CA Versailles, 9 nov. 2023, RG 22/01847

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30Z

12e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 09 NOVEMBRE 2023

N° RG 22/01847 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VCTN

AFFAIRE :

S.A. MMA IARD

...

C/

[L] [I]

...

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 14 Février 2022 par le TJ de Nanterre

N° Chambre : 8

N° RG : 18/08624

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Christophe DEBRAY

Me Franck LAFON

Me Martine DUPUIS

TJ NANTERRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE NEUF NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

S.A. MMA IARD

RCS Le Mans n° 440 048 882

[Adresse 3]

[Localité 4]

Autre(s) qualité(s) : Intimé dans 22/02988 (Fond), Intimé dans 22/02563 (Fond)

Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

RCS Le Mans n° 775 652 126

[Adresse 3]

[Localité 4]

Autre(s) qualité(s) : Intimé dans 22/02988 (Fond), Intimé dans 22/02563 (Fond)

Représentées par Me Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 et Me Hélène BLANC, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0420

APPELANTES

---

Monsieur [L] [I]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Autre(s) qualité(s) : Appelant dans 22/02988 (Fond), Intimé dans 22/02563 (Fond)

Madame [S] [V] épouse [I]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Autre(s) qualité(s) : Appeant dans 22/02988 (Fond), Intimé dans 22/02563 (Fond)

Représentés par Me Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 et Me LACOMBE substituant à l'audience Me Véronique DURAND de l'AARPI DURAND & ROUX, ASSOCIÉS, Plaidant, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 746

S.A.R.L. CRECHES EXPANSION 92 NORD

RCS Paris n° 803 798 545

[Adresse 2]

[Localité 5]

Autre(s) qualité(s) : Intimé dans 22/02988 (Fond), Appelant dans 22/02563 (Fond)

Représentée par Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 et Me Nelida DOS SANTOS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0063

INTIMES

---

Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 03 Octobre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Bérangère MEURANT, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur François THOMAS, Président,

Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseiller,

Madame Bérangère MEURANT, Conseiller,

Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,

EXPOSÉ DES FAITS

Mme [S] [V] épouse [I] et M. [L] [I] sont propriétaires d'un immeuble d'habitation située à [Localité 7]. Ils sont assurés auprès de la société Covea Risk, aux droits de laquelle viennent la SA MMA Mutuelle Assurance et la SA MMA Iard, ci-après dénommées les MMA.

Suivant acte sous seing privé du 7 mars 2014, les consorts [I] ont consenti un bail commercial sous conditions suspensives à la SARL Crèches Expansion 92 Nord, ci-après dénommée la société Crèches Expansion,portant sur l'extension indépendante attenante à leur pavillon, composée d'un bâtiment de plein pied, autrement dénommé la véranda ou encore le bâtiment R, et d'un bâtiment comportant une pièce au rez-de-chaussée et une seconde pièce au 1er étage, autrement dénommé R+1.

Ce bail a été consenti sous conditions suspensives, tenant notamment à l'obtention de subventions et la réalisation d'un diagnostic amiante.

Ce diagnostic a été réalisé par le cabinet Hansen et a revélé la présence d'amiante dans le bâtiment R+1. Compte tenu du montant élevé des travaux de remplacement de la toiture, les parties ont convenu qu'elle serait laissée en l'état et que les dalles amovibles du plafond seraient remplacées par un faux-plafond, afin d'isoler l'intérieur des locaux des tôles ondulées contenant de l'amiante.

Les travaux de réalisation du faux-plafond ont été réalisés par la société City Elec et ont pris fin le 19 juin 2014.

Suivant acte sous seing privé du 30 juin 2014, les consorts [I] ont consenti un nouveau bail commercial à la société Crèches Expansion, portant sur l'extension précitée pour une durée de 9 ans à effet au 1er juillet 2014. Le preneur a été autorisé à faire réaliser par des entreprises de son choix, des travaux d'aménagement des locaux conformément aux plans et devis annexés au contrat de bail.

Le 18 septembre 2014, une partie du faux plafond du bâtiment R+1 s'est effondré. La société Crèches Expansion a sollicité du juge des référés du tribunal de grande instance de Nanterre une mesure d'expertise judiciaire, au visa de l'article 145 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 22 janvier 2015, M. [P] a été désigné en qualité d'expert avec la mission d'usage et la société Crèches Expansion a été autorisée à suspendre le paiement des loyers jusqu'à la réalisation des travaux de remise en état des locaux commerciaux.

L'expert judiciaire a déposé son premier rapport le 27 mars 2017.

Une ordonnance d'incident rendue par le juge en charge du contrôle des expertises le 17 avril 2018 a prononcé la réouverture des opérations d'expertise afin de permettre à toutes les parties de transmettre leurs dires et observations.

Le rapport d'expertise définitif a été déposé le 28 septembre 2018.

Par actes d'huissier du 7 août 2018, Mme et M. [I] ont fait assigner la société Crèches Expansion et les MMA devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir prononcer la résiliation du bail commercial aux torts exclusifs de la société Crèches Expansion 92 Nord et les voir condamner à la réparation des préjudices subis notamment au titre de la remise en état des locaux et au règlement des loyers impayés.

Par jugement du 14 février 2022, le tribunal judiciaire de Nanterre a :

- Débouté Mme [I] et M. [I] de leur demande de rejet de la pièce adverse n°102 ;

- Dit que la responsabilité de la société Crèches Expansion 92 Nord dans la survenance des désordres affectant le local objet du contrat de bail, est établie en sa qualité de maître de l'ouvrage des travaux d'aménagement qu'elle a fait réaliser par l'intermédiaire de la société City Elec ;

- Dit que la responsabilité des bailleurs est également retenue, au titre de l'obligation de délivrance du local commercial ;

- Condamné la société Crèches Expansion 92 Nord à payer à Mme [I] et M. [I] les sommes de :

- 36.491,67 € au titre des travaux de la réfection de la couverture du bâtiment R, la réfection du revêtement de sol, cloison, électricité, réfection du réseau EP dans la courette avec création d'une pente, création d'un regard EP en limite de propriété pour entretenir la canalisation EP, démolition du mur de 15 cm, réalisation d'une fondation et d'un mur de 20 cm,

- 8.426 € au titre des loyers et accessoires pour la période du 1er juillet 2014 (date d'effet du bail) et ce jusqu'au 19 septembre 2014, (3.200 € de loyer mensuel pour juillet 2014, pour août 2014 et 2.026 € pour 19 jours en septembre 2014),

- 2.000 € au titre du préjudice moral ;

- Débouté les consorts [I] du surplus de leurs demandes ;

- Débouté la société Crèches Expansion 92 Nord du surplus de ses demandes contre les consorts [I] ;

- Débouté les sociétés MMA de l'ensemble de leurs demandes ;

- Débouté les consorts [I] de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Débouté la société Crèches Expansion 92 Nord de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Débouté les sociétés MMA de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Dit que les dépens seront partagés, qui comprendront les frais d'expertise, seront partagés (sic), et y a condamné les parties ;

- Rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties ;

- Ordonné l'exécution provisoire.

Par déclarations des 24 mars, 12 avril et 2 mai 2022, les MMA, la société Crèches Expansion 92 Nord et les époux [I] ont interjeté appel de cette décision.

Les instances ont été jointes.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 16 août 2022, les MMA demandent à la cour de:

- Infirmer le jugement attaqué en ce qu'il a refusé de faire droit à la demande de remboursement de la Mutuelle du Mans des sommes qu'elle a avancées pour le compte de son assuré les époux [I] au seul motif qu'il n'était pas possible de vérifier dans le contrat que ces versements étaient prévus contractuellement ;

- Confirmer le jugement en ce qu'il a retenu l'entière responsabilité de la société Crèches Expansion 92 Nord, dans la survenance des sinistres, qui ont rendu inexploitables les biens qu'elle a loués aux époux [I] à charge pour elle d'exercer les recours en garantie nécessaires contre les entreprises qui se sont rendues coupables de malfaçons à savoir Mme [Z] architecte et la société Cityelec, que la société Crèches Expansion 92 Nord n'a pas jugé utile d'appeler à la procédure ;

- Statuer sur la réalité des paiements effectués par la Mutuelle du Mans à l'occasion de ce sinistre. Versement reconnu par l'ensemble des parties et en particulier par les époux [I] :

- 28.800 € le 4 novembre 2015

- 19.200 € le 15 mars 2016

- 9.600 € le 8 avril 2016

- 9.600 € le 21 juin 2016

- 9.600 € le 7 septembre 2016

Soit un total de 76.800 €,

- les frais d'expertise dont les époux [I] ont demandé le remboursement, et qui leur ont été versés le 20 octobre 2015 à concurrence de 4.486,16 €,

- Facture BE structure bois de 2.880 € pour des sondages qui ont été réglés par la Mutuelle du Mans à la demande de l'expert ;

- Juger qu'il est donc dû 84.166,16 € à MMA ;

- Condamner la société Crèches Expansion 92 Nord, à rembourser à MMA une somme totale de 84.166,16 € avec un intérêt de droit à compter des versements ;

- Refuser que ce paiement passe par les époux [I] ;

- A défaut, faire courir les intérêts de droit à compter des conclusions du 6 janvier 2020 ;

- Condamner in solidum toutes parties succombantes au versement de 4.000 € au bénéfice de MMA au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Les condamner in solidum aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 juin 2023, M. et Mme [I] demandent à la cour de :

In limine litis,

- Déclarer irrecevable parce que nouvelle devant la cour, la demande de la société Crèches Expansion 92 Nord relative à la condamnation solidaire de M. [I] et Mme [I] à lui payer la somme de 9.600 € en restitution du dépôt de garantie qui leur a été versé ;

Sur le fond,

- Déclarer les époux [I] recevables en leurs conclusions ;

- Statuer ce que de droit sur la demande d'infirmation du jugement, sollicitée par la société MMA et ses demandes conséquentes de voir condamner la société Crèches Expansion 92 Nord au paiement de la somme de 84.166,16 € ;

- Débouter la société MMA de sa demande de versement de la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- La débouter de sa demande de les voir condamner aux entiers dépens ;

- Débouter la société Crèches Expansion 92 Nord de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, et plus spécialement en sa demande de réparation de son préjudice d'exploitation en principal et subsidiairement au titre de la réévaluation sollicitée ;

- Et, si la cour ne devait pas faire droit à la demande de M. [I] et Mme [I] d'écarter pour irrecevabilité la demande de la société Crèches Expansion 92 Nord relative à la restitution du dépôt de garantie pour la somme de 9.600 €, ordonner la compensation entre les sommes qui pourraient être dues au titre des loyers par la société Crèches Expansion 92 Nord et le dépôt de garantie de 9.600 € ;

- Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nanterre du 14 février 2022 en toutes ses dispositions ;

Et, statuant à nouveau,

- Juger que la société Crèches Expansion 92 Nord a commis des graves fautes, manquements et négligences contractuels ;

- Déclarer l'existence d'un préjudice en résultant pour M. et Mme [I] consistant en la destruction de la chose louée ;

- Déclarer qu'il existe un lien de causalité entre les fautes commises par la société Crèches Expansion 92 Nord et le préjudice des époux [I] ;

- Déclarer en conséquence la société Crèches Expansion 92 Nord responsable de l'ensemble des désordres causés au local commercial des époux [I] ;

- Juger que la société Crèches Expansion 92 Nord a fait preuve de mauvaise foi dans l'exécution de ses obligations contractuelles, et la condamner en conséquence, à titre de réparation, au paiement de la somme de 20.000 € ;

- Condamner la société Crèches Expansion 92 Nord au paiement de la somme de 120.971,37 € au titre de la prise en charge du montant des travaux de remise en l'état du local et décomposés comme suit :

- a) Devis estimatif établi au 15 mars 2017 par le Cabinet Create :

- Poste 1 : Réfection de la Véranda, et notamment :

- Reconstruction du siphon

- Construction du toit en zinc

- Fourniture et pose d'un caniveau

- Ragréage du sol

- Poste 2 : RDV Bâtiment principal, et notamment :

- Démolition cloisons, /Habillages/Faux plafond et enlèvement

- Fourniture et pose de Polyuréthane

- Fourniture et pose de BA13 en plafond sur sous pentes métalliques

- Ragréage du sol

- Poste 3 : 1er étage du Bâtiment principal, et notamment :

- Démolition cloisons, /Habillages/Faux plafond et enlèvement

- Fourniture et pose d'un bac acier isolant

- Fourniture et pose de Polyuréthane

- Fourniture et pose de BA13 en plafond sur sous pentes métalliques

- Soit un total de 85.002,50 € TTC

- b) Devis du cabinet Créate en date du 15 mars 2017 :

- Honoraires de Maîtrise d'oeuvre

- Soit un toal de 10.000 € TTC

- c) Devis de la société Couverture Parisienne du 15 mars 2017 :

- Réfection de la toiture de la dépendance - Bac Acier

- Soit un total de 11.466,63 € TTC

- d) Devis de la société Couverture Parisienne du 15 mars 2017 :

- Réfection toiture dépendance en Zinc (Véranda)

- Soit un total de 14.502,24 € TTC

- Soit un total de 120.971,37 € TTC ;

- Condamner la société Crèches Expansion 92 Nord, au paiement de la somme de 217.750 € en réparation des loyers impayés calculée du 4ème trimestre 2014 au 3ème trimestre 2020 inclus ;

- Et, si la cour condamne la société Crèches Expansion 92 Nord au paiement des loyers, donner acte à M. et Mme [I] de ce qu'ils s'engagent à rembourser à la compagnie d'assurance la somme de 76.800 € sous un mois après l'encaissement de ladite somme ;

- Déclarer l'existence d'un préjudice financier distinct des époux [I], directement lié au comportement fautif de la société Crèches Expansion 92 Nord et à l'inoccupation des lieux depuis le 30 juin 2020 et jusqu'au 30 avril 2023 et la condamner en conséquence, à titre de réparation, au paiement de la somme de 128.000 € ;

- Déclarer l'existence d'un préjudice moral de M. et Mme [I] directement lié au comportement fautif de la société Crèches Expansion 92 Nord et la condamner en conséquence, à titre de réparation, au paiement de la somme de 30.000 € ;

- Condamner la société Crèches Expansion 92 Nord au versement de la somme de 15.000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

En tout état de cause,

- Débouter la société Crèches Expansion 92 Nord de son appel incident et de toutes fins qu'il comporte ;

- Condamner la société Crèches Expansion 92 Nord aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais d'expertise judiciaire dont distraction au profit de Maître Franck Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 7 juin 2023, la société Crèches Expansion demande à la cour de :

- Déclarer irrecevable pour défaut de droit d'agir et subsidiairement mal fondé l'appel formé par les société MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles et les en débouter ;

- Déclarer mal fondé l'appel incident formé par M. [I] et Mme [I] et les en débouter ;

- Déclarer recevable et bien fondé l'appel incident formé par la société Crèches Expansion 92 Nord ;

Y faisant droit,

- Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nanterre le 14 février 2022 en ce qu'il a :

- Dit que la responsabilité de la société Crèches Expansion 62 Nord dans la survenance des désordres affectant le local objet du contrat de bail, est établie en sa qualité de maître de l'ouvrage des travaux d'aménagement qu'elle a fait réaliser par l'intermédiaire de la société City Elec ;

- Condamné la société Crèches Expansion 92 Nord à payer à Mme [I] et M. [I] les sommes de :

- 36.491,67 € au titre des travaux de la réfection de la couverture du bâtiment R, la réfection du revêtement de sol, cloison, électricité, réfection du réseau EP dans la courette avec création d'une pente, création d'un regard EP en limite de propriété pour entretenir la canalisation EP, démolition du mur de 15 cm, réalisation d'une fondation et d'un mur de 20 cm,

- 8.426 € au titre des loyers et accessoires pour la période du 1er juillet 2014 (date d'effet du bail) et ce jusqu'au 19 septembre 2014, (3.200 € de loyer mensuel pour juillet 2014, pour août 2014 et 2.026 € pour 19 jours en septembre 2014),

- 2.000 € au titre du préjudice moral ;

- Débouté la société Crèches Expansion 92 Nord du surplus de ses demandes contre les consorts [I] ;

- Débouté la société Crèches Expansion 92 Nord de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Dit que les dépens seront partagés, qui comprendront les frais d'expertise, seront partagés (sic), et y a condamné les parties ;

- Rejeté les demandes plus amples ou contraires de la société Crèches Expansion 92 Nord ;

En conséquence,

- Condamner solidairement les époux [I] à restituer à la société Crèches Expansion 92 Nord la somme de 47.147,74 € qui leur a été versée spontanément par elle en exécution du jugement rendu ;

Statuant de nouveau,

- Condamner solidairement les époux [I] à payer à la société Crèches Expansion 92 Nord la somme de 86.250 € en réparation du préjudice d'exploitation subi ;

- Condamner solidairement les époux [I] à payer à la société Crèches Expansion 92 Nord la somme de 81.800 € en remboursement des frais d'aménagements réalisés et payés par la locataire, et détruits ;

- Condamner solidairement les époux [I] à payer à la société Crèches Expansion 92 Nord la somme de 4.620 € TTC en remboursement des frais d'architecte réglés par elle ;

- Condamner solidairement les époux [I] à payer à la société Crèches Expansion 92 Nord la somme de 7.246,02 € en remboursement des frais fixes avancés par cette dernière ;

- Condamner solidairement les époux [I] à payer à la société Crèches Expansion 92 Nord la somme de 5.170 € en remboursement de ses frais divers ;

- Condamner solidairement les époux [I] à payer à la société Crèches Expansion 92 Nord la somme de 15.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance ;

- Condamner solidairement les époux [I] aux entiers dépens de première instance, en ce compris les entiers frais d'expertise ;

- Débouter les époux [I] de toutes leurs demandes à l'encontre de la société Crèches Expansion 92 Nord ;

- Débouter les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles de toutes leurs demandes à l'encontre de la société Crèches Expansion 92 Nord ;

Y ajoutant,

- Condamner solidairement les époux [I] à payer à la société Crèches Expansion 92 Nord la somme de 9.600 € en restitution du dépôt de garantie qui leur a été versé ;

- subsidiairement, si par extraordinaire des sommes étaient mises à la charge de la société Crèches Expansion 92 Nord, ordonner la compensation entre lesdites sommes et le dépôt de garantie versé par elle d'un montant de 9.600 € ;

- Condamner solidairement les époux [I], la société MMA IARD et la société MMA IARD Assurances Mutuelles à payer à la société Crèches Expansion 92 Nord la somme de 15.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

- Condamner solidairement les époux [I], la société MMA IARD et la société MMA IARD Assurances Mutuelles en tous les dépens d'appel.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 septembre 2023.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit par l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Les MMA réclament le remboursement par la société Crèches Expansion des sommes qu'elles soutiennent avoir avancées à leurs assurés, les époux [I], et au titre de la perte de loyers, ainsi que des frais d'expertise et d'investigation qu'elles indiquent avoir réglés en exécution du contrat d'assurance liant les parties. L'assureur se prévaut en outre des quittances subrogatives signées par les assurés. Il demande à la cour de confirmer le jugement qui a retenu la responsabilité de la société Crèches Expansion dans la survenance des désordres affectant le local objet du contrat de bail, en sa qualité de maître de l'ouvrage des travaux d'aménagement. Les MMA expliquent que le rapport d'expertise établit la responsabilité du maître de l'ouvrage. Elles soulignent que le mauvais état de la toiture était connu de la société Crèches Expansion 92 Nord avant la signature du bail, que le preneur a pris les lieux en l'état, après avoir examiné le bâtiment et accepté les travaux de réfection proposés par le bailleur et que ce sont les entreprises qu'il a choisies à l'insu du bailleur qui sont à l'origine de l'impossibilité d'utiliser le bâtiment. Les MMA relèvent que la mauvaise foi alléguée des époux [I] n'est pas démontrée. Les appelantes s'opposent à ce que le montant de l'indemnité soit alloué à leurs assurés à charge pour eux de la leur rembourser.

Les époux [I] s'en rapportent en ce qui concerne la somme réclamée par la société MMA à hauteur de 84.166,16 €. Ils contestent la vétusté de la toiture et soutiennent que seuls les travaux réalisés par la société Crèches Expansion en contravention avec les accords intervenus avec les bailleurs sont l'unique cause des infiltrations et de l'écroulement de la toiture. Les époux [I] expliquent que les travaux exécutés par le preneur se sont révélés soit mal réalisés, soit beaucoup plus importants que prévus par le bail sans autorisation du bailleur et non contrôlés par un architecte agréé. Ils affirment que le rapport d'expertise judiciaire de M. [P] est très contestable de par son caractère partial et la violation du principe du contradictoire. Ils soutiennent que l'orage auquel est imputée l'inondation prétendument survenue le 18 septembre 2014 n'a jamais eu lieu, alors qu'il a été constaté une surconsommation en eau de 50 %. En revanche, les époux [I] concluent à l'entérinement du rapport d'expertise judiciaire en ce qu'il a relevé la défaillance des entreprises mandatées par la société Crèches Expansion 92 Nord et notamment de la société City Elec, comme origine du sinistre. Ils sollicitent la condamnation de la société Crèches Expansion au paiement de la somme de 20.000 € de dommages et intérêts au regard de sa mauvaise foi dans l'exécution de ses obligations contractuelles et inexécution de celles-ci, outre l'indemnisation de la perte de loyers et demandent à la cour d'écarter la franchise de loyer qui était la contrepartie de la réalisation des travaux par le preneur. Ils expliquent que leur local a été entièrement détruit et réclament en conséquence la remise en état de leur bien, ainsi que l'indemnisation de son immobilisation. Ils sollicitent enfin la réparation de leur préjudice moral.

La société Crèches Expansion fait valoir que les assureurs ne visent aucun fondement juridique à l'appui de leurs demandes. Elle considère être exonérée du paiement des loyers du fait de la destruction du local en application de l'article 1719 du code civil. Elle soutient que l'origine du sinistre est la vétusté de la toiture, ce qu'a confirmé l'expert judiciaire. Elle invoque par conséquent un manquement du bailleur à son obligation de délivrance de la chose en bon état de réparation. Elle rappelle qu'en application des dispositions des articles 1721 et 1722 du code civil, le bailleur doit garantir le preneur de tous les vices ou défauts de la chose louée. Elle explique qu'elle n'a jamais pu exploiter le local. Elle conteste toute responsabilité dans la survenance du sinistre, précisant que la mise en cause de l'entreprise qu'elle avait mandatée pour réaliser les travaux aurait été inutile dès lors qu'elle a fait l'objet d'une procédure de liquidation judiciaire à l'issue de laquelle elle a été radiée du registre du commerce et des sociétés. La société Crèches Expansion invoque la mauvaise foi des bailleurs qui ont entravé la bonne réalisation des travaux, n'ont pas communiqué le rapport de l'expert de leur assureur à la suite du sinistre et ont remis en cause l'impartialité de l'expert judiciaire. Elle sollicite la confirmation du jugement concernant les indemnités allouées et son infirmation en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes au titre de la perte d'exploitation, des frais engagés au titre des travaux d'aménagement, des honoraires réglés à l'architecte, des frais fixes et des frais divers.

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Sur les fins de non-recevoir

- Sur l'irrecevabilité de la demande nouvelle

Les époux [I], au visa de l'article 564 du code de procédure civile, soulèvent l'irrecevabilité de la demande de la société Crèches Expansion tendant à les voir condamner au paiement de la somme de 9.600 € au titre du dépôt de garantie.

La société Crèches Expansion répond que la restitution du dépôt de garantie n'est soumise à aucun délai de sorte qu'elle pensait qu'il lui serait restitué spontanément ; qu'à défaut, elle est aujourd'hui bien fondée à en solliciter le remboursement.

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Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile : " A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ".

La demande de la locataire au titre de la restitution du dépôt de garantie n'a pas été formulée en première instance. L'absence de délai de restitution du dépôt de garantie ne peut justifier la demande tardive.

Néanmoins, la société Crèches Expansion sollicite, à titre subsidiaire, la compensation entre les sommes au paiement desquelles elle pourrait être condamnée et le dépôt de garantie.

Dans ces conditions, la demande de la société Crèches Expansion tendant au remboursement du dépôt de garantie doit être déclarée recevable.

- Sur le défaut de droit d'agir des assureurs des bailleurs contre la locataire

La société Crèches Expansion soulève l'irrecevabilité de l'action des MMA à défaut pour ces dernières de produire leur contrat d'assurance les liant aux époux [I]. Elle souligne au surplus qu'aux termes du bulletin d'adhésion, au demeurant non signé, que les MMA communiquent, les dommages qu'elles ont indemnisés ne sont pas garantis et qu'elles ont renoncé à tout recours contre les occupants de l'immeuble.

Les MMA répondent que le contrat est communiqué et qu'il prévoit une garantie spécifique dégât des eaux à la page 25, une prise en charge des frais de recherche de fuite, une garantie défense recours, la prise en charge des frais annexes, le remboursement des frais d'expertise, la garantie perte de loyer, ainsi que les recours contre les locataires. Les assureurs se prévalent également de quittances subrogatives.

L'article 31 du code de procédure civile dispose que 'L'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé'.

Si les MMA soutiennent produire le contrat conclu avec les époux [I], la cour constate que la pièce n°5 qu'elles communiquent ne consiste pas en la police à laquelle les bailleurs auraient souscrit, mais en un simple bulletin d'adhésion qui n'est pas signé par les parties. Au surplus, aucune quittance subrogative n'est versée aux débats contrairement à ce que prétendent les MMA, la pièce n°2 correspondant à des avis de versement d'indemnité au bénéfice des époux [I].

En conséquence, l'action des MMA doit être déclarée irrecevable à défaut de justifier d'un intérêt à agir.

Sur les demandes indemnitaires

L'article 1231-1 du code civil dispose que 'Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure'.

Sur les dommages et leur origine

Comme l'a pertinemment rappelé le tribunal, il est produit aux débats un premier bail commercial signé le 7 mars 2014 entre Mme et M. [I] et la société Crèches Expansion, sous conditions suspensives et un second bail commercial régularisé le 30 juin 2014 entre les parties.

Le bail commercial du 30 juin 2014 a été conclu pour une durée de neuf années qui commence à courir le 1er juillet 2014 pour finir le 30 juin 2023, le preneur ayant la possibilité de faire cesser le bail à expiration de chaque période triennale, à la condition de prévenir le bailleur au moins six mois à l'avance par acte extrajudiciaire.

Ce bail commercial comporte le droit à l'utilisation de :

" la cour avec jardinet intérieur attenante au local qui pourra être utilisée comme espace de jeux',

" la partie commune qui se trouve à l'entrée des locaux comme lieu de stockage de poussettes',

'Durant la journée uniquement, à l'exclusion des soirs et weekends, le preneur devant faire son affaire du rangement des poussettes de manière à ne jamais gêner l'accès au studio ".

Le bail commercial contient une clause 3-3 Travaux et améliorations selon laquelle " aucune modification des locaux ne sera autorisée sans l'accord écrit du bailleur. Le preneur ne pourra faire aucun changement de distribution, ni démolition, ni percement de murs sans le consentement exprès et par écrit du bailleur. Les travaux autorisés devront être exécutés sous la responsabilité du preneur et sous le contrôle d'un architecte agréé dont les honoraires seront à la charge du preneur '; " le preneur fournit ce jour au bailleur les devis des travaux qu'il a préalablement acceptés conformément au plan d'aménagement joint au présent acte ' ;' le preneur ne pourra demander aucune indemnité ou diminution de loyer pour les troubles qu'il pourrait subir du fait de tous travaux que le bailleur pourrait entreprendre dans l'immeuble, même si la durée de ces travaux dépasse 40 jours. En tout état de cause, le bailleur fera ses meilleurs efforts pour que les travaux soient réalisés dans les plus brefs délais et en dehors des horaires d'ouverture des locaux loués par le preneur afin de ne pas nuire à la poursuite de l'activité de ce dernier ".

Un devis a été établi le 29 juin 2014 par la société City Elec et adressé à la société Crèches Expansion pour un montant total de 103.412,03 € au titre des travaux suivants :

" démolition des cloisons de plâtres, démolition toiture et charpente en EPN, dépose de sanitaires et de l'installation électrique,

- travaux de maçonnerie et plâtrerie, construction de cloisons BA13, pose d'un faux-plafond.

- électricité.

- plomberie.

- travaux de peinture.

- chauffage électrique.

- menuiserie'.

Le 1er septembre 2014, un procès-verbal de réception des travaux d'aménagement a été établi par la société City Elec et signé par la société Crèches Expansion ne contenant aucune réserve.

Un procès-verbal de constat a été établi le 9 septembre 2014 par Me [M], huissier de justice à [Localité 6], à la demande des bailleurs qui soutenaient que le preneur ne respectait pas les travaux initialement prévus et ainsi validés à la signature du bail commercial.

Le procès-verbal constate les éléments suivants :

- la toiture de la partie véranda a été changée depuis les opérations de constatations du 30 juin 2014 ; les tôles ondulées en plastique ont été remplacées par des tôles nervurées neuves d'apparence en polycarbonate translucides ; les tôles sont positionnées sur deux rangées de 7 plaques soit 14 plaques plastiques au total ; les plaques sont reliées entre elles par des profils de jonction d'apparence en aluminium ;

- la façade avant de la véranda telle que constatée le 30 juin 2014 n'existe plus ; elle a été démolie ;

- la toiture est maintenue par deux barres de maintien télescopiques; la véranda présente deux nouvelles cloisons ;

- à l'entrée des locaux loués, le porche en bois a disparu; sur la gauche, présence d'un mur en parpaings.

Dans un courrier recommandé avec avis de réception du 14 octobre 2014, Mme et M. [I] ont écrit à la société locataire, pour lui indiquer que " depuis le mois de juillet nous avons constaté ensemble que ces travaux avaient détérioré la toiture et occasionné des fuites d'eau importantes. Vous avez demandé à M. [O] entrepreneur (Sté City Elec) d'effectuer les réparations nécessaires, il s'y est engagé. J'ignore si ces travaux ont été effectués et dans quelles conditions puisque vous me refusez l'accès aux locaux. Vendredi 19 septembre vous êtes venus à mon domicile et m'avez indiqué avoir subi un nouveau dégât des eau, mais vous m'avez néanmoins à nouveau refusé l'accès aux locaux. Vous me demandez d'effectuer une déclaration amiable de dégâts des eaux auprès de ma compagnie d'assurance. Celle-ci est déjà prête mais je ne puis la finaliser sans votre signature et surtout sans disposer des références de votre propre contrat d'assurance que vous ne m'avez toujours pas communiqué et ce en dépit des clauses et conditions du bail ".

Dans un courrier recommandé réceptionné le 9 février 2017, Mme et M. [I] ont mis en demeure la société locataire de réaliser les travaux de sauvegarde, de mettre hors gel le local et de remettre en fonction le chauffage.

Une fois ces éléments de contexte rappelés, il convient de relever que les opérations d'expertise ont établi que le local commercial, objet du bail liant les parties, est affecté des dommages suivants :

Dommage 1 : traces de coulures sur les cloisons du rez de chaussée bâtiment R+1 ;

Cause : les coulures sur les cloisons du rez de chaussée proviennent de l'étage ; d'après le constat d'huissier dressé le 19/09/2014, de l'eau stagnait sur le plancher de l'étage et des traces étaient visibles au plafond de l'étage. Le désordre provient donc d'une infiltration par la toiture ondulée en amiante ciment, vétuste, du bâtiment R+1.

Dommage 2 : infiltrations au plafond du bâtiment R au rez de chaussée ;

Cause : la couverture en polycarbonate, réalisée par la société City Elec, comporte une pente trop faible de 2,1° au lieu de 5° minimum.

Dommage 3 : retrait de 6 m² de faux plafond à l'étage du bâtiment R+1 ;

Cause : il s'agit d'une conséquence des infiltrations par la couverture vétuste ; les plaques imbibées d'eau ont été retirées ; le constat d'huissier dressé le 19/09/2014 précise que des infiltrations ont eu lieu par la couverture.

Dommage 4 : traces d'infiltrations au droit des bandes entre plaques de plâtre au plafond de l'étage ;

Cause : même cause que le dommage 3.

Dommage 5 : la courette est inondée lors de fortes pluies ;

Cause : le regard existant dans la courette, situé au point bas, a été condamné par la société City Elec, provoquant des infiltrations dans le bâtiment.

Dommage 6 : mur en maçonnerie nord-ouest (mur côté courette) réalisé en parpaings creux de 15 cm, alors qu'il s'agit d'un mur extérieur ;

Cause : il s'agit d'un défaut d'exécution de la part de la société City Elec, le mur devait être réalisé en parpaings de 20 centimètres conformément au DTU maçonnerie.

Dommage 7 : mur réalisé sans fondation ;

Cause : défaut d'exécution affectant les travaux réalisés par la société City Elec.

Dommage 8 : dégradation du revêtement de sol au rez de chaussée en pied de cloison ;

Cause : il s'agit d'une conséquence de l'obturation du regard des eaux pluviales de la courette par la société City Elec.

Aux termes de ses opérations d'expertise, M. [P] a, en page 25 de son rapport, déterminé de manière détaillée les causes des dommages, qu'il attribue, pour partie (dommages 1, 3 et 4), à la vétusté de la toiture et pour le reste, à des malfaçons affectant les travaux réalisés par la société City Elec (dommages 2, 5, 6, 7, 8). Le tribunal a entériné les conclusions de l'expert concernant les causes des dommages.

Les parties s'opposent quant à l'origine du dégât des eaux ayant affecté le bâtiment R+1, que l'expert a attribué à la vétusté de la couverture en tôles ondulées en fibrociment.

Pour contester la vétusté de la toiture du local commercial, les époux [I] se prévalent des pièces suivantes :

- Le diagnostic technique amiante réalisé le 17 mars 2014, qui ne formule aucune réserve concernant l'état de la toiture : la cour relève qu'en page 3 de ce rapport, le diagnostiqueur a précisé s'agissant du local n°3, correspondant à la pièce au 1er étage du bâtiment R+1, que les panneaux ondulés composant la toiture sont dégradés " Etat de dégradation " : " MD ", soit matériaux dégradés ; si le rapport précise en page 13 que la dégradation est ponctuelle et que le risque d'extension de la dégradation est faible, ces conclusions, qui n'émanent pas d'un couvreur professionnel et sont réalisées dans le cadre d'un diagnostic amiante, ne permettent pas de remettre en cause les conclusions de l'expert concernant la vétusté de la toiture constatée par M. [P] ;

- Une attestation de leur assureur conseil, M. [C], qui, le 6 novembre 2014, atteste garantir l'immeuble en fond de cour, soit le local commercial en cause, au titre d'une police multirisque immeuble non occupant souscrite par les époux [I] à effet au 1er janvier 2006 et n'avoir, depuis cette date, jamais reçu de déclaration de sinistre au titre d'un dégât des eaux en provenance de la toiture de l'immeuble : toutefois, l'absence de sinistre entre 2006 et septembre 2014 ne permet pas d'écarter la vétusté de la toiture constatée par l'expert au regard du caractère évolutif du phénomène de vieillissement des matériaux ;

- Le compte rendu d'une réunion de chantier du 29 juillet 2014 au cours de laquelle ils ont constaté que le faux-plafond nouvellement posé au mois de juin présentait déjà des traces d'humidité, notamment au pourtour du skydome, ainsi que des traces de couleur jaune sur l'ensemble du faux-plafond et des seaux destinés à recevoir l'eau placés sous le skydome : cependant, cette pièce ne permet pas d'exclure la vétusté de la toiture retenue par l'expert, alors que les investigations techniques menées par ce dernier au cours de l'expertise ont permis d'établir que le nouveau faux-plafond ne générait aucun surpoids susceptible d'avoir dégradé la toiture, comme exposé infra ;

- Le mail du 25 août 2014 dans lequel le locataire sollicitait l'accord du bailleur en vue de la réalisation de travaux non validés initialement, tout en lui proposant de conserver la toiture en l'état, afin de lui permettre de tenir ses délais de lancement d'activité : toutefois, aucune conclusion ne peut être tirée de ce mail concernant l'état de la toiture, en l'absence de preuve de la survenance préalable de pluies qui auraient dû, à cette date, provoquer un dégât des eaux.

Les bailleurs invoquent encore :

- Le courrier du 27 août 2014 par lequel ils se sont inquiétés de l'ampleur des travaux entrepris et notamment la démolition de la façade du bâtiment R (la véranda), sa modification, et le changement des prestations de toiture ;

- Le constat d'huissier du 9 septembre 2014 relevant les désordres importants concernant le local ;

- Le courrier du 19 septembre 2014 par lequel ils ont à nouveau stigmatisé les manquements du locataire dans l'exécution des travaux et leurs conséquences.

Cependant, ces pièces ne fournissent aucun élément probant concernant l'étanchéité de la toiture avant la survenance du sinistre le 18 septembre 2014.

Au cours des opérations d'expertise judiciaire et notamment lors de l'accédit du 3 avril 2015, M. [P] a pu constater " de nombreuses fissures longitudinales sur les tôles en amiante-ciment, très vétustes ; ces fissures ont déjà été reprises par des bandes de Paxalu ; or ces bandes sont partiellement décollées ". L'expert a annexé à sa note aux parties des photographies de la toiture qui mettent en exergue la fissuration et le mauvais état général de la toiture, manifestement très ancienne.

Les époux [I] contestent ces conclusions et soutiennent que les infiltrations ont été provoquées par les travaux de remplacement du faux-plafond du bâtiment R+1,au 1er étage, réalisés par la société City Elec à la demande de la locataire. Cependant, il ressort du rapport d'expertise que M. [P] a fait intervenir un bureau d'études techniques afin d'examiner la structure porteuse de la couverture du bâtiment R+1 et la déformation de cette structure du fait du remplacement par la société City Elec des dalles de faux plafond par des plaques de BA13, plus lourdes. Or, les conclusions de cette investigation technique sont les suivantes :

" Sous-dimensionnement des panneaux IPE 180 (vis-à-vis de la flèche),

Sous-dimensionnement des portiques (vis-à-vis de la flèche),

Contreventement insuffisant de la couverture (déplacement horizontal au niveau de la tête de portique ') ".

Le Bureau d'études a conclu que le remplacement des dalles de faux plafond par des plaques de BA13, " très légèrement plus lourdes " a eu un effet négligeable sur les déformations de la structure.

L'expert judiciaire a ainsi pu confirmer que les infiltrations constatées à l'étage du bâtiment R+1 résultent :

" Cause a : de l'importante vétusté des tôles ondulées (nombreuses tôles fissurées longitudinalement)

Cause b : d'un défaut de contreventement de la charpente métallique provoquant un déplacement horizontal sous les efforts du vent (excès de souplesse)

Cause c : de l'orage du 18 septembre 2014

Cause d : [de] la petite fuite de plomberie constatée lors de l'accédit du 02/05/2016 (mais réparée depuis, constaté lors de l'accédit du 21/06/2016) située sous le chauffe-eau de l'étage, mais cette fuite ne peut expliquer les dégradations constatées à l'étage (sauf si les parties apportent les éléments supplémentaires sur ce point) ".

