CA Montpellier, 29 févr. 2024, RG 23/03039

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 29 FEVRIER 2024

Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 23/03039 - N° Portalis DBVK-V-B7H-P3LA

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 26 AVRIL 2023

PRESIDENT DU TJ DE PERPIGNAN

N° RG 22/00565

APPELANTS :

Monsieur [J] [Z] entrepreneur individuel immatriculé sous le numéro 514.636.828

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représenté par Me Sylvain DONNEVE de la SCP DONNEVE - GIL, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES substitué par Me COLOMER

Monsieur [U] [G] co-gérant de société,

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représenté par Me Sylvain DONNEVE de la SCP DONNEVE - GIL, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES substitué par Me COLOMER

La société BATIDALLAGE, SARL immatriculée au RCS de PERPIGNAN sous le numéro 843 228 685 dont le siège social est [Adresse 6] [Localité 8] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représentée par Me Sylvain DONNEVE de la SCP DONNEVE - GIL, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES substitué par Me COLOMER

INTIMEE :

S.C.I. LA SALANQUE prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me JULIE, avocat postulant et Me CAVALIERE, avocat au barreau des Pyrénnées Orientales substituant Me DAHANT, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 15 Janvier 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 JANVIER 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :

Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseillère

M. Jonathan ROBERTSON, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO

ARRET :

- contradictoire ;

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

*

* *

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant contrat du 25 mars 2016, la SCI Les Genêts a donné à bail à Monsieur [J] [Z] des locaux commerciaux dépendant d'un ensemble immobilier situé [Adresse 5] sur la commune de Villelongue-de-la Salanque (66 410) et soumis au statut de la copropriété, et ce afin de lui permettre d'exercer son activité de mécanique automobile.

Elle a également donné à bail à Monsieur [U] [G] des locaux commerciaux situés dans le même immeuble suivant contrat en date du 12 février 2019.

Le 25 juillet 2019, la SCI Les Genêts a vendu à la SCI la Salanque le lot n° 1 de l'immeuble comprenant les parties objet des baux commerciaux en cause.

Invoquant d'une part l'appropriation par la SCI la Salanque des espaces de stationnement situés devant les locaux, objet du bail et loués à des tiers, causant ainsi une entrave à leur jouissance paisible des locaux les empêchant d'accéder au rang d'accès de l'immeuble et au quai de déchargement et d'autre part, l'existence de désordres affectant les locaux, la SARL BATIDALLAGE, dont Monsieur [G] est le cogérant, ainsi que Monsieur [J] [Z] ont fait assigner, par acte du 4 août 2022, la SCI la Salanque en référé devant le président du tribunal judiciaire de Perpignan afin de voir au principal :

' condamner la SCI la Salanque à retirer ou faire retirer les véhicules stationnés empêchant l'accès au quai de déchargement et aux rampes d'accès menant à leurs locaux, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir ;

' condamner la SCI la Salanque à ne plus encombrer les emplacements et les rampes d'accès sous astreinte de 500 € par infraction constatée ;

' ordonner une expertise fondée sur l'article 145 du code de procédure civile ayant pour objet de décrire les désordres affectant les locaux loués (bardages et toitures dégradées, portails, eaux usées, compteur électrique) et les moyens d'y remédier.

Monsieur [G] est intervenu volontairement à l'instance.

Par ordonnance dont appel, le juge des référés a notamment :

' déclaré irrecevable la demande présentée par la SARL BATIDALLAGE ;

' débouté Monsieur [G] et Monsieur [Z] de l'intégralité de leurs demandes ;

' condamné la SARL BATIDALLAGE, Monsieur [G] et Monsieur [Z] in solidum aux dépens, ainsi qu'à payer in solidum à la SCI Salanque la somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

' débouté les parties du surplus de leurs prétentions.

Monsieur [Z], la SARL BATIDALLAGE et Monsieur [G] ont formé appel de cette décision le 13 juin 2023.

Par ordonnance rendue en date du 28 juin 2023, le président de la 2ème chambre civile a fixé l'affaire à l'audience du 22 janvier 2024 en application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile.

Vu les conclusions notifiées le 15 novembre 2023 par les parties appelantes ;

Vu les conclusions notifiées le 24 août 2023 par la partie intimée ;

Vu l'ordonnance de clôture rendue le 15 janvier 2024 ;

PRETENTIONS DES PARTIES

Monsieur [Z], la SARL BATIDALLAGE et Monsieur [G] concluent à l'infirmation de l'ordonnance et demandent à la Cour statuant à nouveau de :

- condamner la SCI LA SALANQUE à retirer ou faire retirer les véhicules stationnés empêchant l'accès au quai de chargement et aux rampes d'accès menant aux locaux de la SARL BATIDALLAGE et de Monsieur [Z],

- assortir cette condamnation d'une astreinte de 500,00 € par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir,

- condamner la SCI LA SALANQUE à ne plus encombrer les emplacements et les rampes d'accès,

- assortir cette condamnation d'une astreinte de 500,00 € par infraction constatée,

- ordonner l'instauration d'une mesure d'expertise judiciaire sur les désordres allégués,

- débouter la SCI LA SALANQUE de l'intégralité de ses demandes ;

- condamner la SCI LA SALANQUE au paiement d'une somme de 1.500,00 € en faveur de chacun des concluants sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance, outre 2.000,00 € en faveur de chacun des concluants sur ce même fondement en cause d'appel ainsi qu'aux entiers dépens de la présente instance d'appel.

Ils concluent :

' que la SARL BATIDALLAGE est recevable à agir, dès lors qu'il ressort de l'acte d'achat produit par la SCI la Salanque que le vendeur déclare que ce local a été donné en location au profit de 'Monsieur [G] BATIDALLAGE' aux termes du bail commercial du 12 février 2019, que la SCI des Genêts a rédigé une attestation confirmant que le bail a bien été signé pour la société BATIDALLAGE et que c'est également à cette société qu'un courrier de mise en demeure du 11 septembre 2022 a été adressé par la bailleresse afin de régulariser une indexation des loyers,

' qu'indépendamment de la lecture du bail sur le caractère privatif ou non des rampes d'accès et des quais de chargement, le trouble manifestement illicite est constitué dès lors que le stationnement de véhicules et l'encombrement du fait du bailleur est un obstacle aux activités des requérants, dont l'activité commerciale nécessite de stocker des matériaux ou des véhicules qui leur sont livrés ou confiés, de sorte qu'ils ne peuvent sérieusement procéder au chargement et déchargement du matériel, ou au transport des véhicules du fait de l'encombrement du parking et des quais situés devant leurs locaux et imputables au bailleur qui manque donc à son obligation de délivrance. Ils considèrent donc que c'est à tort que le juge des référés s'est prononcé sur l'usage du parking au regard des baux commerciaux dés lors que ce critère est indifférent pour apprécier leur jouissance paisible des locaux et alors que l'accès aux locaux ne peut se faire que par le parking en cause.

' qu'il existe un motif légitime à l'instauration d'une expertise alors qu'ils produisent un procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice mettant en évidence un certain nombre de désordres, que ce constat, qui n'est pas un rapport technique, n'est pas suffisant pour établir des manquements aux obligations du bailleur et que des investigations doivent nécessairement être menées par un professionnel qualifié afin de confirmer que ces désordres relèvent de la responsabilité du bailleur et déterminer la nature, l'étendue et les coûts de travaux de remise en état nécessaires. Ils ajoutent qu'il leur suffit d'apporter la preuve de désordres actuels et non la preuve de la dégradation des locaux depuis la prise à bail et que c'est sur la SCI la SALANQUE que repose la charge de la preuve de l'état des locaux dans lesquels ils étaient lors de la prise de possession.

La SCI la SALANQUE conclut à la confirmation de la décision en toutes ses dispositions et demande en outre la condamnation des appelants aux entiers dépens et à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Concernant l'irrecevabilité des demandes de la SARL BATIDALLAGE, elle soutient que cette dernière ne justifie pas de sa qualité de locataire, les baux en cours d'exécution signés par le vendeur ne mentionnant comme locataires que Monsieur [Z] et Monsieur [G]. Elle ajoute qu'à tout le moins, il existe une contestation sérieuse sur ce point.

Elle fait valoir sur le fond que le parking en cause est seulement pour partie sa propriété, qu'il est en effet également propriété d'un autre copropriétaire, à savoir les lots numéro 2 et 3, et qu'une partie du parking est constituée, en outre, d'une zone relevant des parties communes de l'immeuble, de sorte qu'elle ne pouvait donner cet emplacement en location à des tiers. Elle conteste que ce parking fasse partie de l'assiette des bail des baux consentis à Monsieur [Z] et à Monsieur [G]. Elle ajoute que le procès-verbal de constat ne fait que mentionner la présence de nombreux véhicules sur ce parking, qui sont le fait, en réalité, de l'activité des deux artisans. Elle soutient encore qu'il n'est pas démontré par les pièces produites aux débats que ces véhicules en stationnement gênent l'accès à leurs locaux.

Subsidiairement, elle conclut à l'incompétence du juge des référés pour connaître des demandes qui supposent d'interpréter les contrats et de définir l'assiette des baux dont se prévalent les demandeurs et de renvoyer ces derniers à mieux se pourvoir devant la juridiction du fond.

Elle conclut également à l'irrecevabilité de la demande d'expertise dans la mesure où sont invoqués des désordres qui affecteraient la façade ou la toiture du hangar, qui sont des parties communes de l'immeuble, en l'absence du syndicat des copropriétaires, non appelé à la procédure. Elle soutient que l'obligation de délivrance du bailleur ne dispense pas les locataires demandeurs à l'expertise devant porter sur des parties communes d'appeler en la cause le syndicat. Subsidiairement elle conteste l'existence d'un motif légitime à expertise alors que les locataires, aux termes des baux consentis, ont accepté de prendre les lieux en l'état, qu'ils n'allèguent aucun défaut d'entretien des locaux donnés à bail par les bailleurs successifs et qu'il n'est justifié d'aucune demande qui aurait été faite à ce titre avant le mois d'avril 2022.

Par application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, la Cour entend se référer aux dernières écritures des parties ci dessus visées pour plus ample exposé des moyens et prétentions qu'elles ont développés.

DISCUSSION

Sur les demandes de la société BATIDALLAGE :

Selon l'article 31 du Code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention.

Il est constant que la société BATIDALLAGE est occupante de fait des biens donnés à bail à Monsieur [G], personne physique. Elle exerce son activité dans les lieux objet du bail et dispose donc d'un intérêt à faire cesser un trouble qu'elle considère comme manifestement illicite. Elle a également intérêt à ce que les lieux qu'elle occupe soient maintenus dans un état conforme à leur destination. Ses demandes seront en conséquence déclarées recevables, et la décision infirmée de ce chef.

La société BATIDALLAGE se prévaut de la part de la SCI LA SALANQUE d'un défaut de délivrance des lieux loués pour qualifier d'une part l'illicéité du trouble au sens de l'article 835 du Code de procédure civile, et d'autre part sa demande d'expertise concernant des désordres qu'elle subirait du fait du manquement du bailleur à ses obligations sur le fondement de l'article 145 du Code de procédure civile.

Or, si elle est bien occupante, elle ne démontre pas que cette situation soit opposable au bailleur, les pièces qu'elle produit, à savoir l'acte de vente dans laquelle le preneur est désigné sous les termes 'Monsieur [G] BATIDALLAGE' ou la notification d'une indexation de loyers qui lui a été adressée, ne suffisant pas à lui conférer à l'évidence la qualité de locataire.

Elle ne peut en conséquence démontrer que le trouble qu'elle invoque est manifestement illicite en violation de ses droits et ne peut obtenir en référé ni mesures conservatoires ni de remise en état.

Si l'application de l'article 145 du Code de procédure civile n'implique aucun préjugé sur la responsabilité des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d'être ultérieurement engagé, encore faut-il constater qu'un tel procès soit possible, qu'il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, et que sa solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée.

En l'espèce, la société BATIDALLAGE ne dispose pas d'un motif légitime à conserver ou établir les preuves d'un éventuel manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, dans la mesure où elle n'est pas de façon apparente liée par un contrat de location à celle-ci. Sa demande d'expertise doit en conséquence être rejetée.

Il convient donc de rejeter l'ensemble de ses demandes.

Sur le trouble manifestement illicite et la demande de condamnation sous astreinte :

Aux termes de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le juge des référés dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Selon les appelants, indépendamment de la lecture du bail sur le caractère privatif ou non des rampes d'accès et du quai de chargement, le trouble manifestement illicite est constitué dès lors que le stationnement et l'encombrement du fait du bailleur est un obstacle aux activités des concluants.

Le constat d'huissier démontre que les deux hangars loués sont deux parties d'un même bâtiment et que leur entrée est constituée par deux portails qui ouvrent sur un même quai surélevé par rapport au parking en contrebas et dont l'accès s'effectue par deux rampes, l'une à gauche desservant le local loué à Monsieur [G], l'autre à droite conduisant au local loué à Monsieur [Z].

Le constat de commissaire de justice du 17 mars 2022 a mis en évidence que la rampe d'accès au local de Monsieur [Z], qui exerce l'activité de garagiste, est délimitée par des barrières à gauche de la rampe et se trouve encombrée par les véhicules de ses clients. L'huissier précise que d'autres véhicules appartenant aux clients du garage sont entreposés sur la voie publique faute de place. L'huissier n'a pas constaté que l'accès à la rampe soit empêché par d'autres véhicules en stationnement étrangers à l'activité du locataire.

