TJ Bordeaux, 15 févr. 2024, RG 22/03076

N° RG 22/03076 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WN7Y
5ème CHAMBRE CIVILE

EXERTISE

30Z

N° RG 22/03076 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WN7Y

Minute n° 2024/00

AFFAIRE :

S.A.S. AFFAIRE AUTO 33

C/

S.A.S.U. CENON LESCAN

Grosses délivrées
le

à
Avocats : la SELARL GONDER
Me Christine MOREAUX

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
5ème CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 15 FEVRIER 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré :

Marie WALAZYC, Vice-Présidente
Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Président
Myriam SAUNIER, Vice-Présidente

Greffier, lors des débats et du prononcé
Pascale BUSATO, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Décembre 2023
Délibéré au 15 février 2024
Sur rapport de Madame Marie WALAZYC conformément aux dispositions de l’article 785 du code de procédure civile

JUGEMENT :

Contradictoire
Premier ressort
Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile

DEMANDERESSE :

S.A.S. AFFAIRE AUTO 33
8 chemin Lescna
33150 CENON

représentée par Me Christine MOREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

S.A.S.U. CENON LESCAN
31-33 cours Evrard de fayolle
33000 Bordeaux

représentée par Maître Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant
FAITS ET PROCEDURE

La société AFFAIRE AUTO 33 (ci-après le preneur) exerce son activité dans le secteur de la mécanique, carrosserie, ventes de pièces détachées, dépannage, négoce d'automobiles d'occasion depuis le 19 mai 2016 au 8 chemin Lescan à Cenon.

Les locaux dans lesquels elle exploite cette activité appartenaient à la SCI RIVE DROITE.

Un bail commercial a été conclu entre la SAS AFFAIRE AUTO 33 et la SCI RIVE DROITE le 1er décembre 2017, pour un local d'une superficie de 180 m² environ + 90 m² de bureaux à l'étage + une partie du parking extérieur (40 voitures environ) avec possibilité de clôturer, pour une durée de 9 ans moyennant un loyer de 12 519,96 euros annuels HT et HC, charges annuelles HT de 980,04 euros et un dépôt de garantie de deux mois, soit 2 086,66 euros.

Par courrier du 24 février 2020, la société AFFAIRE AUTO 33 a appris la vente des locaux à la SASU CENON LESCAN (ci-après le bailleur) laquelle lui a fait signifier le 29 mai 2020 un congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction, le nouveau bailleur entendant mettre fin au bail pour le 30 novembre 2020 en vue de la démolition et de la reconstruction de l'immeuble.

Par assignation introductive d'instance délivrée le 24 mars 2022 au bailleur, la société AFFAIRE AUTO 33 demande au tribunal judiciaire, à titre principal, de prononcer la nullité du congé avec refus de renouvellement du bail en date du 29 mai 2020, de condamner le bailleur à lui payer une indemnité pour un montant de 15 000 euros de dommages et intérêts pour le préjudice subi, à titre subsidiaire, de nommer tel expert qu'il plaira aux fins de fixer l'indemnité d'éviction qui lui est due, de mettre à la charge du bailleur le coût de l'expertise, en tout état de cause, de le condamner à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 décembre 2023. L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 21 décembre 2023.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 mars 2023, la société AFFAIRE AUTO 33 maintient sa demande principale tendant à prononcer la nullité du congé et à condamner le bailleur à lui verser une somme de 15 000 euros en réparation du préjudice subi. A titre subsidiaire, elle demande désormais de débouter le bailleur de sa demande tendant à fixer l'indemnité d'éviction à la somme globale de 86 907 euros sous réserve de la production de factures acquittées, de nommer tel expert qu'il plaira aux fins de fixer l'indemnité d'éviction due par le bailleur au preneur, de mettre à la charge du bailleur le coût de l'expertise, et en tout état de cause, de condamner le bailleur à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens. Elle demande d'écarter l'exécution provisoire.
N° RG 22/03076 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WN7Y

Au soutien de sa demande principale, elle expose que si l'article L. 145-4 alinéa 3 du code de commerce permet au bailleur de délivrer un congé afin de construire, reconstruire ou surélever l'immeuble existant, encore faut-il que ce congé soit motivé et que le motif invoqué soit réel. Elle estime qu'au vu de l'objet social de la société bailleresse, qui est inscrite au registre du commerce comme ayant une activité de marchand de bien, correspondant à une activité spéculative nécessitant d'acheter et de revendre rapidement, celle-ci n'a pas en tant que telle vocation à démolir pour reconstruire et donc à délivrer un congé dans cette intention. Elle estime que la société bailleresse ne justifie pas d'un projet abouti au moment de la délivrance du congé, ni d'un permis de construire.

Elle ajoute qu'en application de l'article L. 145-27 du code de commerce, elle est fondée à demander réparation de son préjudice, dès lors que le bailleur ne peut se prévaloir d'un vaste projet d'investisseurs pour venir prétendre qu'il a satisfait au jour de la signification du congé les dispositions de l'article L. 145-4 du code de commerce.

A titre subsidiaire, elle conteste les conclusions du rapport de l'expert mandaté par la société bailleresse, réalisé non contradictoirement, et qui conclut à une indemnité d'éviction de 86 907 euros, au motif que contrairement à ce que prétend l'expert, le local est situé dans une zone industrielle très connue, très favorable à son activité et au bord de Bordeaux et que le rapport contient des propos erronés et non justifiés. Elle ajoute que l'expert se borne à se prononcer sur le montant d'éviction en cas de disparition du fonds mais pas en cas de transfert de l’activité vers un autre site, n'évalue pas le stock des voitures ni le matériel. Elle conteste également la base de calcul retenue par l'expert, qui se fonde sur les chiffres d'affaires 2018 à 2020 alors que l'indemnité d'éviction doit être calculée sur la base de bilans récents afin de refléter la réalité. Au vu de ces éléments, elle demande une expertise judiciaire, soulignant que l'expert qu'elle avait initialement contacté n'a pas réalisé de rapport.

Elle demande enfin d'écarter l'exécution provisoire de la décision à venir compte tenu des faits de l'espèce.

La société CENON LESCAN demande, selon conclusions notifiées par voie électronique le 25 octobre 2022, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, le rejet des demandes de la société AFFAIRE AUTO 33, la fixation de l'indemnité d'éviction à la somme de 86 907 euros (70 000 euros à titre d'indemnité principale et 16 907 euros à titre d'indemnités accessoires) et la condamnation de la société AFFAIRE AUTO 33 à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle expose en premier lieu que les locaux occupés par la société AFFAIRE AUTO 33 doivent faire l'objet d'une démolition en vue de la reconstruction de locaux à usages commerciaux et de parkings, un avant-projet ayant été déposé auprès de la mairie et le permis de construire étant en cours d'instruction. Elle conteste avoir délivré un congé en fraude des droits de la société AFFAIRE AUTO 33.

Au soutien de sa demande de fixation de l'indemnité d'éviction, elle se fonde sur une évaluation faite par un expert qu'elle a elle-même mandaté, soulignant que les parties avaient initialement prévu de fixer cette indemnité d'un commun accord et que chacune avait mandaté un expert, mais qu'elle n'a pu avoir connaissance du rapport de l'expert mandaté par le preneur. Elle s'oppose à la désignation d'un expert judiciaire dès lors que cela reviendrait à pallier la carence du preneur dans l'administration de la preuve. Elle indique enfin qu'il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit, dès lors qu'elle est compatible avec la nature de l'affaire.

MOTIVATION

Sur la demande principale de nullité du congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction

Aux termes de l’article L. 145-9 alinéa 5 du code de commerce : « Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. »

Selon le troisième alinéa de l’article L. 145-4 du code de commerce, le bailleur peut donner congé à son preneur à l'expiration d'une période triennale s'il entend reconstruire l'immeuble existant. En application de l’article L. 145-18 de ce code, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail pour construire ou reconstruire l'immeuble existant, à charge pour lui de payer au locataire évincé une indemnité d'éviction. Il peut néanmoins se soustraire au paiement de cette indemnité en offrant au locataire évincé un local correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent.

Selon l’article L. 145-27 du même code : « Au cas où il viendrait à être établi à la charge du bailleur qu'il n'a exercé les droits qui lui sont conférés aux articles L. 145-17 et suivants qu'en vue de faire échec frauduleusement aux droits du locataire, notamment par des opérations de location et de revente, que ces opérations aient un caractère civil ou commercial, le locataire a droit à une indemnité égale au montant du préjudice subi. »

En l’espèce, il ressort du congé signifié le 29 mai 2020 que le congé litigieux est un congé « avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction ». Il a été délivré à la demande de la SAS CENON LESCAN en application des articles L. 145-4 (alinéa 3) et L. 145-18 du code de commerce « pour faire cesser le bail » au 30 novembre 2020 « en vue de la démolition et de la reconstruction de l’immeuble loué ». Il est précisé que le bailleur refuse le renouvellement du bail et propose en conséquence le paiement d’une indemnité d’éviction.

Le refus de renouvellement résulte de la volonté du bailleur de démolir et reconstruire l’immeuble loué et est fondé sur l’article L. 145-18 du code de commerce.

Il est de jurisprudence constante que les intentions du bailleur, s’agissant d’un refus de renouvellement pour démolir et reconstruire, sont présumées sincères. Il appartient en conséquence au preneur évincé de démontrer que ces intentions n’existent pas ou de rapporter l’existence d’un fait certain contraire à cette déclaration. L’intention du bailleur s’apprécie à la date de la délivrance du congé.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats un plan du projet CENON LESCAN daté du mois de mars 2020, constituant une annexe au permis de construire, montrant un plan de masse des bâtiments existants, un plan de masse et des plans de coupe de la construction envisagée comprenant 148 places de parking.

Ce projet de démolition et construction apparaît ainsi réel à la date de délivrance du congé, le preneur n’apportant aucun élément permettant de démontrer que celui-ci ne serait qu’hypothétique, se bornant à soutenir que le bailleur est une société de marchands de biens, dont l’activité spéculative qui consiste à acheter des biens pour les revendre au meilleur prix rapidement, n’est pas compatible avec un projet de démolition puis de reconstruction, projet qui n’est en l’état pas abouti.

Il y a lieu en conséquence de constater que ce congé, visant le motif autorisé par l’article L. 145-18 du code de commerce et proposant une indemnité d’éviction au preneur est suffisamment motivé, le motif étant parfaitement identifiable en fait et en droit.

Le congé étant régulier, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de dommages intérêts.

Sur la demande subsidiaire tendant à désigner un expert en vue de fixer l’indemnité d’éviction

En application de l’article L. 145-18 du code de commerce, le preneur évincé au motif que le bailleur souhaite reprendre le local en vue de démolir et reconstruire l’immeuble loué a droit à une indemnité d’éviction.

Si le bailleur, qui a demandé à un expert de réaliser une expertise en vue d’évaluer cette indemnité, s’oppose à la demande de la société AFFAIRE AUTO 33 de désigner un expert judiciaire au motif que le tribunal ne peut suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve, il y a lieu de souligner que le tribunal ne peut s’appuyer, en l’absence d’autres éléments objectifs permettant de l’étayer, sur un rapport d’expertise amiable diligenté à la demande de l’une des parties, dont les éléments sont contestés.

Une expertise sera en conséquence ordonnée avant dire droit à l’effet d’en évaluer les montants dans les conditions de l’article L 145-14 du code de commerce. Les frais de l’expertise seront mis à la charge du preneur, celui-ci n’ayant apporté aucun élément permettant d’évaluer l’indemnité d’éviction.

Une mesure d’expertise étant ordonnée avant dire droit, il y a lieu de réserver les dépens et les demandes formées au titre des frais irrépétibles.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire pour la partie du jugement statuant sur le fond.

PAR CES MOTIFS