CA Paris, 21 déc. 2023, RG 23/00037

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7

ARRÊT DU 21 DÉCEMBRE 2023

(n° , 32 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/00037 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CG3IN

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 25 Août 2022 par le Tribunal Judiciaire de CRÉTEIL - RG n° 21/00061

APPELANTE

SADEV 94 - SOCIÉTÉ D'AMENAGEMENT ET DE DÉVELOPPEMENT DES VILL ES ET DU DÉPARTEMENT DU VAL DE MARNE

[Adresse 32]

[Localité 65]

représentée par Me Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Xavier GOSSELIN, avocat au barreau de PARIS, toque : T700

INTIMÉES

LNTI - S.C.I. LE NOUVEAU TEMPS IMMOBILIER

[Adresse 15]

[Localité 69]

représentée par Me Chantal TEBOUL ASTRUC, avocat au barreau de PARIS, toque : A0235

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 3]

[Localité 64]

Représentée par Monsieur [O] [W], en vertu d'un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Novembre 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Conseiller

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

*

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Par arrêté n° 2010/7224 du 28 octobre 2010, le préfet du Val-de-Marne a décidé la création de la ZAC [Localité 70], dont l'aménagement a été concédé à la SADEV 94, au terme d'une délibération du Conseil municipal de la commune en date du 16 décembre 2010.

Par arrêté préfectoral du 11 juillet 2011 prorogé le 26 mai 2016, la ZAC [Localité 70] a fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique.

Par arrêté préfectoral n° 2020/541 du 21 février 2020, les biens situés dans le périmètre de la ZAC [Localité 70] ont été déclarés cessibles au profit de la SADEV 94.

L'ordonnance d'expropriation a été rendue le 31 mars 2020.

La parcelle cadastrée section AU n°[Cadastre 61], sise [Adresse 15] à [Localité 69], est située dans le périmètre d'utilité publique. Sa superficie est de 6.418 m². Elle est desservie par trois axes autoroutiers et par les transports en commun. Elle supporte un immeuble en copropriété érigé en R+1 composé de locaux d'activité et de bureaux. La dalle de l'immeuble est en béton, les murs du rez-de-chaussée en parpaing, et la toiture en bac acier, le tout agrémenté d'accès extérieurs et de fenêtres. Les lots expropriés sont les lots 2, avec les six emplacements de stationnement en façade qui lui sont rattachés, et 4.

Est notamment concernée par l'opération la SCI Le Nouveau Temps Immobilier (SCI LNTI), en tant que propriétaire des lots 2 et 4 de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 15] à [Localité 69], sur la parcelle cadastrée AU n°[Cadastre 61].

Par un jugement du 25 août 2022, après transport sur les lieux le 07 décembre 2021, le juge de l'expropriation de Créteil a :

Annexé à la décision le procès-verbal de transport du 07 décembre 2021 ;

Fixé la date de référence au 26 mars 2016 ;

Retenu les surfaces suivantes : 1.468,9 m² pour les locaux d'activité et 151,6 m² pour les bureaux ;

Retenu la méthode d'évaluation globale par comparaison HT/HD ;

Refusé d'appliquer un abattement pour occupation ;

Retenu une valeur unitaire de 1.250 euros/m² pour les locaux d'activités et de 2.300 euros/m² pour les bureaux ;

Fixé l'indemnité due par la SADEV 94 à la SCI LNTI au titre de la dépossession des locaux situés [Adresse 15] à [Localité 69], sur les lots 2 et 4, à la somme de 2.530.935 euros HT/HD ;

Dit que cette indemnité de dépossession foncière se décompose de la façon suivante :

2.184.805 euros au titre de l'indemnité principale,

219.480 euros au titre de l'indemnité de remploi,

115.300 euros au titre de l'indemnité pour perte de revenus locatifs,

11.350 euros au titre des frais de déménagement ;

Condamné la SADEV 94 à payer à la SCI LNTI la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la SADEV 94 aux dépens.

La SADEV 94 a interjeté appel du jugement le 29 septembre 2022 sur la méthode d'évaluation à retenir, la valeur unitaire, l'abattement pour occupation à pratiquer, et les frais de déménagement. À l'inverse, elle n'entend pas remettre en cause l'absence de valorisation distincte du terrain, les modalités de calcul des frais de remploi, et l'indemnité due au titre de la perte de revenus locatifs.

Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ adressées au greffe le 21 décembre 2022 par la SADEV 94, notifiées le 12 janvier 2023 (AR intimé retourné et AR CG le 16 janvier 2023), aux termes desquelles, il est demandé à la cour de :

Infirmer le jugement de première instance ;

Par suite,

Fixer comme suit l'indemnité revenant à l'expropriée :

I. Indemnité principale (valeur partiellement occupée)

Méthode utilisée : évaluation globale, terrain intégré

Surfaces

(en m²)

Valeur unitaire

(en euros/m²)

Abattement pour occupation

Indemnité

(en euros)

Partie activités occupée au titre d'un bail dérogatoire

330

1.200

10%

356.400

Partie activités occupée au titre d'un bail commercial

1.078,3

1.200

30%

905.772

Partie bureaux

151,6

1.700

30%

180.404

Partie libre

60,6

1.100

-

66.660

Soit une indemnité principale totale de 1.509.236 euros ;

II. Indemnités accessoires

Frais de remploi : 151.923,60 euros, calculés comme suit :

20% sur 5.000 euros = 1.000 euros

15% sur 10.000 euros = 1.500 euros

10% sur 1.494.236 euros = 149.423,60 euros

Frais de déménagement : 1.000 euros

Total indemnité de dépossession (valeur occupée) : 1.662.159,60 euros.

2/ déposées au greffe par la SCI LNTI, intimée, formant appel incident, le 17 mars 2023, notifiées le 04 avril 2023 (AR appelant le 06 avril 2023 et AR CG le 06 avril 2023), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Recevant la SCI LNTI en ses demandes, fins et conclusions, notamment d'appel incident,

Y faisant droit,

Débouter la SADEV 94 de toutes ses demandes, fins et conclusions d'appel ;

Confirmer le jugement rendu le 25 août 2022 par le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Créteil en ce qu'il a alloué à la SCI LNTI une indemnité de 115.300 au titre de la perte de revenus locatifs ;

Confirmer le jugement rendu le 25 août 2022 par le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Créteil en ce qu'il a alloué à la SCI LNTI une indemnité de 11.350 au titre des frais de déménagement ;

Confirmer le jugement rendu le 25 août 2022 par le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Créteil en ce qu'il a alloué à la SCI LNTI une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Infirmer le jugement rendu le 25 août 2022 par le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Créteil en ce qu'il a fixé l'indemnité de dépossession des locaux situés [Adresse 15] à [Localité 69], sur les lots 2 et 4, due à la SCI LNTI à :

Indemnité principale : 2.184.805 euros ;

Indemnité de remploi : 219.480 euros ;

Et statuant à nouveau,

Fixer l'indemnité pour dépossession du bien immobilier lui appartenant sis [Adresse 15] à [Localité 69], comme suit :

Valeur des lots 2 et 4 situés dans l'immeuble [Adresse 15] [Localité 69] :

Surfaces activités et stockage situées au RDC et premier étage pour partie : 813,5 m² + 655,4 m² = 1.468,9 m² × 2.000 euros/m² = 2.937.800 euros,

Surfaces de bureaux situées au premier étage : 151,6 m² × 2.300 euros/m² (en confirmation du jugement) = 348.680 euros,

Parkings extérieurs au nombre de six : 6 × 13.000 euros = 78.000 euros,

TOTAL = 3.364.480 euros ;

Indemnité de remploi :

De 0 euro à 5.000 euros × 20% = 1.000 euros,

De 5.000 euros à 15.000 euros × 15% = 1.500 euros,

Sur 3.349.480 × 10% = 334.948 euros ;

TOTAL = 3.701.928 euros ;

Condamner la SADEV 94 à payer à la SCI LNTI la somme complémentaire de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SADEV 94 aux entiers dépens de première instance et d'appel.

3/ déposées au greffe par la SCI LNTI, intimé, formant appel incident, le 27 juin 2023, notifiées le 27 juin 2023 (AR appelant le 29 juin 2023 et AR CG le 30 juin 2023), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Recevant la SCI LNTI en ses demandes, fins et conclusions, notamment d'appel incident,

Y faisant droit,

Débouter la SADEV 94 de toutes ses demandes, fins et conclusions d'appel ;

Confirmer le jugement rendu le 25 août 2022 par le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Créteil en ce qu'il a alloué à la SCI LNTI une indemnité de 115.300 au titre de la perte de revenus locatifs ;

Confirmer le jugement rendu le 25 août 2022 par le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Créteil en ce qu'il a alloué à la SCI LNTI une indemnité de 11.350 au titre des frais de déménagement ;

Confirmer le jugement rendu le 25 août 2022 par le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Créteil en ce qu'il a alloué à la SCI LNTI une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Infirmer le jugement rendu le 25 août 2022 par le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Créteil en ce qu'il a fixé l'indemnité de dépossession des locaux situés [Adresse 15] à [Localité 69], sur les lots 2 et 4, due à la SCI LNTI à :

Indemnité principale : 2.184.805 euros,

Indemnité de remploi : 219.480 euros ;

Et statuant à nouveau,

Fixer l'indemnité pour dépossession du bien immobilier lui appartenant sis [Adresse 15] à [Localité 69], comme suit :

Valeur des lots 2 et 4 situés dans l'immeuble [Adresse 15] [Localité 69] :

Surfaces activités et stockage situées au RDC et premier étage pour partie : 813,5 m² + 655,4 m² = 1.468,9 m² × 2.000 euros/m² = 2.937.800 euros,

Surfaces de bureaux situées au premier étage : 151,6 m² × 2.300 euros/m² (en confirmation du jugement) = 348.680 euros,

Parkings extérieurs au nombre de six : 6 × 13.000 euros = 78.000 euros,

TOTAL = 3.364.480 euros ;

Indemnité de remploi :

De 0 euro à 5.000 euros × 20% = 1.000 euros,

De 5.000 euros à 15.000 euros × 15% = 1.500 euros,

Sur 3.349.480 × 10% = 334.948 euros ;

TOTAL = 3.701.928 euros ;

Condamner la SADEV 94 à payer à la SCI LNTI la somme complémentaire de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SADEV 94 aux entiers dépens de première instance et d'appel.

4/ adressées au greffe le 30 mars 2023 par le commissaire du gouvernement, intimé, notifiées le 12 avril 2023 (AR appelant le 13 avril 2023 et AR intimé le 14 avril 2023), aux termes desquelles il forme appel incident et demande à la cour de :

Fixer à la somme de 1.737.865 euros l'indemnité totale d'expropriation due à la SCI LNTI pour la dépossession des lots 2 et 4 de l'immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 69], décomposée comme suit :

1.578.968 euros en valeur occupée au titre de l'indemnité principale (1.334.892 euros + 244.076 euros) :

Locaux d'activité et de stockage : 1.078,3 m² × 1.200 euros/m² × 70% + 330 m² × 1.200 euros/m² × 90% + 60,6 m² × 1.200 euros/m² = 1.334.892 euros

Bureaux : 151,6 m² × 2.300 euros/m² × 70% = 244.076 euros,

158.897 euros au titre de l'indemnité de remploi :

5.000 euros × 20% = 1.000 euros

10.000 euros × 15% = 1.500 euros

1.563.968 euros × 10% = 1.000 euros,

Le montant d'un an de loyers au titre de l'indemnité pour perte de revenus locatifs,

Le montant de l'éventuel devis correspondant au titre de l'indemnité pour frais de déménagement.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :

La SADEV 94 fait valoir que :

Concernant la description générale, les lots expropriés font partie de l'ensemble immobilier sis [Adresse 15] à [Localité 69], édifié sur la parcelle cadastrée section AU n°[Cadastre 61].

Concernant la consistance matérielle, l'ensemble immobilier est composé d'une partie bureaux située au premier étage avec un showroom à usage de stockage, et d'une partie entrepôt sur deux niveaux à usage de stockage disposant d'une chambre froide. Le bien dispose de quais de chargement et de six places de stationnement. L'état d'entretien de la partie bureaux est correct et celui de la partie entrepôt est passable.

Concernant les surfaces, la partie bureaux mesure 1.468,9 m² et la partie entrepôt mesure 151,6 m², soit une surface utile totale de 1.620,5 m².

Concernant la situation d'occupation, le bien est occupé par cinq sociétés. Le bail dérogatoire du 13 juillet 2020 a été conclu après l'ordonnance d'expropriation et est donc inopposable à l'autorité expropriante. Le bien doit donc être évalué en valeur partiellement occupée.

Concernant la date de référence, en application des dispositions des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l'urbanisme, il s'agit du 26 mars 2019. À cette date, les lots expropriés étaient situés en zone UIC du plan local d'urbanisme.

Concernant la méthode d'évaluation et la demande de valorisation des places de stationnement, le premier juge a justement refusé d'indemniser les places de stationnement au motif que les lots expropriés sont évalués selon la méthode terrain intégré qui exclut toute valorisation distincte. Il apparaît surtout que les termes de comparaison produits concernaient des biens comportant des places de stationnement. L'indemnisation distincte des places de stationnement nécessiterait de ne retenir que des termes de comparaison dépourvus de places de stationnement, alors même que le plan local d'urbanisme impose que les constructions et installations en disposent en dehors des voies publiques. Puisque les places de stationnement constituent un accessoire nécessaire à l'exploitation du site, il n'y a pas lieu de les valoriser distinctement. Cette position a déjà été retenue dans une décision du tribunal judiciaire de Bobigny du 28 novembre 2017 confirmée par la cour d'appel de Paris dans un arrêt du 18 avril 2019 (17/00016). L'arrêt du 28 novembre 2019 cité par la SCI LNTI en première instance concerne une emprise partielle de terrain à usage de voiries et de stationnement, ce qui n'est absolument pas comparable avec la situation en l'espèce. En tout état de cause, les prétentions de la SCI LNTI sont justifiées par trois mutations non produites et non référencées, alors que les articles R.311-12 et R.311-22 du code de l'expropriation et l'article 9 du code de procédure civile imposent la production des actes de vente sur lesquels chaque partie fonde ses demandes. Par ailleurs, deux des trois mutations proposées par la SCI LNTI concernent des garages souterrains, privés, clos et sécurisés, ce qui rend inopérante leur comparaison avec les places de stationnement en l'espèce. La troisième mutation semble erronée, puisqu'aucune place de stationnement ne se situe à l'adresse indiquée. Dès lors, les trois mutations doivent être écartées.

Concernant la valeur du bien retenue dans le jugement entrepris, le premier juge a, à tort, retenu une valeur supérieure aux termes de comparaison produits alors que tous les termes de comparaison cités portent sur des biens situés à l'intérieur de la ZAC [Localité 70] de sorte qu'ils bénéficient tous du même environnement géographique. Quant à la consistance du bien, si l'intérieur des locaux est effectivement en bon état, la construction extérieure est sommaire et en état vétuste. Enfin, le premier juge n'a pas explicité les références retenues, se contentant de retenir la valeur unitaire proposée par le commissaire du gouvernement ou par l'expropriée.

Concernant les termes de comparaison de l'expropriée produits en première instance, les seuls qui peuvent être retenus comme fondement au prix unitaire proposé par la SADEV 94 sont les termes de comparaison n°3, n°5, et n°8. Les 9 autres termes de comparaison produits par l'expropriée en première instance doivent être écartés.

Concernant les termes de comparaison du commissaire du gouvernement, leur état est similaire aux lots expropriés de sorte que l'argumentaire selon lequel le bon état des bureaux justifie une majoration de la valeur unitaire de la partie bureaux est incorrect. La cession que le commissaire du gouvernement avait refusé de retenir a désormais fait l'objet d'un arrêt définitif de la cour d'appel de Paris, laquelle a retenu une valeur de 1.400 euros/m² et 1.700 euros/m² pour les bureaux respectivement non-cloisonnés et cloisonnés (Pièce 19A). Désormais, il ne peut s'y opposer, cette cession devant être privilégiée par la cour dans la mesure où elle est très récente et se trouve située à proximité du bien à évaluer. Par ailleurs, la vente du 19 avril 2018 ne peut pas être retenue comme référence, car elle n'est pas comparable aux lots expropriés. L'arrêt de la cour d'appel de Paris du 18 novembre 2021 évalue la partie bureaux du bien à évaluer à 1.640 euros/m², ce qui corrobore la proposition indemnitaire de la SADEV 94.

Concernant les termes de comparaison de l'autorité expropriante, en retenant la méthode d'évaluation terrain intégré, la partie activités doit être évaluée à 1.200 euros/m² en valeur libre et la partie bureaux doit être évaluée à 1.700 euros/m² en valeur libre. Au soutien de cette proposition indemnitaire, la SADEV 94 verse plusieurs termes de comparaison, dont des accords amiables intervenus avec d'autres propriétaires de biens situés dans la zone du projet conformément à la jurisprudence habituelle (02-70.119 ; CA Nîmes 07/00020 ; CA, Toulouse 05/43).

Concernant les abattements pour occupation, la jurisprudence impose de retenir une moins-value en cas d'occupation du bien exproprié à la date de l'ordonnance d'expropriation (09-11.670, 06-14.468, 9-70.206, 91-70.014, 96-70.079, 12-24.995). Les références implicitement retenues par le premier juge font d'ailleurs ressortir des abattements pour occupation compris entre 30% et 40%. La cour d'appel de Paris applique également un tel abattement « habituel » (RG 17/00037, RG 20/06772, RG 20/10705, RG 21/05962). Il arrive que la cour d'appel de Paris retienne un taux d'abattement de 35%, justifié en l'espèce, car un des locataires avait déjà quitté les lieux (RG 20/06407), voire un taux d'abattement de 30% (RG 17/10858, RG 19/05817, RG 17/0076, RG 19/16441) qui a notamment pu être retenu à propos de locaux situés précisément dans le périmètre de la ZAC [Localité 70] (RG 20/09000). La cour d'appel de Versailles a également retenu un taux d'abattement pour occupation commerciale jusqu'à 40% (RG 18/07616, RG 19/08886). Il est sollicité d'infirmer le jugement entrepris et d'appliquer un abattement de 30%. Par ailleurs, l'étude du marché immobilier sectoriel dans le cadre de la méthode par comparaison révèle que les valeurs concernant des locaux occupés et les locaux libres sont différentes de sorte que le principe d'un abattement est incontestable en l'espèce. S'agissant des locaux soumis à baux commerciaux, le taux d'abattement est généralement compris entre 30% et 40%. S'agissant des locaux soumis à baux dérogatoires, il ressort de la doctrine (Évaluation des biens, [N] [X], Le Moniteur, 11ème éd.) et de la jurisprudence (CA Paris RG 05/00018, RG 08/00196, 09/01802, 09/13844, 08/00141 ; TGI Paris 24 décembre 1981 SEMIREP / METAIS) que les taux appliqués en vertu de convention de courte durée ou précaire sont moins élevés que celui retenu en présence d'un bail commercial. En l'espèce, le bien exproprié est exploité en vertu de quatre baux, et aucune démarche n'a été entreprise pour résilier le bail dérogatoire et faire libérer les lieux. Dès lors, l'application d'un abattement de 10% pour occupation précaire sur la valeur unitaire du bien est pleinement justifiée. Par ailleurs, le bien-fondé de cet abattement a été récemment consacré par la cour d'appel de Paris (RG 17/09264, 21/04789).

Concernant les frais de déménagement, les locaux à déménager représentent une surface de 60,6 m². L'indemnité de 11.350 euros allouée par le premier juge apparaît donc excessive. Les deux devis produits par la SCI LNTI révèlent un prix inférieur à celui réclamé par l'expropriée, ne sont pas détaillés, et prennent pour base un volume de 95 m3 ou de 100 m3, ce qui semble incompatible avec la surface de 60,6 m² à déménager. Ces devis apparaissent donc contestables. Une indemnité forfaitaire de 1.000 euros est proposée par la SADEV94.

La SCI LNTI rétorque que :

Concernant le descriptif des biens expropriés, la SADEV 94 s'est contentée d'une description sommaire. La SCI LNTI en rapporte le descriptif complet et précis, non contesté par la SADEV 94 ou par le commissaire du gouvernement. Le premier juge a d'ailleurs précisé que le site présente un certain nombre d'éléments de plus-value.

Concernant le règlement de copropriété et la description de l'immeuble, l'immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 69] est soumis au statut de la copropriété et a fait en ce sens l'objet d'un état descriptif de division et règlement de copropriété. La SCI LNTI est titulaire de droits privatifs sur deux lots qui ont été acquis le 9 juillet 2004. Le lot 2 correspond à 1.545/10.000ème des parties communes et est constitué d'un local commercial à usage d'activités, d'entrepôt au rez-de-chaussée, d'un étage accessible par un escalier intérieur et d'une aire de desserte, de man'uvre et de stationnement. Le lot 4 représente les 520/10.000ème des parties communes de l'immeuble et correspond à un local commercial à usage d'activités et d'entrepôts, mitoyen du précédent. L'immeuble est érigé sur la parcelle cadastrée section AU n°[Cadastre 61]. Il est composé d'un rez-de-chaussée et d'un étage. Il est construit sur une structure en béton armé. La toiture est en bac acier avec une isolation. L'ensemble se présente en bon aspect général.

Concernant les lots à usage privatif, les lots 2 et 4 ne forment plus qu'une seule et unique entité commerciale. Six places de stationnement sont rattachées au lot 2. Au rez-de-chaussée, le petit hall dessert un local d'accueil et de réserve, l'escalier menant à l'étage et les locaux d'activité. Les locaux d'activité comportent un quai de chargement de trois accès camions. Le rez-de-chaussée bénéficie par ailleurs d'une grande hauteur sous plafond de l'ordre de 7 m, d'une chambre froide, de deux blocs sanitaires, de deux bureaux, d'un local collectif, de deux autres unités individuelles constituant des locaux d'activités et de stockage, le tout dans un bon état général. Le premier étage est composé d'une grande surface de stockage dont le sol est dallé de bois, d'un ensemble de bureaux desservis par un couloir dont le sol est parqueté avec un faux plafond aux éclairages incorporés, d'un sanitaire collectif, d'autres bureaux, d'un entrepôt dont le sol est parqueté avec sanitaires complets, ainsi que d'une salle de bains dont le sol est carrelé. L'état général est bon.

Concernant les surfaces, le mesurage réalisé en 2020 par un géomètre-expert est admis par toutes les parties (Pièce 1I). Le rez-de-chaussée mesure 813,5 m², à usage d'activités et de stockage. Le premier étage mesure 807 m², dont 655,4 m² à usage d'activités et de stockage et 151,6 m² à usage de bureaux. La surface totale est de 1.620,50 m². La SCI LNTI précise qu'elle occupe à titre personnel une surface de 60,6 m², ce qui a été attesté par le géomètre-expert (Pièce 2I).

Concernant l'occupation, les locaux sont actuellement donnés en location pour partie, le surplus étant occupé par le propriétaire, en vertu de trois baux commerciaux (Pièce 3I, Pièce 7I, Pièce 11I) et d'un bail dérogatoire (Pièce 15I). Le locataire du bail dérogatoire a définitivement quitté les locaux de sorte que ce bail est, comme le conclut la SADEV 94, inopposable à la procédure d'expropriation.

Concernant l'implantation géographique, la commune d'[Localité 69] est aussi bien desservie qu'un arrondissement parisien avec trois stations de métro, une station de la ligne C du RER, un réseau d'autobus dense, et une ligne de tramway. Elle est également desservie par le boulevard périphérique, et les autoroutes A4, A6 et A86. La [Adresse 15] est bordée de pavillons d'habitation mais aussi d'immeubles collectifs. Le quartier comporte également des unités commerciales, d'activités ou tertiaires, ainsi que des immeubles abritant des commerces de gros ou des plateaux de stockage. Le premier juge a justement mentionné la très bonne localisation du site.

Concernant la date de référence, la date du 26 mars 2019 n'est pas remise en cause par les parties.

Concernant la méthode d'évaluation, si la méthode terrain intégré inclut effectivement la valeur du terrain dans celle du bâti, elle n'intègre en aucun cas de façon systématique les accessoires ou autres qui y sont attachés. En l'espèce, les 6 emplacements de stationnement sont parfaitement définis et strictement privatifs, de sorte qu'il convient d'indemniser leur dépossession en application de l'article L.321-1 du code de l'expropriation. Surtout, la SADEV 94 faillit à démontrer que les termes de comparaison concernent des locaux vendus avec leurs emplacements de stationnement, car de nombreux termes de comparaison qu'elle produit correspondent à des locaux n'en comportent pas ou avec des emplacements de stationnement hors d'usage. L'arrêt de la cour d'appel de Paris du 28 novembre 2019 critiqué par la SADEV 94 est en réalité parfaitement transposable au cas d'espèce puisqu'il s'agissait bien de places de stationnement attachés à un ensemble immobilier bâti à usage principalement de stockage, entrepôts et de bureaux. S'agissant des actes de référence des termes de comparaison, il est quasiment impossible de les produire en présence de lots de copropriété, ce qui est presque systématiquement le cas en matière d'emplacements de stationnement. La SADEV 94, qui a visiblement procédé à une analyse méticuleuse des termes de comparaison produits par la SCI LNTI, dispose certainement des mentions de publication des actes concernés, de sorte que l'égalité des armes n'est pas ici respectée au détriment de l'expropriée. La SCI LNTI maintient les mêmes termes de comparaison que ceux produits en première instance, étant précisé que la SADEV 94 devra rapporter la preuve que ces termes de comparaison sont faux afin de les contester. La moyenne des six termes de comparaison s'établit à 12.633,33 euros. Une valeur unitaire de 13.000 euros par emplacement de stationnement est sollicitée pour un montant total de 78.000 euros.

Concernant la valeur unitaire des lots 2 et 4, la SCI LNTI forme appel incident sur la valeur des surfaces de stockage et d'activités mais pas sur la valeur au titre des surfaces de bureaux. S'agissant de l'environnement géographique, il est rappelé l'excellente desserte de la commune d'[Localité 69], particulièrement intéressante pour des locaux à usage d'activités et d'entreposage. S'agissant de l'immeuble, la superficie du terrain est de 6.500 m². L'encombrement de la parcelle est donc limité ce qui facilite les man'uvres et le stationnement des véhicules. Le potentiel de constructibilité est également exceptionnel. Il devra être tenu-compte de cette plus-value. S'agissant du bâti, il a été édifié dans la fin des années 1970. Il s'agit d'une structure en béton de bonne facture et en bon état général actuel, avec une couverture en bac acier, ne présentant aucune défaillance particulière. Les locaux du rez-de-chaussée qui sont à usage d'activités et d'entreposage bénéficient d'ouverture et d'accès spécifiques et individuels nécessaires à leur fonctionnement. Les locaux à usage de bureaux ouvrent, quant à eux, sur l'extérieur par de larges baies vitrées. À l'étage, les locaux sont de conception moderne et adaptée. Le tout est doté de plusieurs sanitaires et est en très bon état général d'entretien. S'agissant des termes de comparaison, l'ancienneté de la déclaration d'utilité publique et la grande étendue du périmètre de la ZAC [Localité 70] ont contribué à la création d'un marché constitué quasiment uniquement des acquisitions amiables réalisées par la SADEV 94 ou par des décisions judiciaires rendues dans le cadre de la même opération. En se référant à des termes de comparaison datant de 2014, 2015 ou 2016, la SADEV 94 et le commissaire du gouvernement font abstraction de l'évolution à la hausse du marché libre de l'immobilier sur la période. Par ailleurs, en raison de l'opération poursuivie, les locaux d'une surface et qualité comparables dans le Val-de-Marne sont devenus extrêmement rares et donc valorisés. Les valeurs des anciens termes de comparaison doivent donc être réactualisées pour tenir compte de l'évolution intervenue dans l'intervalle (Pièce 17I). Le commissaire du gouvernement a lui-même conclut à la grande rareté des mutations de locaux d'activité ou de bureaux à proximité de la ZAC [Localité 70]. La cour d'appel de Paris a déjà eu l'occasion de retenir une telle évolution du marché (Pièces 18I, 36I, 37I). Il convient de retenir le taux de 8,4% qui correspond à l'évolution des valeurs des locaux d'activités dans le Val-de-Marne (Pièce 17I). Contrairement à ce que soutient la SADEV 94, l'article L.322-8 du code de l'expropriation n'est pas applicable en l'espèce puisque les conditions tenant au nombre de propriétaires intéressés et aux superficies concernées ne sont pas remplies, ou en tout état de cause impossibles à réunir en présence de lots de copropriété bâtis. Ces dispositions sont en effet réservées à l'expropriation de terrains nus. Les deux arrêts communiqués par la SADEV 94 à l'appui de ses conclusions (CA, Nîmes RG 07/00020 ; CA Toulouse 28 novembre 2005) concernent eux aussi, à l'évidence, des terrains nus. Enfin, la SADEV 94 critique la liste des plus-values retenues par le premier juge, au regard notamment de la situation géographique des lots expropriés dans la mesure où les références retenues concernaient des biens également situés au sein de la ZAC [Localité 70]. Or, tel n'est pas toujours le cas, du moins au niveau de la configuration du bien de ses éléments de confort, d'équipements, etc' L'affirmation de la SADEV 94 selon laquelle la construction extérieure est sommaire et en état vétuste est contraire à la réalité. Contrairement à ce qu'affirme la SADEV 94, le premier juge a bien pris en compte les différences de consistance entre le bien exproprié et les biens objet des références qu'il a retenues. S'agissant des termes de comparaison de la SCI LNTI, elle produit 10 termes de comparaison dans le cadre de l'évaluation des locaux d'activités et trois termes de comparaison dans le cadre de l'évaluation des locaux du bureaux. S'agissant des termes de comparaison du commissaire du gouvernement, sa proposition à hauteur de 2.300 euros/m², formulée à l'issue du transport sur les lieux au regard du bon état d'entretien général des locaux à usage de bureaux, est étayée par deux termes de comparaison repris par la SCI LNTI. S'agissant des termes de comparaison de la SADEV 94 pour les locaux d'activités, la SCI LNTI conclut à leur rejet ou à leur nécessaire réajustement en valeur libre. S'agissant des termes de comparaison de la SADEV 94 pour la partie bureaux, l'arrêt de la cour d'appel du 24 mars 2022 concerne des bureaux dont les prestations sont bien inférieures à celles des lots expropriés. Le jugement du tribunal de grande instance de Créteil concernait des locaux de seulement 32 m² et donc incomparables avec les lots expropriés. L'arrêt de la cour d'appel du 28 juin 2018 est également cité par la SCI LNTI et devra être retenu à condition que son ancienneté soit prise en compte. En conclusion, en tenant compte des éléments de plus-value de la parcelle, notamment de son grand potentiel de constructibilité, et des lots expropriés, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a fixé la valeur unitaire des surfaces à usage de bureaux à 2.300 euros/m² et d'infirmer le jugement en retenant une valeur unitaire de 2.000 euros/m² pour les surfaces à usage de locaux d'activités et d'entrepôts.

Concernant l'abattement pour occupation, le premier juge a considéré que « la situation économique actuelle conduit à considérer qu'il est plus intéressant pour un bailleur de détenir des locaux correctement occupés et rentabilisés en harmonie avec les valeurs locatives de marché », en conformité avec la jurisprudence actuelle de la cour d'appel de Paris (Pièces 30I, 31I, 32I). En effet, la cour d'appel de Paris a jugé qu'il n'existe pas en matière d'expropriation de textes imposant de pratiquer systématiquement un abattement pour occupation. Dès l'instant qu'il est constaté l'absence de moins-value liée à l'état d'occupation, il convient de confirmer qu'il n'y a pas lieu à application d'un abattement pour occupation. Le tribunal judiciaire de Bobigny a récemment rendu une décision en ce sens (Pièce 33I). Les baux commerciaux consentis par la SCI LNTI correspondent à un loyer de 93,33 euros/m², de 103 euros/m² et de 90 euros/m², à savoir des valeurs qui s'intègrent parfaitement dans les valeurs de marché. La SADEV 94 se contente de maintenir le principe archaïque et obsolète d'un abattement pour occupation différencié selon la nature des baux consentis aux différents locataires en faisant référence à une jurisprudence ancienne, sans prendre en compte la jurisprudence récente de la cour d'appel de 2019. Dès l'instant qu'il est constaté l'absence de moins-value liée à l'état d'occupation, il convient de confirmer qu'il n'y a pas lieu à application d'un abattement à ce titre. Par ailleurs, pour répondre à l'argumentaire de la SADEV 94, l'article L.322-1 du code de l'expropriation ne trouve pas son application en cas de modification de la situation d'occupation des biens expropriés. L'éventail de décisions judiciaires communiquées par la SADEV 94 concerne uniquement des décisions pour lesquelles aucune des parties n'avait contesté le principe d'un abattement pour occupation mais uniquement son taux. De plus, la crise sanitaire a eu pour conséquence de libérer d'importantes surfaces qui n'ont toujours pas retrouvé preneur. Ces décisions apparaissent également dépassées au regard de la jurisprudence la plus récente et des trois arrêts de la cour d'appel de Paris. En tout état de cause, la surface de 330 m² précédemment louée en vertu du bail dérogatoire et la surface 60,6 m² occupée par la SCI LNTI elle-même devront être estimées libres. À titre infiniment subsidiaire, un abattement de 5% pourra être appliqué sur les surfaces effectivement occupées.