Les époux [I] contestent ces conclusions en invoquant l'absence de fortes pluies et l'existence d'une consommation d'eau majorée de 50 % lors de la survenance du sinistre. S'ils communiquent, au soutien de leurs dires, en pièces 38 et 39 deux synthèses climatologiques établies par Météo France pour les mois de mai et juin 2016, il doit être rappelé que le sinistre de dégât des eaux est survenu le 18 septembre 2014. Par ailleurs, les factures d'eau produites en pièces n°24 à 37 ne révèlent aucune surconsommation d'eau en septembre 2014 (facture de septembre à novembre 2013 : 45 m3, facture de juin à septembre 2014 : 28 m3, facture de septembre 2014 à novembre 2014 : 31 m3).

Enfin, si les époux [I] remettent en cause l'impartialité de l'expert, la cour constate que le rapport de M. [P] est circonstancié et motivé factuellement et techniquement, que le juge du contrôle de l'expertise a fait droit à la demande des bailleurs de réouverture des opérations d'expertise pour leur permettre d'obtenir une réponse à leur dire et qu'ils ne sollicitent pas la nullité du rapport d'expertise.

Dans ces conditions, les premiers juges ont, à juste titre entériné les conclusions de M. [P] concernant l'origine du sinistre de dégât des eaux survenu le 18 septembre 2014.

Sur les responsabilités

- Sur la responsabilité des bailleurs

L'article 1719 du code civil dispose que :

" Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations ".

Par ailleurs, l'article 1720 du même code énonce que :

" Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ".

Aux termes de l'article 1721 du code précité :

" Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S'il résulte de ces vices ou défauts quelque parte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser ".

Enfin, selon l'article 1722 du code civil :

" Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement ".

En l'espèce, l'état de vétusté de la toiture caractérise un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance, mais également à leur obligation d'entretenir le bien loué en bon état de réparation, étant rappelé que l'article 606 du code civil attribue la charge des grosses réparations, dont fait partie la réfection de la toiture, au bailleur.

L'acceptation par le locataire, aux termes du bail du 30 juin 2014, de prendre les locaux en l'état n'est pas de nature à exonérer les bailleurs de leur responsabilité, dès lors qu'il n'est pas démontré que le preneur avait une connaissance précise de l'état de la toiture du bâtiment R+1 lors de la signature du bail.

La responsabilité des époux [I] est par conséquent engagée en application des textes précités.

- Sur la responsabilité de la société Crèches Expansion

La société Crèches Expansion soutient que l'expert n'a pas retenu sa responsabilité.

Cependant, dans le cadre du contrat de bail commercial du 30 juin 2014, le locataire a été autorisé par les bailleurs à réaliser les travaux d'aménagement et de réfection à l'origine des dommages n°2, 5, 6, 7, 8 constatés par l'expert et affectant l'objet du bail. Ces travaux engagent par conséquent, en application de l'article 1231-1 du code civil, la responsabilité contractuelle de la société Crèches Expansion 92 Nord à l'égard des époux [I], étant relevé que le locataire n'a pas entendu appeler en garantie l'entreprise et le maître d''uvre qu'il a mandatés pour réaliser et suivre l'exécution des travaux prévus au contrat.

Sur l'indemnisation au titre des travaux de remise en état

Les opérations d'expertise, sur la base des devis communiqués, ont permis d'évaluer les travaux de reprise des dommages matériels affectant le local commercial comme suit :

- au titre des dommages n°1, 3 et 4 relatifs à la vétusté de la toiture : 33.119,46 € HT,

- au titre des dommages n°2 et 8 relatifs à la couverture du bâtiment R et au revêtement de sol de ce bâtiment : 29.887,25 € HT,

- au titre du dommage n°5 relatif à l'inondation de la courette : 4.372,66 € HT,

- au titre des dommages n°6 et 7 relatifs au mur et ses fondations : 2.231,76 € HT.

Les parties ne communiquent aucun élément probant permettant de remettre sérieusement en cause cette évaluation des préjudices.

Par ailleurs, pour les motifs précités, le coût des travaux de remise en état de la toiture, à l'origine des dommages n°1, 3 et 4, incombe aux bailleurs.

En conséquence, si les époux [I] sollicitent une somme de 120.971,37 euros TTC au titre des travaux de remise en état, la société Crèches Expansion doit être condamnée au paiement de la somme limitée à 36.491,67 € HT, soit 40.140,84 € TTC dès lors que ce sont les époux [I] qui vont entreprendre ces travaux.

La société Crèches Expansion sera en outre condamnée au paiement de la somme de 5.000 € au titre des honoraires de maîtrise d''uvre que les époux [I] vont devoir supporter pour assurer le suivi des travaux de reprise.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la mauvaise foi du locataire

Les époux [I] sollicitent une somme de 20.000 € de dommages et intérêts, soutenant que la société Crèches Expansion a fait preuve de mauvaise foi dans l'exécution de ses obligations contractuelles au regard des malfaçons et du non-respect de la description des travaux annexée au bail.

Toutefois, compte tenu de la responsabilité imputable à chacune des parties dans la survenance des dommages et de l'absence de justification par les époux [I] d'un préjudice indemnisable, ils doivent, par confirmation du jugement, être déboutés de leur demande.

Sur les demandes des époux [I] au titre des loyers et du préjudice financier distinct

Les époux [I] réclament le règlement de la somme de 217.750 € au titre des loyers impayés jusqu'au 2ème trimestre 2020 inclus, outre celle de 128.000 € au titre d'un préjudice financier distinct du fait de l'impossibilité de louer le local depuis sa libération, soit depuis le 30 juin 2020.

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