En ce qui concerne la rampe d'accès au local occupé par Monsieur [G], aucune constatation n'est faite. Une photographie montre qu'un véhicule Wolkswagen, dont le propriétaire est inconnu, est garé au bas de la rampe, sans en barrer l'accès. Le constat décrit le mode opératoire adopté par le locataire pour procéder à la réception de livraison de matériaux, lesquels sont dans un premier temps déchargés du camion stationné sur la voie publique pour être déposés à l'entrée du parking, puis rechargés à l'aide d'un porte palette motorisé jusqu'à l'intérieur des locaux.

Entre les deux rampes et devant le quai de déchargement, le commissaire de justice a noté un encombrement par des véhicules de tout type : voitures de tourisme, utilitaires, bateaux et Jet ski sur pied de cale, remorque ambulante, camping car. Le constat se cantonne à reprendre les dires des mandants selon lesquels 'la plupart des véhicules présents n'ont aucun lien avec leur activité.'

Enfin, devant les deux locaux loués et entre les deux rampes d'accès se trouve un quai de déchargement, où se trouvent entreposés des matériaux appartenant aux locataires.

Les locataires déplorent une gène dans l'exercice de leurs activités, lesquelles seraient facilitées par le fait que l'espace du parking entre les deux rampes d'accès soit libre pour leur permettre d'en disposer, respectivement pour y stationner les véhicules des clients du garage et pour décharger la marchandise plus aisément.

Or, s'il n'appartient pas au juge des référés de définir l'assiette du bail, il entre dans ses compétences de caractériser l'illicéité du trouble. En l'espèce, aucun des deux locataires ne peut prétendre en vertu de son bail au droit de disposer de la partie du parking qui longe le quai de déchargement, et ce depuis l'origine, ainsi qu'il résulte des contrats produits et de l'attestation de Madame [Y] épouse [D] gérante de la société Les Genets, bailleresse originelle.

Ainsi, le trouble invoqué, qui prend sa source dans une gêne à l'activité inhérente à la configuration des lieux et à la matérialité des locaux donnés à bail, ne constitue pas un trouble manifestement illicite imputable à la SCI LA SALANQUE.

La décision qui a rejeté la demande sera en conséquence confirmée.

Sur la demande d'expertise :

En application des dispositions de l'article 145 du Code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, en référé, par le président du tribunal judiciaire.

Pour que le motif de l'action soit légitime, la mesure demandée doit être pertinente et avoir pour but d'établir une preuve dont la production est susceptible d'influer sur la solution d'une instance future. Ainsi, non seulement, l'appelant ne doit ni disposer de preuves suffisantes, ni pouvoir rassembler les éléments nécessaires par elle-même, et de plus, la mesure d'instruction doit être a priori de nature à influer sur la solution du litige potentiel.

Pour établir les désordres dont ils se prévalent, Monsieur [G] et Monsieur [Z] produisent le constat d'huissier précédemment évoqué qui mentionne que :

- le bardage habillant la façade de l'immeuble est ancien et abîmé, les profilés de bardage sont abîmés, déchirés, l'intérieur du local est visible à travers les trous existant dans les profilés de bardage,

- le rail du portail du local occupé par Monsieur [Z] n'est pas étanche à l'air,

- le portail du local occupé par Monsieur [Z] n'ouvre pas complètement, l'entrée étant réduite de 30 cm,

- le local de Monsieur [Z] ne comporte pas de toilette comprenant un cabinet d'aisance, et un éclairage de type réglette ne fonctionne plus,

- le seul robinet d'eau froide desservant le local de Monsieur [Z] se déverse dans le canal urbain communal qui borde le bâtiment,

- il n'existe pas de compteur électrique dans le local loué par Monsieur [Z], ni de compteur divisionnaire d'eau,

- le local loué à Monsieur [G] ne comporte pas de toilette comprenant un cabinet d'aisance, et le locataire en a fait installer un à ses frais,

- le portail du local loué à Monsieur [G] est dépourvu de serrure et ferme avec une vis et un rail métallique.

Le premier juge a estimé avec pertinence que le constat décrit la situation matérielle des lieux loués et peut valoir preuve dans l'instance qui serait engagée contre la bailleresse fondée sur un manquement éventuel à l'obligation de délivrance des lieux loués, de sorte que des investigations techniques plus poussées ne sont pas nécessaires en raison de la nature des désordres évoqués. Il convient de confirmer sa décision qui a rejeté la demande d'expertise.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Les appelants qui succombent seront condamnés aux dépens d'appel et à payer chacun à la SCI LA SALANQUE une somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :