CA Paris, 7 févr. 2024, RG 21/18690

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2

ARRET DU 07 FEVRIER 2024

(n° , 27 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/18690 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CER3U

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Septembre 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS RG n° 16/07412

APPELANTES

S.C.I. SENACHAMPS

immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 510 257 231

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représentée par Me Marie-Catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Ayant pour avocat plaidant Me Ariel FERTOUKH de la SELARL CABINET FERTOUKH, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, toque : 16 substitué par Me Aurore FAROIGI, CABINET AURAN FAROIGI, avocat au bareau de PARIS, toque : B1202

Société SIEL

SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 397 514 803

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représentée par Me Marie-Catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Ayant pour avocat plaidant Me Ariel FERTOUKH de la SELARL CABINET FERTOUKH, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, toque : 16 substitué par Me Aurore FAROIGI, CABINET AURAN FAROIGI, avocat au barreau de PARIS, toque : B1202

INTIMES

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 6] & [Adresse 1] représenté par son syndic la société LOISELET ET DAIGREMONT PATRIMOINE (venant aux droits de la société LOISELET DAIGREMONT ENTREPRISES)

C/O Société LOISELET ET DAIGREMONT PATRIMOINE

[Adresse 7]

[Localité 9]

Représenté par Me Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480

Ayant pour avocat plaidant Me Isabelle GABRIEL de la SELARL G 2 & H, avocat au barreau de PARIS, toque : U0004

Société LOISELET & DAIGREMONT PATRIMOINE venant aux droits de la société LOISELET & DAIGREMONT ENTREPRISES, SAS immatriculée au RCS de Nanterre sous le n° 582 142 790

Siège social : [Adresse 7]

[Localité 9]

Etablissement secondaire : [Adresse 2]

Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Ayant pour avocat plaidant Me Stéphanie PERACCA, avocat au barreau de PARIS, toque : D1505

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 6] & [Adresse 5] représenté par son syndic la société ATRIUM GESTION, SAS immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro B 632 018 503

C/O Société ATRIUM GRESTION

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représenté par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

Ayant pour avocat plaidant Me Stéphane BOKOBZA de la SELARL NEXT STEP AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2416

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 06 Décembre 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

FAITS & PROCÉDURE

L'ensemble immobilier, constitué d'un immeuble à usage de bureau, d'une galerie commerciale au rez-de-chaussée assurant la liaison entre la rue [Adresse 5] et [Adresse 6] et, en sous-sol, de neuf niveaux d'emplacements de parking et de cages d'escaliers parties communes est divisé en deux copropriétés contiguës :

- la copropriété du [Adresse 6] et[Adresse 5]u (ci-après SDC [Adresse 5]). Maître [E] [V] a été désignée en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Paris en date du 14 décembre 2006. La société par actions simplifiée Loiselet & Daigremont a été désignée en qualité de syndic lors de l'assemblée générale du 18 octobre 2011, jusqu'à l'assemblée générale du 25 juin 2015 où la société Atrium Gestion a été désignée en qualité de syndic ;

- la copropriété du [Adresse 6] et [Adresse 1] (ci-après SDC la Boétie) dont le syndic a été la société Adyal Property Management, devenue Advenis Property Management jusqu'à l'assemblée générale du 31 mars 2010 au cours de laquelle la société Loiselet & Daigremont a été désignée en qualité de syndic.

Des servitudes réciproques existent entre les deux syndicats des copropriétaires pour l'exploitation d'une part de la galerie commerciale et d'autre part des parkings en sous-sol.

Ces derniers, scindés en deux tranches relevant des deux copropriétés ci-dessus, sont communicants, forment un seul et même établissement recevant du public et disposent d'installations techniques et de sécurité communes : désenfumage mécanique, groupes électrogènes, colonnes sèches, installation d'extinction automatique de type sprinkler, système de sécurité incendie dit SSI. Des reports d'alarmes sont faits dans le PCS situé au rez-de-chaussée de la galerie marchande du [Adresse 6] (voir rapport de la société Casso en date du 23 mars 2016 - pièce 15 en demande).

Le 29 novembre 1979, les propriétaires des lots ou parts donnant droit à la jouissance des parkings situés dans les deux copropriétés, soit la société [Adresse 6], la Caisse nationale de surcompensation du bâtiment et des travaux publics de France et la Caisse nationale de retraite des ouvriers du bâtiment et des travaux publics, ont signé un règlement de co-jouissance des parkings.

Aux termes de cette convention, la société [Adresse 6] a été désignée en qualité de gestionnaire commun des emplacements de parking, exploitant à ce titre un parking payant accessible au public.

Chaque propriétaire de parking participe aux dépenses liées à la conservation, l'entretien, et l'administration du parc de stationnement et verse des charges à ce titre à la société Parking Elysées 66 à l'exclusion des charges de copropriété qui sont récupérées directement par chaque copropriété auprès des propriétaires du parking.

La société par actions simplifiée Siel est venue aux droits de la société [Adresse 6] en 2002.

Par acte du 30 décembre 2008, la société Siel a fait un apport en capital à la société civile immobilière Senachamps, laquelle est devenue propriétaire de ses 420 lots de parking (soit 80% des parkings) et gestionnaire du parc de stationnement.

Il està noter que par acte du 7 février 2020 la SCI Sénachamps a cédé une partie de ses lots, restant propriétaires des lots n° 515 à 532.

Sur la cessation de l'exploitation du parking

Le 16 décembre 2009, la Préfecture de police a visité le parking et émis un avis défavorable à la poursuite de l'exploitation du parc de stationnement en sous-sol.

Après nouvelle visite du 18 janvier 2010, elle a rendu un avis favorable à la poursuite de l'exploitation le 26 janvier 2010.

Le 25 septembre 2014, à l'issue d'une nouvelle visite, la Préfecture de police a rendu un avis défavorable à la poursuite de l'exploitation du parc de stationnement, avec demande de fermeture, en raison des dysfonctionnements suivants :

'- non fonctionnement du SSI, tant en situation de coupure de l'alimentation électrique qu'en situation normale,

- non fonctionnement du système de désenfumage au niveau -6 [Adresse 1],

- non fonctionnement du moteur d'amenée d'air au niveau -7,5 [Adresse 5] coté D,

- extincteurs en nombre insuffisant,

- bacs à sable non utilisables (vides, cassés ou absence de pelle),

- défaut d'isolement des escaliers et des sas du fait de la présence de trous dans les parois,

- personnel non formé à l'utilisation des moyens de secours,

- défaut de signalétique sur le tableau de commande manuelle du désenfumage, situé en partie haute de la rampe,

- registre de sécurité non tenu à jour,'

en relevant en outre l'absence de remise de certains documents au groupe de visite (rapports de vérification périodique des moyens de secours, des ascenseurs, de l'installation du sprinkler, des installations autres qu'électriques, attestation de formation du personnel à l'utilisation des moyens de secours).

Le 20 octobre 2014, la société Senachamps s'est vu notifier un arrêté de la Préfecture de Police ordonnant la fermeture du parc de stationnement et en interdisant l'accès au public.

Sur les instances judiciaires antérieures

Sur les instances concernant le syndicat des copropriétaires la [Adresse 1]

Un contentieux est né entre la copropriété et les sociétés Siel et Senachamps sur le règlement des dépenses exposées dans le cadre de leurs prestations de gestion et d'entretien des parkings de la copropriété, les frais n'étant plus réglés depuis 2007. La copropriété a réclamé aux sociétés Siel puis Senachamps, paiement de leurs charges.

* Les instances au fond

Les sociétés Siel et Senachamps ont assigné le syndicat des copropriétaires la [Adresse 1] devant le tribunal de grande instance de Paris en contestation des assemblées générales des 24 juin 2009 et 3 octobre 2011. L'affaire a été enregistrée sous le numéro RG 10 /00259.

Par jugement en date du 31 août 2012, le tribunal a :

- mis hors de cause la société Adyal PM [Localité 10],

- déclaré irrecevable la demande d'annulation de l'assemblée générale du 3 octobre 2011 et subsidiairement des résolutions n°2, 4, 9 et 10,

- annulé l'assemblée générale du 24 juin 2009,

- déclaré recevable l'action du syndicat des copropriétaires,

- déclaré inopposable au syndicat des copropriétaires la [Adresse 1] la convention de co-jouissance du 29 novembre 1979 et l'apport par la société Siel selon acte du 30 décembre 2008 de lots de copropriété de l'immeuble la [Adresse 1] à la société Senachamps,

- débouté les sociétés Siel et Senachamps de leurs demandes en paiement de frais de gestion du parking,

- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement d'une provision,

- dit n'y avoir lieu à condamner le syndicat des copropriétaires à fournir à peine d'astreinte les justificatifs des sommes réclamées au titre des charges,

- ordonné une expertise pour faire les comptes entre les parties, confiée à Mme [D],

- ordonné une expertise concernant les désordres affectant les parkings (remontées d'eaux des égouts, fuites d'eau, portes des escaliers et portes coupe-feu, dépôt de déchets dans les parties communes), confiée à M. [L] [B].

La société Senachamps a assigné le syndicat des copropriétaires la [Adresse 1] devant le tribunal de grande instance de Paris en contestation de l'assemblée générale du 20 juillet 2012.

L'affaire a été enregistrée sous le numéro RG 12 /11675 et par ordonnance du 20 mars 2014, le juge de la mise en état a ordonné un sursis à statuer dans l'attente de l'arrêt à rendre dans l'affaire 12 /17080 (appel du jugement RG 10 /00259).

La société Senachamps a assigné le syndicat des copropriétaires la [Adresse 1] devant le tribunal de grande instance de Paris en contestation de l'assemblée générale du 1er juillet 2013. L'affaire a été enregistrée sous le numéro RG 13 /12263 et par ordonnance du 11 juillet 2014, le juge de la mise en état a ordonné un sursis à statuer dans l'attente de l'arrêt à rendre.

La société Senachamps a assigné le syndicat des copropriétaires la [Adresse 1] devant le tribunal de grande instance de Paris en contestation de l'assemblée générale du 25 juin 2014. L'affaire a été enregistrée sous le numéro RG 14 /12930 et par ordonnance du 5 juin 2015, le juge de la mise en état a ordonné un sursis à statuer dans l'attente de l'arrêt à rendre.

M. [B] a rendu son rapport le 22 octobre 2014.

Mme [D] a rendu son rapport le 29 octobre 2015.

Par arrêt en date du 22 février 2017 (RG 12 /17080 sur appel du jugement du 31 août 2012 RG 10 /00259), la Cour d'appel de Paris a :

- déclaré le syndicat des copropriétaires irrecevable à soulever devant la cour la nullité de l'appel interjeté par la société Siel,

- réformé le jugement en ce qu'il a annulé l'assemblée générale du 24 juin 2009,

statuant a nouveau,

- déclaré irrecevable la demande d'annulation de l'assemblée générale du 24 juin 2009 formée par les sociétés Siel et Senachamps,

- confirmé le jugement RG 10 /00259 rendu le 31 août 2012 pour le surplus,

y ajoutant :

- débouté les sociétés Siel et Senachamps de leurs demandes d'expertises,

- débouté les sociétés Siel et Senachamps de leur demande de sursis à statuer,

- débouté les sociétés Siel et Senachamps de leur demande actualisée en appel en paiement de la somme globale de 1.084.256 € arrêtée au 3ème trimestre 2016,

- débouté les sociétés Siel et Senachamps de leur demande en paiement de la somme de 119.211,85 € au titre des sommes avancées par elles de 2006 à 2014 au titre des charges d'entretien des parkings, recouvrés par le syndicat et qui ne leur ont pas été reversées,

- débouté les sociétés Siel et Senachamps de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à leur fournir l'intégralité des relevés de charges détaillant précisément les charges spéciales sous astreinte de 500 € par jour à compter de l'arrêt,

- condamné la société Siel à payer au syndicat des copropriétaires la [Adresse 1] la somme de 5.947,50 € représentant les arriérés de charges dues au 3ème trimestre 2011, avec intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2016,

- condamné la société Senachamps à payer au syndicat des copropriétaires la [Adresse 1] la somme de 120.296,07 € représentant les arriérés de charges dues au 3ème trimestre 2011, avec intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2016,

- déclaré irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires la [Adresse 1] contre la société Advenis Property Management (anciennement dénommée Aydal),

- constaté que l'appel en intervention de la société Allianz par la société Advenis Property Management (anciennement dénommée Aydal) est sans objet,

- condamné le syndicat des copropriétaires la [Adresse 1] aux dépens afférents à la demande contre la société Advenis Property Management et aux dépens de l'appel en intervention forcée de la société Allianz, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer les sommes suivantes par application de l'article 700 du même code à la société Advenis Property Management 2.500 € et à Allianz 2.500 €,

- condamné in solidum les sociétés Siel et Senachamps aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais de l'expertise de Mme [D] seulement, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la [Adresse 1] la somme de 20.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté toute autre demande.

La société Senachamps a assigné le syndicat des copropriétaires la [Adresse 1] devant le tribunal de grande instance de Paris en contestation de l'assemblée générale du 27 septembre 2016. L'affaire a été enregistrée sous le numéro RG 17 /01360.

La société Senachamps a assigné le syndicat des copropriétaires la [Adresse 1] devant le tribunal de grande instance de Paris en contestation de l'assemblée générale du 5 juillet 2019.

* Les ordonnances de référé

La société Senachamps a été condamnée à payer des charges au syndicat des copropriétaires la [Adresse 1] par ordonnances de référé du tribunal de grande instance de Paris en date des 12 mars 2013, 13 avril 2015, 8 février 2016, 2 mars 2017, 1er février 2018, 9 avril 2019.

Sur les instances concernant le syndicat des copropriétaires [Adresse 5]

Le 14 décembre 2009, la société Siel et la société Senachamps ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 6] et[Adresse 5]s en annulation de l'assemblée générale du 5 novembre 2009 et en paiement des sommes exposées pour l'entretien des parkings situés dans l'immeuble. Le 28 janvier 2010, le syndicat des copropriétaires a assigné les sociétés aux fins de voir déclarer inopposable l'apport par la société Siel à la société Senachamps en date du 30 décembre 2008 et en paiement de charges. Les deux affaires ont été jointes sous le numéro RG 10 /00260.

Par jugement en date du 31 août 2012, le tribunal a :

- déclaré irrecevable la demande d'annulation de l'assemblée générale du 18 octobre 2011 et subsidiairement des résolutions n°2, 4, 10 et 11,

- déclaré recevable l'action du syndicat des copropriétaires [Adresse 5],

- déclaré inopposable au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la convention dite de 'co-jouissance' signée le 29 novembre 1979 aux droits de laquelle s'est trouvée la société Siel en 2002 puis, à compter du 30 décembre 2008, la société Senachamps,

- déclaré inopposable au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] l'apport par la société Siel selon acte du 30 décembre 2008 de 313 lots de copropriété à la société Senachamps correspondant à des emplacements de stationnement,

- débouté la société Siel et la société Senachamps de leur demande de levée d'inscription d'hypothèque,

- déboute la société Siel et la société Senachamps de leur demande en paiement de la somme de 994.384,10 €,

- débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] de sa demande en paiement d'une provision,

- dit n'y avoir lieu à condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à foumir, à peine d'astreinte, des justificatifs des sommes réclamées au titre des charges,

- ordonné une mesure d'expertise relative aux comptes entre les parties et désigné Mme [D] pour y procéder,

- ordonné une mesure d'expertise relative aux désordres affectant les parkings et désigné M. [L] [B] pour y procéder.

M. [B] a rendu son rapport le 22 octobre 2014.

Mme [D] a rendu son rapport le 29 octobre 2015.

Par acte du 20 avril 2016, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] a assigné la société Senachamps en paiement de charges.

Par arrêt en date du 22 février 2017 (RG 12 /17059 sur appel du jugement du 31 août 2012 RG 10 /00260), la Cour d'appel de Paris a :

- confirmé le jugement RG 10 /00260 rendu le 31 août 2012,

y ajoutant,

- débouté les sociétés Siel et Senachamps de leurs demandes d'expertises,

- débouté les sociétés Siel et Senachamps de leur demande de sursis à statuer,

- débouté les sociétés Siel et Senachamps de leur demande actualisée en appel en paiement de la somme globale de 1.534.291,99 € arrêtée au 3ème trimestre 2016,

- débouté les sociétés Siel et Senachamps de leur demande en paiement de la somme de 119.211,85 € au titre des sommes avancées par elles de 2006 à 2014 au titre des charges d'entretien des parkings, recouvrées par le syndicat et qui ne leur ont pas été reversées,

- débouté les sociétés Siel et Senachamps de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à leur fournir l'intégralité des relevés de charges détaillant précisément les charges spéciales sous astreinte de 500 € par jour à compter de l'arrêt,

- condamné in solidum les sociétés Siel et Senachamps à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la somme de 657.317,25 € à titre provisionnel au titre des budgets prévisionnels votés et exécutoires,

- déclaré irrecevable l'appel en intervention forcée de la société Advenis Property Management (anciennement dénommée Aydal) et de la société Allianz,

- condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] aux dépens des appels en intervention forcée des sociétés Advenis Property Management et Allianz, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer les sommes suivantes par application de l'article 700 du même code à la société Advenis Property Management 2.500 € et à Allianz 2.500 €,

- condamné in solidum les sociétés Siel et Senachamps aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais de l'expertise de Mme [D] seulement, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la somme de 40.000 € par application de l'article 700 du même code

- rejeté toute autre demande.

La société Senachamps a assigné le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] devant le tribunal de grande instance de Paris en contestation de l'assemblée générale du 22 novembre 2016.

L'affaire a été enregistrée sous le numéro RG 16 /18196.

Par jugement du 27 juin 2019, le tribunal a :

- annulé l'assemblée générale du 22 novembre 2016,

- dispensé la société Senachamps de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,

- débouté les parties de leurs demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamnée le syndicat des copropriétaires aux dépens, avec exécution provisoire.

Sur la présente procédure :

Par actes d'huissier de justice en date des 26 et 27 avril 2016, la société Senachamps a assigné le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic, la société anonyme Loiselet & Daigremont, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] représenté par son syndic, la société par action simplifiées Atrium Gestion et le cabinet Loiselet & Daigremont Entreprises aux fins de déclaration de responsabilité, réalisation de travaux sous astreinte et indemnisation de ses préjudices.

Aux termes de leurs dernières écritures signifiées par voie électronique le 14 novembre 2019, la société Senachamps et la société Siel, intervenante volontaire, ont demandé au tribunal, essentiellement, de :

-- dire que la responsabilité du syndicat des copropriétaires [Adresse 5], du syndicat des

copropriétaires la [Adresse 1] et du syndic Loiselet & Daigremont est engagée,

- condamner in solidum les syndicats des copropriétaires [Adresse 5] et la [Adresse 1] et le cabinet Loiselet & Daigremont Entreprises à réaliser les travaux de remise en état, sous astreinte de 5.000 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, de :

Fonctionnement du SSI

Système de désenfumage

Moteur d'amenée d'air

Isolement des escaliers et rebouchage des trous dans les parois

Signalétique sur le tableau de commande manuelle de désenfumage situé en partie haute de la rampe,

- condamner in solidum les syndicats des copropriétaires [Adresse 5] et la [Adresse 1] et le cabinet Loiselet & Daigremont Entreprises à leur payer les sommes de :

1.363.443,38 € au titre des charges des deux copropriétés, [Adresse 5] et la [Adresse 1], pour les années 2015 à 2018,

10.416.000 € au titre du manque à gagner pour la location des parkings,

331.320 € au titre de la taxe foncière pour les années 2015, 2016, 2017, 2018 et 2019,

subsidiairement,

- ordonner une expertise judiciaire et nommer tel expert qu'il lui plaira aux fins de donner son avis sur l'origine et les causes de la fermeture des parkings aux regards des droits et obligations des parties au litige et d'estimer les préjudices de la société Senachamps et de la société Siel du fait de la fermeture des parkings depuis le 1er octobre 2014,

en tout état de cause,

- condamner in solidum les syndicats des copropriétaires [Adresse 5] et la [Adresse 1] et le cabinet Loiselet & Daigremont Entreprises à payer à la société Senachamps et à la société Siel la somme de 20.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens,

- dire que la demanderesse sera dispensée de toute participation aux condamnations précitées et aux frais afférents à la présente procédure, par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

- ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

Aux termes de ses dernières écritures signifiées par voie électronique le 13 novembre 2019, le syndicat des copropriétaires la [Adresse 1] a demandé au tribunal de :

- constater que les demandes de remise en état étaient déjà sollicitées par la société Senachamps dans le cadre de la procédure ayant abouti au jugement du 31 août 2012 et à l'arrêt de la Cour d'Appel confirmatif du 22 février 2017 et examinées par M. [B], expert judiciaire commis,

en conséquence,

- déclarer la société Senachamps irrecevable en ses mêmes demandes au regard de l'autorité de la chose jugée de l'arrêt de la Cour d'Appel du 22 février 2017,

en tout état de cause,

- juger que l'état d'abandon et de squat du parking géré par la société Senachamps tel que constaté contradictoirement par M. [B], expert judiciaire, est entièrement imputable à la société Senachamps et constitue un fait exonératoire de responsabilité si par extraordinaire un des éléments d'équipement se situant dans le squat n'a pas pu être réparé,

- juger que la société Senachamps n'apporte pas la preuve d'une faute imputable au syndicat des copropriétaires la [Adresse 1],

- juger que la société Senachamps n'apporte pas la preuve du lien de cause à effet entre l'arrêté de fermeture notifié par le Préfet de Police de [Localité 10] et de prétendus défauts

d'entretien imputables au syndicat des copropriétaires la [Adresse 1], au regard des anomalies d'entretien et d'exploitation du parking par la société Senachamps et expressément visés dans l'arrêté de fermeture,

- juger que la société Casso & Associes mandatée (pièce n°15 de la demanderesse) ne fait état d'aucun défaut de fonctionnement des parties communes du syndicat des copropriétaires la [Adresse 1] et préconise les nombreuses améliorations liées directement à l'exploitation du parking et imputables à la société Senachamps,

en conséquence,

- débouter purement et simplement la société Senachamps de toutes ses demandes, fins et conclusions en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre du syndicat des copropriétaires la [Adresse 1],

- condamner la société Senachamps à verser au syndicat des copropriétaires la [Adresse 1] la somme de 20.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société Senachamps en tous les dépens avec application de l'article 699 du même code.

Aux termes de ses écritures (conclusions n°6) signifiées par voie électronique le 2 mars 2020, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] a demandé au tribunal de :

in limine litis,

- constater l'irrecevabilité de la société Senachamps en son assignation,

- constater le défaut de qualité à poursuivre la présente instance des sociétés Siel et Senachamps compte tenu de la cession de la totalité des places de parkings,

à titre principal,

- rejeter la demande de la société Senachamps tendant à faire constater la responsabilité du syndicat des copropriétaires [Adresse 5] pour défaut d'entretien ayant conduit à la fermeture administrative des parkings causant un préjudice financier à la demanderesse,

- juger que la fermeture des parkings causant un préjudice à la société Senachamps n'est pas imputable au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] dans la mesure où les parkings sont des parties privatives,

- juger que la société Senachamps est responsable de la fermeture administrative des parkings du fait de sa carence dans la gestion du parc de stationnement,

- constater en tout état de cause les diligences accomplies par le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] tendant à la réouverture du parc de stationnement,

- rejeter toutes les demandes en paiement de la société Senachamps dirigées à l'encontre du syndicat des copropriétaires [Adresse 5] pour défaut de fondement juridique,

- rejeter la demande à titre subsidiaire de la société Senachamps tendant à obtenir la destination d'un expert chargé d'estimer le préjudice de manque à gagner,

- condamner la société Senachamps à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la somme de 25.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouter la demanderesse de sa demande de dispense de toutes participations aux frais de la présente instance,

- condamner la société Senachamps aux dépens.

Aux termes de ses écritures signifiées par voie électronique le 13 novembre 2019, la société Loiselet & Daigremont Entreprises a demandé au tribunal de :

- rejeter la demande de la société Senachamps tendant à faire constater la responsabilité du Cabinet Loiselet & Daigremont Patrimoine pour défaut d'entretien ayant conduit à la fermeture administrative des parkings causant un prétendu préjudice financier à la demanderesse,

- juger que la fermeture des parkings causant un préjudice à la société Senachamps n'est pas imputable au Cabinet Loiselet & Daigremont Patrimoine dans la mesure où les parkings sont des parties privatives,

- juger que la société Senachamps est responsable de la fermeture administrative des parkings du fait de sa carence dans la gestion du parc de stationnement,

- rejeter toutes les demandes en paiement de la société Senachamps dirigées à l'encontre du Cabinet Loiselet & Daigremont Patrimoine pour défaut de fondement juridique,

- rejeter la demande de réalisation sous astreinte des travaux qui n'intéressent que des parties privatives et surtout qui s'apparentent à une obligation de faire vis-à-vis du Cabinet Loiselet & Daigremont Patrimoine et surtout pour défaut de fondement juridique,

- condamner la société Senachamps à verser au Cabinet Loiselet & Daigremont Patrimoine la somme de 20.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société Senachamps en tous les dépens avec application de l'article 699 du même code.

Par jugement du 16 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

- reçu l'intervention volontaire de la société Siel,

- rejeté les fins de non-recevoir soulevées par le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] et le syndicat des copropriétaires la [Adresse 1],

- dit que le système de désenfumage, d'amenée d'air et les escaliers des parkings constituent des parties communes des copropriétés sises [Adresse 6] et [Adresse 5] d'une part et [Adresse 6] et [Adresse 1] d'autre part,

- dit que le système de sécurité incendie propre aux parkings appartenant aux sociétés Siel et Senachamps ne constitue par une partie commune des copropriétés des immeubles sis [Adresse 6] et [Adresse 5] d'une part et [Adresse 6] et [Adresse 1] d'autre part,

- débouté les sociétés Siel et Senachamps de leurs demandes formées à l'encontre de la société Loiselet & Daigremont,

- débouté les sociétés Siel et Senachamps de leur demande d'exécution de travaux sous astreinte,

- débouté les sociétés Siel et Senachamps de leur demande d'indemnisation de préjudices,

- condamné in solidum les sociétés Siel et Senachamps aux dépens de l'instance,

- dit que les avocats en la cause en ayant fait la demande, pourront, chacun en ce qui le concerne, recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision en application de l'article 699 du code de procédure civile,

- condamné la société Senachamps à payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile les sommes de :

8.000 € au syndicat des copropriétaires [Adresse 5],

8.000 € au syndicat des copropriétaires la [Adresse 1],

4.000 € à la société Loiselet & Daigremont,

- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Les sociétés Siel et Senachamps ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 26 octobre 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 8 novembre 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 6 juillet 2022 par lesquelles la société par actions simplifiée Siel et la sociéSenachamps, appelantes, invitent la cour, au visa des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, à :

- infirmer le jugement en ce qu'il a :

dit que le système de sécurité incendie propre aux parkings appartenant aux sociétés Siel et Senachamps ne constitue par une partie commune des copropriétés des immeubles sis [Adresse 6] et [Adresse 5] d'une part et [Adresse 6] et [Adresse 1] d'autre part,

débouté les sociétés Siel et Senachamps de leurs demandes formées à l'encontre de la société Loiselet & Daigremont,

débouté les sociétés Siel et Senachamps de leur demande d'exécution de travaux sous astreinte,

débouté les sociétés Siel et Senachamps de leur demande d'indemnisation de préjudices,

condamné in solidum les sociétés Siel et Senachamps aux dépens de l'instance,

condamné la société Senachamps à payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile les sommes de :

8.000 € au syndicat des copropriétaires [Adresse 5],

8.000 € au syndicat des copropriétaires la [Adresse 1],

4.000 € à la société Loiselet & Daigremont,

ordonné l'exécution provisoire du présent jugement,

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

statuant à nouveau,

- dire que la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et [Adresse 5], du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et [Adresse 1] et du syndic Loiselet & Daigremont est engagée,

- condamner in solidum les syndicats des copropriétaires du [Adresse 6] et [Adresse 5] et du [Adresse 6] et [Adresse 1] et le cabinet Loiselet & Daigremont Entreprises à leur payer les sommes de :

1.363.443,38 € au titre des charges des charges des deux copropriétés, [Adresse 5] et [Adresse 1], pour les années 2015 à 2018,

10.416.000 € au titre du manque à gagner pour la location des parkings,

331.320 € au titre de la taxe foncière pour les années 2015, 2016, 2017, 2018 et 2019,

subsidiairement,

- ordonner une expertise judiciaire et nommer tel expert qu'il lui plaira aux fins de donner son avis sur l'origine et les causes de la fermeture des parkings aux regards des droits et obligations des parties au litige et d'estimés leurs préjudices du fait de la fermeture des parkings depuis le 1er octobre 2014,

- confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté les fins de non-recevoir soulevées par les syndicats des copropriétaires du [Adresse 6] et [Adresse 5] et du [Adresse 6] et [Adresse 1],

- les débouter de leur appel incident de ces chefs,

en tout état de cause,

- débouter les syndicats des copropriétaires du [Adresse 6] et [Adresse 5] et du [Adresse 6] et [Adresse 1] et le cabinet Loiselet & Daigremont Entreprises de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

- condamner in solidum les syndicats des copropriétaires du [Adresse 6] et [Adresse 5] et du [Adresse 6] et [Adresse 1] et le cabinet Loiselet & Daigremont Entreprises à leur payer la somme de 20.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens,

- dire que la société Senachamps sera dispensée de toute participation aux condamnations précitées et aux frais afférents à la présente procédure, par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Vu les conclusions notifiées le 7 avril 2022 par lesquelles la société anonyme Loiselet & Daigremont Patrimoine, intimée, demande à la cour, au visa des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965, 1240 et suivants du code civil, et 1380 du code général des impôts, de :

en tant que de besoin,

- rejeter la demande de la société Senachamps tendant à faire constater sa responsabilité du pour défaut d'entretien ayant conduit à la fermeture administrative des parkings causant un prétendu préjudice financier à la demanderesse,

- dire que la fermeture des parkings causant un préjudice à la société Senachamps ne lui est pas imputable dans la mesure où les parkings sont des parties privatives,

- dire que la société Senachamps est responsable de la fermeture administrative des parkings du fait de sa carence dans la gestion du parc de stationnement,

- rejeter toutes les demandes en paiement de la société Senachamps dirigées à son encontre pour défaut de fondement juridique,

- rejeter la demande à titre subsidiaire de la société Senachamps tendant à obtenir la désignation d'un expert chargé d'estimer le préjudice du manque à gagner,

- rejeter la demande de réalisation sous astreinte des travaux qui n'intéressent que des parties privatives et surtout qui s'apparentent à une obligation de faire vis-à-vis du cabinet Loiselet & Daigremont Patrimoine et surtout pour défaut de fondement juridique,

en conséquence,

- confirmer en tous points la décision dont appel et notamment en ce qu'elle a exclu sa responsabilité, débouté les appelantes de toutes leurs demandes de condamnation telles que dirigées à son encontre et les a condamnées à lui régler la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens,

en tout état de cause,

- débouter les appelantes de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

- condamner la société Senachamps à lui verser la somme de 20.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société Senachamps aux dépens avec application de l'article 699 du même code ;

Vu les conclusions notifiées le 11 avril 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 5], intimé ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles 9, 10, 14 de la loi du 10 juillet 1965, 1242 du code civil, et 1380 du code général des impôts, à :

sur son appel incident,

- infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir,

- juger que les demandes formulées par les sociétés Siel et Senachamps ont déjà fait l'objet d'une instance soumise à la Cour d'Appel de Paris, laquelle a statué le 22 février 2017,

- déclarer les sociétés Senachamps et Siel irrecevables en ces mêmes demandes au regard de l'autorité de la chose jugée,

à titre principal,

- confirmer le jugement en ce qu'il a :

dit que le système de désenfumage, d'amenée d'air et les escaliers des parkings constituent des parties communes des copropriétés sises [Adresse 6] et [Adresse 5] d'une part et [Adresse 6] et [Adresse 1] d'autre part,

dit que le système de sécurité incendie propre aux parkings appartenant aux sociétés Siel et Senachamps ne constitue par une partie commune des copropriétés des immeubles sis [Adresse 6] et [Adresse 5] d'une part et [Adresse 6] et [Adresse 1] d'autre part,

débouté les sociétés Siel et Senachamps de leurs demandes formées à l'encontre de la société Loiselet & Daigremont,

débouté les sociétés Siel et Senachamps de leur demande d'exécution de travaux sous astreinte,

débouté les sociétés Siel et Senachamps de leur demande d'indemnisation de préjudices,

condamné in solidum les sociétés Siel et Senachamps aux dépens de l'instance,

condamné la société Senachamps à payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile les sommes de :

8.000 € au syndicat des copropriétaires [Adresse 5],

8.000 € au syndicat des copropriétaires la [Adresse 1],

4.000 € à la société Loiselet & Daigremont,

ordonné l'exécution provisoire du présent jugement,

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

en tout état de cause,

- juger que la société Senachamps est responsable de la fermeture administrative du parking du fait de sa carence dans la gestion du parc de stationnement,

- juger que les sociétés Siel et Senachamps n'apportent nullement la preuve d'une carence du syndicat des copropriétaires [Adresse 5] dans l'administration des parties communes,

- constater en tout état de cause les diligences accomplies par lui tendant à la réouverture du parc de stationnement,

- juger que la société Casso n'a fait état d'aucun défaut de fonctionnement de ses parties communes et préconise les nombreuses améliorations liées directement à l'exploitation du parking,

en conséquence,

- débouter les sociétés Siel et Senachamps de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

statuant à nouveau, et y ajoutant,

- condamner les sociétés Siel et Senachamps in solidum à lui verser la somme de 25.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel ;

Vu les conclusions notifiées le 17 octobre 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 1], intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965, des articles 1355 du code civil, 122 et 500 du code de procédure civile, de :

sur son appel incident,

- réformer le jugement en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par lui,

- constater que les demandes de remise en état étaient déjà sollicitées par la société Senachamps dans le cadre de la procédure ayant abouti au jugement du 31 août 2012 et à l'arrêt de la Cour d'Appel confirmatif du 22 février 2017 et examinées par M. [B], expert judiciaire commis,

en conséquence,

- déclarer la société Senachamps irrecevable en ses mêmes demandes au regard de l'autorité de la chose jugée de l'arrêt de la Cour d'Appel du 22 février 2017,

- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :

dit que le système de sécurité incendie propre aux parkings appartenant aux sociétés Siel et Senachamps ne constitue par une partie commune des copropriétés des immeubles sis [Adresse 6] et [Adresse 5] d'une part et [Adresse 6] et [Adresse 1] d'autre part,

débouté les sociétés Siel et Senachamps de leurs demandes formées à l'encontre de la société Loiselet & Daigremont,

débouté les sociétés Siel et Senachamps de leur demande d'exécution de travaux sous astreinte,

débouté les sociétés Siel et Senachamps de leur demande d'indemnisation de préjudices,

condamné in solidum les sociétés Siel et Senachamps aux dépens de l'instance,

condamné la société Senachamps à payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile les sommes de :

8.000 € au syndicat des copropriétaires [Adresse 5],

8.000 € au syndicat des copropriétaires la [Adresse 1],

4.000 € à la société Loiselet & Daigremont,

ordonné l'exécution provisoire du présent jugement,

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

en tout état de cause,

- dire que l'état d'abandon et de squat du parking géré par la société Senachamps tel que constaté contradictoirement par M. [B], expert judiciaire, est entièrement imputable à la société Senachamps et constitue un fait exonératoire de responsable si par extraordinaire un des éléments d'équipement se situant dans le squat n'a pas pu être réparé,

- dire que la société Senachamps n'apporte pas la preuve d'une faute imputable à lui,

- dire que la société Senachamps n'apporte pas la preuve du lien de cause à effet entre l'arrêté de fermeture notifié par le Préfet de Police de [Localité 10] et de prétendus défauts d'entretien imputables à lui, au regard des anomalies d'entretien et d'exploitation du parking par la société Senachamps et expressément visés dans l'arrêté de fermeture,

- dire que la société Casso & Associes mandatée ne fait état d'aucun défaut de fonctionnement de ses parties communes et préconise les nombreuses améliorations liées directement à l'exploitation du parking et imputables à la société Senachamps,

en conséquence,

- débouter purement et simplement les sociétés Siel et Senachamps de toutes leurs demandes, fins et conclusions en ce qu'elles sont dirigées à son encontre,

- condamner la société Senachamps à lui verser la somme de 20.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société Senachamps en tous les dépens avec application de l'article 699 du même code ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a rejeté la fin de non recevoir tirée de l'absence de qualité de copropriétaire de la société civile immobilière Sénachamps ;

Les moyens soutenus par les appelantes ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;

Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants ;

Sur l'irrecevabilité de la demande de travaux pour autorité de la chose jugée

L'article 122 du code de procédure civile dispose que 'constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.'

Les deux syndicats des copropriétaires maintiennent devant la cour que le jugement du 31 août 2012, confirmé par arrêt de cette cour, a rejeté la demande de la société Senachamps tendant à condamner le syndicat des copropriétaires à réaliser sous astreinte des travaux de remise en état du parking et que l'expert a examiné les défauts affectant le parking public, de sorte que la nouvelle demande de travaux est irrecevable, la fermeture du parking ne constituant pas un élément nouveau puisque l'expert a visité les lieux la veille de la visite de la Préfecture ;

La société Senachamps maintient que lorsque l'expert a été désigné, les parkings n'avaient pas encore été fermés par arrêté préfectoral et que la situation n'a cessé d'évoluer jusqu'à la fermeture des parkings en 2014, fait nouveau qui l'autorise à engager une procédure en responsabilité du syndicat des copropriétaires et du syndic ;

La demande présentée par la société Senachamps dans la présente instance concerne des travaux de remise en état du fonctionnement du SSI, du système de désenfumage, du moteur d'amenée d'air, d'isolement des escaliers et de rebouchage des trous dans les parois et de signalétique sur le tableau de commande manuelle du désenfumage situé en partie haute de la rampe ;

Les premiers juges ont exactement relevé qu'il ne s'agit pas des mêmes travaux que ceux objets de la procédure ayant donné lieu au jugement rendu le 31 août 2012 et à l'arrêt rendu le 22 février 2017, qui visaient des désordres affectant les parkings liés à des fuites d'eau, des défaillances des portes des escaliers et des portes coupe-feu et au dépôt de déchets dans les parties communes ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée ;

Sur les responsabilités

Sur la responsabilité des syndicats des copropriétaires

La société Senachamps et la société Siel maintiennent leur recherche de la responsabilité des deux syndicats des copropriétaires sur le fondement des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965 et 1382 du code civil en faisant valoir que les anomalies ayant conduit à la fermeture des parkings incombent à ces derniers, qui n'ont pas entretenu les parties communes alors que les problèmes étaient connus depuis 2010, date de la première visite du parc de stationnement par la Préfecture de Police ;

Tout comme en première instance, elles font valoir que :

- selon les règlements de copropriété des deux immeubles, les installations de ventilation sont des parties communes,

- les systèmes SSI, désenfumage et moteur d'amenée d'air sont communs à tout l'immeuble et on ne peut dissocier les systèmes pour les parkings du reste de l'immeuble, le groupement d'établissement disposant d'un poste central de sécurité qui prend en compte les installations techniques de sécurité tels les tableaux de report d'alarme du parc de stationnement, de commande de mise en oeuvre de la ventilation/désenfumage du parc de stationnement, d'alarme technique du réseau sprinkler du parc de stationnement et de la galerie commerciale ; le PCS assure la surveillance de l'ensemble de l'établissement et n'est pas spécifique aux parkings,

- le système de désenfumage ou d'amenée d'air est relatif à la sécurité du public et le syndic était tenu d'effectuer les travaux le concernant sans même convoquer une assemblé générale, ce qu'il n'a pas fait, alors qu'il était présent lors de la visite de la commission de sécurité, estimant ne pas devoir intervenir car les anomalies relevaient des parties privatives,

- l'arrêt rendu par la cour d'appel le 22 février 2017 n'a pas autorité de chose jugée puisque les parties à l'instance ne sont pas les mêmes ; les défendeurs dénaturent la rédaction de l'arrêt,

- le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] a reconnu sa responsabilité en concluant en 2014 un contrat de vérification SSI et désenfumage,

- les assemblées générales des deux copropriétés ont voté des résolutions relatives à la sécurité incendie,

- la mission de contrôle et d'entretien des installations relève de la gestion des syndicats des copropriétaires qui ont contracté avec les entreprises prestataires,

- le syndic Atrium Gestion, succédant à Loiselet & Daigremont, a pris les choses en main pour relancer la procédure d'ouverture des parkings, confirmant que les travaux nécessaires à cette réouverture doivent être votés en assemblée générale et financés via les charges de parking ; la procédure est toutefois interrompue car le syndic n'a ni signé ni déposé le dossier,

- la responsabilité des syndicats résulte des expertises Casso et [B],

- il est invraisemblable que les syndicats des copropriétaires se prévalent de la convention de co-jouissance alors qu'ils ont obtenu son inopposabilité en justice,

- la société Senachamps n'a pas la qualité de Responsable Unique de Sécurité (RUS) ;

Le syndicat des copropriétaires la [Adresse 1] maintient que :

- selon les constats de M. [B], expert, opérés le 20 décembre 2013 le parking en sous-sol était de fait inexploitable bien avant la visite de la Préfecture du 25 septembre 2014, étant abandonné et à la disposition de squatters,

- le registre de sécur