CA Paris, 15 févr. 2024, RG 23/03575

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple français

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7

ARRÊT DU 15 FÉVRIER 2024

(n° , 24 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/03575 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CHFE7

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 27 Septembre 2022 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY - RG n° 21/00075

APPELANTE

SAEM SEQUANO AMENAGEMENT

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 42]

représentée par Me Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07 substitué à l'audience par Me Cédric BORTOLUSSI, avocat au barreau de PARIS , toque : T07

INTIMÉES

S.A.R.L. SOFINPAR

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 40]

représentée par Me Claudine COUTADEUR de la SCP LACHAUD MANDEVILLE COUTADEUR & Associés - DROUOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : W06

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE SEINE SAINT-DENIS COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Division Missions Domaniales

[Adresse 38]

[Localité 41]

représentée par Madame [N] [F], en vertu d'un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Décembre 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Marie MONGIN, Conseillère

Madame Valérie MORLET, Conseillère

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

*

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Dans le cadre du programme national de requalification des quartiers anciens dégradés, la [Adresse 53] à [Localité 43] a été créée par délibération du 18 octobre 2011. Une enquête publique préalable s'est déroulée du 27 février 2017 au 31 mars 2017 et une enquête parcelle a été menée du 30 septembre 2019 au 18 octobre 2019.

Par arrêté préfectoral n°2019-3178 du 28 novembre 2019, le périmètre de la [Adresse 53] à [Localité 43] a fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique au profit de la société SEQUANO Aménagement (SEQUANO).

Par arrêté préfectoral du 06 mai 2020, les parcelles concernées par la déclaration d'utilité publique ont été déclarées cessibles au profit de la SEQUANO.

L'ordonnance d'expropriation, emportant transfert de propriété au profit de la SEQUANO, a été rendue le 29 septembre 2020 et rectifiée le 1er décembre 2020.

La parcelle cadastrée section K n°[Cadastre 33] sise [Adresse 29], d'une superficie de 869 m², est un terrain situé en centre-ville d'[Localité 43]. Ce terrain comporte 22 places de stationnement en extérieur de taille standard, 4 places de stationnement en extérieur de grande taille ou couvertes, et 4 box fermés.

La parcelle cadastrée section K n°[Cadastre 6] sise [Adresse 24], d'une superficie de 1.508 m², est un terrain situé en centre-ville d'[Localité 43]. Ce terrain comporte 48 box fermés et 8 box fermés de grande dimension. La parcelle est squattée et les box sont en mauvais état d'entretien.

Est notamment concernée par l'opération la SARL SOFINPAR en tant que propriétaire des parcelles cadastrée section K n°[Cadastre 33] et n°[Cadastre 6].

La SARL SOFINPAR a saisi le juge de l'expropriation de Bobigny par un mémoire reçu le 13 avril 2021 aux fins de voir fixer son indemnité de dépossession foncière.

La SEQUANO a saisi le juge de l'expropriation de Bobigny par une requête reçue par le greffe le 20 avril 2021.

Par un jugement du 27 septembre 2022, après transport sur les lieux le 25 janvier 2022, le juge de l'expropriation de Bobigny a :

Ordonné la jonction sous le numéro de RG 21/0075 des affaires enregistrées respectivement sous les numéros de RG 21/0075 et 21/0085 ;

Annexé à la décision le procès-verbal de transport du 25 janvier 2022 ;

Fixé la date de référence au 31 mars 2020 ;

Appliqué un abattement de 7% pour occupation de fait de la parcelle cadastrée K n°[Cadastre 6] ;

Rejeté la demande d'abattement pour désencombrement ;

Retenu la méthode d'évaluation par comparaison terrain intégré ;

Retenu un abattement de 15% pour les box situés sur la parcelle cadastrée K n°[Cadastre 6] pour tenir compte de leur mauvais état d'entretien ;

Rejeté la demande d'indemnité pour potentiel de constructibilité ;

Retenu, pour la parcelle cadastrée K n°[Cadastre 33], une valeur unitaire de 20.000 euros/unité pour les box, de 16.000 euros/unité pour les emplacements de stationnement, et de 18.000 euros/unité pour les trois emplacements de stationnement couverts ou de grande surface ;

Retenu, pour la parcelle cadastrée K n°[Cadastre 6], une valeur unitaire de 17.000 euros/unité pour les box, et de 25.500 euros (17.000 × 150%) pour les box de plus grande dimension ;

Fixé à 1.600.000 euros, en valeur occupée, l'indemnité totale de dépossession due par la SEQUANO à la SARL SOFINPAR dans le cadre de l'opération d'expropriation des biens situés à [Localité 43], [Adresse 29] sur la parcelle cadastrée K n°[Cadastre 33] et [Adresse 24] sur la parcelle cadastrée K n°[Cadastre 6] [(4 × 20.000 euros/unité + 22 × 16.000 euros/unité + 4 × 18.000 euros/unité) + (48×17.000 euros/unité + 8 × 25.500 euros/unité) × 0,93) ;

Dit que la somme arrondie de 1.600.000 euros se décompose de la manière suivante :

1.452.600 euros au titre de l'indemnité principale,

147.260 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

Condamné la SEQUANO à payer à la SARL SOFINPAR une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la SEQUANO au paiement des dépens de la présente procédure.

La SEQUANO a interjeté appel du jugement le 23 novembre 2011 au motif que le juge de l'expropriationa surévalué le montant de l'indemnité de dépossession.

Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ adressées au greffe le 22 février 2022 par la SEQUANO, notifiées le 27 février 2022 (AR intimé le 02 mars 2022 et AR CG le 02 mars 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Infirmer le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau,

Fixer les indemnités de dépossession à revenir à la SARL SOFINPAR sous la forme alternative suivante :

I - Pour l'hypothèse où les parcelles sont libérées de tous biens meubles, objets divers et déchets

A - Indemnité principale

Pour la parcelle K n°[Cadastre 33]

Volume

Valeur unitaire

(en euros/m²)

Abattement pour occupation

Montant indemnitaire

(en euros)

Box fermés

4

10.000

10%

36.000

Places de stationnement extérieur

22

6.000

-

132.000

Places de stationnement extérieur « couvert » ou de grande surface

4

7.000

-

28.000

Pour la parcelle K n°[Cadastre 6]

Volume

Valeur unitaire

(en euros/m²)

Abattement pour occupation

Montant indemnitaire

(en euros)

Box fermés

48

8.000

15%

326.400

Box fermés de grande dimension

8

9.000

15%

61.200

Soit une indemnité principale de 583.600 euros.

B - Indemnités accessoires

Frais de remploi

20% × 5.000 euros = 1.000 euros

15% × 10.000 euros = 1.500 euros

10% × 56.360 euros = 56.860 euros

Total remploi = 59.360 euros

Indemnité totale = 642.960 euros

II - Pour l'hypothèse où les parcelles sont laissées encombrées

A - Indemnité principale

Pour la parcelle K n°[Cadastre 33]

Volume

Valeur unitaire

(en euros/m²)

Abattement pour occupation

Montant indemnitaire

(en euros)

Box fermés

4

10.000

10%

36.000

Places de stationnement extérieur

22

6.000

-

132.000

Places de stationnement extérieur « couvert » ou de grande surface

4

7.000

-

28.000

Pour la parcelle K n°[Cadastre 6]

Volume

Valeur unitaire

(en euros/m²)

Abattement pour occupation

Montant indemnitaire

(en euros)

Box fermés

48

8.000

15%

326.400

Box fermés de grande dimension

8

9.000

15%

61.200

Frais d'évacuation des biens et déchets : 274.128 euros TTC

Soit une indemnité principale de 309.472 euros.

B - Indemnités accessoires

Frais de remploi

20% × 5.000 euros = 1.000 euros

15% × 10.000 euros = 1.500 euros

10% × 56.360 euros = 29.448 euros

Total remploi = 31.948 euros

Indemnité totale = 341.420 euros

2/ adressées au greffe le 1er septembre 2023 par la SEQUANO, notifiées le 06 septembre 2022 (AR intimé le 12 septembre 2023 et AR CG le 11 septembre 2023), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Rejeter l'ensemble des demandes, fins et prétentions de la SARL SOFINPAR ;

Par conséquent,

Confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a retenu la méthode par comparaison ;

Par suite,

Infirmer le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau,

Fixer les indemnités de dépossession à revenir à la SARL SOFINPAR sous la forme alternative suivante :

I - Pour l'hypothèse où les parcelles sont libérées de tous biens meubles, objets divers et déchets

A - Indemnité principale

Pour la parcelle K n°[Cadastre 33]

Volume

Valeur unitaire

(en euros/m²)

Abattement pour occupation

Montant indemnitaire

(en euros)

Box fermés

4

10.000

10%

36.000

Places de stationnement extérieur

22

6.000

-

132.000

Places de stationnement extérieur « couvert » ou de grande surface

4

7.000

-

28.000

Pour la parcelle K n°[Cadastre 6]

Volume

Valeur unitaire

(en euros/m²)

Abattement pour occupation

Montant indemnitaire

(en euros)

Box fermés

48

8.000

15%

326.400

Box fermés de grande dimension

8

9.000

15%

61.200

Soit une indemnité principale de 583.600 euros.

B - Indemnités accessoires

Frais de remploi

20% × 5.000 euros = 1.000 euros

15% × 10.000 euros = 1.500 euros

10% × 56.360 euros = 56.860 euros

Total remploi = 59.360 euros

Indemnité totale = 642.960 euros

II - Pour l'hypothèse où les parcelles sont laissées encombrées

A - Indemnité principale

Pour la parcelle K n°[Cadastre 33]

Volume

Valeur unitaire

(en euros/m²)

Abattement pour occupation

Montant indemnitaire

(en euros)

Box fermés

4

10.000

10%

36.000

Places de stationnement extérieur

22

6.000

-

132.000

Places de stationnement extérieur « couvert » ou de grande surface

4

7.000

-

28.000

Pour la parcelle K n°[Cadastre 6]

Volume

Valeur unitaire

(en euros/m²)

Abattement pour occupation

Montant indemnitaire

(en euros)

Box fermés

48

8.000

15%

326.400

Box fermés de grande dimension

8

9.000

15%

61.200

Frais d'évacuation des biens et déchets : 274.128 euros TTC.

Soit une indemnité principale de 309.472 euros.

B - Indemnités accessoires

Frais de remploi

20% × 5.000 euros = 1.000 euros

15% × 10.000 euros = 1.500 euros

10% × 56.360 euros = 29.448 euros

Total remploi = 31.948 euros

Indemnité totale = 341.420 euros

3/ déposées au greffe le 31 mai 2023 par la SARL SOFINPAR, intimée, formant appel incident, notifiées le 31 mai 2023 (AR appelant le 06 juin 2023 et AR CG le 07 juin 2023), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Dire la SARL SOFINPAR recevable et bien fondée en ses écritures et en son appel incident ;

En conséquence,

L'y recevoir ;

Infirmer le jugement entrepris et fixer l'indemnité de dépossession foncière comme suit ;

À titre principal,

Sur l'indemnité principale,

Parcelle K n°[Cadastre 33] : 869 m² × 1.600 euros/m² = 1.390.400 euros

Parcelle K n°[Cadastre 6] : 1.508 m² × 1.600 euros/m² - 5% d'abattement pour occupation = 2.292.160 euros

Soit : 3.682.560 euros

Sur les frais de remploi de l'unité foncière :

20% sur 5.000 euros = 1.000 euros

15% de 5.000 euros à 15.000 euros = 1.500 euros

10% sur le reste = 366.756 euros

Total général = 4.051.816 euros

À titre subsidiaire,

Sur l'indemnité principale,

Parcelle K n°[Cadastre 33] : 869 m² × 1.600 euros/m² = 1.390.400 euros

Parcelle K n°[Cadastre 6] : 1.508 m² × 1.600 euros/m² - 5% d'abattement pour occupation = 2.292.160 euros

Soit : 3.682.560 euros ' 45.694 euros (démolition) ' 67.127,85 euros (désencombrement) = 3.569.738,15 euros

Sur les frais de remploi de l'unité foncière :

20% sur 5.000 euros = 1.000 euros

15% de 5.000 euros à 15.000 euros = 1.500 euros

10% sur le reste = 355.473,82 euros

Total général = 3.927.711,97 euros

À titre très subsidiaire,

Sur l'indemnité principale,

Box [Adresse 50] (K n°[Cadastre 33]) : 4 × 20.000 euros/unité = 80.000 euros

Places de stationnement délimitées au sol [Adresse 50] (K n°[Cadastre 33]) : 26 × 16.000 euros/unité = 416.600 euros

Box [Adresse 49] (K n°[Cadastre 6]) : 48 × 20.000 euros/unité = 960.000 euros

Très grands box [Adresse 49] (K n°[Cadastre 6]) : 8 × 20.000 euros/unité × 2 = 320.000 euros

Potentiel de constructibilité = 1.906.560 euros

Sur les frais de remploi :

20% sur 5.000 euros = 1.000 euros

15% de 5.000 euros à 15.000 euros = 1.500 euros

10% sur le reste = 366.756 euros

Total général = 4.051.816 euros

En tout état de cause,

Confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a condamné la SEQUANO à payer la SARL SOFINPAR la some de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamner la SEQUANO à payer à la SARL SOFINPAR une somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ainsi qu'aux entiers dépens.

4/ adressées au greffe le 02 juin 2023 par la SARL SOFINPAR, intimée, formant appel incident, notifiées le 05 juin 2023 (AR appelant le 06 juin 2023 et AR CG le 06 juin 2023), communiquant une pièce nouvelle (Pièce 60I).

5/ adressées au greffe le 30 octobre 2023 par la SARL SOFINPAR, intimée, formant appel incident, notifiées le 02 novembre 2023 (AR appelant le 06 novembre 2023 et AR CG le 06 novembre 2023), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Dire la SARL SOFINPAR recevable et bien fondée en ses écritures et en son appel incident ;

En conséquence,

L'y recevoir ;

Infirmer le jugement entrepris et fixer l'indemnité de dépossession foncière comme suit ;

À titre principal,

Sur l'indemnité principale,

Parcelle K n°[Cadastre 33] : 869 m² × 1.600 euros/m² = 1.390.400 euros

Parcelle K n°[Cadastre 6] : 1.508 m² × 1.600 euros/m² - 5% d'abattement pour occupation = 2.292.160 euros

Soit : 3.682.560 euros

Sur les frais de remploi de l'unité foncière :

20% sur 5.000 euros = 1.000 euros

15% de 5.000 euros à 15.000 euros = 1.500 euros

10% sur le reste = 366.756 euros

Total général = 4.051.816 euros

À titre subsidiaire,

Sur l'indemnité principale,

Parcelle K n°[Cadastre 33] : 869 m² × 1.600 euros/m² = 1.390.400 euros

Parcelle K n°[Cadastre 6] : 1.508 m² × 1.600 euros/m² - 5% d'abattement pour occupation = 2.292.160 euros

Soit : 3.682.560 euros ' 45.694 euros (démolition) ' 67.127,85 euros (désencombrement) = 3.569.738,15 euros

Sur les frais de remploi de l'unité foncière :

20% sur 5.000 euros = 1.000 euros

15% de 5.000 euros à 15.000 euros = 1.500 euros

10% sur le reste = 355.473,82 euros

Total général = 3.927.711,97 euros

À titre très subsidiaire,

Sur l'indemnité principale,

Box [Adresse 50] (K n°[Cadastre 33]) : 4 × 20.000 euros/unité = 80.000 euros

Places de stationnement délimitées au sol [Adresse 50] (K n°[Cadastre 33]) : 26 × 16.000 euros/unité = 416.600 euros

Box [Adresse 49] (K n°[Cadastre 6]) : 48 × 20.000 euros/unité = 960.000 euros

Très grands box [Adresse 49] (K n°[Cadastre 6]) : 8 × 20.000 euros/unité × 2 = 320.000 euros

Potentiel de constructibilité = 1.906.560 euros

Sur les frais de remploi :

20% sur 5.000 euros = 1.000 euros

15% de 5.000 euros à 15.000 euros = 1.500 euros

10% sur le reste = 366.756 euros

Total général = 4.051.816 euros

En tout état de cause,

Confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a condamné la SEQUANO à payer la SARL SOFINPAR 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamner la SEQUANO à payer à la SARL SOFINPAR une somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ainsi qu'aux entiers dépens.

5/ Le commissaire du gouvernement n'a pas adressé ou déposé de conclusions.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :

La SEQUANO fait valoir que :

Concernant la description générale, la parcelle cadastrée section K n°[Cadastre 33] sise [Adresse 29] est un terrain d'une superficie de 869 m². La parcelle cadastrée section K n°[Cadastre 6] sise [Adresse 24] est un terrain d'une superficie de 1.508 m².

Concernant la consistance matérielle, la parcelle cadastrée K n°[Cadastre 33] est constituée d'un parking de 26 places de stationnement en extérieur et de quatre box pour véhicules légers. Ce site, principalement à usage de stockage, est correctement entretenu malgré la présence d'une épave. La parcelle cadastrée K n°[Cadastre 6] est constituée d'un parking de 56 box pour véhicules légers d'une surface utile d'environ 13 m² chacun. Ce site, complètement laissé à l'abandon, est dans un état vétuste. Les box sont très encombrés. Les deux parcelles sont situées dans un quartier défavorable.

Concernant la situation locative, la parcelle cadastrée K n°[Cadastre 33] est occupée par une société qui sous-loue les emplacements de stationnement. La parcelle cadastrée K n°[Cadastre 6] fait l'objet de divers baux. Tous les contrats de location ont été dénoncés postérieurement à l'ordonnance d'expropriation.

Concernant la date de référence et la situation d'urbanisme, en application des dispositions des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l'urbanisme, la date de référence est celle de la dernière modification du plan local d'urbanisme de la commune d'[Localité 43], à savoir le 31 mars 2020. À cette date, les deux parcelles expropriées étaient situées en zone UP.

Concernant l'analyse du premier juge, les 30 termes de comparaison communiqués par le commissaire du gouvernement en première instance sont reproduits. Il convenait d'exclure les termes de comparaison qui concernaient des places de stationnement en sous-sol et affiliées à des immeubles d'habitation, lesquelles sont mieux protégées et sécurisées, situées dans des immeubles de bonne facture et dans un environnement plus favorable que les emplacements de stationnement extérieurs expropriés en l'espèce. Un abattement de 20% pour vétusté devait nécessairement être appliqué. Il est étrange que les box de la parcelle cadastrée K n°[Cadastre 6] soient presque autant valorisés que ceux de la parcelle cadastrée K n°[Cadastre 33] alors que leur mauvais état a été constaté lors du transport sur les lieux et rappelé dans le jugement. Un abattement pour vétusté s'imposait donc, conformément à la jurisprudence en la matière (TJ Nanterre 17/00109 ; TJ Créteil 19/00055 ; TJ Bobigny 17/000198). En conséquence, seules trois termes de comparaison parmi ceux produits par le commissaire du gouvernement en première instance apparaissent réellement pertinents.

Les propositions indemnitaires sont comme suit pour la parcelle cadastrée K n°[Cadastre 33] : 10.000 euros/unité pour les box fermés, 6.000 euros/unité pour les places de stationnement en extérieur, et 7.000 euros/unité pour les places de stationnement en extérieur couvertes ou de grande surface.

Les propositions indemnitaires sont comme suit pour la parcelle cadastrée K n°[Cadastre 6] : 8.000 euros/unité pour les box fermés (après abattement pour vétusté de 20%), et 9.000 euros/unité pour les box fermés de grande dimension (après abattement pour vétusté limité à 10% pour tenir compte de la plus grande surface des box)

Pour les box clos, trois termes de comparaison sont produits. Pour les places de stationnement en extérieur, un terme de comparaison est produit.

Concernant l'abattement pour occupation, le principe en la matière est celui de la nécessaire prise en compte d'un abattement pour occupation. Conformément à l'article L.322-1 du code de l'expropriation, il incombe à la juridiction de l'expropriation d'apprécier la valeur du bien en cause en considération de sa consistance juridique, et donc au regard de sa situation locative, à la date de l'ordonnance d'expropriation. Or, la jurisprudence et la doctrine s'accordent sur le fait que l'occupation d'un bien est un facteur de moins-value au moment de sa vente, la Cour de cassation imposant même l'application d'un abattement forfaitaire pour occupation dès lors que celle-ci est constatée (09.11-670, 06-14.468, 9-70.206, 91-70.014, 96-70.079). En l'espèce, les biens expropriés étaient occupés en vertu de baux en vigueur à la date de l'ordonnance d'expropriation. Il ressort d'une jurisprudence constante que l'abattement pour occupation en raison de baux est compris entre 10% et 30% (CA Paris 20/02376, 20/02377, 20/02378). En effet, l'occupation des parcelles par des véhicules constitue un risque supplémentaire pour l'autorité expropriante, surtout que le transport sur les lieux a permis de constater l'ampleur de l'occupation et qu'un grand nombre de conventions de location ont été passées par la SARL SOFINPAR. Les lettres de résiliation des contrats de bail envoyées en mai 2021 sont postérieures à l'ordonnance d'expropriation et n'ont pas touché la plupart des occupants, les plis ayant été revenus avec les mentions « destinataire inconnu » ou « avisé non réclamé » (Pièce 4A). Les baux restent donc valides à la date de l'ordonnance d'expropriation, ce qui justifie l'application d'un abattement qui ne pourra être inférieur à 10%, ce taux étant réservé aux occupations à titre précaire (CA Paris 21/04789). Donc, l'application d'un abattement de 15% est sollicitée pour la parcelle K n°[Cadastre 6] et l'application d'un abattement de 10% est sollicitée pour les box fermés de la parcelle K n°[Cadastre 33], ces derniers étant utilisés par le locataire comme espace de stockage.

Concernant la décote pour évacuation des biens meubles et déchets, un premier devis commandé par l'expropriant l'estime à la somme de 274.128 euros (Pièce 1A) tandis qu'un second devis commandé par l'exproprié l'estime à 115.978,16 euros (Pièce 1bisA). En droit, il ressort de l'article L.322-1 du code de l'expropriation que l'état d'encombrement d'un terrain, en ce qu'il participe de sa consistance matérielle, doit être intégré à son évaluation par le juge de l'expropriation. La Cour de cassation a jugé que l'autorité expropriante ne saurait assumer le coût de l'évacuation de déchets (99-70.062). En l'espèce, aucune partie ne conteste la présence d'épaves, de matériaux divers et de déchets sur les parcelles expropriées. Leur évacuation sera vraisemblablement onéreuse faute d'évacuation spontanée et totale des deux sites. Une décote chiffrée par un professionnel sera alors pratiquée sur la valeur des parcelles expropriées.

La SEQUANO fait valoir dans un second jeu de conclusions que :

Concernant la méthode de calcul, la méthode de récupération foncière invoquée par la SARL SOFINPAR n'a traditionnellement vocation à s'appliquer que dans le cadre de la mise en 'uvre de la loi dite Vivien pour la résorption de l'habitat insalubre, lorsque le bien en cause est dans un état de délabrement avancé de sorte que seul le terrain d'assiette peut être valorisé. En l'espèce, à la date de l'ordonnance d'expropriation, le bâti présentait une valeur économique réelle qui ne saurait être occultée. Les biens doivent être estimés conformément à l'article L.322-1 du code de l'expropriation selon l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers, ce qui exclut de recourir à la méthode par la récupération foncière visant à valoriser le bien en fonction de son potentiel de constructibilité lorsque les biens ont une réelle consistance (CA Versailles 13/08086). Surtout, l'article L.322-2 du code de l'expropriation impose d'estimer les biens à la date de la décision de première instance en considération de l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers à la date de référence. Or, à cette date, les biens expropriés étaient exploités commercialement à usage de parking. Ils doivent donc être évalués en tant que tel. Cette analyse a été confirmée par la cour d'appel de Paris (CA Paris 18/21710). L'analyse du premier juge sur ce point devra être confirmée.

Concernant les prétentions de l'expropriée, les termes de comparaison qu'elle produit portent soit sur des biens d'affectation ou de consistance matérielle différente, soit sur des cessions concernant des droits à construire, en témoigne l'écart manifeste entre eux, à savoir entre 529 euros/m² et 4.180 euros/m². Les différents termes de comparaison produits par l'expropriée sont critiqués comme concernant des biens incomparables aux biens expropriés. Il est aussi dénoncé le fait que certains termes de comparaison concernent des cessions de biens valorisés selon la méthode du bilan-promoteur, méthode d'évaluation quasiment systématiquement rejetée en matière d'expropriation (CA Versailles 18/06751). Certains termes de comparaison concernent des cessions de droits à construire. Or, les ventes qui ne portent pas exclusivement sur un terrain à bâtir, mais également sur les droits à construire attachés à ce terrain, ne peuvent pas permettre de justifier de la valeur d'un terrain à bâtir dans le cadre d'une évaluation par comparaison (CA Paris 15/01398, 14/03651 ; CA Versailles 15/00765). En effet, le montant d'une telle cession inclut divers coûts à la charge du constructeur, ce qui empêche toute comparaison. La jurisprudence écarte ainsi systématiquement les termes de comparaison concernant des cession de droits à construire (CA Paris 17/10860, 18/02112, 20/08801). En l'espèce, les termes de comparaison produits par la SARL SOFINPAR concernant des cessions de droits à construire doivent être écartés, comme l'avait décidé à bon droit le premier juge.

La SARL SOFINPAR rétorque que :

Concernant la situation géographique du bien exproprié, les parcelles cadastrées section K n°[Cadastre 33] sise [Adresse 29] et K n°[Cadastre 6] sise [Adresse 24] sont situées dans le centre-ville, à proximité de la mairie d'[Localité 43], dans un secteur urbanisé composé de bâtiments à usage d'habitations et d'activités. Ces parcelles sont desservies par un réseau routier dense composé notamment des axes N301, D27, A86, A1 et du périphérique parisien. Le canal de Saint-Denis et le parc de La Villette sont accessibles à pied. Les modes de transports en commun sont nombreux avec des stations de Vélib, les lignes 7 et 12 du métro, la future ligne 15 du métro, et la ligne B du RER.

Concernant la consistance matérielle, la parcelle cadastrée section K n°[Cadastre 33] d'une superficie de 869 m² et la parcelle cadastrée section K n°[Cadastre 6] d'une superficie de 1.508 m² sont limitrophes. La parcelle cadastrée section K n°[Cadastre 33] supporte un terrain nu entièrement bitumé à usage de parking composé de 26 places de stationnement dont quatre emplacements couverts ou de grande surface et de 4 box fermés. La parcelle cadastrée section K n°[Cadastre 33] supporte un terrain à usage de parking composé de 56 box dont 8 très grands box. La description des biens retenue par le premier juge n'est pas contestée. En revanche, il est précisé que la dégradation des box situés sur la parcelle K n°[Cadastre 6] résulte de la création de la [Adresse 53] en 2011 et du démarrage des opérations d'expropriation. La gestion locative s'est alors complexifiée d'après la SARL SOFINPAR et le cabinet de gestion locative Touati (Pièce 36I).

Concernant la date de référence, en vertu de l'article L.322-2 du code de l'expropriation et des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l'urbanisme, tels qu'interprétés par la Cour de cassation (18-18.445), il s'agit de la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. En l'espèce, la date de référence est le 31 mars 2020.

Concernant la situation d'urbanisme à la date de référence, les parcelles sont situées en zone urbaine, en zone UP06, qui correspond à des opérations d'aménagement situées dans le centre-ville d'[Localité 43]. Les dispositions réglementaires favorisent une forme urbaine constituée de fronts bâtis sur voie et de c'urs d'îlot aérés. La hauteur maximale des constructions est de 18,5 m², soit un immeuble en R+5.

Concernant la méthode, le juge de l'expropriation dispose d'un pouvoir souverain d'appréciation sur la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés (83-70.379 ; CA Paris 18/00003). La méthode de calcul de la surface et du prix la plus favorable à l'expropriée doit être retenue (CA Paris 19/04117, 19/18811). Il convient d'utiliser la méthode de la récupération foncière, qui est la plus adaptée lorsque la valeur du terrain rendu nu et libre est supérieure à la valeur de l'immeuble bâti (CA Paris 17/23079, 18/07176 ; 19-21.872 ; Pièces 40I, 48I, 49I). En l'espèce, la parcelle cadastrée K n°[Cadastre 33] est un terrain nu bitumé et supporte seulement quatre box voués à être démolis et la parcelle cadastrée K n°[Cadastre 6] supporte des box en mauvais état ne présentant pas de valeur économique. Cette solution a déjà été retenue par la cour d'appel de Paris dans le cadre de l'évaluation de terrains à usage de parking (Pièce 52I). En l'espèce, les parcelles sont des terrains à bâtir au sens de l'article L.322-3 du code de l'expropriation. Le premier juge a refusé de retenir la méthode de la récupération foncière au motif que les termes de comparaison produits concernaient des cessions de terrains bénéficiant d'un permis de construire. Premièrement, cette solution nuit à l'exproprié dans la mesure où le nombre de cessions de terrains sans permis de construire est très limité, et que l'obtention d'un tel permis sur un terrain compris dans le périmètre d'une déclaration d'utilité publique est impossible. Deuxièmement, les cessions de terrains bénéficiant d'un permis de construire sont malgré tout des cessions de terrains à bâtir. Les écarter reviendrait à léser l'exproprié, ce qui est contraire au principe de réparation intégrale. Troisièmement, le droit de construire est un accessoire du droit de propriété d'après l'article 552 du code civil, de sorte qu'il ne peut être opposé de limitations à ce droit de construire que sous réserve que cette atteinte ne présente pas une gravité telle qu'elle dénature le droit de propriété (Cons. const. 2000-436). Il faut raisonner par analogie avec l'indemnité due au propriétaire d'un terrain pour les richesses de son sous-sol.

Concernant les frais de démolition, conformément à la jurisprudence, il n'y a pas lieu de déduire les frais de démolition puisque les termes de comparaison intègrent pour la plupart le coût de la démolition (Pièce 52I, 22I). À titre subsidiaire, deux devis évaluent les frais de démolition à la somme respective de 70.708 euros (Pièce 23I) et de 20.680 euros (Pièce 59I). La moyenne de ces deux devis est de 45.694 euros.

Concernant la situation locative et l'abattement pour occupation, les places de stationnement de la parcelle cadastrée section K n°[Cadastre 33] étaient louées à une société qui les sous-louait au département de la Seine-Saint-Denis, lequel s'était engagé à aménager 13 nouveaux emplacements de stationnement dans l'immeuble voisin en cas d'expropriation (Pièce 8I). En tout état de cause, congé a été donné pour le 31 mai 2022 (Pièce 33I). À la date du 14 juin 2022, la parcelle cadastrée section K n°[Cadastre 33] est donc libre d'occupation (Pièces 54I, 55I, 56I). Contrairement à ce qu'affirme la SEQUANO, aucun abattement pour occupation n'est donc dû dans la mesure où le contrat de location stipulait qu'en cas d'expropriation, le locataire faisait son affaire de la relocalisation de places de stationnement, l'expropriation n'entraînant donc aucun préjudice pour le locataire et dispensant l'expropriant de toute obligation à l'égard de cet occupant. Il ne peut être reproché à l'exproprié d'avoir tardé à délivrer congé puisque celui-ci a agi raisonnablement afin d'éviter l'implantation de squatteurs en cas de vacance des lieux et qu'il ne pouvait saisir le juge de l'expropriation tant que l'ordonnance d'expropriation n'avait pas été rendue. Enfin, le traité d'adhésion à l'ordonnance d'expropriation (Pièce 60I) indique que la SEQUANO s'en remet pour la propriété jouissance au point 3.6.1 du jugement. La SEQUANO n'a pas engagé de procédure d'expulsion à l'encontre d'un quelconque occupant. Appliquer un abattement pour occupation risquerait de créer un enrichissement sans cause au profit de l'expropriant. Les box de la parcelle cadastrée section K n°[Cadastre 6] étaient loués à différents propriétaires (Pièce 9I), ces derniers ayant tous reçus un congé (Pièces 34I, 35I), ce qui n'est pas contesté par l'expropriant. La parcelle est donc juridiquement libre. En revanche, la parcelle fait l'objet d'une occupation sans droit ni titre qui peut justifier l'application d'un abattement maximal de 5%, la jurisprudence limitant le taux d'un tel abattement à 10% en matière de squat (CA Paris 09/13.844 ; 21-23.786).

Concernant l'abattement pour désencombrement, la jurisprudence de la Cour de cassation dont se prévaut la SEQUANO est dénuée de toute pertinence, l'exproprié n'ayant pas respecté ses obligations en matière de remise en état. De plus, le devis produit a été établi sans visiter les lieux par une société non spécialisée dans l'enlèvement de déchets (Pièce 46I). La SARL SOFINPAR communique trois devis dont la moyenne s'élève à la somme de 67.127,85 euros.

Concernant la critique de l'offre de l'expropriant en appel, la SEQUANO ne fait état d'aucun terme de comparaison et se réfère à ceux produits par le commissaire du gouvernement en première instance.

Concernant la critique des éléments de comparaison de première instance du commissaire du gouvernement, plusieurs termes de comparaison anciens devront être réactualisés. Trois termes de comparaison sont pertinents et deux doivent être écartés.

Concernant les éléments de comparaison de l'expropriée, il s'agit de termes de comparaison concernant des cessions de terrains à bâtir, mais pas de droits à construire, cette notion étant retenue exclusivement s'agissant des ventes réalisées par des aménageurs à des promoteurs ventes dont les prix intègrent le coût de l'aménagement en sus de la valeur intrinsèque du terrain. La moyenne des neuf termes de comparaison s'établit à 1.607 euros/m², prix confirmé par l'évaluation réalisée par M. [C], expert près la cour d'appel de Paris, qui estime la valeur vénale de la parcelle cadastrée section K n°[Cadastre 33] à 1.383.400 euros et la valeur vénale de la parcelle cadastrée section K n°[Cadastre 6] à 2.214.300 euros. Il est sollicité une indemnité principale de 1.390.400 euros (869 m² × 1.600 euros/m²) pour la parcelle cadastrée section K n°[Cadastre 33] et une indemnité principale de 2.292.160 euros (1.508 m² × 1.600 euros/m²) la parcelle cadastrée section K n°[Cadastre 6], soit une indemnité principale totale de 3.682.560 euros hors indemnité de remploi.

Concernant la demande subsidiaire de l'expropriée, si la cour devait ne pas retenir la méthode de récupération foncière en recourant à la méthode par comparaison, il conviendrait de tenir compte des emplacements de stationnement extérieurs et des box mais aussi et surtout du haut potentiel de constructibilité des parcelles. En effet, les dispositions de l'article 552 du code civil, de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'Homme et du citoyen et de l'article L.321-1 du code de l'expropriation imposent de tenir compte du droit de construire attaché à la propriété des terrains. Parmi les cessions intervenues en 2020 et 2021 à moins de 1.000 m des biens expropriés, pour des box, la moyenne des quatre termes de comparaison s'établit à 18.203 euros/unité, et pour des places de stationnement en extérieur, le terme de comparaison fait ressortir un prix unitaire de 16.000 euros/unité. Parmi les cessions intervenues entre 2017 et 2021 à moins de 500 m des biens expropriés, pour des box, la moyenne des termes de comparaison s'établit à 15.250 euros/unité (Pièce 15I), et pour des places de stationnement en extérieur, la moyenne des termes de comparaison s'établit à 10.715 euros/unité (Pièce 16I). Ces valeurs doivent être actualisées en valeur 2022 et rehaussées à hauteur de 20.000 euros/unité pour des box et 16.000 euros/unité pour des places de stationnement en extérieur. Ainsi, les box de taille moyenne doivent être évalués à hauteur de 20.000 euros/unité, ceux de grande taille à hauteur de 40.000 euros/unité, et les places extérieures à hauteur de 16.000 euros/unité. L'indemnisation totale hors potentiel de constructibilité et remploi s'élève ainsi à 3.682.560 euros. Pour obtenir ensuite le prix du droit de construire sur les terrains et ainsi tenir compte de la plus-value tenant à leur fort potentiel de constructibilité, il convient de retrancher à la valeur des parcelles évaluées nues le montant correspondant au prix des box et des places de stationnement, soit 1.906.560 euros (3.682.560 euros ' 1.776.000 euros).

La SARL SOFINPAR rétorque dans un second jeu de conclusions que :

Concernant la méthode, en application de l'article L.421-6 du code de l'urbanisme, il est manifeste que jamais un exproprié n'obtiendra un permis de construire sur un terrain compris dans le périmètre d'une déclaration d'utilité publique. En l'espèce, l'exproprié produit des termes de comparaison pour lesquels l'acquéreur n'a pas obtenu de permis de construire. L'argumentaire de la SEQUANO ne doit pas être suivi, car la consistance des biens à la date de l'ordonnance d'expropriation correspond d'une part à un terrain nu et libre sur lequel sont matérialisées des places de stationnement libres d'occupation et d'autre part à un terrain sur lequel sont édifiés des box de stationnement d'une valeur inférieure à celle du terrain et occupés illégalement. À la date de référence, les biens expropriés bénéficient de « possibilités légales effectives de constructions ». Les deux décisions de justice citées par la SEQUANO ne sont pas pertinentes, car lapremière ne retient pas la même définition pour la méthode de la récupération foncière et la deuxième concerne un bien manifestement encombré d'importantes constructions exploitées commercialement.

Concernant la critique des éléments de comparaison de première instance du commissaire du gouvernement, la SEQUANO se contente de reprendre les conclusions du commissaire du gouvernement de première instance en proposant un abattement pour vétusté de 20%. Un tel abattement est impossible pour la parcelle cadastrée K n°[Cadastre 33] qui est un terrain nu en parfait état. Les box de la parcelle cadastrée K n°[Cadastre 6] sont certes encombrés mais pas vétustes. Les jurisprudences citées sont par ailleurs dénuées de toute pertinence comme portant sur des biens immobiliers non comparables. Enfin, l'état des parcelles expropriées est forcément représenté parmi les nombreux éléments de comparaison communiqués, de sorte que l'abattement n'est pas nécessaire.

Concernant les éléments de comparaison de l'expropriée, la délivrance d'un permis de construire ne confère pas aux parcelles du terrain d'assiette du permis un droit effectif et juridiquement reconnu à y réaliser un projet mais seulement un droit reconnu par l'administration. À l'inverse, les droits à construire sont spécifiques aux opérations concernant des ZAC. Ces droits à construire payés par l'aménageur intègrent le prix du terrain mais aussi le coût de sa libération, de sa démolition et de ses équipements publics. Les termes de comparaison de l'exproprié doivent donc être retenus , car ils ne correspondent pas à des cessions de droits à construire. Aucune des critiques de la SEQUANO sur les termes de comparaison proposés n'est pertinente.

SUR CE, LA COUR

- Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017 - article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l'appel étant du 23 novembre 2021, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.

À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l'espèce, les conclusions de la SEQUANO du 22 février 2022, de la SARL SOFINPAR du 31 mai 2023 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.

Les conclusions de la SEQUANO du 1er septembre 2023 sont de pure réplique à celles de la SARL SOFINPAR, appelant incident, ne formulent pas de demandes nouvelles, sont donc recevables au-delà des délais initiaux.

Les conclusions de la SARL SOFINPAR du 2 juin 2023 correspondent à la production d'une nouvelle pièce, en réplique et sont donc nouvelles.

Les conclusions de la SARL SOFINPAR du 30 octobre 2023 étant de pure réplique sont nouvelles.

- Sur le fond

Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.

L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.

Aux termes de l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l'expropriant fait fixer l'indemnité avant le prononcé de l'ordonnance d'expropriation, à la date du jugement.

Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L'appel de la SEQUANO porte sur le montant de l'indemnité de dépossession et notamment sur les abattements.

L'appel incident de la SARL SOFINPAR concerne la méthode d'évaluation, à savoir de retenir la méthode de la récupération foncière, sur le montant de l'indemnité de dépossession et les abattements.

S'agissant de la date de référence, le premier juge a retenu les possibilités d'urbanisme définies par le plan local d'urbanisme intercommunal( PLUi) de Plaine commune approuvé le 25 février 2020 exécutoire depuis le 31 mars 2020.

Cette date n'est pas contestée par les parties.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

À cette date de référence, le bien est situé en zone UP06 correspondant à des opérations d'aménagement situées en centre-ville ([Adresse 53], projet d'aménagement du Marcreux, îlots [Adresse 47] et [Adresse 48]) ; les dispositions réglementaires favorisent une forme urbaine constituée de fronts bâtis sur voie et de c'urs d'ilots aérés.

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agit de terrains supportant des emplacements de box/de stationnement.

Les parcelles, contiguës sur une partie de leurs longueurs, présentent toutes deux une configuration en profondeur avec une façade sur une rue étroite, l'une sur la [Adresse 49] (parcelle K numéro [Cadastre 6]), l'autre sur la [Adresse 50] (parcelle K numéro [Cadastre 33]). Elles ne sont pas reliées entre elles et sont chacune accessible par des rues distinctes.

Elles se situent en centre-ville, dans un quartier composé de petits immeubles d'habitation et de commerce, pour certains dégradés.

Elles sont facilement accessibles par les transports en commun (métro, bus RER) et se situent à proximité des principaux axes routiers (A 86).

Le terrain de stationnement situé [Adresse 50] est dans un état général correct à bon, conforme à son usage (portail d'accès métallique en bon état, avec ouvertures et fermetures automatiques ; sol bétonné, éclairage électrique).

Le premier juge indique qu'au jour de la visite, il apparaît occupé par les services du Conseil Départemental dont les bureaux sont situés dans le bâtiment se trouvant sur la parcelle contiguë (présence de voitures au logo du département).

Il comprend :

'26 places de stationnement marquées au sol, pour une place réservée aux personnes à mobilité réduite et donc trois places sous auvent (en tôle ondulée, en état d'usage) ;

'quatre box fermés en fond de parcelle situé à côté des autres, non cloisonnés entre eux, accessibles par quatre portes métalliques en bon état ; l' intérieur des box présente un sol bétonné en bon état, une toiture métallique en bon état apparent, avec charpente en bois (bon état apparent) et un éclairage électrique (l'électricité semble aux normes) ; les box sont utilisés par le locataire comme espace de stockage.

Le bien situé [Adresse 49] est dans un état dégradé (portail d'accès sorti des rails, sol bétonné en état d'usage, façade des box en état usagé, présence de détritus par endroits sur le sol et sur le toit de plusieurs box).

Le terrain comprend, de part et d'autres :

'29 box de stationnement de taille standard clos par des portes métalliques, dont trois ne sont pas fermés et sont remplis de détritus, l'un d'eux présentant des traces d'incendie ;

'19 autre box de même configuration dont un sans porte, ainsi que 8 grands box, fermés par des portes métalliques.

Le premier juge indique qu'au jour de la visite, cinq voitures et de camionnettes sont stationnées le long des box et que le bien apparaît squatté.

Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès verbal de transport.

SEQUANO souligne que la parcelle K [Cadastre 6], est complètement laissée à l'abandon, et se trouve dans un état de vétusté et de dégradation avancée et que les box sont très encombrés de matériaux divers ; il indique que l'environnement défavorable relevé par le tribunal constitue lui aussi un élément de moins-value dont il doit être tenu compte dans le cadre de l'évaluation.

La SARL SOFINPAR indique que les parcelles sont situées dans le centre-ville, à proximité de la mairie d'[Localité 43], dans un secteur urbanisé, composé de bâtiments à usage d'habitation et d'activités, qu'elles sont desservies par un réseau routier dense, composé notamment de la N 301, qui les relient à la capitale limitrophe, de la D 27 qui dessert la Plaine'Stade de France, du périphérique parisien, de l'autoroute A86 et de l'autoroute A1 ; que le canal de Saint Denis et le parc de la Villette sont accessibles à pied ; que le bien se trouve à la croisée de plusieurs lignes de transport en commun, à savoir de nombreux stations de Vélib', la ligne 12 du métro, la ligne de RER B, la ligne 7 du métro et de la future ligne 15 du métro.

Elle précise que la parcelle K [Cadastre 33], donnant sur la [Adresse 50] dispose d'un grand portail automatique sur rue, q