Concernant les frais de déménagement à revenir à la SCI LNTI, deux devis sont produits pour un montant de 11.350 euros HT et de 9.881 euros HT (Pièces 34I, 35I). Contrairement à ce qu'affirme la SADEV 94 dans son mémoire d'appel, le différentiel entre ces deux devis n'est pas réellement significatif. En tout état de cause, la SADEV 94 ne justifie pas en quoi les frais de déménagement ne devraient s'élever qu'à 1.000 euros. C'est pourquoi il est sollicité la confirmation du jugement entrepris qui a alloué une indemnité de 11.350 euros HT au titre des frais de déménagement.

Concernant la perte de revenus locatifs, les parties s'accordent sur la somme de 115.300 euros allouée par le premier juge malgré l'appel de la SADEV 94 sur ce point.

Concernant les frais irrépétibles et les dépens, il convient de confirmer la décision du premier juge en ce qu'il a condamné la SADEV 94 au paiement d'une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La SCI LNTI considère qu'elle a été contrainte de défendre à la procédure initiée par la SADEV 94 en appel, et qu'il est parfaitement justifié de lui attribuer une somme complémentaire au titre de l'article 700 du code de procédure civile de 10.000 euros.

La SCI LNTI rétorque dans un second jeu de conclusions que :

Concernant les surfaces, celles entérinées par la décision de première instance ne sont contestées par aucune des parties.

S'agissant des termes de comparaison du commissaire du gouvernement en cause d'appel, celui-ci se borne à reprendre les termes de comparaison produits par la SADEV 94 et à en tirer une moyenne mathématique. Or, cette méthode est insensée car il n'est pas procédé à l'analyse desdits termes de comparaison en mettant en parallèle l'état des lots expropriés avec ceux servant de comparaison car elle n'est pas représentative du marché immobilier libre devant servir de référence en l'absence d'actualisation des valeurs les plus anciennes. Le commissaire du gouvernement ne soumet aucune mutation nouvelle ou significative qui présenterait l'intérêt de faire évoluer, comme il le prétend, les valeurs retenues par le premier juge. Par ailleurs, il ne fait aucune allusion à la qualité des locaux expropriés.

Concernant l'abattement pour occupation, le commissaire du gouvernement ne se prononce pas au regard de l'argumentaire développé par la SCI LNTI s'agissant du principe même de cet abattement. En l'absence de moyen fondé et justifié tant de la SADEV 94 que du commissaire du gouvernement dans leurs écritures respectives, la cour devra confirmer sa propre jurisprudence telle que précédemment évoquée par la SCI LNTI.

Concernant les frais de déménagement à revenir à la SCI LNTI, le commissaire du gouvernement indique que le montant de l'indemnité sera fixé « sur devis », ce qui correspond à la demande de la SCI LNTI. Faute de devis contraire produit par la SADEV 94, il ne pourra qu'être fait droit à la demande la SCI LNTI sur la base des deux devis déjà produits.

Le commissaire du gouvernement conclut que :

Concernant la description du bien exproprié, la parcelle cadastrée section AU n°[Cadastre 61] sise [Adresse 15] à [Localité 69] est d'une superficie de 6.418 m² et supporte un ensemble immobilier mixte en copropriété en R+1 sur dalle béton composé de locaux d'activité et de bureaux. Le bien exproprié est constitué des lots 2 et 4. D'après le mesurage du géomètre-expert, la surface utile des locaux d'activité et de stockage est de 1.468,9 m², celle des locaux de bureaux est de 151,60 m², soit une surface utile totale de 1.620 m². Un usage privatif de six emplacements de stationnement en façade est rattaché au lot 2. Le site est proche de l'autoroute A4 et des transports en commun.

Concernant la situation locative, les locaux sont partiellement loués à trois sociétés en vertu de trois baux commerciaux et à une société en vertu d'un bail commercial. La surface des locaux occupés par le propriétaire est mesurée à 60,6 m².

Concernant la date de référence, en application des articles L.322-2 du code de l'expropriation et L.213-6 du code de l'urbanisme, le bien étant soumis au droit de préemption urbain, la date de référence doit être fixée au 26 mars 2019, date à laquelle le document d'urbanisme applicable à la zone a été approuvé et modifié par la commune d'[Localité 69].

Concernant la situation au regard de la réglementation d'urbanisme, la parcelle AU n°[Cadastre 61] est située en zone unique UIC, qui correspond presque en totalité au périmètre de la ZAC [Localité 70] et prend appui sur une orientation d'aménagement dénommée « [Localité 70] ».

Concernant les termes de comparaison de l'expropriant appelant, six d'entre eux sont retenus et les autres sont écartés.

Concernant les termes de comparaison de l'exproprié intimé fournie en première instance, deux d'entre eux sont retenus et les autres sont écartés. Les termes de comparaison pour des places de stationnement ne sont pas retenus, car il est proposé de retenir la méthode par comparaison globale, terrain et accessoires intégrés.

Concernant les termes de comparaison retenus par le commissaire du gouvernement, les mutations de locaux d'activité ou de bureaux récentes à proximité et dans la ZAC [Localité 70] étant très rares, il est proposé de retenir des termes de comparaison en remontant jusqu'en 2018. Pour les locaux d'activité, la moyenne des six termes de comparaison retenus s'établit à 1.259,40 euros/m². Il est proposé de retenir une valeur unitaire de 1.200 euros/m² pour les locaux d'activité avant abattement pour occupation commerciale. Pour les bureaux, la moyenne des six termes de comparaison retenus s'établit à 1.888,23 euros/m². Compte tenu du bon état d'entretien des bureaux, il est proposé de retenir une valeur unitaire de 2.300 euros/m² pour les bureaux avant abattement de 30% pour occupation commerciale.

Concernant l'abattement pour occupation commerciale, il est de jurisprudence constante qu'un local occupé subit une perte de valeur sur le marché immobilier et que si les termes de comparaison présentés sont libres de toute occupation il convient d'appliquer un abattement pour occupation commerciale. En l'occurrence, pour un local d'activité, il se dégage de la jurisprudence un abattement de 30% à 40%. Ainsi, il est proposé de retenir un abattement pour occupation commerciale de 30% de la valeur unitaire pour les locaux occupés en vertu d'un bail commercial et de 10% de la valeur unitaire pour les locaux occupés en vertu d'un bail dérogatoire.

Concernant les indemnités accessoires sollicitées par les parties, il est proposé de retenir une indemnité pour perte de revenus locatifs à hauteur de 12 mois de loyer. S'agissant des frais de déménagement, le commissaire du gouvernement constate le désaccord des parties sur ce point et indique que le montant sollicité par la SCI LNTI est supérieur à ceux présentés dans les deux devis qu'elle fournit.

Concernant l'indemnité principale, en recourant à la méthode par comparaison globale, terrain et accessoires intégrés, montant exprimé HT/I-ID, elle s'élève à 1.578.968 euros en valeur occupée. L'indemnité de remploi s'élève ainsi à 158.897 euros. L'indemnité pour perte de revenus locatifs doit s'établir à un an de loyers. L'indemnité pour frais de déménagement devra être justifiée sur devis.

SUR CE LA COUR,

Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N° 2017-891 du 6 mai 2017 - article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l'appel étant du 29 septembre 2022, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.

À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l'espèce, les conclusions de la SADEV 94 du 21 décembre 2022, de la SCI LNTI du 17 mars 2023 et du commissaire du gouvernement du 30 mars 2023 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.

Les conclusions de la SCI LNTI du 27 juin 2023 sont de pure réplique à celles de la SADEV 94 et à celles du commissaire du gouvernement ne formulent pas de demandes nouvelles , sont donc recevables au delà des délais initiaux.

- Sur le fond

Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.

L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.

Aux termes de l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l'expropriant fait fixer l'indemnité avant le prononcé de l'ordonnance d'expropriation, à la date du jugement.

Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.

La SADEV 94 demande la réformation du jugement au motif que le juge de l'expropriation a surévalué le montant del'indemnité de dépossession.

L'appel incident de la SCI LNTI concerne l'indemnité de dépossession et l'appel incident du commissaire du gouvernement sur l'indemnité de dépossession et notamment l'abattement pour occupation.

S'agissant de la date de référence, les parties s'accordent à retenir comme le premier juge en application des articles L213-4 et L213-6 du code de l'urbanisme, le bien exproprié étant soumis au droit de préemption urbain, la date du 26 mars 2019, date à laquelle le document d'urbanisme applicable à zone a été approuvé et modifié par la commune d'[Localité 69].

S'agissant des données d'urbanisme, à cette date de référence la parcelle AU numéro [Cadastre 61] est située en zone UIC ; cette zone (comme U « [Localité 70] ») correspond presque en totalité au périmètre de la Zac du même nom et prend appui sur une orientation d'aménagement dénommé « [Localité 70] ».

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agit d'un ensemble immobilier à usage d'activités composé d'une partie bureaux et d'une partie entrepôts.

La SADEV 94 indique que la partie bureaux est exclusivement au premier étage avec un show-room désormais à usage de stockage et que la partie entrepôt est sur deux niveaux, principalement à usage de stockage, disposant d'une chambre froide pour les marchandises alimentaires ; que le bien dispose de quais de chargement et de six places de stationnement ; que l'espace bureau est correctement entretenu ; que l'état d'entretien des entrepôts est passable.

La SCI LNTI souligne que le premier juge a indiqué :

« Il convient par ailleurs de préciser que le site présente un certain nombre d'éléments de plus-value tenant :

'À la très bonne localisation du site en ville, aux portes de [Localité 71] et proche d'importants axes routiers, autoroutiers et des quais de Seine.

'À ses conditions d'exploitation privilégiée compte tenu de sa surface, de ses aménagements et équipements et de sa sécurisation.

'À son bon état d'entretien tel que cela ressort du procès-verbal de visite des lieux. »

Elle ajoute que l'immeuble [Adresse 15] à [Localité 69] est soumis au statut de la copropriété et a fait en ce sens l'objet d'un état descriptif de division et règlement de copropriété établi au terme d'un acte reçu par Maître [C] notaire à [Localité 71], le 24 mai 1978 dont une copie authentique a été publiée au deuxième bureau des hypothèques de Créteil le 14 juin 1978, volume 3410, numéro 8 ; qu'elle est titulaire de droits privatifs sur deux lots qui ont été acquis par deux actes de Me [U] [B], notaire à [Localité 71], le 9 juillet 2004, correspondant à :

'du lot numéro deux, correspondant à 1545/10.000° des parties communes constitué d'un local commercial à usage d'activités, entrepôts rez-de-chaussée, un étage accessible par un escalier intérieur et sur la façade sud, une aire de desserte, de man'uvres de stationnement.

'du lot numéro quatre, représentant les 520/10.000° des parties communes de l'immeuble correspondant à un local commercial à us