TJ Bordeaux, 14 févr. 2024, RG 23/00833

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

LOYERS COMMERCIAUX

30C
N° RG 23/00833 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XPO4
Minute n° 24/00013

EXPERTISE

Grosse délivrée
le :
à

JUGEMENT RENDU LE QUATORZE FEVRIER DEUX MIL VINGT QUATRE

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Céline DONET, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 10 Janvier 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 14 Février 2024, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.C.I. [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 3]

représentée par Maître Baptiste MAIXANT, avocat au barreau de BORDEAUX,

ET :

S.A.R.L. Modalita, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 5]

représentée par Maître Raphaël MONROUX de la SCP HARFANG AVOCATS, avocats au barreau de LIBOURNE,

Qualification du jugement : contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 272 du code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 23 janvier 2004, la SCI [Adresse 2] a donné à bail commercial à la SARL RACHEL ET COMPAGNIE, à compter du 1er janvier 2004, un local situé à l’angle de la [Adresse 6] et de la [Adresse 7] à [Localité 5], moyennant un loyer annuel initial de 20.640 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce.

La SARL MODALITA est venue aux droits de la SARL RACHEL ET COMPAGNIE suite à un apport partiel d’actif le 30 avril 2010.

Le bail a été renouvelé le 1er janvier 2013.

Le 29 octobre 2021, le preneur a fait signifier au bailleur une demande de renouvellement du bail.

Le 26 octobre 2022, la SCI [Adresse 2] a fait signifier à la SARL MODALITA son acceptation du principe du renouvellement du bail, et formulé une proposition de loyer renouvelé porté à la somme annuelle de 66.746 euros hors taxes et hors charges.

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception d’un mémoire préalable le 07 décembre 2022, la SCI [Adresse 2] a, par acte du 25 janvier 2023, fait assigner la SARL MODALITA devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2022.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 10 janvier 2024, la SCI [Adresse 2], soutenant son mémoire notifié par LRAR le 08 décembre 2023 et déposé au greffe le 09 décembre 2023, sollicite du juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de:

à titre principal: fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 66.746 euros hors taxes et hors charges à effet du 1er janvier 2022
à titre subsidiaire:
- ordonner une mesure d’expertise avec pour objet de donner son avis sur les modifications notables des éléments mentionnés aux 1 à 4 de l’article L145-33 du code de commerce, et sur la valeur locative,
- fixer le montant du loyer provisionnel dû par la société MODALITA à la somme annuelle de 66.746 euros,
- “dire qu’elle se réserve de varier dans ses prétentions en fonction de l’évolution de la valeur locative retenue par l’expert et de solliciter la condamnation de la société MODALITA au paiement des dépens et à lui payer une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile”.

La SCI [Adresse 2] soutient, en application des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce que le montant du loyer doit être déplafonné compte tenu de la modification notable des obligations des parties et des facteurs locaux de commercialité. Sur le premier critère, elle prétend qu’à la suite de ce nouveau renouvellement du bail, les dispositions de la loi du 18 juin 2014 s’appliquent de sorte que de nouvelles obligations sont transférées au bailleur. Elle indique également que depuis la signature du bail en 2004, contrairement à de nombreux autres baux, la taxe foncière est à la charge de la société bailleresse et qu’elle a connu une augmentation de 56,85%, tandis que dans le même temps le loyer n’a connu qu’une augmentation de 9,30%, justifiant un déplafonnement. Elle expose également que la SARL MODALITA bénéficie d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité, le loyer convenu en 2004 étant particulièrement bas au regard de l’évolution de la métropole bordelaise et du quartier très recherché et luxueux dans lequel se situe le commerce. A ce titre, elle soutient que le commerce exercé par la SARL MODALITA bénéficie de l’accroissement de la population, des moyens de transport, des aires de stationnement, et de l’attractivé de sa zone de chalandise avec la rénovation du centre commercial des Grands Hommes et la création de nouveaux parcs commerciaux.
La SCI [Adresse 2] fait valoir que la valeur locative du local doit être chiffrée à la somme de 66.746 euros, conformément aux critères de l’article L145-33 du code de commerce.

A l’audience, la SARL MODALITA, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 09 janvier 2024 et déposé au greffe le 10 janvier 2024, demande au juge des loyers commerciaux de:

- débouter la SCI [Adresse 2] de ses demandes,
- à titre subsidiaire, ordonner une mesure d’expertise,
- plus subsidiairement, juger que le loyer déplafonné ne pourrait être fixé qu’à compter du 26 octobre 2022,
- en tout état de cause, condamner la SCI [Adresse 2] au paiement des dépens, et à lui payer une indemnité d’un montant de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL MODALITA prétend que la SCI [Adresse 2] ne démontre pas l’existence d’une modification notable des éléments de détermination de la valeur locative au cours du bail échu, soit durant la période entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021. La SARL MODALITA soutient qu’elle bénéficiait déjà d’un emplacement de très bonne commercialité, sans modification favorable et notable, les éléments invoqués par le bailleur étant des lieux communs. Elle expose par ailleurs, que la bailleresse ne démontre pas qu’une éventuelle évolution des facteurs locaux de commercialité aient eu une influence sur son commerce de prêt à porter moyen-haut de gamme. S’agissant de l’évolution des obligations respectives des parties, la SARL MODALITA conteste le calcul de l’évolution de la charge de l’impôt foncier pour le bailleur. Elle fait valoir qu’une mesure d’expertise n’a pas pour objet de pallier la carence d’une partie dans l’administration de la preuve qui lui incombe.

MOTIVATION

Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail commercial

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. L’article L145-34 du code de commerce impose cependant un plafonnement du montant du loyer renouvelé, sauf modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33.

En vertu de l’article R145-30 du code de commerce, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidé par lui le cas échéant en présence d’un consultant.
Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont insuffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.
Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R145-3 à R145-7, L145-34, R145-9, R145-10 ou R145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.
Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

En l’espèce, afin de caractériser l’existence ou non d’une modification notable des éléments de fixation de la valeur locative, les parties produisent toutes deux des rapports d’expertise non contradictoires, qui comportent une appréciation opposée des critères allégués, notamment quand à l’évolution des facteurs locaux de commercialité dans la zone commerciale de la place des Grands Hommes durant la période du bail écoulé. Il est par ailleurs constant que le montant de la taxe foncière acquittée par le bailleur a évolué de manière significative au cours du bail, mais l’impact sur les obligations respectives des parties est également contesté.

Ces divergences sur des points de fait ne permettent donc pas en l’état de statuer sur la demande principale formulée par le bailleur tendant au déplafonnement du loyer du bail renouvelé, et justifient que soit ordonnée une expertise judiciaire qui permettra de donner des éléments d’appréciation complémentaires sur l’existence de critères de déplafonnement, leur impact sur le commerce, et sur l’évaluation de la valeur locative du bien.

Pendant le cours de l’expertise, il convient de fixer un loyer provisionnel au montant du loyer contractuellement fixé et indexé en l’absence d’élément suffisamment probant pour envisager en l’état un accroissement du montant dû par le preneur.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

- dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la procédure n’étant pas parvenue à son terme, les dépens seront réservés dans l’attente de la suite de la procédure.

- Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.[...]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Les dépens étant réservés, il convient également de réserver l’examen des demandes formées au titre des frais irrépétibles.

- Exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS