TJ Bobigny, 7 mars 2024, RG 23/01545

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 7]
[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 23/01545 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YIG6

Minute : 24/84

SDC de l’Immeuble [Adresse 4] à [Localité 10] (93)
Représentant : Me Thierry BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

C/

Monsieur [O] [K] [T]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 07 Mars 2024 par Madame Fanny TEMAM, en qualité de Juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 18 Janvier 2024 tenue sous la présidence de Madame Fanny TEMAM, Juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SDC de l’Immeuble [Adresse 4] à [Localité 10] (93),
Représenté par son syndic la société COPRO2A
[Adresse 2]

représentée par Me Thierry BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [K] [T],
demeurant [Adresse 5]
[Localité 6]

non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [O] [K] [T] est propriétaire d'un appartement et d’une cave correspondant aux lots 67 et 77 au sein d'un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 10] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 10] (93) (le syndicat des copropriétaires) a, par l'intermédiaire de son syndic, fait signifier à Monsieur [O] [K] [T] une sommation de payer la somme de 4736,68 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [O] [K] [T] devant le présent tribunal aux fins d'obtenir sa condamnation, sans écarter le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement des sommes suivantes :
5123,49 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 2 octobre 2023, en ce compris les charges provisionnelles pour le 4e trimestre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2023,
958,09 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
les dépens.

À l'audience du 18 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes.

Il expose que Monsieur [O] [K] [T], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du propriétaire au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [O] [K] [T], régulièrement assigné à l'étude, ne comparait pas et n'est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mars 2024.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale des 8 mars 2021, 8 avril 2021, 5 juillet 2021, 16 novembre 2021 et 30 juin 2022 approuvant les comptes 2019, 2020 et 2021 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2022 et 2023, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour les années 2022 et 2023, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient toutefois de déduire la somme de 84,24 euros imputée au titre de frais d’impayé, qui n’est pas justifiée et qui ne constitue pas des charges de copropriété.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [O] [K] [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5039,25 euros, au titre des charges de copropriété dues au 2 octobre 2023, appel du 4e trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2023 sur la somme de 4736,68 euros et du 11 octobre 2023, date de l'assignation sur le surplus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement 

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l'espèce, il y a lieu de retenir les frais de commissaire de justice pour la signification de la sommation de payer du 19 juillet 2023, à hauteur de 155,09 euros, dont il est justifié.

En revanche, il est imputé des frais de mises en demeure et de relance, alors que le syndicat des copropriétaires ne produit pas la preuve de l’envoi ou de la réception desdites lettres, se contentant de produire des factures émises par son propre syndic. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.

Il convient également de déduire les frais de « constitution de dossier » ou de « suivi dossier avocat », qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [O] [K] [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 155,09 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement. 

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, les charges de copropriété sont payées irrégulièrement par Monsieur [O] [K] [T], ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner Monsieur [O] [K] [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [O] [K] [T] aux dépens de l'instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [O] [K] [T] à lui payer la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS