CA Metz, 19 déc. 2023, RG 20/01276

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 20/01276 - N° Portalis DBVS-V-B7E-FJ25

Minute n° 23/00284

Syndic. de copro. DE L'IMMEUBLE NOUVEL'R

C/

S.A.S. BEA INGENIERIE, S.A. BOUYGUES IMMOBILIER

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de METZ, décision attaquée en date du 08 Janvier 2020, enregistrée sous le n° 19/02206

COUR D'APPEL DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 19 DECEMBRE 2023

APPELANTE :

Syndicat des copropriétaires deL'IMMEUBLE NOUVEL'R, représenté par son Syndic, la SAS FONCIA IMMOBILIERE CHARLEMAGNE ayant son siège social [Adresse 1] à [Localité 5], elle-même représentée par son représentant légal

[Adresse 3] et [Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par Me Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

INTIMÉES :

S.A.S. PINGAT AMENAGEMENT ET BATIMENT (PAB), venant aux droits de la SAS BEA INGENIERIE, représentée par son représentant légal,

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par Me François RIGO, avocat postulant au barreau de METZ

et par Me Colette HYONNE, avocat au barreau de REIMS

S.A.S BOUYGUES IMMOBILIER, représentée par son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par Me Stéphane FARAVARI, avocat postulant au barreau de METZ et par Me Matthieu RAOUL, avocat plaidant du barreau de PARIS

DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 12 Septembre 2023 tenue par Madame Laurence FOURNEL, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l'arrêt être rendu le 19 Décembre 2023, en application de l'article 450 alinéa 3 du code de procédure civile.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Jocelyne WILD

COMPOSITION DE LA COUR :

PRÉSIDENT : Mme FLORES, Présidente de Chambre

ASSESSEURS : Mme FOURNEL,Conseillère

Mme BIRONNEAU, Conseillère

ARRÊT : Contradictoire

Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Mme Anne-Yvonne FLORES, Présidente de Chambre et par Mme Cindy NONDIER, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Au cours des années 2012 à 2014 la SA Bouygues Immobilier en qualité de maître de l'ouvrage, a fait édifier un ensemble immobilier à usage d'habitation dit « Nouvel'R » composé de 2 immeubles en R + 6 regroupant 92 logements vendus en l'état futur d'achèvement, sur un terrain sis [Adresse 8] à [Localité 5].

Sont notamment intervenus à l'opération :

le cabinet d'architectes Denu et Paradon en qualité de maître d''uvre de conception architecturale,

la SAS BEA Ingénierie en qualité de maître d''uvre d'exécution,

la société Le Sanitaire Français titulaire du lot n°9 chauffage-ventilation.

La réception des travaux a été prononcée à effet du 22 avril 2014 avec réserves sans rapport avec le présent litige.

La livraison des parties communes au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, est intervenue en trois étapes, de mai à juillet 2014.

Alléguant une non-conformité de l'ouvrage au contrat, à savoir la non réalisation d'un chauffage urbain individuel, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Nouvel'R a sollicité et obtenu auprès du juge des référés l'organisation d'une expertise, confiée à M. [Z] par ordonnance du 7 juin 2016. L'expert a déposé son rapport le 25 janvier 2019.

Par acte du 28 août 2019, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Nouvel'R a assigné à jour fixe devant le tribunal de grande instance de Metz, et sur autorisation de son président, la SAS Bouygues Immobilier et la SAS BEA Ingénierie, en se prévalant des conclusions du rapport d'expertise et de l'absence de réalisation d'un chauffage individuel, et en soutenant que la société Bouygues Immobilier était bien redevable vis à vis de lui de cette prestation, et que de son côté le BEA Ingénierie avait commis une faute en ne s'assurant pas du respect, par l'entreprise chargée du lot chauffage -ventilation, des préconisations du CCTP lesquelles prévoyaient des équipements et raccords correspondant à l'installation de compteurs individuels. Le syndicat mettait dès lors en compte diverses sommes au titre du coût des travaux de pose de compteurs, du coût de location des compteurs ISTA actuellement en place, de l'indemnité pour résiliation anticipée qu'il conviendrait de verser à la société ISTA,

Par jugement du 08 janvier 2020 le Tribunal Judiciaire de Metz a :

Débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Nouvel'R, représenté par son syndic, de ses demandes à l'encontre de la SAS BEA Ingénierie,

Condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Nouvel'R, représenté par son syndic, à payer à la SA Bouygues Immobilier la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Nouvel'R, représenté par son syndic, à payer à la SAS BEA Ingénierie la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Nouvel'R, représenté par son syndic, aux dépens, y compris les frais d'expertise,

Rappelé que la distraction prévue à l'article 699 du code de procédure civile n'existe pas en Alsace Moselle qui connaît, en application des articles 103 à 107 du code local de procédure civile resté en vigueur, une procédure spécifique de taxation des dépens,

Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du jugement.

Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que le défaut de conformité constitué par l'absence de compteurs individuels de chauffage était visible lors de la livraison de sorte que les articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du code civil trouvaient à s'appliquer, que l'introduction d'un référé-expertise n'avait suspendu le délai de forclusion que pour la durée de la procédure et que ce délai avait recommencé à courir après le prononcé de l'ordonnance de référé, de sorte que le délai de forclusion d'un an prévu à l'article 1648 précité était expiré lors de l'introduction de la procédure au fond.

Quant à la demande du syndicat des copropriétaires à l'encontre de la société BEA Ingénierie, le tribunal a observé que si les acquéreurs disposent des actions transmises par leur vendeur à l'encontre des constructeurs, nul ne peut transmettre plus de droit qu'il n'en a. Or le tribunal a relevé que le défaut de conformité était apparent lors de la réception des lots, effectuée le 22 avril 2014 sans réserve de la part du maître de l'ouvrage, ce qui avait couvert les vices et défauts de conformité apparents.

Par déclaration du 24 juillet 2020 le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Nouvel'R a interjeté appel de ce jugement en ce qu'il a :

Déclaré irrecevables comme étant forcloses les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Nouvel'R, représenté par son syndic, à l'encontre de la SAS Bouygues Immobilier,

rejeté les demandes formées à l'encontre de la SAS BEA Ingénierie, lesquelles tendaient à leur condamnation solidaire ou in solidum au paiement des sommes de 37.077,90 € au titre du coût des travaux avec indexation, 28.877,54 € au titre de la location des compteurs outre 64.800 € au titre des six années écoulées depuis le dépôt du rapport d'expertise avec intérêts légaux à compter de l'assignation, 54.000 € au titre du préjudice complémentaire individuel, 23.535 € au titre de l'indemnité de résiliation anticipée et 12.000 € au titre de l'article 700 du CPC outre les dépens y compris ceux de la procédure de référé.

Le 09 décembre 2021 le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Nouvel'R a déposé des conclusions récapitulatives tendant en substance à voir infirmer le jugement dont appel, déclarer irrecevable la fin de non-recevoir tirée de son absence de qualité à agir, rejeter la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de son action et condamner in solidum la SAS Bouygues Immobilier et la SAS BEA Ingénierie, aujourd'hui Pingat Aménagement et Bâtiment, à lui payer diverses sommes au titre du coût de réalisation d'un chauffage individuel, du coût de la location des compteurs Ista depuis 2014, de l'indemnité de résiliation réclamée par la société Ista et du préjudice complémentaire individuel des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires soutenait que l'installation de chauffage fournie par la SA Bouygues n'était pas conforme aux stipulations contractuelles et que cette non-conformité n'était pas apparente, de sorte qu'elle n'était pas soumise au délai prévu à l'article 1648 alinéa 2 du code civil. Il considérait que la responsabilité contractuelle de la société Bouygues en tant que vendeur était engagée, et estimait également être en droit de se prévaloir de la faute contractuelle commise par la société BEA Ingénierie vis à vis de la société Bouygues, maître de l'ouvrage, dès lors qu'en sa qualité de maître d''uvre le BEA Ingénierie avait validé le décompte définitif de la société L.S.F., alors que cette société n'avait pas posé le câble nécessaire à l'installation ultérieure des compteurs individuels, et que cette prestation avait néanmoins été facturée au maître de l'ouvrage.

Dans des dernières conclusions du 09 février 2022 la SAS Bouygues Immobilier a conclu au premier chef à la confirmation du jugement en ce qu'il avait retenu la forclusion de l'action du syndicat des copropriétaires à son égard, dès lors que le défaut de conformité allégué était apparent et relevait des dispositions des articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du code civil.

Elle a conclu subsidiairement au débouté, arguant du fait que sa responsabilité contractuelle de droit commun ne pourrait être mise en 'uvre qu'en présence d'une faute prouvée, ce qui n'était pas le cas en l'espèce dès lors que le système de chauffage mis en place était conforme aux stipulations contractuelles qui ne prévoyaient pas l'installation de compteurs individuels. Elle contestait également les différents montants réclamés par le syndicat des copropriétaires.

Subsidiairement elle s'estimait fondée à appeler en garantie la société BEA Ingénierie, maître d''uvre chargé notamment de veiller à la conformité des travaux et de l'assister lors des opérations de réception.

La SAS BEA Ingénierie a déposé des conclusions récapitulatives le 11 mars 2022 dans lesquelles elle concluait principalement à la confirmation du jugement entrepris à raison de la forclusion de l'action du syndicat des copropriétaires, la non-conformité alléguée étant apparente au moment de la livraison.

Elle affirmait également que la pose de compteurs individuels ne faisait pas partie des prestations contractuellement prévues, selon les termes de la notice descriptive.

Elle considérait n'avoir commis aucune faute, et soulignait que les documents contractuels démontraient que la société Bouygues avait conservé l'entière maîtrise du projet de sorte qu'elle concluait au débouté des demandes formulées à son encontre, en critiquant également les montants réclamés. Subsidiairement elle appelait en garantie la SAS Bouygues Immobilier.

La clôture de la procédure a été prononcée le 12 mai 2022.

Par arrêt avant dire droit du 24 janvier 2023 la cour d'appel a ordonné la révocation de l'ordonnance de clôture et la réouverture des débats, et invité le syndicat des copropriétaires à préciser la nature de la faute commise par le maître d''uvre dont il se prévalait, au regard des obligations de celui-ci vis à vis du maître de l'ouvrage.

Elle a également invité les parties à se prononcer sur l'existence, pour le syndicat des copropriétaires, d'une perte de chance de voir réaliser les travaux relatifs aux compteurs à raison de la faute imputée au maître d''uvre, et a invité le syndicat des copropriétaires à chiffrer cette perte de chance, ainsi qu'à verser aux débats les devis de travaux fournis à l'expert et en particulier le devis de la société PM Electricité.

Enfin, relevant que les dernières conclusions étaient encore au nom de la SAS BEA Ingénierie mais qu'il était allégué que la société Pingat Aménagement Bâtiment viendrait aux droits de cette société et que toutes les demandes étaient faites au bénéfice de la société P.A.B., la cour a invité la société Pingat Aménagement et Bâtiment à justifier de ce qu'elle viendrait aux droits de la société BEA Ingénierie.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions du 24 avril 2023 le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Nouvel'R, demande à voir :

« Recevoir le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble Nouvel'R, représenté par son Syndic, en son appel et le dire bien fondé.

lnfirmer le jugement entrepris.

Et statuant à nouveau,

Vu l'ordonnance sur incident du 11 octobre 2021 qui n'a pas été déférée à la Cour,

Déclarer irrecevable la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble Nouvel'R.

Subsidiairement, la rejeter et la dire mal fondée.

Recevoir le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble NOUVEL R, représenté par son syndic, en son appel et le dire bien fondé.

lnfirmer le jugement entrepris.

Et statuant à nouveau,

Rejeter le moyen tiré de la forclusion de l'action du Syndicat des Copropriétaires de l'lmmeuble Nouvel'R.

En conséquence,

Déclarer le Syndicat des Copropriétaires de l'lmmeuble Nouvel'R représenté par son syndic, recevable en ses demandes.

Les dire également bien fondées.

Et, ce fait,

Condamner solidairement et subsidiairement in solidum la SA Bouygues Immobilier et la SAS Pingat Aménagement et Bâtiment (anciennement BEA Ingénierie) à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble Nouvel'R représenté par son syndic, les sommes suivantes :

37.077,90 € au titre du coût de travaux de réalisation d'un chauffage individuel, somme indexée sur l'indice BT01 du coût de la construction valeur février 2018,

38.877,54 € au titre du coût de la location des compteurs lsta depuis 2014,

75.600 € au titre du préjudice complémentaire individuel des copropriétaires,

14.121 € au titre de l'indemnité de résiliation anticipée du contrat conclu avec la Société Ista.

Condamner solidairement et subsidiairement in solidum la SA Bouygues Immobilier et la SAS Pingat Aménagement et Bâtiment (anciennement BEA Ingénierie) en tous les frais et dépens de 1ere instance, en ce compris ceux de la procédure de référé I 16/00201 et les frais d'expertise, et d'appel ainsi qu'au paiement d'une somme de 15.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ».

Subsidiairement,

Vu l'arrêt avant dire droit en date du 24 janvier 2023,

En se plaçant sur le terrain de la perte de chance, condamner solidairement et subsidiairement in solidum la SA Bouygues Immobilier et la SAS Pingat Amenagement et Bâtiment (anciennement BEA Ingenierie), cette dernière dans la limite de 99,9%, à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble Nouvel'R représenté par son syndic les sommes suivantes :

37.677,90 € au titre du coût de travaux de réalisation d'un chauffage individuel, somme indexée sur l'indice BT01 du coût de la construction valeur février 2018,

38.877,54 € au titre du coût de la location des compteurs ISTA depuis 2014,

75.600 € au titre du préjudice complémentaire individuel des copropriétaires,

14.121 € au titre de l'indemnité de résiliation anticipée du contrat conclu avec la Société ISTA.

Condamner solidairement et subsidiairement in solidum la SA Bouygues Immobilier et la SAS Pingat Amenagement et Bâtiment (anciennement BEA Ingenierie), cette dernière dans la limite de 99,9 %, en tous les frais et dépens de 1ère instance, en ce compris ceux de la procédure de référé I 16/00201 et les frais d'expertise, et d'appel ainsi qu'au paiement d'une somme de 15.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ».

Le syndicat des copropriétaires fait valoir en substance, sur son action à l'encontre de la société Bouygues, que celle-ci ne se heurte à aucune forclusion dès lors qu'il ne se prévaut pas d'un défaut de conformité de la chose vendue mais d'un défaut de livraison d'un élément de la chose vendue.

Subsidiairement il fait valoir que c'est en raison de l'absence d'une liaison « BUS », devant relier les compteurs individuels au local sous-station, que la pose de compteurs individuels UEM n'a pas été possible, et qu'il s'agissait là d'un défaut de conformité qui lui était caché. Il se réfère en cela aux conclusions de l'expert, lequel relève l'absence de tubages et de liaison BUS dans des éléments internes des parties communes.

Il ajoute encore qu'un défaut de conformité ne peut être considéré comme apparent que si l'acheteur est en mesure d'en évaluer l'ampleur et les conséquences, ce qui n'était pas le cas puisqu'il n'était pas en mesure de connaître l'absence de liaison BUS.

Il fait encore valoir que le cours de la prescription a été suspendu pendant la durée des opérations d'expertise de sorte que le tribunal a violé l'article 2239 du code civil en considérant que son action était forclose, et soutient également que l'action en responsabilité contractuelle que l'acquéreur d'un immeuble vendu en l'état futur d'achèvement peut engager à l'encontre du vendeur pour obtenir réparation des défauts de conformité apparents se prescrit par 5 ans à compter de la manifestation du dommage.

S'agissant de l'argument selon lequel le syndicat des copropriétaires serait dépourvu de qualité à agir, l'appelant fait valoir que cet argument a été écarté par le conseiller de la mise en état, sans que l'ordonnance rendue ait fait l'objet d'un déféré.

Quant à son action à l'encontre de la SAS BEA Ingénierie, aujourd'hui Pingat Aménagement et Bâtiment, le syndicat des copropriétaires fait valoir que cette société est intervenue en cours de chantier pour demander à l'entreprise titulaire du lot chauffage, de mettre en place la liaison « BUS » permettant de relier les compteurs individuels au local sous-station, que cette prestation n'a pas été effectuée mais a néanmoins été facturée, que la société BEA Ingénierie a établi et vérifié le décompte général et définitif intégrant cette liaison BUS de sorte que la société Bouygues s'est vue facturer une prestation dont elle pouvait légitimement penser qu'elle avait été réalisée.

Le syndicat des copropriétaires en conclut que la société Bouygues ignorait l'absence de liaison BUS et disposait donc d'une action contre la BEA Ingénierie, de sorte que le syndicat des copropriétaires qui vient aux droits du maître de l'ouvrage, dispose de cette action.

En suite de l'arrêt avant dire droit du 24 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires ajoute, à propos de la faute reprochée à la société BEA, aujourd'hui P.A.B., que cette société était, selon contrat, chargée de la maîtrise d''uvre d'exécution de l'opération et était notamment chargée de la rédaction du cahier des charges et du DPGF, ainsi que du suivi des travaux.

Il fait valoir que plusieurs prestations prévues au CCTP, en lien avec l'installation d'un système de comptage individuel du chauffage, n'ont pas été réalisées ainsi que l'a confirmé l'expert, qu'une réunion sur ce sujet a eu lieu le 19 juillet 2013 mais que malgré celle-ci les travaux manquants n'ont pas été effectués, de sorte que la société BEA a commis une faute en ne faisant pas respecter les termes du CCTP et en validant le décompte définitif général de l'entreprise, dans lequel celle-ci facturait ces prestations.

Il souligne que la société BEA était consciente du problème ainsi qu'il résulte de son courrier du 1er avril 2014, mais que pour autant elle n'a pas proposé au maître d'ouvrage d'émettre des réserves lors de la réception intervenue le 22 avril 2014.

Il considère que la société BEA Ingénierie a failli à ses obligations en s'abstenant de vérifier la réalisation de travaux dont elle avait rappelé la nécessité, et a également failli à son obligation de conseil vis à vis du maître de l'ouvrage, outre le fait qu'elle a validé une prestation non effectuée.

Le syndicat des copropriétaires considère que le préjudice en résultant pour lui consiste dans le coût des travaux de réalisation d'un chauffage individuel, ainsi que dans divers surcoûts.

A cet égard le syndicat déclare que l'expert s'était adressé à un sapiteur pour l'estimation du coût des travaux à effectuer. Il indique produire le fichier d'analyse des offres de ce sapiteur.

Il expose avoir été dans l'obligation de louer des compteurs individuels à la société Ista depuis 2014, et met en compte le coût de location de ceux-ci jusqu'en 2021. Il ajoute que compte tenu des termes du contrat passé avec la société Ista il sera redevable d'une indemnité de résiliation anticipée, qu'il met également en compte. Enfin il se prévaut du préjudice que subissent les différents copropriétaires, à raison notamment d'une déperdition calorifique engendrée par l'utilisation des compteurs Ista, et des tracasseries résultant de la situation présente.

Dès lors que la perte de chance de voir réalisés les travaux initialement prévus a pour origine une défaillance du maître d''uvre, le syndicat des copropriétaires considère que sa perte de chance peut être estimée à 99,9 %, pourcentage qu'il convient d'appliquer aux différents préjudices précités.

Selon ses dernières conclusions du 11 mai 2023 la SAS Bouygues Immobilier conclut à voir, au visa des articles 1642-1 et 1648 du code civil, 14 de la loi du 10 juillet 1965, 1101 et suivants et 1231-1 du code civil, 122 du code de procédure civile :

« A titre principal :

Juger le syndicat des copropriétaires irrecevable et subsidiairement mal-fondé en son appel ainsi qu'en l'ensemble de ses demandes,

Confirmer en particulier le jugement entrepris en ce qu'il a retenu que les demandes du syndicat des copropriétaires se heurtent à la forclusion visée à l'article 1648 alinéa 2 du Code civil,

En conséquence,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Nouvel'R de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions.

A titre subsidiaire.

Juger le syndicat des copropriétaires mal fondé en ses demandes tant dans leur principe qu'à titre plus subsidiaire dans leur quantum,

En conséquence,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Nouvel'R de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions.

A titre plus subsidiaire.

Si par extraordinaire une condamnation était prononcée à l'encontre de la société Bouygues Immobilier sur le fondement des demandes principales formulées par le syndicat des copropriétaires,

Juger la société Pingat Aménagement et Bâtiment, anciennement dénommée BEA Ingénierie, responsable de la survenance des dommages et préjudices allégués,

En conséquence,

Condamner la société Pingat Aménagement et Bâtiment à relever et garantir indemne la société Bouygues Immobilier des condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre, en principal, intérêts, dommages et intérêts, article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant les frais d'expertise,

En tout état de cause

Condamner le syndicat des copropriétaires ou à défaut la société Pingat Aménagement et Bâtiment, à payer à la société Bouygues Immobilier la somme de 8.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

Condamner également le syndicat des copropriétaires, ou à défaut la société Pingat Aménagement et Bâtiment, aux entiers dépens de l'instance, comprenant les frais d'expertise qui pourront être recouvrés par Maître Faravari conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile »

La SAS Bouygues Immobilier maintient que l'action du syndicat des copropriétaires est forclose dès lors qu'il se prévaut d'un défaut de conformité apparent relevant des articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du code civil. Elle considère, en prenant comme référence la date de la dernière livraison des parties communes soit juillet 2014, que le syndicat des copropriétaires devait intenter son action au plus tard en août 2015.

Elle ajoute qu'en présence d'un défaut de conformité apparent, l'acquéreur ne peut prétendre agir à l'encontre du vendeur sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun, exclue en pareille hypothèse.

Elle fait valoir en outre que sa responsabilité contractuelle de droit commun ne pourrait être engagée qu'en cas de faute prouvée, alors qu'aucune faute ne lui est imputable en l'espèce, dès lors qu'elle n'assumait aucun rôle technique dans la définition, la conduite ou la surveillance des travaux, et s'était adjoint un maître d''uvre, le BEA Ingénierie, qui avait notamment pour mission de l'assister dans la réception de l'ouvrage. Elle en conclut que seule la responsabilité du maître d''uvre pourrait être recherchée.

En outre elle conteste l'existence d'une non-conformité aux stipulations contractuelles, en faisant valoir qu'elle n'est engagée vis à vis des acquéreurs que par les termes de la notice descriptive annexée aux actes de vente, et que cette notice ne prévoyait pas un chauffage individuel mais un chauffage collectif, ainsi que la possibilité éventuelle d'installer ultérieurement des compteurs individuels, ce qui s'est avéré possible. Elle considère qu'au regard de cette notice, seule l'absence d'installation de manchettes, telle que relevée par l'expert, pourrait lui être reprochée, mais que la mise en 'uvre de compteurs individuels ne relevait pas des prestations contractuellement dues. En revanche elle considère que le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir des clauses du CCTP, qui ne constitue pas un document contractuel dans ses rapports avec le vendeur.

Elle conteste enfin les montants mis en compte, observant qu'il pourrait tout au plus être mis à sa charge le coût de l'installation des manchettes manquantes, mais qu'en revanche l'expert a chiffré le coût des travaux nécessaires en se référant aux mentions figurant au CCTP alors que celles-ci n'ont pas valeur contractuelle dans ses rapports avec le syndicat des copropriétaires. Ainsi, elle conteste toute prise en charge du coût de location des compteurs ISTA, dès lors que la fourniture de compteurs ne faisait pas partie des prestations contractuellement mises à sa charge.

Enfin elle fait valoir que la somme globale de 75.000 € n'est pas explicitée et que les « tracasseries » alléguées ne concernent manifestement pas tous les copropriétaires. Elle conteste de même la somme mise en compte au titre de l'indemnité de résiliation anticipée qui serait à verser à la société ISTA.

Subsidiairement la société Bouygues Immobiliser s'estime fondée à appeler en garantie la SAS BEA Ingénierie, aujourd'hui P.A.B., qui en sa qualité de maître d''uvre était en charge de la conception technique des ouvrages, et devait en cette qualité contrôler la conformité au CCTP mais également à la notice descriptive, des travaux effectués par l'entreprise titulaire du lot chauffage, et émettre des réserves lors de la réception, ce qu'elle n'a pas fait.

En suite de l'arrêt avant dire droit du 24 janvier 2021, la SA Bouygues Immobilier indique, à propos de la faute reprochée par le syndicat des copropriétaires au maître d''uvre, que la responsabilité de celui-ci serait engagée dès lors qu'il n'a pas veillé au respect des termes du CCPT, qu'il n'aurait pas proposé au maître de l'ouvrage d'émettre des réserves à la réception, et qu'il aurait validé un décompte définitif comprenant des travaux non réalisés. Elle précise néanmoins que vis à vis du syndicat des copropriétaires, l'ampleur de ses propres obligations contractuelles ne peut être appréciée que par référence à la notice descriptive annexée à l'acte de vente. Pour le surplus elle considère que les points litigieux relèvent du litige opposant le syndicat des copropriétaires à la société P.A.B.

Elle confirme enfin que « Pingat Aménagement et Bâtiment » constitue uniquement la nouvelle dénomination sociale de la société BEA Ingénierie, et produit à cet égard l'extrait du registre du commerce et des sociétés.

Par ses dernières conclusions du 06 juin 2023 la SAS Pingat Aménagement et Bâtiment « venant aux droits de la société BEA Ingénierie » demande à la cour, au visa des articles 1642-1 et 1648 du code civil, 1101 et suivants et 1231 du code civil, de :

« Juger recevable mais mal fondé l'appel interjeté par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Nouvel'R à l'encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Metz en date du 8 janvier 2020.

Confirmer le jugement entrepris en l'ensemble de ses dispositions relatives à la société Pingat Aménagement et Bâtiment (PAB) venant aux droits de la société BEA Ingénierie.

Ainsi,

Juger le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Nouvel'R mal fondé en ses demandes à l'encontre de la société Pingat aménagement et bâtiment (PAB) venant aux droits de la société BEA Ingénierie, lesquelles visent une non-conformité non réservée à réception et non dénoncée dans le délai d'un an suivant la livraison de l'ouvrage.

En tout état de cause,

Débouter le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Nouvel'R tendant à voir consacrer la responsabilité de la société Pingat aménagement et bâtiment (PAB) venant aux droits de la société BEA Ingénierie du fait de l'absence d'installation de système de comptages individuels de chauffage dans les 92 logements des deux bâtiments constituant la copropriété.

Juger que les travaux en question n'étaient pas dus aux termes de la notice descriptive annexée aux différents actes authentiques de vente en l'état futur d'achèvement des appartements, de sorte qu'aucune non-conformité ne peut être invoquée.

Débouter la société Bouygues Immobilier de son appel en garantie dirigé à l'encontre de la société Pingat aménagement et bâtiment (PAB) venant aux droits de la société BEA Ingénierie.

Juger que la société Bouygues Immobilier a réceptionné, sans réserve, les travaux réalisés par la société Le sanitaire français, alors qu'elle avait été informée à plusieurs reprises de la non-réalisation de certains travaux par la société Le sanitaire français et que la non-conformité des travaux par rapport au CCTP et au marché de l'entreprise était parfaitement apparente pour un Maître d'ouvrage, sachant comme l'est la Bouygues Immobilier.

A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où, par impossible, la cour retiendrait la responsabilité de la société Pingat aménagement et bâtiment (PAB) venant aux droits de la société BEA Ingénierie

Juger la société Pingat aménagement et bâtiment (PAB) venant aux droits de la société BEA Ingénierie recevable et bien fondée à s'entendre condamner la société Bouygues Immobilier, à la relever indemne et la garantir intégralement des condamnations mises à sa charge, au profit du Syndicat des copropriétaires.

