concernant l'indemnité pour dépréciation du surplus, aucune modification de jouissance ni de nature ne sera apportée aux lots non expropriés. Les jurisprudences citées par l'expropriée ne sont pas pertinentes car elles concernaient des biens non compris dans un ensemble en copropriété et dont l'emprise non expropriée jouxtait l'emprise expropriée. L'argumentation relative au droit de jouissance exclusive est inopérante en l'espèce (CA Paris, 18/04457). Une indemnité pour dépréciation du surplus est exclue lorsque l'expropriation ne porte que sur les places de stationnement, qui forment des lots de copropriété distincts des locaux à usage de bureaux loués (TGI Pontoise 16/00082). Partant l'exproprié sera débouté de sa demande d'indemnité pour dépréciation du surplus dès lors que les lots sont divisibles et ne sont pas contigus. Il ne s'agit pas d'une expropriation partielle et la demande de dépréciation du surplus est dès lors automatiquement infondée. A titre subsidiaire, si par extraordinaire il venait à être admis une indemnité pour dépréciation du surplus en son principe, celle-ci ne pourra excéder 5% de la valeur vénale de l'ensemble immobilier. La jurisprudence citée par l'expropriée fait justement état d'une censure du taux de 20% au profit du taux de 5% (CA Aix-en-Provence 19/00078). La valeur de l'ensemble immobilier restera fixée à 600.000 euros dès lors que l'exproprié n'apporte aucun justificatif concernant une augmentation de cette valeur se bornant à faire référence à l'indice ILAT des loyers tertiaires, sans le justifier, qui en tout état de cause ne peut trouver d'application pour un tel calcul. Ce préjudice pourra éventuellement être indemnisé au profit du seul syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] (Pièce 2I). Dans la présente instance, l'indemnité pour dépréciation du surplus est donc non fondée.

Concernant l'indemnité pour perte de commercialité sollicitée subsidiairement, l'expropriée échoue à apporter la preuve d'une perte de commercialité. Le préjudice, s'il devait être caractérisé, serait subi par la société Etanchisol, non partie à l'instance. L'indemnité pour perte de commercialité est donc non fondée.

Concernant l'indemnité pour perte de revenus locatifs, les cours d'appel de Paris et Versailles fixent généralement la durée pour la réparation de ce préjudice de six mois à un an (CA Versailles 17/01705, 15/02726, 14/03509, 18/06304, 19/08363). Il est sollicité que ce montant soit limité à six mois, compte tenu de la nature du bien exproprié, à savoir une place de stationnement découverte. L'appelante ne justifie pas qu'une année entière serait indispensable et nécessaire pour rechercher une place de stationnement. Au regard du souhait de la société Etanchisol de rester dans les lieux, on peut douter de la nécessité pour l'appelante de rechercher de nouvelles places de stationnement à l'achat. Par ailleurs, l'expropriée peut aisément solliciter de l'assemblée générale la transformation de parties communes en places de stationnement compte tenu de la configuration de cette parcelle de 13.543 m², majoritairement composée de voiries (Pièce 4A). IDFM fait appel incident s'agissant du montant des loyers. En effet, la diminution du loyer avancée n'a pas force obligatoire (Pièce 6A). En conséquence, il est proposé de prendre en compte les millièmes de copropriété affectés par l'expropriation au regard du contrat de sous-location, soit 415/9370ème (Pièce 3A). Les neuf places de stationnement expropriés correspondant à 18/9370ème, le loyer annuel de 70.000 euros pourra être modifié à la baisse de 18/415 = 4,34% arrondis à 5%, soit 1.750 euros par semestre. Subsidiairement, en retenant que l'emprise d'une place de stationnement mesure environ 10,50 m², il en ressort un ratio d'espace de stationnement par rapport à la surface louée de 14,60%. La baisse de loyer peut alors être estimée à 5.110 euros par semestre (70.000 euros x 14,60% / 6/12).

Concernant l'indemnité pour diminution de la superficie à louer et diminution du loyer, la demande relative à une diminution de la superficie à louer et diminution du loyer n'est pas fondée dès lors qu'elle fait nécessairement doublon avec la demande précédente. La jurisprudence rappelle que seule la perte de revenus locatifs pendant la durée nécessaire à la recherche de locaux équivalents est indemnisable. En effet, l'exproprié ne peut à la fois toucher un capital représentant la valeur du bien et le revenu de ce bien. Surtout, le préjudice allégué n'est pas certain.

Concernant l'indemnité pour frais de rachat anticipé du crédit-bail, le contrat de bail prévoit qu'en cas d'expropriation partielle, « le bail se poursuivra sur la partie non expropriée » à la condition que la portion d'immeuble soit suffisante pour permettre l'exploitation des biens immobiliers donnés à bail, ce qui est le cas en l'espèce. Le rachat anticipé du crédit-bail n'est donc pas une conséquence de l'expropriation partielle mais découle bien d'un choix de la SA Choizel, de sorte qu'IDFM n'aura pas à en supporter les coûts, conformément à l'article N du contrat de crédit-bail. En tout état de cause, il convient de constater que les pièces produites par l'appelante ne font état que de pourparlers concernant le rachat anticipé et n'évoquent aucun acte conclu avant le prononcé de l'ordonnance d'expropriation du 23 décembre 2021 (Pièces 16A et 17A). L'indemnité pour frais de rachat anticipé du crédit-bail est donc non fondée.

Concernant l'indemnité pour remboursement de l'impôt sur les sociétés sollicitée subsidiairement, cette demande n'est pas reprise dans le dispositif des conclusions de l'appelante et doit donc être jugée irrecevable. En tout état de cause, cette demande est infondée car le prétendu remboursement de l'impôt sur les sociétés n'est pas la conséquence de l'expropriation mais du contrat de crédit-bail et ni le principe ni le quantum ne sont prouvés. Enfin, tout sursis à statuer sur ce poste de préjudice serait contraire aux dispositions de l'article L.222-2 du code de l'expropriation et la jurisprudence de la Cour de cassation (14-14.932).

Concernant les frais irrépétibles et les dépens, IDFM, qui n'est manifestement n'est pas la partie perdante dans cette instance, ayant été contraint d'exposer des frais pour sa défense en cause d'appel, est bien fondé à solliciter la condamnation de l'exproprié à lui verser la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que sa condamnation aux entiers dépens de l'instance d'appel.

Le commissaire du gouvernement conclut que :

Concernant la description du bien exproprié, l'emprise expropriée est la parcelle cadastrée [Cadastre 22] pour 363 m², issue de la division l'ex-parcelle cadastrée [Cadastre 21] pour 13.543 m² à [Localité 26]. Il s'agit d'une bande de terrain goudronné sur laquelle sont tracées des places de stationnement le long de la [Adresse 7], correspondant aux lots 403, 404, 405, 407, 408, 409, 413, 414 et 415 de la copropriété. La SA Choizel est crédit-preneur des neuf lots objets de la procédure d'expropriation, selon contrat de crédit-bail du 17 novembre 2016 conclu avec la SA Natiocrédibail. Le bien exproprié correspond à neuf des onze places de stationnement situées en extérieur, le long de la [Adresse 7]. La parcelle a une clôture qui devra être remise en état suite au projet.

Concernant la situation locative, les emplacements de stationnement sont attachés à des locaux d'activité loués et exploités par la société Etanchisol, exerçant une activité de second 'uvre, selon un bail conclu le 17 novembre 2016. La société Etanchisol souhaite se maintenir dans les lieux après l'expropriation partielle en continuant d'exploiter son activité sur les lots restants.

Concernant la date de référence, il résulte des article L.322-2 du code de l'expropriation et L.213-4 du code de l'urbanisme que celle-ci doit en l'espèce être fixée au 22 décembre 2020, date à laquelle est devenue opposable aux tiers la dernière modification du plan local d'urbanisme de [Localité 24].

Concernant la situation au regard de la réglementation d'urbanisme, la parcelle [Cadastre 21] est située en zone UFi à la date de référence. La zone UFi est une zone d'activités économiques soumises à des risques d'inondation avec de nombreuses restrictions comme les activités commerciales qui sont exclues.

Les termes de comparaison produits par l'expropriée doivent tous être écartés, aucune de ces transactions n'étant comparables avec les lots expropriés c'est-à-dire des places de stationnement à l'extérieur, non couvertes, non sécurisées et situées en zone industrielle.

Concernant l'indemnité principale, la moyenne des sept termes de référence retenus s'établit à 5.597 euros. Compte tenu de la situation géographique en zone d'activité et du nombre de neuf places de stationnement, il est proposé de retenir un prix unitaire de 6.000 euros HT, soit le même prix unitaire que celui fixé par le premier juge.

Concernant l'indemnité pour dépréciation du surplus non exproprié, l'expropriation porte sur des lots de copropriété, divisibles des locaux à usage d'activité et de bureaux. Il ressort des contrats de crédit-bail et de sous-location qu'il s'agit de lots distincts, cessibles indépendamment des autres lots privatifs. En conséquence, il y a lieu de débouter l'appelante de sa demande au titre de la dépréciation du surplus.

Concernant la demande subsidiaire d'indemnité pour perte de commercialité, l'appelante ne verse aux débats aucun élément permettant de justifier que l'expropriation des neuf places de stationnement viendra impacter la commercialité des locaux. Il y a donc lieu de débouter l'appelante de sa demande pour perte de commercialité.

Concernant la demande d'indemnité pour perte de revenus locatifs, il est produit une annonce consultée le 1er juin 2022 concernant des parkings extérieurs sécurisés sur la commune limitrophe de [Localité 23] qui conforte le prix retenu en première instance, à savoir 7.251,22 euros calculés sur six mois.

Concernant la demande d'indemnité pour diminution de la superficie à louer et du loyer et à titre subsidiaire surseoir à statuer sur cette demande, l'existence de ce préjudice étant une simple hypothèse dont le caractère certain et le lien direct de causalité avec l'expropriation ne sont pas démontrés. Il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté l'appelante de sa demande.

Concernant la demande d'indemnité pour frais de rachat de frais anticipé du bail, l'expropriation est partielle puisqu'elle ne porte que sur neuf places de stationnement. Le contrat de crédit-bail du 17 novembre 2016 prévoit qu'en cas d'expropriation partielle « le bail se poursuivra sur la partie non expropriée », à condition que la portion d'immeuble soit suffisante pour permettre l'exploitation des biens immobiliers donnés à bail, ce qui est le cas en l'espèce puisque la société Etanchisol a manifesté sa volonté de rester dans les lieux. Il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté l'appelante de sa demande.

Concernant, à titre subsidiaire, l'indemnité accessoire pour remboursement de l'impôt sur les sociétés calculé sur l'indemnité d'expropriation, le lien direct du préjudice avec l'expropriation n'est pas démontré s'agissant de l'impôt sur les plus-values immobilières constatées et dû lors de la cession à l'autorité expropriante. La Cour de cassation a confirmé à plusieurs reprises que l'impôt au titre de la plus-value réalisée constitue un préjudice indirect (72-70.205, 97-70.018). Aucune indemnité ne peut être allouée, le préjudice fiscal n'étant pas en relation directe avec l'expropriation, mais résultant simplement de l'économie du contrat de crédit-bail. Il est demandé la confirmation du jugement sur ce point.

L'indemnité totale d'expropriation s'établit donc à 67.651,22 euros, soit 54.000 euros au titre de l'indemnité principale, 6.400 euros au titre de l'indemnité de remploi, 7.251,22 euros au titre de l'indemnité pour perte de revenus locatifs.

SUR CE, LA COUR :

Sur la recevabilité des conclusions,

Aux termes de l'article R.311-26 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique modifié par l'article 41 du décret n°2017-891 du 6 mai 2017 en vigueur depuis le 1er septembre 2017, applicable en l'espèce l'appel étant du 29 novembre 2021, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.

À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l'espèce, les conclusions et pièces de la SA Choizel du 13 avril 2022, de IDFM du 6 juillet 2022 et du commissaire du gouvernement du 24 juin 2022 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.