Juger que, dans l'hypothèse où la cour retiendrait une non-conformité des travaux par rapport à la notice technique annexée au contrat de vente, le Syndicat des copropriétaires ne pourrait prétendre qu'à la prise en charge du coût des travaux de mise en place des manchettes non-réalisées, chiffrée à 11. 071,20 € à l'exclusion de toute autre prestation.

Juger, en tout état de cause, que le coût de la maîtrise d''uvre des travaux de réparation ne saurait être supérieur à un taux de 10% du montant des travaux, les demandes formulées de ce chef par le Maître d'ouvrage étant manifestement excessives.

Juger le Syndicat des copropriétaires irrecevable à solliciter, pour le compte de certains copropriétaires, un préjudice financier lié à l'obligation où ils se sont trouvés de souscrire un contrat en leur nom et de refacturer les frais de chauffage aux locataires, préjudice qui n'est établi ni dans son principe, ni dans son montant.

Débouter le Syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à la prise en charge des frais de location des compteurs individuels, installés à son initiative par la société ISTA, à hauteur d'une somme 38.877,54 €.

Débouter le Syndicat des copropriétaires de sa demande complémentaire à hauteur de 75.600 €, qui n'est ni expliquée, ni justifiée.

Débouter également le Syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement d'une somme de 14.121€ au titre de la résiliation du contrat, par lui, souscrit auprès de la société ISTA.

Rejeter ou en tout état de cause, ramener à de beaucoup plus justes proportions, les frais irrépétibles dont le Syndicat des copropriétaires sollicite réparation.

Condamner le Syndicat des copropriétaires, ou tout autre succombant, à payer la société Pingat aménagement et bâtiment (PAB) venant aux droits de la société BEA Ingénierie, une somme complémentaire à celle prononcée en première instance de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. »

La SAS BEA Ingénierie, aujourd'hui Pingat Aménagement et bâtiment, reprend à son bénéfice l'argumentation de la société Bouygues concernant l'irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires à raison de la forclusion et conclut à la confirmation du jugement sur ce point. Elle rappelle que dans un arrêt du 6 avril 2022 la cour de cassation a réaffirmé que la garantie des vices et défauts de conformité apparents est exclusive du droit commun.

En tout état de cause, elle soutient également qu'il n'existe aucune non-conformité à la notice descriptive ayant valeur contractuelle, et que le syndicat des copropriétaires est mal fondé à se prévaloir des clauses du CCTP qui n'ont pas valeur contractuelle entre lui-même et le vendeur. Elle considère que l'expert commis a porté sur ces points des appréciations en droit et est allé au-delà de la mission technique qui lui incombait.

Elle soutient que le syndicat des copropriétaires ne peut se référer qu'à cette notice, laquelle ne prévoyait que la possibilité d'installer des compteurs individuels, et non la fourniture de ceux-ci, le choix des compteurs appartenant à la copropriété qui a fait poser des compteurs ISTA. En revanche elle considère que le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir, ni de la plaquette publicitaire, ni du CCTP qui ne fait pas partie des pièces contractualisées aux termes de la notice descriptive ou des contrats de vente.

La société P.A.B estime par ailleurs qu'elle n'a commis aucune faute. Elle fait notamment valoir que les termes du contrat passé entre elle-même et la société Bouygues, et notamment l'article D relatif aux documents de vente, démontrent que cette dernière conservait la maîtrise du projet et des prescriptions techniques à mettre en 'uvre, et qu'en outre un avenant du 31 juillet 2014 l'a déchargée de certaines missions et notamment de l'assistance au maître de l'ouvrage pour la réception, preuve de la compétence de la société Bouygues en la matière.

Elle soutient également que les plans qu'elle a réalisés l'ont bien été sur la base des plans de vente et de la notice technique établie par le maître de l'ouvrage, ainsi que l'a relevé l'expert. La société P.A.B. ajoute que le maître d'ouvrage a notamment participé à la réunion du 19 juillet 2013 ayant pour objet la relance des entreprises pour les prestations non réalisées et notamment le câblage BUS, de sorte que la société Bouygues était saisie de la difficulté ainsi qu'il résulte du courrier de l'UEM du 5 février 2014, et porte seule la responsabilité du choix final qu'elle a fait, et de l'absence de réserves sur ce point à la réception. Sur ce point la société P.A.B. rappelle que l'appréciation de l'absence de réserves à la réception en présence de non conformités apparentes, doit se faire en fonction des compétences du maître de l'ouvrage, et qu'en l'espèce la société Bouygues est un maître de l'ouvrage parfaitement compétent, qui en toute connaissance de cause a décidé en cours de chantier de modifier ses choix.

Dès lors, et si une condamnation venait à être prononcée à son encontre, la société P.A.B. s'estime fondée à appeler en garantie la société Bouygues Immobilier.

Enfin elle critique le différentes sommes mises en compte, qu'elle estime non justifiées au regard du seul préjudice du syndicat des copropriétaires, ou excessives dans leur montant.

Elle observe notamment, en suite de l'arrêt avant dire droit du 24 janvier 2023, que dans l'appréciation de l'éventuelle perte de chance subie par le syndicat, il devra être tenu compte du fait que, avant réception le maître d''uvre n'était tenu que d'une obligation de moyens, et qu'en outre, en suite de l'avenant du 31 juillet 2014 ayant modifié les termes de son contrat, elle n'avait plus de mission au titre de la levée des réserves.

Compte tenu du fait que la notice descriptive ne prévoyait que la pose de manchettes, la société PAB considère que la perte de chance subie par le syndicat des copropriétaires ne peut porter que sur la somme de 11.071,20 € HT arbitrée par l'expert au titre des travaux à réaliser, outre le coût de la maitrise d''uvre ramené à 10 %.

Elle critique la somme mise en compte au titre de la location de compteurs ISTA, considérant que le coût d'une location sur une période de dix ans ne résulte que du choix du syndicat des copropriétaires, et ne s'imposait pas compte tenu des travaux manquants qui pouvaient être réalisés par la société Bouygues ou une entreprise tierce.

Quant à la somme de 75 .600 € également mise en compte, la société P.A.B. observe que se pose la question de la qualité pour agir du syndicat à propos d'un préjudice qui ne semble concerner que certains copropriétaires, et ajoute qu'en tout état de cause ce préjudice n'est pas établi.

Pour les motifs précédemment cités elle conclut également au débouté de la demande relative à l'indemnité de résiliation anticipée prévue dans le contrat passé avec la société ISTA.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions précitées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 12 septembre 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

La cour prend acte, au vu du procès-verbal de délibérations et de l'extrait de RCS versés aux débats, de ce que la SAS BEA Ingénierie a uniquement changé de dénomination sociale pour s'intituler SAS « Pingat Aménagement et Bâtiment ».

A titre liminaire, la cour rappelle qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties. Par prétentions il faut entendre une demande en justice tendant à ce que soit tranché un point litigieux. Dès lors la cour ne répondra aux nombreuses demandes de « juger » qu'à la condition qu'elles ne constituent pas une simple réitération des moyens énoncés dans le corps des conclusions, mais constituent une prétention au sens précité.

I- Sur l'irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires pour absence de qualité à agir.

La cour rappelle que cette fin de non-recevoir, maintenue par la SAS P.A.B. dans ses dernières conclusions, a été soumise au conseiller de la mise en état qui l'a rejetée par ordonnance du 11 octobre 2021, laquelle n'a pas fait l'objet d'un déféré de sorte que le rejet de cette fin de non-recevoir est aujourd'hui définitif.

La demande tendant à voir juger le syndicat des copropriétaires irrecevable à solliciter pour le compte de certains copropriétaires un préjudice financier, est donc irrecevable actuellement.

II- sur la nature des engagements pris par le vendeur à l'égard des acquéreurs et du syndicat des copropriétaires

Au vu des exemplaires d'actes de vente versés aux débats, le document de nature contractuelle décrivant précisément les engagements pris par le vendeur concernant les caractéristiques de l'immeuble vendu, qu'il s'agisse des parties privatives ou des parties communes, est la notice descriptive annexée aux actes de vente. Quoique revendiquant (page 4 de ses conclusions) un « chauffage urbain individuel » le syndicat des copropriétaires ne soutient pas explicitement que la plaquette commerciale, de nature publicitaire, ait contenu un engagement contractuel ferme du promoteur vis à vis de ses futurs clients, et en tout état de cause, tel ne peut être le cas de ce document.

Quant aux clauses du CCTP, elles ne sont revendiquées que dans le cadre de l'examen de la faute alléguée à l'encontre du maître d''uvre.

La notice descriptive annexée aux actes de vent produits, indique au point 2.10.1 Chauffage, type d'installation : « chauffage collectif par réseau de chaleur produite par chauffage urbain ». Quant aux radiateurs ils sont « reliés au réseau par une distribution en dalle, type bitube », et donc alimentés en eau chaude.

Au point 2.10.2.2. « distribution d'eau chaude et comptage », est mentionné que « chaque logement sera alimenté en eau depuis une ou plusieurs gaines techniques (communes ou privatives) par des tuyaux calorifugés. Un robinet d'arrêt général et une manchette pour pose ultérieur éventuelle du compteur seront prévus (dans les parties communes ou privatives).

Le paragraphe suivant concerne l'ESC (eau chaude sanitaire), alimentant à priori les douches, lavabos, éviers... et prévoit également des modules individuels de distribution dans chaque appartement.

Il résulte de ces clauses, qu'il n'était effectivement pas prévu qu'au moment de la livraison les appartements soient nécessairement déjà équipés de compteurs individuels de chauffage.

En revanche la possibilité de pose ultérieure de ces compteurs était expressément prévue, et il appartenait donc à la société Bouygues de fournir les installations, équipement, câbles ou autres, permettant l'installation sans difficulté de ces compteurs. Cette obligation ne pouvait s'entendre que de la simple pose de manchettes, mais incluait tout ce qui permettait de raccorder les compteurs au système de fourniture de chauffage par l'UEM.

En effet, compte tenu du fait que la fourniture du chauffage urbain était confiée à la société UEM, via la sous-station installée dans les parties communes de chaque immeuble, ce qu'aucune des parties n'a jamais contesté, les compteurs envisagés, dont le but était de permettre un décompte exact de la consommation individuelle de chaque foyer occupant, s'entendaient nécessairement de compteurs compatibles avec les installations de l'UEM.

Les sociétés Bouygues et Pingat ne peuvent donc soutenir que leurs obligations se seraient limitées à la pose de manchettes, et que compte tenu de la possibilité de poser des compteurs ISTA, le vendeur aurait ainsi rempli ses obligations vis à vis des acquéreurs alors que ces compteurs ne sont pas compatibles avec l'installation UEM et engendrent des déperditions dans le comptage des calories.

Ainsi est-il expressément indiqué dans le rapport d'expertise que « un coffret de gestion UEM est situé dans la sous-station au rez de chaussée. Celui-ci permet la régulation et le comptage des calories consommées sur la totalité de la distribution de l'immeuble. ».

Cependant : « des sous-comptages compatibles et agréés UEM ne sont pas positionnés dans chaque logement. Cela ne permet pas à ce jour un relevé personnalisé et individuel pour une facturation à chaque locataire ou propriétaire des consommations réelles. Des compteurs relevables ont été mise en place dans chaque logement mais ceux-ci ne sont pas homologués et compatibles au système UEM. Le comptage individuel n'est pas pris en compte par le distributeur d'énergie. A ce jour les pertes en charge sur le réseau d'eau chaude entre la sous station et les modules « Skid » de chaque logement sont facturées par l'UEM et non comptabilisées sur les compteurs individuels. A cause de ces pertes en charge sur le réseau principal, il existe une différence entre le comptage général UEM de chaque immeuble et l'addition des consommations relevées des compteurs individuels ».

Il résulte également du rapport d'expertise et du « compte-rendu de la réunion concessionnaires du 19 juillet 2013 » établi sur papier à en-tête de la société Bouygues immobilier et dont copie figure au rapport, que les sociétés UEM (fournisseur du chauffage urbain), Le Sanitaire Français (titulaire du lot n° 9, et Satel ( lot électricité) ainsi que le BEA Ingénierie, étaient présents à la réunion et qu'à cette occasion il a été précisé que « les électriciens devront nous confirmer que les téléreports UEM peuvent être posés dans les logements », que le câble à poser était un « type de câble BUS référence UEM », qu'il était attendu « confirmation que le câble Mbus est relié entre compteur et arrive bien dans le local chaufferie » et que « il est prévu dans le marché L.S.F. la pose des compteurs sur les SKID CIC ». Les termes de cette réunion sont en rapport avec les observations précitées, à savoir le fait qu'il incombait bien à la société Bouygues Immobilier de prévoir l'installation de l'ensemble des éléments nécessaires à la pose ultérieure de compteurs individuels.

Il résulte des termes de cette réunion que la société Bouygues et les différents intervenants à la construction étaient parfaitement conscients de la nécessité d'installer dans les locaux, et plus spécifiquement dans les parties communes, un dispositif d'ensemble permettant l'installation ultérieure des compteurs. Au surplus, et quoique aucun engagement express n'ait figuré dans la notice descriptive, il apparaît que la pose même de ces compteurs UEM était bien envisagée, comme figurant dans le marché de la société LSF.

Il doit donc être déduit de ce qui précède que si la société Bouygues ne s'était pas engagée contractuellement à fournir dès la livraison, des compteurs individuels, ses obligations contractuelles portaient en revanche sur l'ensemble des équipements nécessaires pour que des compteurs, fournis par l'UEM, soient posés dans les logements, équipements qui devaient se situer entre la sous-station UEM et les appartements, et donc dans les parties communes des immeubles.

Or en l'état des constatations de l'expert, tel n'a pas été le cas.

Il est ainsi relevé par l'expert que, outre l'absence de compteurs individuels homologués et compatibles UEM :

il n'existe pas de tubage ou de conduit dédié afin de permettre le passage d'une liaison câble type bus pour la prise en compte par le système UEM de la consommation individuelle de chaque logement

il n'existe pas d'architecture de type câblage bus entre la sous-station et les diverses gaines palières afin de collecter les informations des éventuels compteurs individuels compatibles avec le comptage général en sous-station,

les compteurs ISTA installés dans chaque logement dans le cadre du contrat passé par Foncia afin d'avoir une consommation individualisée pour la répartition de la facture globale de l'UEM ne sont pas compatibles avec le système de comptage de l'UEM. De plus il n'existe pas de liaison câble avec la gaine électrique palière et l'architecture réseau principale en sous-station chauffage.

III- Sur la recevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires

La société Bouygues Immobilier a conclu avec les actuels copropriétaires de l'ensemble immobilier « Nouvel'R » des contrats de vente en l'état futur d'achèvement. Les relations entre les copropriétaires acquéreurs et la société Bouygues Immobilier, vendeur, sont donc, pour ce qui concerne l'allégation d'un défaut de conformité de la chose vendue, soumises soit aux dispositions des articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du code civil, si le défaut de conformité était apparent lors de la livraison du bien, soit aux dispositions du droit commun de la vente si le défaut de conformité était caché et n'a été révélé qu'ultérieurement.

S'agissant de l'argumentation selon laquelle il y aurait en l'espèce un défaut de livraison partiel de la chose vendue, celle-ci ne peut être retenue en l'espèce. Il n'est en effet pas contesté que l'immeuble est équipé d'un système de chauffage, en l'occurrence un chauffage urbain avec installation dans les parties communes de l'immeuble d'une sous-station pour distribution dans les appartements, et seule est en litige la question de l'absence des compteurs, et de l'absence d'un système permettant le comptage individuel des calories. Il n'existe donc aucune absence de livraison d'un élément de la chose vendue, en l'occurrence le chauffage, mais bien l'allégation d'un défaut de conformité du chauffage avec ce qui était convenu, à savoir un chauffage individuel.

L'argument du syndicat des copropriétaires doit donc être écarté sur ce point, et il reste constant que les critiques émises relèvent bien de l'allégation d'une non-conformité de la chose vendue.

Quant au caractère apparent ou non du défaut de conformité lors de la livraison des parties communes, la société Bouygues relève à juste titre que dans son assignation à jour fixe délivrée le 29 août 2019, le syndicat des copropriétaires expose clairement que « lors de la première assemblée générale il s'est avéré que la mise en place de compteurs caloriques UEM avec individualisation des charges n'avait pas été réalisée et ce suite à une non-conformité ayant entraîné un refus par l'UEM de mettre en place les compteurs caloriques individuels ».

Ainsi à la date de cette assemblée générale, le syndicat des copropriétaires était informé, non seulement de l'absence de pose des compteurs, mais également du fait que cette absence résultait d'une non-conformité sur l'installation de chauffage. Cette information lui avait été communiquée, quand bien même le syndicat n'ait pas su, à cette date, que c'était « à la suite d'une erreur du promoteur » selon les termes de son assignation, que les compteurs UEM n'avaient pu être mis en place.

Au vu des pièces produ