Les conclusions hors délai de la SA Choizel du 10 octobre 2022 sont de pures répliques à celles de IDFM, appelant incident, et du commissaire du gouvernement, et ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux. Elles sont donc recevables au-delà des délais légaux.

Les conclusions hors délai de IDFM du 19 octobre 2022 correspondent à une communication de pièces invoquées dans les premières écritures. Elles sont donc recevables au-delà des délais légaux.

Sur le fond,

Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.

L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l'article L.321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.

Aux termes de l'article L.321-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Aux termes de l'article L.322-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l'expropriant fait fixer l'indemnité avant le prononcé de l'ordonnance d'expropriation, à la date du jugement.

Conformément aux dispositions de l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération ' sous réserve de l'application des articles L.322-3 à L.322-6 dudit code ' leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L'appel de la SA Choizel porte sur l'ensemble des dispositions du jugement entrepris. L'appel incident de IDFM porte sur l' indemnité accessoire pour perte de revenus locatifs. Le commissaire du gouvernement conclut à la confirmation du jugement entrepris.

S'agissant de la date de référence, les parties s'accordent toutes à la situer comme le premier juge au 22 décembre 2020 en application de l'article L.213-6 du code de l'urbanisme, le bien exproprié étant soumis au droit de préemption urbain ; cette date correspond à l'affichage en préfecture du plan local d'urbanisme de [Localité 26] approuvé en Conseil territorial de l'EPT [Localité 24] le 15 décembre 2020. À cette date, la parcelle expropriée est située en zone UF, une zone d'activités économiques avec de nombreuses restrictions comme les activités commerciales ou la création de logements qui en sont exclues. Les secteurs « i » situés en bord de Seine correspondent aux espaces soumis à un risque d'inondation.

S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance conformément à l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, soit le 14 décembre 2021.

Sur l'indemnité principale,

Sur la surface du bien exproprié, comme en première instance, les parties s'accordent pour fixer la superficie de l'emprise à 363 m², sur laquelle sont tracées neuf places de stationnement.

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

Sur la situation locative, aux termes de l'article L.322-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. La société Etanchisol loue et exploite le local d'activités attaché aux places de stationnement expropriées et souhaite se maintenir dans les lieux. L'évaluation par le premier juge en valeur occupée n'est pas contestée par les parties.

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

Sur la nature du bien, son usage effectif et sa consistance, l'emprise objet de la présente procédure constitue une bande de terrain goudronné sur laquelle sont tracées des places de stationnement le long de la [Adresse 7], correspondant aux lots 403, 404, 405, 407, 408, 409, 413, 414 et 415. L'emprise concerne neuf des quinze places de stationnement situées le long de la [Adresse 7]. Elle est prélevée de la parcelle cadastrée [Cadastre 21] qui supporte un ensemble immobilier à usage d'activités divisé en lots de copropriété.

Sur la méthode d'évaluation, le juge de l'expropriation dispose du pouvoir souverain d'adopter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés. Les parties s'accordent à retenir la méthode d'évaluation globale par comparaison.

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

1/ Les références retenues par le premier juge

Les termes de comparaison produits par les parties et retenus par le premier juge sont listés ci-dessous.

N° du terme

Date de vente

Adresse

Nombre de places

Prix

(en euros)

Prix unitaire

(en euros/m²)

Zonage

Observations

DEM1

CG1

15/10/2019

[Adresse 9]

[Adresse 9]

3

15.000

5.000

UFi

Extérieur

DEM2

CG2

24/12/2018

[Adresse 8]

1

5.000

5.000

UB

Sous-sol

DEM3

CG3

28/10/2019

[Adresse 16]

1

5.000

5.000

UB

Sous-sol

DEM4

CG4

19/07/2019

[Adresse 3]

1

9.000

9.000

UB

Sous-sol

Le premier juge a retenu un prix unitaire de 6.000 euros, soit un total de 54.000 euros pour les neuf places de stationnement.

La SA Choizel critique les quatre références retenues par le premier juge et le rejet de ses propres term